FONDO DE INVERSION COLECTIVA INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS Informe de Rendición de Cuentas 30 de junio de 2017

Transcripción

1 FONDO DE INVERSION COLECTIVA INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS Informe de Rendición de Cuentas 30 de junio de 2017 Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario cerrado, de largo plazo y riesgo alto. Participa en proyectos de construcción de vivienda, a través de alianzas estratégicas con experimentados desarrolladores para coinvertir en la compra de lotes y participaciones de capital en proyectos de construcción de vivienda de estratos medios y bajos. POLÍTICA DE INVERSIÓN Participar en proyectos de construcción de vivienda, a través de alianzas estratégicas con experimentados desarrolladores para coinvertir en la compra de lotes y participaciones de equity en proyectos de construcción de vivienda de estratos medios y bajos, basado en los siguientes lineamientos: 1. Estructura en la cual el desarrollador del proyecto/constructor, asuma una mayor parte del riesgo. 2. Alinear los intereses entre el inversionista y el desarrollador. Proceso de inversión: DESEMPEÑO DEL FONDO

2 INMOVAL Rentabilidad Efectiva Anual Volatilidad Último Mes Información Histórica de Rentabilidades Último T rimestre Último Semestre Último año Últimos 2 años Últimos 3 años 8.10% 10.62% 11.74% 8.48% 10.54% 11.38% 0.113% 0.325% 0.706% 0.667% 0.831% 1.063% EVOLUCIÓN DE LA UNIDAD EVOLUCIÓN DEL VALOR DEL FONDO 23,200 23,000 22,800 22,600 22,400 22,200 22,000 21,800 21,600 21,400 21,200 21,000 1,100,000 1,050,000 1,000, , , ,000 FECHA VALOR UNIDAD FECHA VALOR FONDO 31-dic jun.-17 Variación 21, dic ,174,743, , jun.-17 1,069,313,611, % Variación 15.33% COMPOSICIÓN DEL FONDO POR ACTIVO El portafolio de proyectos de vivienda en los cuales participa INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS está compuesto por 4 proyectos y unidades de vivienda a desarrollar. El proyecto de mayor participación en el número de unidades es Pradera de Gualiques (47,1%) en el cual se desarrollarán unidades de vivienda. El valor comprometido por INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS para el desarrollo de estos proyectos es superior a los $ millones de pesos, de los cuales, a cierre del primer semestre del 2017, se ha desembolsado más del 85%. COMPOSICIÓN GEOGRÁFICA

3 En el análisis del portafolio por ubicación geográfica, Mosquera y Bogotá concentran más del 82% de las unidades de vivienda a desarrollar. REDENCIÓN DE UNIDADES Y LLAMADOS A CAPITAL (Primer semestre 2017) Durante el primer semestre del 2017, el Fondo no realizó llamados a capital ni redención anticipada de unidades. EVOLUCIÓN DEL VALOR DE LA UNIDAD ESTADOS FINANCIEROS INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS ADMINISTRADO POR CREDICORP CAPITAL COLOMBIA S.A. ESTADO DE ACTIVOS NETOS (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) ACTIVO ACTIVO CORRIENTE 30/06/ /12/2016 VARIACION % 30/06/ /12/2016 VARIACION % PASIVO PASIVO CORRIENTE DISPONIBLE 7,072,224 8,147,482-1,075,258-13% CUENTAS POR PAGAR 983, ,872 15,799 2% ACTIVOS MATERIALES 35,373,591 32,936,577 2,437,014 7% TOTAL DEL PASIVO 983, ,872 15,799 2% DEUDORES 1,588,199 1,604,173-15,974-1% PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES OTROS ACTIVOS 11, ,231 DERECHOS DE INVERSION 43,061,574 41,720,360 1,341,214 3% TOTAL DEL ACTIVO 44,045,245 42,688,232 1,357,013 3% TOTAL DEL PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES 43,061,574 41,720,360 1,341,214 3% TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES 44,045,245 42,688,232 1,357,013 3% CAROL SILVANA RODRIGUEZ RODRIGUEZ MARISOL PADILLA CORTES JOAQUIN GUILLERMO MOLINA MORALES REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No T T.P. No T MIEMBRO DE PricewaterhouseCoopers Ltda.

