Reporte de calificación

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1 Colombia Reporte de calificación FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO CERRADO INMOVAL Comité Técnico: 3 de noviembre de 2015 Acta número: 845 Contactos: Camilo Andrés Pérez Mojica camilo.perez@standardandpoors.com María Clara Castellanos Capacho maria.castellanos@standardandpoors.com Página 1 de 11

2 FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO CERRADO INMOVAL Administrado por Credicorp Capital Colombia S. A. Sociedad Comisionista de Bolsa REVISIÓN PERIÓDICA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS Cifras en millones de pesos colombianos (COP) al 31 de julio de 2015 Calificación G aa+ Historia de la calificación: Valor del fondo: Rentabilidad neta E.A acumulada desde el inicio de operaciones: COP ,72% Revisión periódica Nov./14: Revisión periódica Nov./13: Calificación inicial Ene./09: G aa Perspectiva Positiva G aa G a+ I. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV en revisión periódica subió la calificación de eficacia en la gestión de portafolios a G aa+ de G aa y retiró la perspectiva positiva del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario Cerrado Inmoval. II. DEFINICIÓN DEL FONDO, POLÍTICAS DE INVERSIÓN Y DIVERSIFICACIÓN A raíz de la entrada en vigencia del decreto 1242 de 2013, el cual regula la operación de los fondos de inversión colectiva (FICs), el vehículo de inversión pasó a denominarse Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario Cerrado Inmoval, en vez de Compartimento Básico de la Cartera Colectiva Inmobiliaria Inmoval; aparte de lo anterior, las políticas y límites de inversión del fondo se mantuvieron. De acuerdo con su reglamento, el fondo tiene un perfil de inversión de mediano y largo plazo con riesgo medio. Su objetivo es la obtención de ganancias, principalmente, a través de la celebración de contratos sobre inmuebles u otros derechos relacionados con ese tipo de activos. El fondo se enfoca, particularmente, en invertir en bienes inmuebles para, luego, cederlos en arrendamiento, de lo cual se deriva la rentabilidad de sus inversionistas, y por último proceder a su liquidación. Los activos admisibles para invertir mediante el fondo son los siguientes: edificios de oficinas con altos estándares tecnológicos y de seguridad y una amplia capacidad en zonas de parqueo, oficinas tipo A y B, locales comerciales de altos estándares tecnológicos y de seguridad ubicados en zonas de gran densidad poblacional, bodegas con altos estándares de seguridad y adecuadas vías de acceso, otros activos comerciales, como hoteles, centros comerciales y parques industriales, entre otros, que respondan a Página 2 de 11

3 oportunidades de negocio atractivas, así como bienes en construcción o con un tiempo de edificados menor o igual a 20 años. Según su reglamento, el vehículo no puede invertir más de 40% del total de sus recursos en un mismo proyecto o título y puede destinar hasta 20% de su valor a inversiones en títulos valores inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE). El monto mínimo de inversión para ingresar al fondo es de $10 millones de pesos colombianos (COP). Credicorp Capital Colombia S. A. recibe por su gestión y administración del fondo una comisión de 2% nominal anual del valor de los activos, calculada a partir de los desembolsos efectivamente realizados por los inversionistas, de manera que ésta solo aplica cuando hay llamados de capital. La comisión es liquidada y causada con periodicidad diaria, y se cancela mensualmente. III. EVOLUCIÓN DEL FONDO Al 31 de julio de 2015, el valor del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario Cerrado Inmoval (en adelante Inmoval) fue de COP millones luego de presentar un incremento anual de 23,6% que derivó de dos llamados de capital realizados en diciembre de 2014 y junio de 2015 por un monto de COP millones cada uno, y del pago de los compromisos de inversión relacionados con la adquisición de activos inmobiliarios. De acuerdo con la última información pública