Cartera Colectiva Inmobiliaria INMOVAL Informe de Rendición de Cuentas 31 de Diciembre 2013

Transcripción

1 Cartera Colectiva Inmobiliaria INMOVAL Informe de Rendición de Cuentas 31 de Diciembre 2013 ASPECTOS GENERALES Cartera colectiva inmobiliaria cerrada, de largo plazo y riesgo medio. Su objetivo es la obtención de ganancias de capital a largo plazo para los inversionistas, a través de la celebración de cualquier tipo de contrato que verse sobre inmuebles u otros derechos relacionados con inmuebles. Calificado G aa (Doble A) en Eficacia en la Gestión de Portafolios por BRC Investors S.A. (en revisión periódica). POLITICA DE INVERSION Los bienes inmuebles a adquirir serán sometidos a un cuidadoso y riguroso proceso de análisis de cada oportunidad de inversión, buscando encontrar que cumplan al menos con el siguiente perfil: 1. Bienes cuyo avalúo comercial guarde coherencia con la realidad del mercado y las condiciones propias del mismo bien. 2. Bienes en construcción o con un tiempo de construido menor o igual a veinte (20) años, salvo aquellos bienes cuyo atractivo comercial genere una expectativa de valorización superior a los requerimientos de mantenimiento y renovación al momento de compra y posterior arriendo. 3. Bienes cuyo arrendatario cuente con una adecuada calidad crediticia o patrimonial de cada arrendatario. 4. Bienes con adecuadas vías de acceso y altas condiciones tecnológicas, de calidad y de seguridad. Proceso de inversión

2 DESEMPEÑO DEL FONDO Inicio Fecha Informe 31/12/ /12/ /07/ /10/ /12/ /01/ /01/ /11/2009 Valor Unidad Fondo Valor Índice Rentabilidad Fondo Nominal 2,11% 6,38% 4,35% 11,32% 21,08% 33,28% 57,65% Rentabilidad Índice Nominal 0,86% 5,41% 2,63% 11,24% 24,80% 40,47% 60,13% Desempeño frente al BMK 1,26% 0,98% 1,72% 0,08% -3,72% -7,18% -2,48% Rentabilidad Fondo E.A. 28,96% 13,37% 18,87% 11,32% 10,18% 10,20% 11,56% Rentabilidad Índice E.A. 10,92% 11,27% 11,12% 11,24% 11,89% 12,17% 11,98% Desempeño frente al BMK 18,03% 2,10% 7,74% 0,08% -1,70% -1,97% -0,42% COMPOSICIÓN DEL FONDO POR ACTIVO Tipo de inmueble Suma de valor última valorización Porcentaje Suma de Área Oficina $ 211,928,486, % 28,288 Local Comercial $ 128,886,044, % 28,829 Bodega $ 106,406,151, % 61,378 Hoteleria $ 5,582,500, % 406 Total general $ 452,803,182, % 118,901 *cifras según portafolio consolidado COMPOSICION GEOGRÁFICA Etiquetas de fila Suma de Valor última valorización Porcentaje Suma de Área Bogota $ 337,203,295,391 74% $ 64,674 Tocancipa $ 57,100,000,000 13% $ 33,015 Cali $ 31,151,619,033 7% $ 11,616 Medellin $ 14,008,149,100 3% $ 2,184 Cartagena $ 9,129,965,000 2% $ 6,293 Chia $ 2,885,414,400 1% $ 282 Barranquilla $ 1,324,740,000 0% $ 837 Total general $ 452,803,182, % $ 118,901 *cifras según portafolio consolidado

3 COMPOSICIÓN POR ARRENDATARIO *cifras según portafolio consolidado EVOLUCIÓN VACANCIA 2013 LLAMADO DE CAPITAL Y REDENCIÓN DE UNIDADES 2013 LLAMADOS DE CAPITAL Fecha Monto Inc. Valor fondo 11/03/ ,70% 16/08/ ,27% REDENCION DE UNIDADES Fecha Monto Valor fondo Rent. Según distribución 05/02/ ,55% 06/05/ ,73% 05/08/ ,61% 06/11/ ,37% TOTAL ,00%

4 EVOLUCIÓN DE LA UNIDAD MÁRGENES DE CONTRIBUCIÓN ARRIENDOS Y VALORIZACIÓN La rentabilidad total durante el año 2013 fue del 11.30%. La discriminación del margen contribuido por Arrendamientos y Valorizaciones fue de 6,55% y 4,75% respectivamente. Es importante resaltar que la utilidad generada por la venta del local del Centro Comercial Andino forma parte del margen contribuido de Arrendamientos por ser un flujo de caja. De igual manera, absolutamente todos los egresos fueron deducidos de los ingresos por caja o arrendamientos y por lo tanto son incluidos como parte del margen de contribución de Arrendamientos.

5 ESTADOS FINANCIEROS

6 COMENTARIO DEL GESTOR Las transacciones y operaciones realizadas durante el año, resultaron en una rentabilidad anual que sobre pasó la dinámica del benchmark en 8 pbs (11.32% %). Entre las transacciones más relevantes se encuentran la venta local arrendado a Corpbanca y ubicado en el Centro Comercial Andino de Bogotá, la inclusión de las bodegas arrendadas a Belcorp al portafolio inmobiliario de INMOVAL, la adquisición del edificio de oficinas arrendado a Mapfre ubicado en la carrera 14 con 96 de la ciudad de Bogotá, y la compra de una participación en el fideicomiso Complejo Empresarial y Hotelero Urban Plaza ubicado en la carrera 11 con calle 90 de la ciudad de Bogotá. A continuación elaboraremos sobre cada una de estas transacciones. i) Desde el mes de Junio se empezó a recibir arriendos sobre la bodega comprada a plazo y arrendada a Belcorp a un plazo de 10 años. Igualmente durante el segundo semestre se realizó la inclusión de este inmueble en el portafolio generando una utilidad importante sobre el precio de compra. ii) iii) Se celebró con Mapfre la compra de sus oficinas corporativas ubicadas en el norte de Bogotá, transacción que incluyó un contrato de arrendamiento (con el mismo Mapfre) por 10 años, con una relación mensual de canon sobre valor de compra por encima del promedio de la cartera. Si bien este inmueble se adquirió a un valor 3% por encima del valor de avalúo (generando una perdida contable para la cartera) los beneficios de tener este inquilino a un plazo tan largo con un canon de arrendamiento también 3% por encima del mercado, compensara sustancialmente este mayor valor pagado. Adquirimos el 17,18% del fideicomiso Complejo Empresarial y Hotelero Urban Plaza que se pactó mediante una forma de pago a dos años, que permitirá compensar la rentabilidad por efectos de arrendamiento en el corto, mediano, y largo plazo. La ubicación y características de Urban Plaza son excelentes, facilitando así la consecución de arrendatarios institucionales como Regus y L Oreal. Adicionalmente, el activo tiene un componente hotelero que a medida que se vaya consolidando, los retornos serán considerablemente altos. Las actividades operacionales de la cartera también tuvieron un impacto positivo sobre la rentabilidad del fondo en lo comprendido del año La tasa de vacancia promedio fue considerablemente menor a la del año 2012 gracias a las estrategias de comercialización implementadas con el operador inmobiliario Julio Corredor a lo largo del año. Se observó un incremento del 43% en el valor del fondo al abrir en $ millones y cerrar en $ millones, mientras que la vacancia en términos de metros cuadrados disminuyó en un 58%. Esto se dio en mayor parte por las ocupaciones y sustituciones efectivas que se realizaron en las oficinas y locales de Capital Tower ubicado en la carrera 7 con calle 99.