INTEGRACIÓN TILA- RESPA

Transcripción

1 Mortgage Bankers Association of Puerto Rico INTEGRACIÓN TILA- RESPA Luz E. Batista Santiago, Gerente / Vice Presidente Cumplimiento Regulatorio Hipotecario - Popular, Inc.

2 Disclaimer Esta presentación está actualizada al 19 de agosto de Esta presentación no representa interpretación legal, orientación o asesoramiento de Popular, Inc. ni la MBA de PR. Aún cuando se han realizado esfuerzos para garantizar la exactitud de la misma, esta presentación no es un sustituto de la reglamentación. Sólo la regla y sus interpretaciones oficiales pueden proveer información completa y definitiva con respecto a los requisitos.

3 Agenda Discusión General de los Cambios Estimado de Préstamo Divulgación de Cierre Otras Divulgaciones Plan de Implementación

4 Discusión General de los Cambios Trasfondo Aplicabilidad Efectividad

5 Trasfondo 2009 Mortgage Disclosure Improvement Act enmienda TILA Enmiendas de HUD a RESPA

6 Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act odiseño opruebas de Prototipos opropuesta de Regla Nueva operiodo de Comentarios opruebas Adicionales oregla final TILA-RESPA

7 Aplicabilidad Aplica a transacciones de crédito de consumo cerradas (closed-end) garantizadas por propiedad real. No aplica a: Hipotecas Reverse HELOCs Préstamos garantizados con casas móbiles o con propiedades que no están adjuntas a propiedad real Préstamos realizados por una persona que realiza cinco (5) o menos hipotecas en el año Algunos préstamos que no devengan intereses garantizados por hipotecas subordinadas otorgadas en virtud de programas para consumidores de ingresos bajos o moderados

8 Fecha de Efectividad Solicitudes recibidas a partir del 1 de agosto de 2015.

9 Estimado de Préstamo Sección Apéndice H-24

10 Estimado de Préstamo Resumen de los Cambios Actual Nuevo 7 elementos para solicitud El GFE agrupa algunas partidas de gastos por categorías GFE no provee para acuse de recibo 4 divulgaciones separadas (GFE, TILA, ECOA & RESPA Servicing Disclosure) 6 elementos para solicitud Partidas de gastos detalladas y alfabetizadas Acuse de recibo opcional 4 divulgaciones integradas en una sola Cambios en las tolerancias permitidas Nueva definición cambio de circunstancias

11 Estimado de Préstamo Requisitos Proveer a los consumidores un estimado de buena fe sobre los costos del crédito y los términos de la transacción. Estar por escrito y contener la información establecida en la regla. Satisfacer los requisitos de tiempo y entrega establecidos en la regla.

12 Estimado de Préstamo Requisitos de Entrega Debe ser entregado o enviado por correo* no más tarde del 3er día laborable luego de recibir una solicitud. Día laborable un día en el cual las oficinas del acreedor están abiertas al público para llevar a cabo sustancialmente todas sus funciones de negocio. *Cuando se envía por correo, se entiende que el consumidor lo recibe 3 días laborables a partir de la fecha de envío. Para este propósito, se consideran días laborables todos los días calendarios, excepto domingos y feriados federales.

13 Estimado de Préstamo Definición de solicitud Se considerará que se ha recibido una solicitud, cuando el consumidor haya provisto los siguientes seis (6) elementos de información: Nombre Ingresos Número de seguro social (para obtener un informe de crédito) Dirección de la propiedad Estimado del valor de la propiedad Cantidad del préstamo hipotecario

14 Estimado de Préstamo Cotización El Reglamento no prohíbe que los acreedores le provean a los clientes una cotización de gastos, previo a la entrega del Estimado de Préstamo, cuando no cuentan con los 6 elementos de una solicitud. La cotización debe cumplir con lo siguiente: Una declaración clara y llamativa en la parte superior de la primera página de la cotización que indique: Your actual rate, payment, and costs could be higher. Get an official Loan Estimate before choosing the loan. Debe estar en una letra de un tamaño no menor de 12 puntos. No puede tener encabezamiento, contenido y formato sustanciamente similar al del Estimado de Préstamo o al de la Divulgación de Cierre.