4 INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS ADMINISTRADO POR CREDICORP CAPITAL COLOMBIA S.A. ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) POR EL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE 31/12/2016 Y 30/06/2017 INGRESOS OPERACIONALES 30/06/ /12/2016 VARIACION % RENDIMIENTOS FINANCIEROS 272, ,838-97,162-26% OTROS INGRESOS OPERACIONALES 2,303,427 4,114,480-1,811,053-44% TOTAL INGRESOS 2,576,103 4,484,318-1,908,215-43% EGRESOS OPERACIONALES COMISIONES 318, , ,951-47% HONORARIOS 70, , ,554-71% IMPUESTOS 556 1, % OTROS GASTOS OPERACIONALES 845, , , % TOTAL EGRESOS OPERACIONALES 1,234,890 1,209,097 25,793 2% RENDIMIENTOS O PERDIDA ABONADOS A LOS SUSCRIPTORES 1,341,213 3,275,221-1,934,008-59% TOTAL EGRESOS 2,576,103 4,484,318-1,908,215-43% CAROL SILVANA RODRIGUEZ RODRIGUEZ MARISOL PADILLA CORTES JOAQUIN GUILLERMO MOLINA MORALES REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No T T.P. No T MIEMBRO DE PricewaterhouseCoopers Ltda. En cuanto a los ingresos del fondo, durante el periodo reportado no se presentaron novedades relevantes para reportar Respecto a los egresos, el rubro de otros gastos operacionales fue el que presentó el mayor crecimiento, con ocasión al ajuste en la valoración de las inversiones del fondo de acuerdo a los valores y tasas estimados por el proveedor de precios del Fondo (INFOVALMER). Tal como lo establece el reglamento del Fondo y los procedimientos establecidos por la Superintendencia Financiera de Colombia, el 29 de junio de 2017 el Fondo recibió el reporte semestral de valoración de INFOVALMER (proveedor de precios de mercado) en el cual se actualizaron los valores razonables de las inversiones del Fondo en los proyectos de vivienda, con base en el desempeño de cada uno al corte del 31 de marzo, fecha de corte de la valoración, específicamente respecto a las ventas, avance de obra, control presupuestal y las proyecciones futuras. En esta oportunidad se presentó un ajuste negativo de la valoración del fondo principalmente por las razones que detallamos a continuación: 1. La coyuntura actual del mercado de vivienda ha afectado el ritmo de ventas de los proyectos: a. Según las cifras de La Galería Inmobiliaria (las cuales se detallan al final del documento en la sección de mercado de vivienda), las ventas de unidades de vivienda NO VIS de los últimos 12 meses en las principales ciudades a nivel nacional cayeron 17.4% (comparando julio 2016-junio 2017 vs julio 2015-junio 2016). b. Estos menores ritmos de ventas aumentan la duración de los proyectos y en general traen asociado un arbitraje negativo en incremento de precios vs incremento de costos, impactando a la baja la rentabilidad de los proyectos. c. Buscando dinamizar el mercado de vivienda, el Gobierno Nacional aprobó un subsidio de 250 puntos básicos a la tasa de interés de los créditos de vivienda nueva, para viviendas que estén entre $ 99,6 millones y $ 320,9 millones expresado en SMMLV (todos nuestros proyectos están en el rango de precio del subsidio del gobierno). d. Sumado a lo anterior, desde principios de junio las entidades bancarias anunciaron disminuciones importantes (superiores a los 150 pbs) en las tasas de interés de los créditos hipotecarios para reactivar esta modalidad de crédito. e. Se espera que estas medidas impacten positivamente la dinámica de ventas del segundo semestre del año, teniendo en cuenta que la tasa de interés es una variable muy importante para los compradores (ver gráfica a continuación donde se evidencia como ante disminuciones de tasas, se incrementan las ventas).

