Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario - INMOVAL Informe de Rendición de Cuentas Primer Semestre 2018

Transcripción

1 Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario - INMOVAL Informe de Rendición de Cuentas Primer Semestre 2018 Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario cerrado, de largo plazo y riesgo medio. Su objetivo es la obtención de ganancias de capital a largo plazo para los inversionistas, a través de la celebración de cualquier tipo de contrato que verse sobre inmuebles u otros derechos relacionados con inmuebles. Calificado Excelente (col) en Eficacia en la Gestión de Portafolios por Fitch Ratings (en revisión periódica). POLÍTICA DE INVERSIÓN Los bienes inmuebles por adquirir son sometidos a un proceso de análisis de cada oportunidad de inversión, buscando encontrar que cumplan, al menos, con el siguiente perfil: 1. Bienes cuyo avalúo comercial guarde coherencia con la realidad del mercado y las condiciones propias del bien. 2. Bienes en construcción o con un tiempo de construido menor o igual a veinte (20) años, salvo aquellos bienes cuyo atractivo comercial genere una expectativa de valorización superior a los requerimientos de mantenimiento y renovación al momento de compra y posterior arriendo. 3. Bienes cuyo arrendatario cuente con una adecuada calidad crediticia o patrimonial. 4. Bienes con adecuadas vías de acceso y altas condiciones tecnológicas, de calidad y de seguridad. Proceso de inversión

2 DESEMPEÑO DEL FONDO COMPOSICIÓN DEL FONDO POR ACTIVO Tipo Área (m2) % del Área Valor (COP MM) % del Valor Bodega ,9 33,4% ,2 13,4% Oficina ,7 26,9% ,7 40,8% Retail ,9 20,6% ,4 27,7% Proyecto ,4 13,1% ,0 7,3% Proyecto (operativo) 3.669,0 1,9% ,2 1,5% Proyecto (no operativo) ,5 11,3% ,9 5,8% Hoteleria 8.532,6 4,4% ,9 9,1% Institucional 3.272,0 1,7% ,7 1,7% Total ,6 100,0% ,9 100,0%

3 Para el primer semestre del 2018, el portafolio consolidado de INMOVAL cuenta con un área bajo administración de m², de la cual aproximadamente un 60% corresponde a Oficinas y Bodegas. Por otro lado, durante los primeros meses del presente año, el Fondo incursionó en un nuevo tipo de inmueble denominado Institucional. Este segmento hace referencia a inmuebles destinados a prestar servicios educativos, salud, deportivos, entre otros. Para el caso de INMOVAL, se trató de un inmueble adquirido a la Universidad Sergio Arboleda, el cual fue activado contablemente en el mes de marzo del 2018 tras haber cumplido con el pago total de la transacción. Asimismo, durante el primer semestre hubo otros dos inmuebles que se sumaron a los activos generadores de ingreso del vehículo. Se trata de activos que se encontraban en proceso de construcción y que durante este semestre iniciaron a su etapa operativa. El primero es el Hotel IBIS Cali, el cual cuenta con un total de 162 habitaciones y comenzó a operar en febrero de El segundo activo es el Edificio en Bogotá que tiene un área arrendable de m 2, e inició su etapa de operación en junio del Actualmente, estos dos inmuebles se encuentran en proceso de avalúo y registro en el valor contable del Fondo, registro que se hará efectivo una vez se realicen la totalidad de los aportes de capital pendientes y de las inversiones en adecuaciones requeridas. Respecto al valor de los inmuebles según los avalúos recibidos durante los últimos 12 meses y según el valor acumulado de los aportes realizados a los proyectos, el Fondo cerró con un monto total de $ millones, presentando un aumento del 23,9% frente a junio del 2017 y del 7,2% frente al cierre del año COMPOSICIÓN GEOGRÁFICA Ciudad Área (m2) % del Área Valor (COP MM) % del Valor Bogotá ,1 57,3% ,1 75,9% Tocancipá ,0 16,8% ,1 6,2% Medellín ,1 12,6% ,3 8,7% Cartagena 6.880,5 3,5% ,7 3,3% Cali 2.120,5 1,1% ,9 1,1% Armenia 2.098,2 1,1% 6.303,0 0,5% Bucaramanga 1.894,9 1,0% 6.553,0 0,5% Barrranquilla 1.848,3 0,9% 9.203,6 0,8% Ibagué 1.483,9 0,8% 3.367,0 0,3% Santa Marta 1.300,0 0,7% 5.146,0 0,4% Manizales 1.055,6 0,5% 2.895,0 0,2% Otros 7.475,7 3,8% ,1 2,0% Total ,6 100,0% ,9 100,0% En el análisis del portafolio por ubicación geográfica para el período analizado, Bogotá sigue predominando como la ciudad con mayor concentración de inmuebles del portafolio de INMOVAL con el 57,3% del área arrendable total, seguida por Tocancipá, a la cual se le atribuye el 16,8% del área. La totalidad de metros en esta última ubicación se explican por un negocio tipo built to suit llevado a cabo con Belcorp. No obstante, lo anterior, es importante resaltar que la participación de Bogotá disminuyó respecto al primer semestre del año anterior cuando representaba el 61,0% del portafolio, efecto generado por el pago de la totalidad de la transacción cerrada con el Banco Davivienda en diciembre 2017, la cual brindó una mayor diversificación geográfica al Fondo con presencia en 21 ciudades/municipios nuevos.