disponible, desde agosto de 2015 y hasta la fecha, el valor del fondo continuó aumentando y al 25 de octubre alcanzó COP millones, equivalentes a un crecimiento anual de 31,7%, lo cual respondió al llamado de capital realizado en septiembre por COP millones, recursos que el administrador usó para pagar un crédito que había tomado para la adquisición de uno de los activos de Inmoval. El valor de la unidad del vehículo de inversión ha conservado una tendencia creciente desde su inicio de operaciones en noviembre de 2009 (Gráfico 3), y al cierre de julio de 2015 acumuló un crecimiento de 89,0%, y un aumento anual de 13,2%, cifras que evidencian la preservación del capital de los inversionistas. Dicho comportamiento ha sido el resultado de una continua valorización de los activos que conforman el portafolio y la buena calidad crediticia de sus arrendatarios. A julio de 2015, la valorización promedio del portafolio de activos inmobiliarios de Inmoval fue 15,5% respecto de los valores de adquisición de cada propiedad, lo cual fue posible por la estrategia del administrador inmobiliario, enfocada en la adquisición de activos inmobiliarios de alta calidad, y su adecuado y oportuno mantenimiento, así como su expansión y remodelación. Considerando la continuidad de dicha estrategia, el plan de expansión del fondo para el próximo año que incluye la adquisición de inmuebles de alta calidad por sus características de construcción y ubicación geográfica, y las condiciones estables en el mercado inmobiliario que esperamos, muy probablemente el portafolio de activos inmobiliarios de Inmoval continuará valorizándose en el próximo año. En los últimos 12 meses a julio de 2015, el indicador de vacancia física del fondo se ubicó en promedio en 5,38%, mayor al promedio de 3,64% que observamos un año atrás, lo cual derivó del vencimiento de los contratos de arrendamiento de algunas bodegas y oficinas que no fueron renovados; actualmente el administrador está en proceso de comercialización de los mismos con lo que espera que al cierre de 2015 la vacancia se ubique en niveles inferiores a 3,0%. Página 3 de 11

4 El menor crecimiento económico que esperamos en 2016 podría afectar la demanda de oficinas, locales comerciales y bodegas en arriendo; no obstante, para limitar el efecto de una eventual menor demanda, esperamos que administrador continúe sus estrategias de comercialización que permitan mantener unos niveles de vacancia no mayores a los observados en el último año. Por otra parte, el administrador ha logrado una apropiada diversificación de los contratos de arrendamiento por fecha de vencimiento (Gráfico 5), con lo cual, de los contratos vigentes a julio de 2015, 43% de los ingresos derivados de estos tiene plazo de vencimiento superior a tres años, y 17% vence en Estos aspectos limitan el riesgo asociado con cambios en el ciclo de la economía colombiana en el corto plazo, y favorecen la estabilidad de los ingresos del fondo. El incremento de los precios de los activos inmobiliarios de Inmoval, aunado a sus niveles moderados de vacancia derivó en una rentabilidad efectiva anual acumulada, desde su inicio de operaciones hasta el 31 de julio de 2015 de 11,7%, ligeramente mayor al 11,4% reportado un año antes, aunque inferior a la tasa objetivo establecida por el administrador, el índice de precios al consumidor (IPC) + 9% de 12,5% (Gráfico 2). Cabe destacar que las mayores presiones inflacionarias presentadas en el último año le han dificultado a Inmoval alcanzar los niveles del índice objetivo en 2015, si bien consideramos que la rentabilidad del fondo en 2016 tendrá un efecto positivo, una vez que se ajusten los contratos de arrendamiento a los actuales niveles de IPC. Por otra parte, la rentabilidad acumulada de Inmoval continúo siendo inferior al promedio de 13,1% de sus pares, lo que resulta en parte de los mayores niveles de vacancia que han presentado los inmuebles de Inmoval frente a los de los portafolios de activos comparables. Si bien las condiciones del mercado inmobiliario -caracterizadas por una