15 Estimado de Préstamo Divulgación de Buena Fe Es responsabilidad del acreedor asegurarse que las cantidades divulgadas en el Estimado de Préstamo sean de buena fe y consistentes con la mejor información disponible al momento de proveer la divulgación. Para determinar si el Estimado de Préstamo se realizó de buena fe, se calcula la diferencia entre los gastos estimados según el Estimado de Préstamo y la cantidad real pagada por el consumidor de acuerdo con la Divulgación de Cierre. Como regla general, si la cantidad pagada por el consumidor excede la cantidad estimada, el Estimado de Préstamo no fue de buena fe.

16 Estimado de Préstamo Tolerancias No están sujetos a tolerancia Intereses prepagados, primas de seguro de propiedad y cantidades a ser depositadas en cuentas en plica (escrow) Servicios requeridos por el acreedor siempre y cuando el consumidor pueda escoger al proveedor y el mismo no se encuentre en la lista de proveedores del acreedor Cargos pagados a terceros por servicios no requeridos por el acreedor 10% Tolerancia Honorarios de Registro Cargos por servicios de terceros que: No son pagados al acreedor ni a una afiliada de éste y El consumidor está permitido a escoger el proveedor, pero lo escoge de la lista del acreedor Cero Tolerancia Cargos pagados al acreedor, mortgage broker, o una afiliada de cualquiera Cargos pagados a terceros no afiliados por los cuales el acreedor no le permitió al consumidor escoger Transfer taxes

17 Estimado de Préstamo Violaciones a las Tolerancias El acreedor debe reembolsar la cantidad en exceso al consumdor no más tarde de 60 días luego de haberse consumado la transacción. El acreedor debe entregar o enviar por correo una Divulgación de Cierre corregida en la cual se refleje el reembolso no más tarde de 60 días luego del cierre.

18 Estimado de Préstamo Revisiones y Correcciones No se permiten revisiones o correcciones en casos de errores técnicos, cantidades mal computadas o por cargos subestimados. Se puede proveer un Estimado de Préstamo revisado bajo las siguientes circunstancias: Cambios de circunstancias posteriores al Estimado de Préstamo que ocasionan que los gastos estimados aumenten. Cambios de circunstancias posteriores al Estimado de Préstamo que afectan la elegibilidad del consumidor para los términos y condiciones solicitados o el valor de la garantía. Revisiones solicitadas por el consumidor. La tasa de interés no fue fijada ( locked ) al momento del Estimado. Consumidor expresa su intención de radicar luego de transcurridos 10 días laborables a partir de la fecha del Estimado. Préstamos para propiedades de nueva construcción en los cuales el cierre se demora más de 60 días calendarios desde el Estimado. Debe entregarse o enviarse por correo no más tarde de tres días laborables luego de recibir la información que ocasiona la revisión. No se puede entregar un Estimado de Préstamo revisado luego de haberse entregado la Divulgación de Cierre.

19 Estimado de Préstamo Cambio de Circunstancias Para efectos del Estimado de Préstamo, se considera cambio de circunstancias: Evento extraordinario fuera del control de cualquier parte interesada o cualquier evento inesperado al consumidor de la transacción. Información específica del consumidor o la transacción en la cual el acreedor confió al proveer el Estimado de Préstamo y que resultó ser incorrecta o cambió luego de provisto el Estimado de Préstamo. Información nueva del consumidor o la transacción la cual el acreedor no consideró al proveer el Estimado de Préstamo.

20 Estimado de Préstamo Periodo de Espera El Estimado de Préstamo debe ser provisto no más tarde de 7 días laborables antes de consumarse la transacción. Día laborable todos los días calendarios, excepto domingos y feriados federales. El periodo de espera comienza a correr desde el momento en que se entrega o envía por correo el Estimado de Préstamo. El consumidor puede renunciar al periodo de espera por una emergencia financiera personal bonafide.

21 Estimado de Préstamo Prohibiciones No se podrán imponer gastos a los consumidores, con la excepción de cargos bonafide y razonables por obtener el informe de crédito, hasta tanto el consumidor no reciba el Estimado de Préstamo y exprese su intención de proceder con la transacción. No se pueden solicitar cheques para el pago de gastos de procesamiento, aún cuando éstos se vayan a cobrar después de entregar el Estimado de Préstamo. No se puede solicitar al consumidor que provea una tarjeta de crédito para pagar gastos de procesamiento, aún cuando la tarjeta no será cargada, hasta tanto se entrege el Estimado de Préstamo. No se puede solicitar al consumidor información que sustente la solicitud antes de entregar el Estimado de Préstamo.