5 Gráfica de Ventas de Vivienda NO VIS vs Tasa de Interés E.A. de los créditos Hipotecarios (fuente: Galería Inmobiliaria) 2.Desempeño del proyecto Alameda de San Diego - Parques de San Jerónimo (Bochica / Calle 80) Constructora Colpatria. a.se actualizaron las proyecciones de las etapas III y IV, teniendo en cuenta que. i. El área promedio de las unidades de las etapas I y II que se han venido comercializando y sobre las cuales se tiene un avance de ventas superior al 80% es de aprox. 71,1m². ii. El área promedio prevista para las unidades de las etapas III y IV que se están empezando a comercializar, es de aprox. 81,5m². iii.según el comportamiento actual del mercado en el sector Bochica, los apartamentos con áreas mayores a 70 m² presentan ritmos de ventas mensuales inferiores a los previstos en la factibilidad. iv.ritmos de ventas menores tienen un impacto negativo en la TIR, para conservar el ritmo de ventas habría que reducir el tamaño de las unidades. v. En caso de reducir el tamaño de las unidades, se pierde área vendible, ya que la norma restringe el número de unidades a desarrollar en cada lote (máximo 196 unidades por lote), lo cual encarece el valor del lote y zonas comunes, entre otros, respecto al total de ventas. b.se está evaluando conjuntamente con Colpatria la mejor estrategia para el proyecto, señalando que para efectos de la actualización del reporte semestral de valoración de INFOVALMER, se incorporó un deterioro en el ritmo de ventas proyectado, que afecta negativamente la TIR esperada del proyecto y por ende la valoración 3.Sensibilidad del valor de los activos a variaciones en la TIR: a.la metodología de valoración consiste en calcular la TIR esperada para los distintos proyectos y actualizar al momento de la valoración, el valor histórico invertido en cada uno de ellos con la TIR esperada. b.en la medida en que al momento de cada actualización la duración acumulada aumenta, pequeños ajustes en la TIR esperada de los proyectos tendrán un mayor impacto en el cambio del valor absoluto de los activos. c. Para el caso del proyecto descrito en el numeral anterior, la variación en la TIR esperada fue significativa y tuvo un impacto importante en el deterioro del valor del portafolio (ver tabla a continuación).

6 Las variaciones en el valor de las inversiones del Fondo, tanto positivas como negativas, podrían continuar ocurriendo en las revisiones semestrales de INFOVALMER. No obstante lo anterior, es importante señalar que las valoraciones semestrales intermedias realizadas por el Proveedor de Precios no necesariamente reflejan la rentabilidad final del inversionista debido a que representan un valor estimado y temporal de las inversiones. La rentabilidad final del inversionista se verá reflejada en la liquidación de cada uno de los proyectos. A continuación, se presenta el resumen del estatus de cada uno de los cuatro (4) proyectos en los cuales participa el Fondo. Proyectos Constructora Colpatria: Santa Elena Reservado (Madelena, Transversal 65 No Sur) Valor comprometido: $ MM (13,8% del total comprometido) Valor desembolsado: $ MM (86,3%) Resumen y estado de avance del proyecto El Proyecto Santa Elena Reservado está compuesto por 429 apartamentos distribuidos en 3 torres, de los cuales a cierre de junio se habían vendido 299 unidades (69,7%). Inició obra en octubre de 2014 y la construcción de la primera torre (SERT1) finalizó en diciembre del 2015, estando sus 111 apartamentos vendidos y entregados. La Torre 2 del proyecto (SERT2) está compuesta por 159 apartamentos de los cuales 132 están vendidos y 120 entregados; SERT2 inició obra en octubre de 2015 y finalizó construcción en marzo de En el mes de junio de 2016 salió a ventas la torre 3 (SERT3), y a la fecha lleva un acumulado de 56 unidades vendidas de un total de 159. Se espera iniciar la construcción de S ERT3 a finales del Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego (Bochica, Carrera 120a No. 77b - 73) Valor comprometido: $ MM (22,7% del total comprometido) Valor desembolsado: $ (86,4%) Resumen y estado de avance del proyecto