4 En cuanto al valor de los inmuebles, Bogotá también se ubica en primer lugar con el 75,9%, seguida por Medellín (8,7%) y Tocancipá (6,2%). Lo anterior debido al tipo de activos (locales, oficinas y el proyecto Pantex) del Fondo ubicados en la capital de Antioquia. COMPOSICIÓN POR ARRENDATARIO DISTRIBUCIÓN DE ARRENDATARIOS POR INGRESOS 22,7% Davivienda Belcorp 44,9% 5,0% 8,3% 5,2% Mapfre Itaú Jeronimo Martins Telefónica Regus Flamingo U. Sergio Arboleda 2,4% 2,5% 2,6% 3,1% 3,3% Otros Durante el periodo analizado (primer semestre del 2018), Davivienda continuó posicionándose como el arrendatario más relevante en cuanto a ingresos por arrendamiento con un 22,7%. Este inquilino presentó un incremento en su participación debido a la transacción de sale & lease-back realizada con dicha entidad en diciembre del 2017, en la cual se adquirió un portafolio de inmuebles por valor aproximado de COP$ millones. La transacción fue pagada en su totalidad en el mes de febrero del REDENCIÓN DE UNIDADES (PRIMER SEMESTRE 2018) REDENCIÓN DE UNIDADES 2018 Fecha Monto Valor Fondo Rent. Yield E.A 06-feb-18 $ $ ,50% 7-may-18 $ $ ,37% TOTAL 2018 $ $ ,42% Siguiendo con la política de redención anticipada de unidades de manera trimestral, el Fondo ha realizado dos redenciones que sumaron un total de $ millones de pesos, equivalente a un incremento del 14,4% frente al valor redimido durante el primer semestre del año Esto representa una rentabilidad del 3,42% E.A. sobre el valor contable promedio del patrimonio en el período analizado. Este resultado es 17,9 puntos básicos menor que el del mismo período del 2017 en el cual la rentabilidad promedio vía redenciones fue del 3,59% E.A. La disminución se debió, principalmente, a gastos no recurrentes que se dieron a lo largo del semestre, incluyendo, entre otros, los siguientes: (i) gastos asociados al cierre y registro de las transacciones con el Banco Davivienda, Colombia

5 Telecomunicaciones (Telefónica) y la Universidad Sergio Arboleda, tales como: gastos notariales, impuesto de beneficencia, derechos de registro, honorarios de los asesores legales; (ii) gastos financieros correspondientes a los créditos de tesorería por valor de COP$ millones tomados entre enero y febrero de 2018 para el pago de las transacciones mencionadas; los créditos fueron saldados en su totalidad en el mes de marzo de EVOLUCIÓN DEL VALOR DE LA UNIDAD , jun.-15 jul.-15 ago.-15 oct.-15 nov.-15 dic.-15 ene.-16 feb.-16 mar.-16 abr.-16 may.-16 jun.-16 jul.-16 ago.-16 sep.-16 oct.-16 nov.-16 dic.-16 ene.-17 feb.-17 mar.-17 abr.-17 may.-17 jun.-17 jul.-17 ago.-17 sep.-17 oct.-17 nov.-17 dic.-17 ene.-18 feb.-18 mar.-18 abr.-18 may.-18 jun.-18 Valor de la Unidad INMOVAL Benchmark (IPC + 6%) PARTICIPACIÓN INGRESOS ARRIENDOS Y VALORIZACIÓN Primer Semestre ,53% Últimos 12 Meses 0,55% 1,19% 51,03% 48,43% 43,97% 61,02% 38,43% 54,83% Arrendamientos Valoración Financieros La rentabilidad anual de INMOVAL durante el primer semestre del 2018 fue de 10,14%. La discriminación de los ingresos durante el semestre cerró de la siguiente manera: Arrendamientos 48,43%, Valorización 51,03% y Rendimientos Financieros 0,53%. El porcentaje obtenido por valorización se explica, principalmente, por la variación de la UVR, la cual influye directamente en la valoración diaria de los inmuebles, representados en títulos valores, teniendo en cuenta que dicha variación es calculada a partir del IPC del mes inmediatamente anterior a la fecha de valoración. Adicionalmente, éste se ve impactado por la actualización anual del valor de los activos del Fondo, la cual representó una ganancia en valoración de aproximadamente $8.600 millones durante el semestre.

