REHABILITACIÓN INTEGRAL DEL POBLADO DIRIGIDO DE CAÑO ROTO. MADRID. UN MODELO DE INTERVENCIÓN EN GRANDES CONJUNTOS URBANOS

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1 Luís Gerardo Ruiz Palomeque Doctor Arquitecto. Profesor Titular de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura Miembro del Grupo de Investigación para la Arquitectura y el Urbanismo Más Sostenible.GIAU+S Universidad Politécnica de Madrid Avenida Juan de Herrera nº 4. Madrid REHABILITACIÓN INTEGRAL DEL POBLADO DIRIGIDO DE CAÑO ROTO. MADRID. UN MODELO DE INTERVENCIÓN EN GRANDES CONJUNTOS URBANOS Actualización de la separata del libro Premios Calidad ARQUITECTURA Y VIVIENDA Comunidad Autónoma de Madrid Basada en los trabajos de Esteban y Ruiz Arquitectos y otros MADRID enero de

2 Este artículo es una actualización de la separata del libro publicado por la Comunidad Autónoma de Madrid con motivo de la convocatoria de los Premios Calidad ARQUITECTURA Y VIVIENDA Rehabilitación Integral del Poblado Dirigido de Caño Roto. Madrid Un Modelo de Intervención en Grandes Conjuntos Urbanos ANTECEDENTES Proyectado por los arquitectos José Luis íñiguez de Onzoño y Antonio Vázquez de Castro, el Poblado Dirigido de Coño Roto fue promovido por lo Comisaría de Urbanismo de Madrid, al amparo de lo Ley de Vivienda de Renta Limitado de 1954 para erradicar el chabolismo. Se construyeron un total de viviendas, de las cuales se sitúan en 70 edificios en altura y 602 en conjuntos de viviendas unifamiliares. La actuación fue galardonada con el Premio Nacional de Arquitectura. El trazado general del Poblado responde a un modelo racionalista abierto, en cierta medida adaptado al soleamiento, que conforma espacios bien orientados, de escala adecuada y visualmente gratos. Todos los espacios entre bloques se encuentran bien ajardinados y arbolados, si bien, no existe una zona verde calificada como tal de forma especifica. Las viviendas unifamiliares se construyeron a base de muros de medio pie de ladrillo silico-calcáreo, apoyados en zanjas de hormigón, tanto en los muros de carga como de atado y de fachada. Los forjados son unidireccionales, de vigueta y bovedilla, y las plantas bajas se asientan en una solera sobre lecho de cenizas, escorias o grava. Las cubiertas son 'a la catalana', con vertido hacia calderetas interiores. Todas las viviendas disponen de patios posteriores privados. Por su parte, las viviendas colectivas se agrupan en tres tipos de edificios diferentes: Bloques adosados: existen 29 portales que incluyen un total de 232 viviendas de 80 m2 Bloques en torre: existen 27 portales que incluyen un total de 324 viviendas de 63 y 74 m2 Bloques con viviendas en dúplex: existen 14 portales que incluyen un total de 448 viviendas de 80, 99 y 110 m2. El sistema constructivo de todos los edificios es común: estructura de hormigón armado, con vigas de canto de sección 55 x 12 cm., vista al exterior; paños de fachada enrasados con los marcos de estructura, de Iadrillo silico-calcáreo, y cubierta plana a la catalana 2

3 Situación y emplazamiento de los edificios en el P.D. de Caño Roto Vista del Poblado en su situación original El diagnóstico de los problemas, la definición de los criterios de intervención, el método y los procedimientos de gestión y participación ciudadana, los proyectos de rehabilitación y la dirección de las obras han sido realizados por los el arquitecto Luis Gerardo Ruiz Palomeque, el resto del equipo de Esteban y Ruiz Arquitectos S.L.P. y otros arquitectos. 3