creciente competencia de otros vehículos en la compra de activos- han desfavorecido los márgenes de negociación de las propiedades adquiridas en los últimos dos años, destacamos que las estrategias de inversión implementadas por el administrador de Inmoval desde 2014 han permitido obtener niveles de rentabilidad anuales superiores a los de sus pares, con promedios de doce meses de 12,1% y 11,0% (ago.14/jul.15), respectivamente. Lo anterior, aunado a los indicadores de volatilidad de los retornos de 0,7% y 1,9%, presenta a Inmoval como una alternativa de inversión muy atractiva frente a estos vehículos, y en general, frente a otros de largo plazo, al tiempo que evidencia la muy alta calidad de las políticas y procesos de inversión implementados por el administrador. En 2016, el fortalecimiento de la competencia en la adquisición de nuevos activos podría continuar afectando los precios de compra, y así, presionando los niveles de rentabilidad del fondo; no obstante, el administrador continuará implementando estrategias para contrarrestar esta situación, como la venta de activos a precios que le permitan obtener utilidades que favorezcan los retornos del vehículo, y la incursión en proyectos en construcción (build to suit). De lo anterior, consideramos que en 2016 y 2017, la rentabilidad acumulada de Inmoval continuará cerrando la brecha negativa frente a su índice objetivo y sus pares, aspecto que se incorpora en el nivel actual de calificación. IV. PORTAFOLIO ACTIVO Composición y diversificación del portafolio: Si bien el administrador inmobiliario no establece en el reglamento de Inmoval límites de concentración, en la medida en que su valor aumenta, procura conservar una diversificación adecuada del portafolio por arrendatario y tipo de activo inmobiliario, aspectos que favorecen la atomización de los ingresos del portafolio, y por consiguiente, la estabilidad de los niveles de retorno. Página 4 de 11

5 La composición del portafolio por tipo de activo observada a julio de 2015 cambió frente a la del mismo periodo del año anterior (Gráfico 7) a raíz de la adquisición de unos hoteles, con lo que este tipo de activo pasó a representar el 14,3% del portafolio, mientras que los locales comerciales disminuyeron su participación a 16,7% desde 27,1%, y la representatividad de los demás tipos de propiedades no tuvo un cambio relevante. A julio de 2015, los dos mayores arrendatarios concentraron 9,9% y 8,1% de los ingresos totales, porcentajes inferiores al 13,1% y 8,8% que observamos en julio de 2014; mientras que los demás arrendatarios continúan representando menos del 6,4%. Dichas compañías tienen una alta calidad crediticia y, en los resultados de las evaluaciones realizadas por el administrador observamos que cuentan con una alta capacidad de pago, lo cual disminuye la probabilidad de pérdida ante un eventual incumplimiento en el pago de los cánones. Por otra parte, en relación con la composición del portafolio por ubicación geográfica de las propiedades, continuamos observando una concentración en Bogotá y sus alrededores en torno a 88%, con lo cual una gran parte de los ingresos del fondo mantienen una alta exposición ante eventuales inestabilidades en el mercado inmobiliario, catástrofes naturales, o coyunturas políticas focalizadas en dicha ciudad. Sin embargo, el alto nivel de valorización de las propiedades ubicadas allí y la buena calidad crediticia de sus arrendatarios mitiga parcialmente el riesgo asociado con la concentración. Uno de los principales objetivos de mediano plazo del administrador es disminuir la exposición de fondo en Bogotá a niveles menores a 70%, lo cual constituye un reto considerando que, en general, las mejores oportunidades de inversión se presentan en dicha ciudad. Desempeño de los retornos relativos ajustados por riesgo En el análisis de los retornos ajustados por riesgo (information ratio-ir, que mide la rentabilidad extra obtenida por el fondo, considerando la volatilidad del exceso de los retornos frente al índice objetivo) del Fondo Inmoval frente a su índice de