6 EVOLUCIÓN DE LA VACANCIA 12% $ % $ % 6% 4% 7,5% 7,4% 7,3% 6,3% 6,1% 6,3% 6,9% 6,9% 6,9% 6,9% 6,7% 6,1% 5,8% 6,1% 6,7% 6,0% 6,0% 6,3% 5,4% 5,3% 5,4% 4,3% 4,4% 3,4% 3,5% $ $ $ % $ % $ 0 jun-16 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 jun-17 jul-17 ago-17 sep-17 oct-17 nov-17 dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 Vacancia Económica (COP) Vacancia Economica (%) Para el primer semestre de 2018, el índice de vacancia económica es del 4,4%, el cual disminuyó respecto al cierre del año pasado. Esta disminución se dio como consecuencia del arrendamiento de algunos activos que se encontraban vacantes, entre los cuales se encuentran: (i) la oficina 702 (302,9 m 2 ) del Edificio Oxo Center a CDM Smith, (ii) los locales 108 (33,94 m 2 ) y 109 (33,96 m 2 ) del Edificio Capital Tower a Castedos S.A.S, (iii) el local 1-46 (104,26 m 2 ) del Centro Comercial y Empresarial Hayuelos a Casa Animal, (iv) el tercer piso del Edificio Volvo Tec Center (970,18 m 2 ) a Diagnóstico & Asistencia Médica S.A. Institución Prestadora de Servicios de Salud Dinámica IPS (v) piso 2 ( m 2 ) del Edificio Torre Uno 93 a Xertica Colombia S.A. y Eforces S.A y (vi) el área que estaba vacante en el Edificio Los Venados en la calle 72 en la ciudad de Bogotá que se arrendó a Posse, Herrera & Ruiz. Adicionalmente, se dio inicio a la garantía de arrendamiento de las oficinas 3A del Centro Empresarial Buenavista ubicado en la ciudad de Barranquilla, pactada en los contratos suscritos con el vendedor de dichas oficinas (A.S. Construcciones), bajo la cual el vendedor le pagará al Fondo un valor mensual por los inmuebles hasta por un término de 3 años o hasta que las oficinas se arrienden en su totalidad. Asimismo, otro factor que influyó en la disminución de la vacancia fue el aumento de la base de ingresos por arrendamiento debido al cierre de las transacciones de sale & lease back con Davivienda, Colombia Telecomunicaciones y la Universidad Sergio Arboleda.

7 ESTADOS FINANCIEROS 1 FONDO DE INVERSION COLECTIVA INMOBILIARIO INMOVAL ADMINISTRADO POR CREDICORP CAPITAL COLOMBIA S.A. ESTADO DE ACTIVOS NETOS (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) ACTIVO ACTIVO CORRIENTE 30/06/ /12/2017 VARIACION % 30/06/ /12/2017 VARIACION % PASIVO PASIVO CORRIENTE DISPONIBLE % OBLIGACIONES FINANCIERAS % INVERSIONES % COMISIONES Y HONORARIOS % DEUDORES % IMPUESTOS % ARRENDAMIENTOS % INGRESOS RECIBIDOS POR ANTICIPADO % PROPIEDADES DE INVERSION % CUENTAS POR PAGAR % DEPOSITOS % TOTAL DEL PASIVO % DETERIORO % PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES OTROS ACTIVOS % DERECHOS DE INVERSION % TOTAL DEL ACTIVO % TOTAL DEL PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES % CUENTAS DE ORDEN DEUDORAS % TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES % CUENTAS DE ORDEN DEUDORAS POR EL CONTRARIO % Carol Silvana Rodriguez Rodriguez Marisol Padilla Cortés Joaquín Guillermo Molina Morales REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No T T.P. No T Miembro de PricewaterhouseCoopers Ltda. Se destaca el bajo nivel de endeudamiento del Fondo en el primer semestre del 2018, con Pasivos Totales por un valor aproximado de $ millones, monto equivalente a un apalancamiento del 2,26% sobre los activos totales del Fondo y del 2,32% sobre el valor patrimonial del Fondo. Respecto al año 2017, los pasivos presentaron una disminución del 43,52%. Gran parte de los pasivos actuales del Fondo corresponden a los créditos que se tienen en el fideicomiso de los Hoteles IBIS. 1 Los EEFF presentados no están auditados por el Revisor Fiscal