4 NECESIDAD DE LA INTERVENCIÓN El diagnóstico de los problemas, la patología y las inadecuaciones de la edificación se han realizado basándose en el conocimiento que el equipo técnico poseían del barrio, derivado de su labor durante más de cuatro años como asesores de la Asociación de Vecinos y de los propietarios; y así como en la información y aportaciones contenidas en el 'Estudio del Estado Actual del P.D. de Coño Roto', realizado para el lvima en por la UTE Aroca Asociados y Euroconsult. Los problemas que afectan a los edificios multifamiliares en altura se pueden resumir dentro de las siguientes categorías generales: inseguridad en las estructuras y de algunas cimentaciones; mal estado de las fachadas y de las cubiertas; desorden en ventanas y balcones por los actuaciones individuales de los vecinos durante más de 30 años, ineficiencia energética, problemas derivados de las humedades por las filtraciones en las fachadas, las condensaciones y la capilaridad desde el terreno; existencia de barreras arquitectónicas en plantas bajas, mala accesibilidad de las viviendas debida a la inexistencia de ascensores; inadecuado aislamiento acústico, instalaciones obsoletas y no adaptadas a las exigencias actuales. Por su parte, la mayor dificultad para abordar la resolución de los problemas en las viviendas unifamiliares proviene de dos circunstancias: por un lado, cada vecino ha arreglado y ampliado su vivienda según su criterio, tanto interior como exteriormente; por otro, estas viviendas están agrupadas y, aunque no existan comunidades de propietarios, hay elementos comunes, como los muros medianeros o la cimentación, que condicionan la actuación sobre el conjunto. Los problemas que afectan a las viviendas unifamiliares tienen relación, como en el caso anterior, con la inseguridad en la estructura, el mal estado de las fachadas y cubiertas, y las humedades del terreno. 1 - Inseguridad en las estructuras y las cimentaciones - Asientos de la cimentación de algunos edificios - Degradación de la estructura exterior - Inseguridad de los pilares de las primeras plantas 4

5 2 - Mal estado de las fachadas - Desprendimiento de muros - Filtraciones de agua y condensaciones - Aislamiento térmico y acústico deficiente 3 - Mal estado de las cubiertas - Petos degradados: - Filtraciones y humedades - Falta de aislamiento 4 - Humedades del terreno - Roturas de saneamiento y acometidas de agua - Sótanos con escombro y sin ventilación - Humedades en los muros y condensaciones en cámas sanitarias 5 - Instalaciones obsoletas no adecuadas a las exigencias actuales 6 - Desorden en ventanas y balcones - Modificaciones individuales de su tamaño - Sustitución desordenada de contraventanas correderas 7 - Barreras arquitectónicas - Viviendas en planta baja con accesos inadecuados - Portales disfuncionales, angostos y de escasa altura libre 8 - Mala accesibilidad a viviendas en altura - Inexistencia de ascensores en edificios altos 5

6 CRITERIOS DE LA REHABILITACIÓN El Real Decreto 726/1993, de 14 de mayo, establece como modalidades de rehabilitación las siguientes: Remodelación: cuando se modifica el número de viviendas o la superficie útil destinada a las mismas, lo que no se consideró en el caso del Poblado Dirigido. Únicamente fue necesaria la demolición y reconstrucción de dos edificios debido a la grave inestabilidad de sus cimentaciones. Adecuación estructural: consistente en proporcionar al edificio seguridad constructiva, garantizando su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez, por medio de lo ejecución de obras que afectan a lo estructura y la cimentación Adecuación funcional: con el fin de proporcionar al edificio condiciones suficientes respecto a accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedades, aislamiento térmico, redes generales de instalaciones, servicios generales, seguridad frente a accidentes y siniestros, y supresión de barreras que dificulten la movilidad a personas con minusvalías. Habitabilidad de viviendas: actuando sobre los elementos privativos con fin de dotarles de un adecuado programa y/o superficies útiles suficientes en sus locales habitables, proporcionar la vivienda condiciones suficientes respecto a salubridad, accesos, estanqueidad, aislamiento térmico, redes interiores de instalaciones, y su adaptación para facilitar la movilidad a personas con minusvalías, Las condiciones de habitabilidad de las viviendas y restantes elementos privativos son muy adecuadas en cuanto a sus superficies útiles, programas y salubridad. Con carácter general, la casi totalidad de los propietarios ha venido realizando obras de actualización de sus acabados e instalaciones interiores, presentando las viviendas un estado satisfactorio. Tan sólo en un número reducido de situaciones de precariedad social y/o económica se ha requerido la intervención sobre los elementos privativos para dotarlos de las mínimas condiciones de actualización, fundamentalmente en sus cuartos húmedos. Como consecuencia de ello, las acciones predominantes han incidido sobre la adecuación estructural y funcional de los edificios. Los objetivos planteados en el P.D. de Caño Roto incluyen cuantas acciones son necesarias para la rehabilitación integral de los edificios, con el fin de logar su máxima adecuación a la normativa vigente en su momento para la obra de nueva planta equivalente. La adecuación del equipamiento comunitario primario (espacios libres, viales e infraestructuras de la urbanización) ha corrido o cargo del Ayuntamiento de Madrid, y, según el Convenio firmado por las Administraciones, no se repercute el costo a los vecinos. 6