referencia, el IPC+9%, observamos un resultado acumulado de 0,24 desde el inicio de operaciones hasta el cierre de julio de 2015 (Tabla 1), levemente menor al 0,30 observado en la revisión periódica pasada; estos niveles demuestran una habilidad superior del administrador para generar retornos competitivos con una menor volatilidad. Al evaluar los horizontes de seis y 12 meses a julio de 2015, los resultados del IR continuaron siendo negativos con -25,7 y -7,4, pero favorables a los niveles de -7,0 y -3,6 observados un año atrás. Para 2016, el reto de Credicorp Capital es conservar un buen desempeño del vehículo con base en la capacidad mostrada a lo largo de su operación, de manera que esto derive en mejoras en los retornos ajustados por riesgo anual y semestral, como lo hemos observamos en los últimos dos años. Por otra parte, los resultados del IR observados en la Tabla 1, evidencian que, en los últimos seis y doce meses finalizados en julio de 2015, Inmoval obtuvo una rentabilidad ajustada por riesgo inferior a la de sus pares. Página 5 de 11

6 Tabla 1. Retornos ajustados por riesgo del fondo Nov Feb. - Jul Ago Jul Jul Inmoval vs. IPC+9% Inmoval vs. Pares Inmoval vs. IPC+9% Inmoval vs. Pares Inmoval vs. IPC+9% Information Ratio 0,24-13,81-25,75-11,57-7,39 Beta -0,09 0,09 0,63 0,68 0,70 Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia. Cálculos: BRC Investor Services S. A. con base en la rentabilidad acumulada E. A desde inicio de operaciones de Inmoval V. PASIVO DEL FONDO Y LIQUIDEZ DEL PORTAFOLIO El Fondo Inmoval es de naturaleza cerrada, por lo cual la alta concentración de aportes por inversionista no evidencia un riesgo de liquidez. No obstante, al estar concentrada en aportes de inversionistas institucionales, la liquidez y/o volumen de transacción de las unidades del fondo podría verse limitada en el mercado secundario. El instrumento de inversión ha generado unos niveles competitivos de rentabilidad que han permitido mantener la demanda de unidades y el precio en el mercado secundario, el cual se ha mantenido en niveles similares al valor de la unidad proveniente de la valoración. Si se considera que muy probablemente los niveles de rentabilidad en el próximo año continuarán siendo competitivos, prevemos que permanecerá la demanda en el mercado de las unidades de Inmoval, lo que estimularía el crecimiento del vehículo. Inmoval cuenta con una línea de endeudamiento de corto plazo para adquirir parte de las propiedades mientras que ingresan los recursos derivados de los llamados de capital, lo cual le permite mantener una liquidez suficiente en los momentos que negocia los activos inmobiliarios. Al cierre de julio de 2015, el fondo no registraba ningún endeudamiento. VI. GESTIÓN DEL ADMINISTRADOR El administrador del Fondo Inmoval, Credicorp Capital Colombia S. A., cuenta con una estructura organizacional, operativa y de gestión de riesgos que procuran la aplicación de muy buenos estándares para los recursos administrados, superiores a los observados en la industria de administradores, en general. Credicorp Capital Colombia, en su labor de administrador del vehículo calificado, efectúa controles para mitigar riesgos operacionales, de crédito y legales derivados de la operación del fondo, y busca el continuo desarrollo y actualización de las herramientas y metodologías para el análisis y gestión de los riesgos. Por otra parte, la alta capacidad financiera de la comisionista, reflejada en su calificación de riesgo de contraparte de AAA (otorgada el 1 de octubre de 2015 por BRC), hace viable el continuo desarrollo y evolución de las herramientas y metodologías mencionadas anteriormente. Entre los aspectos que ponderamos positivamente en la calificación está el fortalecimiento de la estructura organizacional de Inmoval en el último año, la cual respalda el crecimiento del vehículo de inversión en el mediano plazo en la medida en que los ajustes derivan en una mayor especialización y segregación de funciones, y por ende, en una mejora de la eficiencia y mayor formalidad en la administración del instrumento. Los funcionarios de la alta gerencia del fondo, incluidos miembros del comité de inversiones, la gerencia y subgerencia, cuentan con amplia experiencia en la administración de negocios relacionados Página 6 de 11