8 FONDO DE INVERSION COLECTIVA INMOBILIARIO INMOVAL ADMINISTRADO POR CREDICORP CAPITAL COLOMBIA S.A. ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) POR EL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE 30/06/2018 Y 31/12/2017 INGRESOS OPERACIONALES 30/06/ /12/2017 VARIACION % RENDIMIENTOS FINANCIEROS % VALORACION DE INVERSIONES INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO % VALORACION DE INVERSIONES INSTRUMENTOS DE DEUDA % INGRESO ARRENDAMIENTOS % OTROS INGRESOS OPERACIONALES % TOTAL INGRESOS % EGRESOS OPERACIONALES PERDIDA VALORACION INVERSIONES INTRUMENTOS DE PATRIMONIO % OTROS INTERESES % SERVICIOS DE ADMINISTRACION E INTERMEDIACION % GASTO SEGUROS Y POLIZAS % GASTO COMISIONES % GASTOS NOTARIALES % HONORARIOS % GASTO IMPUESTOS % PERDIDA POR DETERIORO % OTROS GASTOS OPERACIONALES % TOTAL EGRESOS OPERACIONALES % RENDIMIENTOS O PERDIDA ABONADOS A LOS SUSCRIPTORES % TOTAL EGRESOS % 0 0 Carol Silvana Rodriguez Rodriguez Marisol Padilla Cortés Joaquín Guillermo Molina Morales REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No T T.P. No T Miembro de PricewaterhouseCoopers L Los ingresos del primer semestre del año sumaron un monto total de $ millones, valor que representa un incremento del 13,54% respecto a los ingresos del primer semestre del año pasado y corresponden al 6,84% del valor promedio del fondo durante lo corrido del Los ingresos por valorización (Otros Ingresos Operacionales) representaron un 51,03% del total de los ingresos, mientras que los ingresos por arrendamiento representaron el 48,43%. Con respecto al primer semestre del 2017, los ingresos por valorización aumentaron en un 16,13% mientras que los ingresos por arrendamientos aumentaron en un 15,16%. A continuación, se expone el comportamiento de los ingresos durante lo corrido del año (cifras en millones de pesos):

9 Promedio Ingresos: $ MM Mayor ingreso por registro avalúo (Inmuebles Davivienda) ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 Ingresos Totales Arriendos Valorización Durante el mes de marzo, los ingresos por valorización superaron los ingresos por arrendamiento, comportamiento generado por el registro contable de los avalúos de los inmuebles del Banco Davivienda, sin embargo, esto se revirtió a partir del mes siguiente. Es importante mencionar que, para un mejor control de los ingresos y gastos, desde el área de contabilidad se decidió realizar un cambio en parámetros y reclasificación de las cuentas a partir del mes de junio, proceso que no afecta la rentabilidad del fondo debido a que son ajustes diarios. Respecto a los egresos del primer semestre del 2018 sumaron un monto total de $ millones, presentando una variación del 43,23% frente a los egresos del primer semestre del Este incremento se debe al pago de los gastos financieros asociados a los créditos de tesorería tomados con Bancolombia y Banco de Bogotá para financiar la adquisición de los inmuebles de la Universidad Sergio Arboleda y Davivienda, créditos que ya fueron pagados en su totalidad, así como los gastos asociados a dichas transacciones (impuesto de beneficencia, gastos notariales, impuesto de registro y asesoría legal). Los egresos totales representaron el 2,07% sobre el valor promedio del Fondo en lo corrido del año, porcentaje del cual el 0,99% corresponde a la comisión pagada a Credicorp Capital, el 0,21% al pago de los impuestos prediales y el porcentaje restante se distribuye entre los gastos transaccionales mencionados anteriormente, los honorarios legales, la comisión del administrador inmobiliario del Fondo y las pólizas de seguros todo riesgo. A continuación, se encuentra el comportamiento de los egresos durante el primer semestre del año (cifras en millones de pesos): Promedio Gastos: $4.115 MM Reclasificación desvalorización diaria de títulos y pérdida en avalúos de inmuebles Gastos de Transacción Davivienda Gastos de Transacción Telefónica ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18 Egresos Totales Comisión Credicorp