7 Adecuación estructural La adecuación estructural de los edificios se ha materializado mediante una serie de acciones que han afectado a la cimentación y a la estructura de los edificios. En cuanto a las cimentaciones, se han estabilizado los asientos detectados en algunos edificios. Se ha procedido a su micropilotaje a través de las cimentaciones existentes, reforzando estas para que puedan resistir las solicitaciones de su trabajo como encepados de tales micropilotes. En cuanto a las estructuras de hormigón armado en los edificios en altura se han llevado a cabo las siguientes actuaciones: Reparación de los daños aparentes y ocultos Refuerzo de los pilares (fundamentalmente en plantas bajas) y vigas (fundamentalmente a esfuerzo cortante) hasta obtener coeficientes de seguridad en estos elementos iguales a los correspondientes a la normativa vigente para la nueva edificación Mejora de las condiciones generales de estabilidad horizontal mediante el anillado perimetral de los edificios en planta baja y coronación. Refuerzos locales como consecuencia de las intervenciones necesarias en la edificación existente para la instalación de ascensores 7

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9 En cuanto a las estructuras de las viviendas unifamiliares, se ha procedido al refuerzo de los muros en las zonas inseguras o inestables, a la mejora de los condiciones de apoyo de forjados sobre los muros, y a la mejora de la rigidez global del sistema de muros de carga. 9

10 Adecuación funcional La adecuación funcional ha contemplado las siguientes actuaciones: En cuanto a los accesos: - Protección de los accesos a los edificios de vivienda múltiple - Ampliación de portales y zonas comunes - Cumpliendo lo Norma Básica CPI-1991 en lo relativo o apertura de huecos y trazado de los recorridos de evacuación. En cuanto a la estanqueidad frente a la lluvia y la humedad. - Construcción de sobrecubiertas ligeras inclinadas en los bloques en torre y en los bloques con viviendas en dúplex; y ejecución de cubiertas invertidas en los bloques adosados. Con ello se logra la completa impermeabilización de las cubiertas, asegurando el perfecto drenaje de las mismas en condiciones de mínimo mantenimiento, y con la mínima producción de desechos de obra. - Ejecución de una nueva red separativa de desagües de aguas pluviales, aumentando la vida útil de la existente al quedar ésta especializada en la recogida de aguas fecales. El sistema de desagües se conecta al sistema modificado de pendientes de las nuevas cubiertas. - Impermeabilización de las fachadas, protegiéndolas de las filtraciones con el tratamiento general. - Erradicación y prevención de las humedades de capilaridad por medio de la ventilación de todas 10