7 con activos inmobiliarios, aspecto que ha contribuido con una adecuada administración de los recursos de terceros y, esperamos que permita lograr nuevas adquisiciones para apoyar el crecimiento del vehículo. Riesgo de crédito La gestión del riesgo de crédito del fondo está a cargo de la gerencia de riesgo de crédito de la comisionista, quien se apoya en el comité de fondos, que sesiona mensualmente y analiza los factores de riesgo asociados con el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento para cada inmueble que forma parte del portafolio de Inmoval. Así mismo, el administrador exige que los arrendatarios contraten pólizas de arrendamiento para cubrir las posibles obligaciones vencidas, lo que permite mitigar en mayor medida el riesgo de crédito asumido. Inmoval cuenta con el apoyo de un asesor jurídico externo para realizar los estudios de títulos, contratos y demás aspectos legales para mitigar eventos adversos en la adquisición de bienes inmuebles y durante la ejecución de los contratos de arrendamiento. Actualmente, el administrador está a la espera del resultado del fallo de una demanda de reconversión, de la cual espera una indemnización por los perjuicios relacionados con el proceso de adquisición de un inmueble durante 2012 y 2013 en el cual Inmoval no logró adquirir la propiedad. Riesgo de mercado Credicorp Capital Colombia mantiene una política conservadora de gestión de riesgos de liquidez y de mercado, y hace una evaluación rigurosa de los portafolios administrados. Las inversiones de Inmoval se encuentran expuestas a variaciones en los precios de mercado de los activos inmobiliarios, asociadas principalmente con cambios en las condiciones del mercado en términos de oferta y demanda de inmuebles. Desde 2014, el administrador ha desarrollado una herramienta que le permite realizar una planeación financiera del vehículo, que incorpora diferentes escenarios sobre vacancia, variaciones en los precios de los activos, cambios en las condiciones de los contratos de arrendamiento en términos de monto del canon y plazo e inflación, entre otras variables de mercado, con el propósito de anticiparse al impacto que éstas pueden generar sobre los retornos del fondo. Riesgo operativo Credicorp Capital Colombia continúa beneficiándose del respaldo del Grupo Credicorp, el cual promueve un robusto sistema de administración de riesgo operativo (SARO) basado en modelos internacionales con los mejores estándares. La comisionista mantiene una infraestructura de control de riesgos adecuada que se refleja en el correcto cumplimiento de operaciones, una apropiada capacidad de respuesta a las necesidades del negocio y estrictos mecanismos de control. El operador inmobiliario del fondo continúa siendo Julio Corredor & CIA, que se encarga de realizar el seguimiento a los contratos y al recaudo de los cánones de arrendamiento, y del mantenimiento correctivo y preventivo de cada uno de los inmuebles. El operador cuenta con una experiencia de más de 50 años como administrador de inmuebles, lo cual se ha traducido en prácticas adecuadas para la preservación de los activos que componen el portafolio de Inmoval, que a su vez ha contribuido con su valorización, con un efecto positivo sobre los retornos del fondo. Página 7 de 11