10 COMENTARIO DEL GESTOR Durante el mes de enero y con ocasión a las modificaciones realizadas en el reglamento de INMOVAL aprobadas por la Superfinanciera, según fue debidamente informado al mercado y a los inversionistas en su totalidad, se otorgó a los inversionistas el derecho de retiro, estando bloqueadas las transacciones en el mercado secundario desde el 04 de enero de 2018 hasta el pasado 29 de enero de De esta manera, el nuevo reglamento entró en vigor a partir del 30 de enero de Por otro lado, y de acuerdo con las modificaciones realizadas en el reglamento, el 24 de mayo se realizó la primera Asamblea de Inversionistas del Fondo, la cual contó con una participación del 62,28% de los inversionistas. En ésta se aprobaron los Estados Financieros auditados a cierre del 2017 y el informe de rendición de cuentas del mismo año. Respecto al cierre de negocios, durante el primer semestre del año, se realizaron varias adquisiciones, entre los cuales se encuentran: (i) la totalidad de los derechos fiduciarios de la oficina 501 del Edificio Blue Tower, (ii) una participación adicional del 1,47% en el Patrimonio Autónomo Hotel Oxo Center Bogotá cuyo activo subyacente es el hotel Holiday Inn Express 94, (iii) un local comercial ubicado en el Centro Comercial Unicentro Bogotá de propiedad de Colombia Telecomunicaciones (Telefónica), y (iv) una participación adicional de 5 derechos fiduciarios (de un total de 232) en el Fideicomiso MD El Lago, cuyo activo subyacente es un edificio de bodegas de almacenamiento para arrendamiento a terceros. Adicionalmente, se realizaron la totalidad de los pagos pendientes de las siguientes transacciones: (i) un edificio que era de propiedad de la Universidad Sergio Arboleda; y (ii) el portafolio de inmuebles del Banco Davivienda, ambos adquiridos en diciembre A continuación, una descripción más detallada de cada una de las transacciones realizadas durante el primer semestre del año: Edificio Blue Tower: El 29 de enero se efectuó la cesión a favor de INMOVAL, de la totalidad de los derechos fiduciarios de la oficina 501 del Edificio Blue Tower (Calle 90 con Cra. 19C, Bogotá), según lo estipulado en la promesa de compraventa suscrita en noviembre del 2016 con PR Inversiones. De esta manera, el Fondo realizó el pago del saldo del precio correspondiente al 10% del total de la transacción para dar finalización a la misma. Estas oficinas se encuentran arrendadas a DHL y KPMG, y en ese mismo edificio, el Fondo es propietario de la oficina 502. Holiday Inn Express 94: INMOVAL adquirió una participación adicional del 1,47% en el Patrimonio Autónomo Hotel Oxo Center Bogotá cuyo activo subyacente es el Hotel Holiday Inn Express 94, ubicado en el Edificio Oxo Center 94 (calle 94 No. 11a-12), el cual cuenta con 76 habitaciones e inició operaciones en el Con esta adquisición, la participación total del Fondo en el mencionado Patrimonio Autónomo es del 71,86%. Colombia Telecomunicaciones (Telefónica): Durante el mes de mayo, se llevó a cabo una transacción de Sale & Lease Back del local del Centro Comercial Unicentro Bogotá de propiedad de Colombia Telecomunicaciones (Telefónica), que cuenta con un área privada total de 139 m 2 y sobre el cual se suscribió un contrato de arrendamiento con un plazo inicial de 12 años. Con esta adquisición, INMOVAL es propietario de seis locales en el Centro Comercial Unicentro Bogotá, los cuales cuentan con un área privada total de m 2, siendo los demás arrendatarios de dichos locales el Banco Davivienda y el Banco Corpbanca (Itaú).