11 las cámaras sanitarias de los bajo las edificios colectivos. - Construcción de redes de drenaje exteriores a los edificios con humedades manifiestas y formación de barreras antihumedad en los muros afectados, simultánea o alternativamente con la acción anterior - Levantamiento, drenaje, impermeabilización y reposición de las zonas de solera hundidas, bufadas o húmedas en las viviendas unifamiliares. En cuanto a la mejora de la eficiencia energética. Se ha realizado la rehabilitación energética de la envolvente completa y se han mejorado las condiciones de amortiguación acústica de los edificios conforme a las Normas Básicas de la Edificación CT-79 y CA-82, lo que incluye las siguientes actuaciones: - Instalación en las fachadas de un sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE), suficiente para dotarlas de un coeficiente de transmisión reducido (transmitancia según la normativa actual). - Aislamiento de las cubiertas por medio de los sistemas de paneles sándwich ligeros o cubierta invertida antes comentados. - Aislamiento de la cara inferior de los forjados situados sobre las cámaras sanitarias o los sótanos. 11

12 - Doblado de la carpintería exterior de viviendas y zonas comunes para proporcionar las condiciones normativas de aislamiento térmico y acústico, permeabilidad y estanqueidad En cuanto a la adecuación de las instalaciones - Renovación completa de la red de saneamiento de los edificios, adaptándola a la nueva red de bajantes y anulando las existentes, dado su grado de deterioro y potencial influencia sobre otras patologías. - Actualización de las instalaciones de abastecimiento de agua, energía eléctrica y telecomunicaciones (antena colectiva, portero automático telefonía y preinstalación de futuras redes digitales). La actualización afecta a las acometidas, centralizaciones de contadores y derivaciones individuales hasta las entradas de vivienda, conforme o las normas vigentes de los 12

13 distintas compañías. Los nuevos trazados ascendentes se realizan por fachadas a patios, o, en su defecto, por zonas comunes. - Ejecución de nuevas instalaciones de gas natural hasta las acometidas de viviendas y de pararrayos, allí donde no existían. En cuanto a la adecuación de los servicios generales - Instalación de tenderos en todas las viviendas - Instalación de protecciones visuales para la maquinarias exteriores de aire acondicionado - Incorporación de cuartos de basuras, conforme a la normativa municipal y de diseño de V.P.O., - Instalación de extintores, de acuerdo con la Norma Básica CPI-91. En cuanto a la seguridad frente a accidentes y siniestros - Fijación de los paños de fachada que presentan desplomes o pérdidas de planeidad. En su caso se ha procedido a la demolición de los paños manifiestamente inestables y a su reconstrucción en las debidas condiciones de anclaje a la estructura. - Demolición de los petos de cubierta agrietados y desplomados y sustitución de estos por una viga de coronación para contribuir al arriostramiento del edificio y evitar posibles desprendimientos. En cuanto a la supresión de barreras arquitectónicas Los datos disponibles del Poblado Dirigido de Coño Roto indicaban la existencia de un porcentaje de población jubilada o pensionista próximo al 60 %, y una previsión de incremento de estos personas hasta el 75 % en un plazo de 10 años. Este hecho, unido o la aprobación de la Ley 8/93 de 'Promoción y Supresión de Barreras Arquitectónicas" en la Comunidad de Madrid, obligaba a la aplicación, en la medida de lo posible, de dicha Ley y del Real Decreto 556/1989 del MOPT sobre 'Medidas Mínimas de Accesibilidad en los Edificios'. - Como consecuencia de ello, se prevé la instalación de ascensores en los edificios de seis plantas 13

14 que así lo soliciten, quedando, asimismo abierta tal posibilidad para los de cuatro plantas. - Allí donde es viable físicamente se dota a los edificios de accesos practicables por medio de rampas, modificaciones en las pendientes del entorno urbano, o construcción de nuevos accesos en niveles adecuados. 14