22 Estimado de Préstamo Retención El Estimado de Préstamo deberá retenerse por un periodo de 3 años a partir de lo último que ocurra entre: La fecha de consumación, La fecha que se realizan las divulgaciones, o La fecha de acción tomada.

23 Estimado de Préstamo, página 1 1. Fecha en la cual se entrega o envía el estimado. 2. La dirección debe contener el código postal. 3. Términos menores de 24 meses se expresan en meses; términos mayores se expresan en años o años y meses. 4. La descripción del producto debe contener características del pago y de la tasa. 5. La expiración debe incluir fecha y hora, incluyendo la zona de hora.

24 Estimado de Préstamo, cont. página 1 1. Si la cantidad es en dólares enteros, no se divulgan centavos. 2. Divulgar la frecuencia, fechas y cantidades máximas. 3. Se considera pago ballon un pago mayor a el doble de un pago periódico regular.

25 Estimado de Préstamo, cont. página 1 1. Hasta un máximo de 4 columnas.

26 Estimado de Préstamo, cont. página 1 1. El cómputo de estas partidas está desglosado en la página 2 del Estimado.

27 Estimado de Préstamo, página 2 Costos del Préstamo aquellos gastos pagados por el consumidor al acreedor o terceros para servicios requeridos por el acreedor al consumidor durante el proceso de originar el préstamo. Cantidades se redondean al dólar más cercano. 1. Incluye compensación pagada por el consumidor a un LO que no es acreedor y cargos por LLPA pasados al consumidor como un costo en vez de un ajuste a la tasa. 2. Servicios provistos por terceros que el consumidor no puede escoger; se desglosan por orden alfabético. 3. Servicios provistos por terceros que el consumidor puede escoger; se desglosan por orden alfabético. 4. Costos relacionados con la póliza de título, deben incluir en la descripción como introducción la palabra Title. La prima de seguro de título lender s se debe divulgar sin tomar en consideración cualquier descuento por obtener la owner s.

28 Estimado de Préstamo, cont. página 2 Otros Costos incluyen contribuciones, honorarios de registro y otros pagos relacionados con el proceso de cierre. 1. Transfer taxes honorarios gubernamentales sobre hipotecas y compraventas basados en la cantidad del préstamo o el precio de venta de la propiedad. 2. Cantidades a ser pagadas por el consumidor previo al primer pago del préstamo. 3. Cantidades a ser depositadas en la cuenta escrow. 4. Partidas que el cliente pudiera pagar y que el acreedor tiene conocimiento al momento de emitir el Estimado (ej. owner s title policy ). 5. Pagos del acreedor al consumidor para alguna partida no específica en el Estimado.

29 Estimado de Préstamo, página 3 Incluir dirección de correo electrónico y/o número de teléfono del oficial que será el contacto primario con el consumidor.

30 Estimado de Préstamo, cont. página 3

31 Estimado de Préstamo, cont. página 3 1. Divulgación ECOA 2. Servicing Transfer Disclosure

32 Estimado de Préstamo, cont. página 3 El Reglamento no requiere la toma del acuse de recibo, sin embargo, si el acreedor adopta la práctica, debe incluir el lenguaje sugerido. De no adoptarla, hay un lenguaje alterno.

33 Estimado de Préstamo, formulario alternativo Se utiliza para transacciones donde no hay un vendedor. Su uso es opcional. Si el acreedor utiliza el Estimado de Préstamo alternativo, debe utilizar la Divulgación de Cierre alternativa.

34 Divulgación de Cierre Sección Apéndice H-25

35 Divulgación de Cierre Resumen de los Cambios Actual Nuevo Dos requisitos diferentes de tiempo de entrega previa Redivulgación y periodo de espera sólo por cambios en el APR HUD-1 incluye tabla comparativa desglosada para computar cambios con el GFE Un requisito de entrega 3 días laborables antes del cierre Redivulgación y periodo de espera por 3 diferentes condiciones Nuevas numeraciones de las líneas de gastos Nueva tabla agrupada para determinar cambios con el EP

36 Divulgación de Cierre Requisitos Contener los términos y costos reales de la transacción. Estar por escrito y contener la información establecida en la regla. Satisfacer los requisitos de tiempo y entrega establecidos en la regla.