8 Desde 2013, Inmoval ha incursionado, además del negocio tradicional de compra de activos estabilizados, en proyectos build to suit que contribuyen a la generación de mejores niveles de rentabilidad. Según el administrador inmobiliario, ha estructurado esquemas que mitigan los riesgos derivados de la compra de activos no estabilizados; estos mecanismos incluyen un adecuado proceso de selección de las firmas constructoras, pólizas de seguros de cumplimiento, de responsabilidad civil y todo riesgo en construcción, y la compra de los activos a un precio fijo, entre otros. Estos elementos buscan una menor exposición a pérdidas derivadas de posibles retrasos en las obras, desviaciones del presupuesto estimado inicialmente, o el riesgo de contraparte asumido con los constructores por los anticipos entregados. Uno de los activos del fondo fue construido y arrendado bajo la modalidad build to suit. Al cierre de julio de 2015, el fondo ha realizado anticipos relacionados con este tipo de proyectos por un total de COP millones, equivalentes a 3,4% del valor del portafolio de inmuebles, incluyendo aquellos activos que son objeto de compra mediante los anticipos entregados, menor al límite de 15% establecido para las inversiones en proyectos en construcción. VII. CONTINGENCIAS Al cierre de julio de 2015, el fondo Inmoval enfrenta un proceso judicial en contra en el que el demandante no tiene ninguna pretensión económica. Así mismo, enfrenta un proceso ordinario en primera instancia relacionado con el cobro de comisiones por parte de un intermediario de inmuebles, no obstante, en consideración del equipo jurídico de la comisionista, la probabilidad de fallo en contra es remota. A junio de 2015, la sociedad administradora de Inmoval, Credicorp Capital Colombia, afrontaba procesos en contra ante la Superintendencia Financiera de Colombia y el Autorregulador del Mercado de Valores (AMV) con pretensiones que, con base en la información remitida por la comisionista, por su valor estimado no representan riesgo para su estabilidad patrimonial. Por otra parte, de acuerdo con la información de la compañía, no hay empleados de la sociedad con procesos abiertos por parte del AMV ni la Superintendencia Financiera. La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad de la entidad y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de BRC Investor Services S.A. SCV. BRC Investor Services S.A. SCV no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. Por otra parte, BRC Investor Services S.A. SCV revisó la información pública disponible y la comparó con la información entregada por la entidad. En caso de tener alguna inquietud con relación a los indicadores incluidos en este documento, puede consultar el glosario en Para ver las definiciones de nuestras calificaciones visite o bien, haga clic aquí. La información financiera contenida en este documento se basa en los informes de los portafolios de inversiones del fondo para los meses de febrero a julio del 2015, también en los estados financieros auditados del fondo y demás información remitida por la sociedad administradora. Página 8 de 11

9 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13 jul-13 sep-13 nov-13 ene-14 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 may-15 jul-15 jul-12 oct-12 ene-13 abr-13 jul-13 oct-13 ene-14 abr-14 jul-14 oct-14 ene-15 abr-15 jul-15 FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO CERRADO INMOVAL VIII. FICHA TÉCNICA CALIFICACIÓN DE FONDOS DE INVERSIÓN COLECTIVA FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO CERRADO INMOVAL Calificación: 'G aa+' Administrada por: Contactos: Clase (plazo de aportes): Camilo Andrés Pérez Mojica Fecha Última Calificación: María Clara Castellanos Capacho Seguimiento a: Credicorp Capital Colombia S. A. Cerrada 3 de noviembre de de julio de 2015 DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Eficacia en la Gestión de Portafolios 'G aa+' Gráfico 2. Evolución rentabilidad vs rentabilidad objetivo y del Benchmark Datos de fin de mes (E.A.) 16% IPC + 9% (acumulado) R%acumulada Inmoval R% acumulada pares La calificación G aa indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son muy altas. 