15 ADECUACIÓN DE LOS COSTES Y CARACTERÍSTICAS DE CALIDAD Análisis del coste Conforme a los datos obtenidos en 1997, una vez finalizada la fase de 1995, hasta ese momento se habían realizado las siguientes obras de rehabilitación. Edificios Portales Viviendas Bloques adosados Bloques en Torre Bloques en Dúplex TOTALES La inversión realizada con todas sus repercusiones ascendía a pts ( ) Lo que supone un coste por vivienda de pts ( ) Equivalentes a pts/m2 (184,4 /m2) por cada uno de los m2 de edificación rehabilitada Estas inversiones se distribuyeron aproximadamente en los diferentes capítulos de obra de la siguiente forma: Consolidación estructural: pts/m2 (40,2 /m2) Reforma de accesos y zonas comunes: pts/m2 (16,2 /m2) Saneamiento, tratamiento de cámaros y humedades del terreno: pts/m2 (10,8 /m2) Tratamiento de fachadas: pts/m2 (10,8 /m2) Cubiertas: pts/ m2 (79,1 /m2) Instalaciones: pts/m2 (28,2 /m2) Andamios: 900 pts/m2 (5,4 /m2) La intervención se ha adecuado perfectamente a las condiciones de costo de las Viviendas Protegidas; tal y como era preciso al tratarse de actuaciones subvencionadas según el Convenio firmado en el marco del anterior Plan Cuatrienal de Viviendas. En definitiva, se ha procurado la eficacia y la fiabilidad en la elección de los sistemas y procedimientos seguidos, lo que ha permitido unas desviaciones mínimas, por debajo del 5%, entre los presupuestos de partida y las liquidaciones de obra. Como consecuencia de ello, no han sido necesarias aportaciones extraordinarias de la Administración ni de los propietarios, dando certidumbre a los planes de inversión de los distintos agentes implicados. Soluciones de eficiencia energética y sostenibilidad ambiental Uno de los objetivos más importantes de la rehabilitación ejecutada ha sido el de dotar a los edificios de condiciones de aislamiento iguales o superiores a las que exige la norma para la nueva edificación. Se han dado soluciones de aislamiento continuo por el exterior de las fachadas (SATE), se ha proyectado una capa aislante en los forjados de plantas bajas y se han aislado las cubiertas, consiguiendo soluciones de impermeabilización eficaz y de bajo mantenimiento. Se han diseñado e instalado precercos metálicos y contraventanas mallorquinas que protegen a los 15

16 huecos de la radiación solar directa, a la vez que se ha proporcionado el orden perdido por las sucesivas modificaciones de aquéllos, devolviendo al Poblado un lenguaje arquitectónico coherente. Además, se han ejecutado sistemas de cobertura con un denominador común, consistente en aplicar diferentes soluciones de cubierta sobre lo ya existente para minimizar el riesgo de filtraciones de agua, mejorar el comportamiento térmico del edificio, y reducir al mínimo los escombros y desechos de obra. Se han normalizado y racionalizado las instalaciones comunes de los edificios, haciéndolas discurrir ordenadamente por zonas comunes fácilmente accesibles y registrables. Se ha incorporado la red de gas natural hasta ahora inexistente, con iguales criterios que los observados para el resto de las instalaciones. En los edificios tipo dúplex se han acristalado las galerías y corredores, garantizándose recorridos totalmente protegidos y consiguiéndose un efecto de cortavientos sobre las viviendas y sus accesos directos Integración de personas con movilidad reducida Otro de los objetivos de la Rehabilitación ejecutada ha sido el de dotar a los edificios y a sus viviendas de las mejores condiciones posibles de accesibilidad para las personas con movilidad reducida. Se han adecuado los accesos exteriores, construyéndose rampas o modificando las rasantes circundantes para lograr, allí donde ha sido posible, recorridos totalmente practicables hasta los portales, y, en su caso, hasta los nuevos ascensores que se han dispuesto. Se han instalado ascensores en los edificios que así lo han solicitado, conforme a las alternativas aprobadas por las correspondientes comunidades de propietarios, de entre las presentadas por el equipo de arquitectos. De forma general, en los bloques tipo dúplex, se ha elegido la opción de instalar un ascensor con acceso al corredor superior únicamente. También de forma general, en los bloques tipo adosado de cuatro plantas los propietarios han desestimado tal instalación. En cuanto a los bloques en torre, no ha existido unanimidad, de forma tal que los propietarios de algunos edificios no han deseado que se les instalara el ascensor, mientras que en otros sí se ha solicitado. Lo solución elegida en todos estos casos ha sido la más económica de entre las presentadas, consistente en ascensor exterior al edificio con desembarco en los descansillos intermedios que existen entre las plantas tercera y sexta. 16

