AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO VÍA MERCADO

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO VÍA MERCADO OFICINA 214 DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA INFORME DE AVALÚO Céd. Jurídica Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 06 - PUNTARENAS 09 - PARRITA 01 - PARRITA BEJUCO UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Propiedad Ubicada dentro del Condominio Residencial Vértical Villas del Pacífico. Filial #12 REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Según la Finca Filial el Registro y el Plano Id. Predial Finca Matriz: Id. Predial Finca Madre: M FINCA FILIAL N 12 Factor de Copropiedad: Otras Áreas m2 Plano de catastro N Filial #12 P ,21 m2 Finca Madre: ,94 Plano de catastro N Filial #35 P ,13 m2 Identificador Predial Filial # F 196,21 m2 Finca Matriz: ,68 Identificador Predial Filial # F 21,13 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Áreas Privativas: 7.194,02 Escritura constitutiva Demasía: NO Áreas Comunes: ,66 TIPO DE CONDOMINIO Vertical Habitacional con Construcción AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,36 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,71 VALOR TOTAL DEL BIEN ,07 VALOR EN LETRAS: CUARENTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA Y UN MIL SESENTA Y SIETE COLONES 07/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Liquidez del bien Media Alta MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,71 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES Apartamento en segundo nivel con garaje para 1 vehículo. SÍ Nombre del Perito FREDDY ALVARENGA TINOCO Tipo de Profesional ING. TOPOGRAFO Número de registro IT Emp Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N SST CONSULTORES Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 29 enero 2017 Fecha informe: 1 febrero 2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB info@sstconsultores.net lalvarado@sstconsultores.net

2 Página: 2 HOMOLOGACIÓN TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Y CONSTRUCCIONES Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , ,56 0,00 0,00 0,00 Área de construcción(m²) 196,21 211,18 0, ,18 0,8800 1,0000 1,0000 1,0000 Estado R B 0,7330 B 0,8666 1,0000 1,0000 1,0000 Menaje NO SI 0,8600 NO 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Vista Panorámica MB SI 1,1100 SI 1,1100 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,6158 0,8465 1,0000 1,0000 1,0000 Valores Homologados , ,78 VALOR DEL BIEN Valor conclusivo /m2 Área 196,21 m2 VALOR TOTAL ,07 NORESTE NOROESTE SURESTE SUROESTE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES VACIO LOTE SIMILAR VACIO LOTE SIMILAR AREA COMUN CONSTRUIDA A ESCALERAS A PLANTA BAJA Y VACIO ÁREA COMÚN Y LOTE SIMILAR VACIO LOTE SIMILAR COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N 1 2 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Venta de Lote Filial 18, planta baja, posee Sandra Castaing Transacción 31/01/2017 área verde, incluye el parqueo. Venta hace dos (Administradora) meses, dentro del mimso condominio, Venta hace 1,5 años filial 2, planta baja con Sandra Castaing Transacción 31/01/2017 área verde, sin vista. Dentro del Mismo (Administradora) Condominio, Incluye Parqueo 3

3 Página: 3 AVALÚO INDIVIDUAL TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m ,87 0,00 0,00 0,00 0,00 Ärea (m²) 217,34 217,34 Frente (m) 8 8 Factor de Homologación 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Valores Homologados ,87 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo /m2 Factor secciones 1,0000 Área 217,34 m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,36 N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS TERRENOS COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Se utiliza el valor de las zonas homogéneas Base de Datos 01/02/ U46 VALOR DE MERCADO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área m2 Valor Unitario Valor Total VUT años Edad años Estado Apartamento 196, , , R OTRAS OBRAS INCLUIDAS O ÓPTIMO Forma de explotación Área m2 VUT años Edad años Estado MB MUY BUENO Garage 21, B B I R D M MM BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO Se estima un valor del estacionamiento de 180,000 colones tomados como media área basados en el hecho de que esta bajo techo. Entrepiso con la filial de la planta baja Filial 11. Más costo del terreno es tomado según zonas homogenias indexado ya que no es posible comparar con lotes del mercado, los estacionamientos se venden en conjunto con las filiales, por lo que su valor es intrínsico dentro del valor de marcado total, Estado de Conservación de las Construcciones DM DEMOLICIÓN