37 Divulgación de Cierre Requisitos de Entrega Debe ser recibida* por el consumidor no más tarde de 3 días laborables antes de consumar la transacción. Día laborable todos los días calendarios, excepto domingos y feriados federales. *Cuando se envía por correo regular o correo electrónico (sujeto al cumplimiento con E-SIGN Act), se entiende que el consumidor la recibe 3 días laborables a partir de la fecha de envío, a menos que el acreedor tenga evidencia que el consumidor recibió antes la Divulgación. Para este propósito, se consideran días laborables todos los días calendarios, excepto domingos y feriados federales.

38 Divulgación de Cierre Requisitos de Entrega, cont. En transacciones sujetas a rescisión, la Divulgación de Cierre se debe entregar a cada uno de los consumidores que tiene derecho a rescindir según establecido por TILA. En transacciones que no están sujetas a rescisión, la Divulgación de Cierre se puede entregar a cualquier consumidor con responsabilidad primaria sobre la obligación.

39 Divulgación de Cierre Revisiones y Correcciones Tres categorías de cambios que requieren una Divulgación de Cierre corregida: Cambios antes de la consumación que requieren un nuevo periodo de espera de 3 días laborables Cambios antes de la consumación que no requieren un nuevo periodo de espera Cambios que ocurren posterior a la consumación

40 Divulgación de Cierre Cambios con Periodo de Espera Será requerido emitir una Divulgación de Cierre corregida y otorgar un nuevo periodo de espera de 3 días laborables cuando: El APR divulgado se torna inexacto (1/8 de un 1% por arriba o por debajo) Cambios en el tipo de producto Se añade una penalidad por prepago El consumidor puede renunciar al periodo de espera cuando: La extensión de crédito es necesaria para satisfacer una emergencia financiera personal bonafide. El consumidor ha recibido la Divulgación de Cierre. El consumidor provee al acreedor una declaración escrita describiendo la emergencia, estableciendo que renuncia al periodo de espera e incluyendo la firma de todos los consumidores que son responsables principales en la obligación.

41 Divulgación de Cierre Otros Cambios antes del Cierre Para cambios que no requieren periodo de espera, el consumidor deberá recibir la Divulgación de Cierre antes o durante la consumación. El cliente tiene el derecho a inspeccionar la Divulgación de Cierre un día laborable antes de la consumación.

42 Divulgación de Cierre Cambios después del Cierre Se deberá emitir una Divulgación de Cierre revisada cuando: Ocurre un evento que ocasiona que la Divulgación se torne inexacta y esto resulta en cambios en la cantidad pagada por el consumidor o vendedor dentro de un periodo de 30 días después de la consumación. Se otorga al consumidor un reembolso relacionado con violaciones a las tolerancias permitidas. Se corrige un error clerical. Se considera un error clerical si el error no afecta los números divulgados y no afecta los requisitos de tiempo y entrega, entre otros.

43 Divulgación de Cierre Periodo de Retención El acreedor debe mantener copia de la Divulgación de Cierre y todos los documentos relacionados con ésta por 5 años a partir de la consumación. Si el acreedor vende, transfiere o dispone su interés en la hipoteca y no administra la misma, el acreedor debe proveer copia de la Divulgación de Cierre al nuevo dueño o administrador de la hipoteca como parte de la transferencia del expediente de préstamo.

44 Divulgación de Cierre, página 1 1. La fecha en la cual se entregó la Divulgación de Cierre al consumidor. 2. Incluir el nombre de todos los deudores y vendedores en la transacción; de no contar con espacio suficiente, añadir una página adicional al final de la Divulgación de Cierre.

45 Divulgación de Cierre, cont. página 1 Misma información que se incluye en el Estimado de Préstamo

46 Divulgación de Cierre, cont. página 1 Misma información que se incluye en el Estimado de Préstamo

47 Divulgación de Cierre, cont. página 1 Misma información que se incluye en el Estimado de Préstamo

48 Divulgación de Cierre, página 2

49 Divulgación de Cierre, cont. página 2

50 Divulgación de Cierre, página 3 1. Debe ser la misma información que la divulgada en el Estimado de Préstamo o en el Estimado de Préstamo revisado, si aplica. 2. Debe ser la misma que la incluida en la página 2 de la Divulgación de Cierre. 3. Debe incluir la referencia y/o razones por las cuales las cantidades cambiaron.