11 Fideicomiso MD El Lago Self Storage: El Fondo adquirió una participación adicional de 5 derechos fiduciarios (de un total de 232) en el Fideicomiso MD El Lago, cuyo activo subyacente es un edificio de bodegas de almacenamiento para arrendamiento a terceros, ubicado en el sector El Lago de Bogotá (calle 76 con carrera 20B). De esta manera, la participación del Fondo es de 141 derechos fiduciarios, correspondientes al 60,78% del fideicomiso en mención. El inmueble cuenta con metros cúbicos arrendables, inició la etapa de operación en mayo del 2017 y cerró el primer semestre del año 2018 con una ocupación de m 3, equivalente a un 49,6% del total. Universidad Sergio Arboleda: Durante el mes de febrero, se realizaron los últimos pagos para dar cierre a la transacción de Sale & Lease-Back llevada a cabo con la Universidad Sergio Arboleda, en la cual el Fondo adquirió el Edificio Prime y Bloque H ubicados en la calle 75 No de Bogotá, en los cuales funciona la Escuela de Negocios de dicha entidad. El valor total de la transacción fue de $ millones, el contrato de arrendamiento se firmó con un plazo inicial de 7 años, y es con esta adquisición que INMOVAL incursionó en el sector institucional. Portafolio de inmuebles del Banco Davivienda: El pasado 22 de marzo, se realizó el pago del saldo del precio de la transacción de Sale & Lease-Back con el Banco Davivienda, por valor de $ MM, correspondiente al 20% del valor total de la transacción, fecha a partir de la cual el Fondo comenzó a recibir la totalidad del canon de arrendamiento pactado. Este paquete de inmuebles está compuesto por locales comerciales y oficinas, distribuidos en 27 ciudades/municipios, generando una mayor diversificación, tanto por tipo de activo como geográfica, en el portafolio de INMOVAL. El registro contable de esta adquisición en el portafolio del Fondo generó una ganancia de aproximadamente $1.400 millones frente al valor de compra. Con el fin de financiar estas transacciones, se realizaron llamados de capital durante el semestre por un monto total de $ millones. Asimismo, se solicitaron créditos de tesorería por un monto total de $ millones, los cuales fueron cancelados en su totalidad en el mes de marzo del 2018, con los recursos de los mencionados llamados. Aparte de esto, se dio finalización a la construcción de dos proyectos en los que participó el Fondo desde la etapa de desarrollo. Por un lado, en el mes de febrero, se hizo entrega del hotel IBIS Cali mes en el cual se dio inicio a la etapa de operación. El inmueble cuenta con un total de 162 habitaciones y su desarrollo fue llevado a cabo por Arias Serna Saravia. De la misma manera, a finales del mes de junio finalizó la etapa de desarrollo del Edificio en Bogotá, realizado por ARPRO Arquitectos e Ingenieros y que cuenta con un área arrendable de m 2, inmueble en el cual INMOVAL tiene una participación del 44,05%. Respecto al arriendo de los inmuebles vacantes, se hicieron gestiones comerciales que dieron como resultado que: (i) CDM Smith tomara en arriendo la oficina 702 (302,9 m 2 ) del Edificio Oxo Center Bogotá (Carrera 11A con Calle 94) con un contrato de arrendamiento a 3 años a partir de enero de este año; (ii), se suscribiera un contrato de arrendamiento con Castedos S.A.S por los locales comerciales número 108 (33,94 m 2 ) y 109 (33,96 m 2 ) del Edificio Capital Tower con un plazo de 3 años; (iii) se arrendara el local 1-46 (104,26 m 2 ) del Centro Comercial y Empresarial Hayuelos a Casa Animal; (iv). se firmara un contrato de arrendamiento con Diagnóstico & Asistencia Médica S.A. Institución Prestadora de Servicios de Salud Dinámica IPS a 5 años, por el área del tercer piso del Edificio Volvo (970,18 m 2 ) ubicado en la carrera 96B con calle 25C en Bogotá; (v) se arrendaran las dos bodegas de la Zona Franca La Candelaria en Cartagena (4.588 m 2 ) a Distriservices S.A; y finalmente (vi) Xertica Colombia S.A. y Eforces S.A tomaran en arriendo el piso 2 ( m 2 ) del Edificio Torre Uno 93 a un plazo inicial de 3 años.

12 SEGUIMIENTO AL MERCADO A continuación, se presenta un resumen del comportamiento del sector inmobiliario, de acuerdo con los principales temas de interés para INMOVAL que permiten analizar las dinámicas del mercado y ayudan en la toma de decisiones: Mercado Comercio Licencias Aprobadas (a abril 2018) Según el informe de Licencias de Construcción ELIC publicado por el DANE, entre enero y abril de 2018 se acumuló un área aprobada para la construcción del país de más de 6,8 millones de metros cuadrados, presentando una disminución del 5,62% frente al mismo período del año El 21,42% del total de licencias de construcción aprobadas en el país, es decir, m², fueron destinadas para usos no habitacionales, y sobre estos usos, el sector comercio presenta la mayor participación con 25,7%, equivalentes a m². No obstante, respecto el área licenciada para comercio entre enero y abril de 2017, se presentó una caída del 24,69% ( m² menos) Área aprobada (m²) en Bogotá para comercio año corrido a abril 223,7% ,0% ,0% ,8% 150,0% 110,3% 87,1% ,0% ,9% ,5% 47,5% 18,5% 27,2% 50,0% 13,2% 21,7% 10,0% 9,8% 36,8% 22,3% ,6% 0,0% -23,2% -10,8% ,4% -50,0% -39,1% -62,4% ,3% -69,9% -100,0% Área de Comercio Variación (%) Participación Nacional (%) En Bogotá, entre enero y abril del 2018 se aprobaron m² para la construcción de establecimientos de comercio, las cuales presentaron una disminución del 26,4% respecto al mismo período del En el departamento de Antioquia, entre enero y abril del 2018 se aprobaron m² para la construcción en comercio, las cuales, a diferencia del comportamiento de la capital, presentaron un incremento del 4,6% respecto al mismo período del año anterior. Fuente: DANE, abril ,5% ,9% -35,0% 4,4% -59,4% ,4% ,2% 12,2% 19,8% Área aprobada (m²) en Antioquia para comercio año corrido a abril ,1% 454,0% ,2% 15,1% 3,0% 21,1% 9,0% 0,8% -53,2% -75,4% ,0% 400,0% 300,0% 200,0% 100,0% ,0% 16,7% 0,0% 4,6% -61,4% -100,0% Área de Comercio Variación (%) Participación Nacional (%) -200,0%