4 Página: 3 AVALÚO INDIVIDUAL DE LAS FINCAS FILIALES N Informe de Finca Identificador Predial Plano Catastrado Escritura C. Coeficiente TERENO CONSTRUCCIÓN TOTAL Avalúo Filial Número Área m2 Número Área m2 Área m2 Copropiedad Área Valor Valor APARTAMENTO F 196, ,21 0,00 0, , , , ,05 GARAJE F 21, ,13 0,00 0, , , , ,02 0,00 0,00 0,00 0, TOTAL , , ,07

5 Página: 4 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Planta de tratamiento Material Adoquín Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 14,00 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle privada DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Clase social Alta Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 20 m Clase social zonas cercanas Alta Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 300 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ ASADA Edificios Comerciales SÍ a 300 m Actividad del lugar Señal celular SÍ ICE Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 600 m RESIDENCIAL Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 9,77 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 16,43 m Pendiente % 0 Relación: 1, Tipo de vía: 4 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: SÍ Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Posibilidad de daños Topografía Plana Pendiente Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 23/01/2017 GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 85,80% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY - GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS LEY AGUAS - CITAS: CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY - ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY OBSERVACIONES Se toma como referecnia área del plano, ya que es la medida exacta según mediciones topográficas y planos actuales, no se valoran zonas comunes ya que las referecnias se eneuentran dentro del mismo complejo, además el valor del terreno es representativo para efectos del presente formato, ya que al igual que las zonas comunues el terreno por el enfoque del avalúo ya esta presente en su valor total de mercado. Uno de los factores negativos que afecta el valor del bien es la alta cuota condominial que se paga mensualmente, si bien utilizando el valor de la transacción de hace un año y medio duplica la transacción más reciente, según conversación con la administradora del proyecto, esto se debe a ese factor de cuota condominial la cual ronda los $750 y $850, por tal motivo los precios del mercado van reduciendo, dado esto obtenemos el valor final.

6 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Apartamento Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC04 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Concreto Concreto prefabricado y posee divisiones en liviano (Gypsum) Sistema eléctrico: Entrepiso Entubado Conduit SI TOTAL Techos Tubos de hierro galvanizado R.T Porcentaje 100% Cubierta Láminas de Zinc Teja, Canoasy bajantes metálicos Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Láminas de Gypsum Cerámicas y en algunos sectores madera de teca Perfiles plásticos y virdios corredizos Interruptor Estado General Diyuntores Bueno Aposentos 3 Habitaciones, 1 cocina, 1 cuarto de lavado, 1 garaje 2 terrazas, Gas LP Ubicación 1 comedor, 1 Sala Baños 3 Baños completos Estado Físico y Mantenimiento: Otros - Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente _Si posee Pisos Regular Cubierta Bueno Tanque captación de agua Si posee Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Ninguno Pisos Leve Cielos Ninguno Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES Apartamento ubicado en segundo nivel, el cuál posee algunas deficiencias según lo observado en el sitio y lo conversado con el personal de mantenimiento, entre ellas destacan pisos en deterioro, es necesario sustituir sala y cocina, acabados en maderas, pintura en paredes, sistema de tuberías en malas condiciones, se detectó fuga en la cocina, sistema de aire acondicionado no funciona según personal de mantenimiento, faltan lamparas o bombillos, no posee corriente eléctrica. existen problemas en general de corriente en todo el condominio debido a que la infraestrcutura eléctricca del proyecto nunca fue resibida por el ICE.

7 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 1 Perito en el sitio. 2. Frente a la propiedad. 3. Acceso a la propiedad. 4. Camino de adoquín 5. Área común ( Escaleras ) 6. Habitación con terraza 7. Carretera Costanera 8. Cocina amueblada 9. Baño 10. Casetilla de guarda 11. Habitación 2 con terraza 12. Baño 2 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

8 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 13. Sanitario 14. Pisos con desprendimientos 15. Terraza 16. Baño 17. Vista a áreas comunes 18. Cuarto de lavado 19. Centro de carga 20. Área común (piscina 21. Caminos dentro de condominio 22. Habitación Cielos 24. Fachada 23. Garaje

9 Página: 6 PLANO 6.2

10 Página: 6 DISEÑO DE SITIO 6.3

11 Página: 6 ORTOFOTO 6.4

12 Página: 6 ESTUDIO DE REGISTRO 6.5