51 Divulgación de Cierre, cont. página 3

52 Divulgación de Cierre, página 4

53 Divulgación de Cierre, cont. página 4

54 Divulgación de Cierre, página 5

55 Divulgación de Cierre, cont. página 5

56 Divulgación de Cierre, cont. página 5

57 Divulgación de Cierre, cont. página 5 El Reglamento no requiere la toma del acuse de recibo, sin embargo, si el acreedor adopta la práctica, debe incluir el lenguaje sugerido. De no adoptarla, hay un lenguaje alterno.

58 Divulgación de Cierre, formulario alternativo Se utiliza para transacciones donde no hay un vendedor. Debe ser utilizado cuando se entrega el formulario alternativo de Estimado de Préstamo.

59 Otras Divulgaciones Escrow Closing Notice Partial Payment Disclosure

60 Escrow Closing Notice Requerida previo a la cancelación de cualquier cuenta en plica establecida en relación con una transacción de consumo garantizada con una primera hipoteca, excepto hipotecas reverse. Debe ser provista no más tarde de 3 días laborables antes de la cancelación de la cuenta. Debe incluir el siguiente contenido: Fecha en la cual se cerrará la cuenta y la razón para el cierre. Indicar que una cuenta en plica también se puede conocer como impound o trust account. Que en la ausencia de una cuenta en plica el consumidor debe pagar directamente todos los gastos de la propiedad. Detalle de los costos relacionados con el cierre de la cuenta. Consecuencias por incumpliento con el pago de los gastos de la propiedad, un número de teléfono para solicitar información, indicar si existe la alternativa de mantener la cuenta abierta y el límite de tiempo para realizar la solicitud. Modelo en apéndice H-29.

61 Partial Payment Disclosure Requerida cuando hay una transferencia de dueño de la hipoteca. Debe incluir bajo el encabezamiento Partial Payment lo siguiente: Si se aceptan pagos periodicos menores a la cantidad vencida, una declaración a los efectos que el acreedor acepta pagos parciales y los acredita al préstamo del consumidor. Si se aceptan pagos periodicos menores a la cantidad vencida pero no se acreditan a la cuenta hasta que el consumidor complete el pago, una declaración a los efectos que el acreedor retendrá los pagos parciales en una cuenta aparte hasta tanto el consumidor pague la cantidad restante para completar el pago. Si no se aceptan pagos periodicos menores a la cantidad vencida, una declaración a los efectos que el acreedor no acepta pagos parciales. Una declaración de que si el préstamo es vendido, el nuevo acreedor pudiera tener una política diferente.

62 Plan de Implementación Sistemas Procesos Adiestramiento

63 Plan de Implementación Sistemas Identifique un equipo de trabajo de las diferentes áreas que se impactan (ventas, producción, sistemas, contabilidad, cumplimiento, etc). Evalúe el impacto de los cambios reglamentarios en los siguientes sistemas: Originación Proceso/Cierre Servicing Manténgase en comunicación con su proveedor de sistemas y participe, de ser posible, de pruebas piloto. Realice pruebas tomando en consideración las carácterísticas y productos que ofrece y audite las mismas. Establezca un plan alterno.

64 Plan de Implementación Procesos Planifique, calendarice y asigne recursos. Revise y actualice: Políticas Procedimientos Paquetes de originación y cierre Hojas de cotejo Guías de productos Material publicitario Programa de Control de Calidad

65 Plan de Implementación Adiestramiento Manténgase al día en los desarrollos recientes de la reglamentación. Participe en grupos de trabajo de la industria. Empleados o contratistas Adiestramiento teórico y práctico Reglamentación Procedimientos Servicio al cliente Clientes Cómo entender la nueva documentación?

66 Información de Referencia CFPB s TILA-RESPA Integrated Disclosure rule Small entity compliance guide CFPB s Webminar: Frequently Asked Questions on the TILA-RESPA Integrated Disclosures Rule, martes, 26 de agosto, 2:00 pm Para registrase acceder al enlace: philadelphiafed.org/bankresources/publications/consumer-complianceoutlook/outlook-live ABA s: TILA-RESPA Integration Mortgage Disclosure Reform site Mortgage Bankers Association

67 Preguntas? (787) , extensión 1013