17 GESTIÓN Y PARTICIPACIÓN CIUDADANA Según Convenio firmado en el mes de Mayo de 1994 por el Ministerio de Obras Publicas, Trasporte y Medio Ambiente, la Comunidad Autónoma de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid, el Poblado Dirigido de Caño Roto fue declarado Área de Rehabilitación Preferente, conforme a la denominación dada para la misma por el Real Decreto 726/93 del MOPTMA. El Poblado constituye un conjunto urbano claramente delimitado y homogéneo, que por las condiciones de degradación de su patrimonio urbanizado y edificado, debe ser sometido a una acción tutelada por las distintas Administraciones de forma convenida tendente a su protección, conservación o mejora. Cumple, por tanto, cuantos requerimientos técnicos eran necesarios para tal declaración. Como toda Área de Rehabilitación Preferente viene regulada por el Real Decreto 726/1993 de 14 de mayo del MOPTMA y por el Decreto 6/94 de 20 de enero de la CAM, correspondiéndole las siguientes subvencionen. MOPTMA. Subvención del 30 por 100 del coste total de la actuación, concedida al Promotor a propuesta de la CAM. CAM. Subvención del 20 por 100 del presupuesto de la actuación, con un límite máximo de pts (2.398 ) por vivienda. El resto de las aportaciones económicas han sido realizadas por los propietarios, que pudieron contar, si así lo deseaban, con autorización del MOPTMA para la concesión de Préstamos Cualificados otorgados por Entidades de Crédito colaboradoras. En el mes de Julio de 1994 se constituye ante Notario la Entidad Gestora para la Rehabilitación del Poblado Dirigido de Caño Roto, con participación de las Administraciones Territoriales, CAM y Ayuntamiento, y un número mayoritario de propietarios de viviendas del barrio, entre los que se encuentran la totalidad de los vecinos de los portales que nos ocupan en este Proyecto. La adhesión de los propietarios, arrendatarios o usufructuarios a la Entidad Gestora exige la firma individual de los estatutos, derechos y compromisos (particularmente, las obligaciones financieras) Tal Entidad se inscribe en el correspondiente Registro de la Consejería de Política Territorial de la CAM en el mes de Octubre, constituyéndose el Consejo Rector, según los estatutos de la misma, en sesión de 26 de octubre. La composición del Consejo Rector es la siguiente: Tres representantes de las administraciones (CAM, que incluye la representación de Ministerio, y Ayuntamiento) Tres representantes de los propietarios Es presidida por turno por representantes de la Administración y asesorada por la Asociación de Vecinos del Poblado, la empresa de Gestión y Administración, y el equipo de Arquitectos contratados. Los asesores asisten a las reuniones del Consejo Rector con voz pero sin voto. 17

18 La Entidad Gestora tiene capacidad para gestionar las subvenciones en nombre de sus afiliados y recibir por adelantado a cuenta una parte de las subvenciones concedidas por las administraciones (el adelanto de entre el 5 y 10 % del presupuesto fue suficiente para el inicio de las actuaciones) Con ello, puede financiar los estudios técnicos previos (planeamiento, geotécnicos, etc..), los honorarios de una empresa de gestión y administración, los proyectos básicos según las tipologías de la edificación, desarrollar una campaña de difusión sistemática y planificada y elaborar documentación resumida necesaria para ello, con los contenidos siguientes: Imágenes finales de la rehabilitación Diagnóstico de los problemas y sus soluciones Presupuesto protegido medio de cada modelo tipológico Propuesta financiera y viabilidad económica Esta campaña permite rápido el incremento de las adhesiones de los interesados. Ello da lugar a la definición de las fases de desarrollo de las actuaciones, de forma que cada fase incluye los edificios en que, al menos el 90 % de los propietarios se adhieren a la Entidad Gestora 18