13 Oferta Disponible Bogotá (a junio 2018) Desde enero de 2014 hasta junio 2018 se agregaron al mercado inmobiliario de Bogotá m² netos de inventario de comercio, de los cuales el 31% ingresaron en el 2014, el 42% en el 2015, el 10% en el 2016, el 16% en el 2017 y el 1% en lo corrido del año Durante el año 2018 la nueva oferta promedio mensual presentó un descenso respecto al año 2017, registrándose m² en el mes de junio del 2018 y en el mismo mes del año anterior m², es decir, presentó una caída del 13,6%. En cuanto a la oferta promedio mensual disponible en el mes de junio, se distribuyó en 98 proyectos, de Distribución por zonas de oferta disponible los cuales el 68% estaban destinados para el arriendo, el 21% para la venta y el 11% para las dos posibilidades. en Bogotá 21% 17% 6% 15% 7% 8% 13% 13% Fuente: La Galería Inmobiliaria, junio 2018 Cota Multicentro Bochica Américas Kennedy Soacha Chía Otros Respecto a distribución de la oferta en los diferentes corredores de Bogotá, se encuentra concentrada en las zonas de Cota (11 proyectos), Multicentro (8 proyectos), Bochica (4 proyectos), las Américas (6 proyectos), Kennedy (2 proyectos), Soacha (5 proyectos) y Chía (9 proyectos), las cuales representan el 79% del inventario de la ciudad. En la gráfica se puede observar el porcentaje sobre la oferta disponible total en la ciudad, la clasificación Otros representa los proyectos con menos de m 2 disponibles. 9000,0% 7000,0% 5000,0% 3000,0% 1000,0% -1000,0% Mercado de Oficinas Licencias Aprobadas (a abril 2018) Sobre las licencias de construcción aprobadas para usos no habitacionales, el 8,4%, equivalente a m², fueron destinadas para el uso de oficinas en lo corrido del año entre enero y abril Respecto al comportamiento de la variación, tomando como referencia el mismo período del año 2017, se presentó una caída del licenciamiento del 25,92% ( m² menos). Área aprobada (m²) en Bogotá para oficinas año corrido a abril ,2% 372,7% ,4% 62,2% -37,5% 16,0% 59,3% -77,1% -20,9% -27,9% ,9% ,5% 82,9% 63,2% 73,2% 50,5% 72,0% 81,4% 91,6% 69,1% 64,2% 69,4% 46,7% Área de Oficina Variación (%) Participación Nacional (%) En Bogotá, entre enero y abril del 2018 se aprobaron m² para la construcción de oficinas, presentando una disminución del 50,9% respecto al mismo período del 2017.

14 En el departamento de Antioquia, entre enero y abril del 2018 se aprobaron m² para la construcción en oficinas, con un incremento del 80,3% respecto al mismo período del año anterior. Fuente: DANE, abril 2018 Área aprobada (m²) en Antioquia para oficinas año corrido a abril ,0% ,0% ,9% -90,0% 282,2% 496,3% ,9% -90,2% -58,1% -79,3% 80,3% -78,7% 0,7% ,0% 6,9% 1,1% 7,2% 3,1% 20,3% 5,3% 0,0% ,2% 8,5% 2,6% 6,5% ,0% % 30000,0% 25000,0% 20000,0% 15000,0% Área de Oficina Variación (%) Participación Nacional (%) Oferta Nueva e Inventario Disponible en Bogotá 31% 7% 8% 8% 18% 11% 17% Multicentro Centro Chicó Chía Mazurén Fontibón Otros Desde enero de 2013, se agregaron al mercado inmobiliario de Bogotá m 2 netos al inventario de oficinas, en donde el 32% fue en el 2013, 30% en 2014, 26% en 2015, 5% en 2016, 3% en 2017 y 4% en lo corrido del año a junio en el El promedio mensual de oferta nueva durante los 12 meses fue de m 2, siendo así una de las cifras más bajas en los últimos 4 años. En la gráfica se identifica la distribución del inventario total de acuerdo con los seis corredores de la ciudad a corte del primer semestre Fuente: La Galería Inmobiliaria, junio 2018 Mercado Hotelero Licencias Aprobadas (a abril 2018) Sobre las licencias de construcción aprobadas para usos no habitacionales en lo corrido del año entre enero y abril de 2018, m² fueron destinados para el uso de hoteles, es decir el 3,5% sobre las licencias no habitacionales; y comparado con las cifras del mismo período del año anterior, estas licencias presentaron una disminución del 35,75% ( m² menos). Por otra parte, en cuanto a las licencias aprobadas en la capital, en el año corrido se aprobaron m² para la construcción de hoteles, las cuales presentaron un incremento del 34,9% respecto al mismo período del Mientras que, en el departamento de Antioquia, se aprobaron m², presentando una disminución del 47,1% respecto al mismo período del año anterior. Fuente: DANE, abril 2018 Indicadores Mercado Hotelero (a mayo 2018) El porcentaje de ocupación hotelera en mayo de 2018 fue de 50,74%, indicador inferior en 2,56 puntos porcentuales al registrado en el mismo período del año anterior. La menor ocupación está explicada, en parte, las condiciones meteorológicas en varias regiones del país que aminoraron los flujos turísticos, y por otra, por la creciente competencia de oferta alternativa como AirBnB. Respecto a la ocupación en lo corrido del año a mayo 2018 fue del 54,09%. A nivel regional, los departamentos de Quindío, Cundinamarca, Boyacá y Tolima fueron los destinos con mayor afectación en sus niveles de ocupación hotelera, con indicadores del 24,31%, 26,91%, 28,32% y 32,43% respectivamente. No obstante, Casanare, Cartagena de Indias, Barrancabermeja, Caldas, Meta, Nariño, Norte de Santander y Santander, fueron ciudades donde se logró aumentar la ocupación durante este mes. De acuerdo con la