14% EVOLUCIÓN DEL FONDO 12% Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida Valor en millones al: 31 de julio de 2015 $ Crecimiento anual del Fondo 23,6% Crecimiento semestral del Fondo 10,2% Volatilidad anual del valor del Fondo /1 0,6% Volatilidad semestral del valor del Fondo /1 0,5% 10% Gráfico1: Valor del Fondo ($Millones) Gráfico 3: Valor de la Unidad del Fondo jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 mar-15 may-15 jul Valor Promedio Cartera Tabla 1: Desempeño Financiero Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios FONDO CALIFICADO /2 Anual Semestre Trimestre Arrendatario jul-13 abr-14 jul-14 mar-15 jul-15 Promedio Rentabilidad 11,56% 11,76% 11,81% 1 14,3% 12,0% 13,1% 9,2% 9,9% 11,7% Volatilidad 0,22% 0,07% 0,03% 2 0,0% 0,0% 0,0% 8,1% 8,1% 3,2% 3 9,6% 8,1% 8,8% 6,3% 6,4% 7,8% BENCHMARK /3 Anual Semestre Trimestre 4 0,0% 0,0% 0,0% 6,0% 6,0% 2,4% Rentabilidad 12,90% 13,04% 13,07% 5 8,6% 7,3% 7,9% 5,8% 5,9% 7,1% Volatilidad 0,17% 0,07% 0,08% Total 33% 27% 30% 35% 36% 32% Página 1 de 2 1/ Volatilidad: medida como la desviación de la variación porcentual diaria del valor del fondo para el periodo mencionado. 2/ Promedio de la Rentabilidad acumulada E.A. y Desviación de la rentabilidad acumulada E.A. Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento. 3/Grupo comparableestablecidopor eladministradoro grupo defondosdecaracterísticas similaresenelmercado. La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora yla Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S.A. SCV. Una calificación otorgadapor BRC Investor Services S.A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información. Página 9 de 11

10 CALIFICACIÓN DE FONDOS DE INVERSIÓN COLECTIVA FONDO DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIO CERRADO INMOVAL Calificación: Administrada por: Contactos: Clase (plazo de aportes): Camilo Andrés Pérez Mojica Fecha Última Calificación: María Clara Castellanos Capacho Seguimiento a: 'G aa+' Credicorp Capital Colombia S. A. Cerrada 3 de noviembre de de julio de 2015 Gráfico 4: Composición por Sector Económico del Arrendatario Gráfico 8. Composición por activo del Fondo 18% 27% 23% 27% 32% 28% 27% 32% 35% 31% Otros 22% 52% 6% 6% 3% 3% 3% 9% 26% 10% 6% 5% 5% 6% 2% 3% 8% 21% 19% 7% 8% 21% 13% 15% 16% 13% 18% 10% 37% 37% 40% 38% 37% 36% 32% 30% 26% Transporte Petrolero Telecomunicaciones Sector Financiero 95% 88% 98% 93% 92% 99% 95% 98% 94% 96% Inversión Disponible Sep10Sep11 Abr12 Sep12Mar13 Jul13 Abr14 Jul14 Mar15 Jul15 Gráfico 5: Composición por plazo de contratos 0% 0% 1% 23% 8% 18% 0% 0% 17% 15% 17% 10% 10% 0% 0% Sep10 Sep11 Abr12 Sep12 Mar13 Jul13 Abr14 Jul14 Mar15 Jul15 6% 1% 7% 6% 3% 2% 4% 1% 6% 3% Comercialización y servicios N.D Promedio año anterior /5 #NAME? 5% 12% 2% 7% 8% 1% 5% 2% 6% 4% Sep10 Sep11 Abr12 Sep12 Mar13 Jul13 Abr14 Jul14 Mar15 Jul15 #NAME? Gráfico 6: Composición por ciudad 9% 5% 4% 4% 5% 4% 3% 3% 7% 8% 88% 93% 94% 94% 91% 92% 90% 89% 83% 88% Barranquilla Cartagena Cali Medellin Bogota y alrededores Tabla 3: Retornos ajustados por nivel de riesgo** Information Ratio /4 Beta /5 Correlación con rent. objetivo /6 Ago/13 - Jul/14-3,60 0,06 8,4% Ago/14 - Jul/15-7,39 0,70 88,9% Sep10 Sep11 Abr12 Sep12 Mar13 Jul13 Abr14 Jul14 Mar15 Jul15 Gráfico 7. Composición por tipo de inmueble 9% 9% 10% 10% 18% 9% 7% 31% 22% 24% 24% 6% 18% 22% 56% 32% 26% 4% 27% 29% 27% 0% 26% 17% 21% 17% Hotel Bodega Local Urbano Local Comercial Oficina 35% 49% 40% 57% 49% 48% 48% 48% 47% 46% Sep10 Sep11 Abr12 Sep12 Mar13 Jul13 Abr14 Jul14 Mar15 Jul15 Página 2 de 2 4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el fondo como consecuencia de la habilidad del gestor con relaciónal mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor. 5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del fondo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el fondo tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el fondo es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del fondo y la rentabilidad objetivo de IPC+9%., ** Calcualdos frente al benchmarkdel IPC+9% La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia;Cálculos realizados por BRC Investor Services S.A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S.A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información. Página 10 de 11

11 IX. MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página web Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información. Página 11 de 11