19 LECCIONES APRENDIDAS. REPLICABILIDAD DEL MÉTODO APLICADO En la actualidad España tiene una serie de retos estratégicos en el sector energético y de la construcción, y un gravísimo problema de empleo con enorme incidencia en este último. Nuestro país cuenta con cerca de 8 millones de viviendas anteriores a Esta fecha se considera representativa para medir la demanda potencial de la rehabilitación, puesto que en 1979 entra en vigor la primera Norma Básica de ahorro energético. Por otra parte, España invierte anualmente millones de euros en la importación de energía primaria. El subsector de la rehabilitación del parque edificado presenta, por consiguiente, un enorme potencial en cuanto a movilización de inversiones, generación de empleo y balance comercial se refiere. Existen, sin embargo, una serie de barreras de todo tipo que impiden su desarrollo adecuado con estos fines. Estas barreras han sido sobradamente enunciadas, entre otros, por el autor de este documento, y son ampliamente conocidas. La rehabilitación del Poblado Dirigido de Caño Roto presenta unos resultados de eficacia que, al día de hoy, no han sido igualados en ninguna otra Área de Rehabilitación: De las viviendas, situadas en edificios, y las 602 viviendas unifamiliares con que cuenta, se han rehabilitado integralmente la totalidad de las primeras integralmente y en torno a 350 unifamiliares (en total unas 1350 viviendas) en 5 fases anuales entre 1994 y El desarrollo temporal fue el siguiente: - Entre se realizaron los trabajos previos y los procesos de difusión y participación - En 1994 se ejecuta una 1º fase de 40 viviendas - Entre 1995 y 1998 se pusieron en marcha 4 fases más de 330 viviendas de media, que completan las actuaciones reseñadas La movilización de inversiones por vivienda es alta, en el orden del % de la necesaria en obra de nueva planta. La inversión anual media anual superó los 446 millones de pts (aproximadamente ) en los ocho años de desarrollo completo del proceso. El procedimiento de actuación seguido permite su replicabilidad, y resulta un modelo experimentado y, por tanto, fiable para garantizar el éxito de su generalización en Áreas análogas. Para que ello sea posible deben tenerse en cuenta las siguientes conclusiones: 1. La población debe estar estructurada con el objetivo de la rehabilitación. De no ser así, habrá de procederse a crear tal estructura, en la que las A.A.V.V. juegan un papel decisivo. 2. La Administración debe liderar el proceso, particularmente en sus fases iniciales, avanzando las primeras subvenciones, y resolviendo los problemas de la población en situación de precariedad social o económica. 3. Es preciso crear Entidades de Gestión mixtas con capacidad de acción unitaria en el territorio 4. Los equipos profesionales, tanto técnicos como de gestión, deben estar comprometidos socialmente, y deben contar con habilidades de mediación y comunicación. 5. Se han de establecer criterios técnicos, de procedimiento, de gestión y de toma de decisiones por 19

20 acuerdo entre técnicos, administración y población. 6. Se requiere la determinar un marco normativo y de calidad de la rehabilitación homogéneo en su alcance y objetivos. 7. Se necesita concretar un marco financiero viable, conocido y determinado, tanto en las aportaciones públicas como privadas. 8. Es preciso elaborar una propuesta global unitaria, previa a su difusión, que considere todos los aspectos técnicos, de gestión, de participación y de financiación. 9. Se debe difundir hasta su aprobación por el máximo número de afectados la propuesta planteada, que debe ser aceptable y aceptada por la población. Es imprescindible la aprobación de la Ley y de los Planes específicos de la rehabilitación en que se en que contemplen y formalicen las conclusiones anteriores de forma operativa. La futura Ley de Desarrollo Sostenible y Competitivo del Medio Urbano, con independencia de su denominación final, puede constituir una oportunidad importante para al activación del sector y para la creación de empleo, si, en su redacción final, se contemplan adecuadamente los extremos anteriores. 20

21 IMÁGENES DE LOS ESTADOS INICIAL Y FINAL TRAS LA REHABILITACIÓN EDIFICIOS TIPO ADOSADOS EDIFICIOS TIPO TORRE 21

22 EDIFICIOS TIPO DUPLEX VIVIENDAS UNIFAMILIARES 22

23 IMÁGENES DE EDIFICIOS TRAS LA REHABILITACIÓN 23

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