15 agremiación Cotelco, se mantiene para el segundo semestre del 2018 pronóstico positivo debido al período vacacional. Fuente: COTELCO, mayo 2018 Mercado Logístico Licencias Aprobadas (a abril 2018) Sobre las licencias de construcción aprobadas para usos no habitacionales en lo corrido del año entre enero y abril de 2018, m² fueron destinados para el uso de bodegas, es decir el 17,5% sobre las licencias no habitacionales; y comparado con las cifras del mismo período del año anterior, estas licencias presentaron una de las mayores variaciones negativas, una caída del 44,66% ( m² menos). En cuanto a las licencias aprobadas Bogotá, en el año corrido se aprobaron m² para la construcción de bodegas, presentando así una disminución del 30,9% respecto al mismo período del En cuanto a las cifras en el departamento de Antioquia, es 5,8 veces más que en la capital, se aprobaron m², aunque en comparación con las licencias aprobadas en el mismo período del año anterior, presentaron una disminución del 96,5%, ya que en el año anterior se presentó se licenciaron de m², el mayor pico registrado en los últimos 10 años durante ese período. Fuente: DANE, abril 2018 Mercado Logístico en Bogotá (a junio 2018) A cierre del primer semestre del 2018 el mercado de Bogotá cuenta con un área total disponible de m 2 representados en 35 proyectos, de los cuales el 51% de la oferta corresponde a 10 proyectos de lotes 2 y el 49% a 25 parques industriales. La distribución por zonas de este inventario disponible es: 58% Cota-Siberia-Funza, 26% Mosquera y el 16% Sabana Occidente; y en cuanto a la distribución por estado de la oferta, el 7% correspondió a preventas, 55% construcción y 38% terminado. Con respecto al área disponible del primer semestre del año 2017, se presentó una disminución del 35,27%, llegando a sí a una cifra muy cercana a la evidenciada en el año 2011; es importante indicar que en lo corrido de este año se presentaron desistimientos en los proyectos, que explican un retiro promedio mensual de m 2 en la oferta presentada en los últimos doce meses. Por otra parte, el promedio mensual de ventas de parques industriales entre el 2012 y 2015 fluctuó entre m 2 y m 2. Desde el 2016 hasta junio 2018, el promedio mensual ha sido m 2, siendo hoy de m 2 y registrando así, la cifra más baja de la serie, junto con una rotación de inventario del año lenta, 125,8 meses. En cuanto a los lotes, el promedio mensual de ventas desde enero 2016 hasta la fecha ha sido m 2, con un máximo de m 2, siendo hoy de m 2, y presentando una rotación de inventario en el año lenta (66,6 meses), pero que ha mejorado respecto al comportamiento de las cifras en año anterior. Fuente: La Galería Inmobiliaria, junio 2018 ALEJANDRO ALZATE VELÁSQUEZ Gerente del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario INMOVAL aalzate@credicorpcapital.com Las obligaciones de la sociedad administradora del fondo de inversión colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a los fondos de inversión colectiva no son depósitos, ni generan para la 2 Terrenos para urbanizar y/o en proceso de urbanización que se encuentran dentro de parques industriales.

16 sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en el fondo de inversión colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio del respectivo fondo de inversión colectiva.