7 El proyecto Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego (PSJ1, ASD1, ASD2, ASD3 y ASD4), contempla un total de 459 unidades distribuidas en 5 etapas, de las cuales al cierre de junio se han vendido un total de 263 unidades (57.3%). La construcción de la torre de Parques de San Jerónimo (PSJ1) finalizó en enero 2016, estando sus 88 unidades vendidas y entregadas. Por otro lado, la construcción de la primera torre de Alameda San Diego (ASD1) inició en diciembre del 2015 y finalizó en el mes de abril de Para esta torre, ya se vendieron el total de las 95 unidades se han entregado un total de 61 unidades. En abril del 2016 inició ventas la segunda torre de Alameda San Diego (ASD2) donde a cierre de junio de 2017 presenta un reporte de ventas acumulado de 57 unidades de un total de 88. Se inició construcción en el mes de febrero de 2017 y existe un avance real del 4%, levemente por debajo de lo presupuestado. En el mes de abril de 2017 salió a ventas la torre 3 (ADS3), vendiendo a la fecha 23 unidades del total de 96. Proyecto Umbral Propiedad Raíz: Viña de San Remo y Flora de San Remo (Sabaneta, Antioquia) Valor comprometido: $ (17,2% del total comprometido) Valor desembolsado: $ (100%) Resumen y estado de avance del proyecto El proyecto Viña San Remo y Flores San Remo es construido por Umbral Propiedad Raíz y tendrá un área vendible de aproximadamente m² para un total de 424 apartamentos. El proyecto cuenta con dos etapas de dos (2) torres cada una, en dos (2) lotes diferentes: La primera etapa se desarrollará en el Lote 2 (Viña San Remo) y la segunda etapa en el Lote 5 (Flores San Remo). La Torre 1 de la Etapa Viña de San Remo (VSR1) está compuesta por 104 apartamentos, los cuales ya fueron vendidos en su totalidad, inició obra en julio de 2016 y presenta un avance real del 41%. La torre dos (2) de esta misma etapa (VSR2) salió a ventas en el mes de marzo de 2016, 3 meses antes de lo que se tenía previsto. Esta torre está compuesta por 108 unidades de las cuales se han vendido 67. Esto representa un total de ventas realizadas de toda la primera etapa de 171 unidades sobre un total de 212 (80,66% de avance). En las gráficas se presenta el comportamiento de las ventas consolidadas de la etapa Viña San Remo y el avance de obra de la Torre 1 a cierre del mes de junio de 2017.

8 A finales de septiembre de 2016 se lanzó a ventas la primera torre de la segunda etapa del proyecto, Flores de San Remo. Para el cierre del mes de junio se presentaron ventas por 2 unidades para la primera torre (FSR1), por lo tanto, a la fecha se llevan 29 unidades vendidas de un total de 104, equivalente a un 27,88%. Proyecto Triada Pradera de Gualiques (Mosquera) Valor comprometido: $ MM (46,4% del total comprometido) Valor desembolsado: $ MM (83,9%) Novedades del proyecto en el primer semestre 2017: Lanzamiento etapa de ventas en enero de 2017 primeras dos etapas (Ópalo y Oliva). Resumen y estado de avance del proyecto El proyecto llamado Pradera de Gualiques consistirá en la construcción de apartamentos en un lote de m² ubicado en el Municipio de Mosquera. La urbanización en la cual participa INMOVAL tendrá en 16 torres con 8 pisos, distribuidas en 4 etapas. En el mes de enero de este año, se dio inicio a las ventas a las dos primeras etapas del proyecto: Ópalo y Oliva. Ópalo está compuesta por 256 unidades distribuidas en 4 torres y la primera torre del proyecto (Ópalo1) está en proceso de comercialización. A cierre de junio 2017, en ésta primera torre de 88 unidades, con áreas promedio de m², se han vendido 44 lo que representa un avance de 50,0% sobre esta torre y 17,1% sobre el total de la etapa.

9 Oliva está compuesta por 312 unidades distribuidas en 4 torres y la primera torre del proyecto (Oliva1) está en proceso de comercialización. A cierre de junio de 2017, en ésta primera torre de 72 unidades, con 48 unidades con áreas promedio de m², se han vendido 24 lo que representa un avance de 33,3% sobre esta torre y 7,6% sobre el total de la etapa. Si bien las ventas reales están por debajo de las proyectadas, se ha presentado un repunte a raíz del cambio de diseño de los apartamentos. Se espera alcanzar punto de equilibrio de estas primeras etapas al finalizar el 2017, momento en el cual se estima tener ejecutoriada la licencia de construcción del proyecto para dar inicio a la obra. COMPORTAMIENTO DEL MERCADO Las ventas en el mercado de vivienda durante el primer semestre de 2017 a nivel nacional presentaron una disminución significativa con respecto al mismo periodo del año anterior (-7,8%). Este comportamiento negativo se debe al segmento de vivienda No VIS, donde se vio una disminución en las unidades vendidas (-23,4%) con respecto al primer semestre de Las ciudades que tuvieron una mayor contribución a este comportamiento en el segmento No VIS fueron Bogotá, Medellín y Bucaramanga. Por otro lado, el segmento VIS tuvo un comportamiento positivo a nivel nacional en gran parte por el buen desempeño de la ciudad de Barranquilla debido puntualmente al lanzamiento del proyecto Alameda del Rio, en el rango de precios tope-vis

10 Total, área culminada a nivel nacional para VIS y No VIS según tipo de vivienda (apartamento o casa)

11 Fuente: DANE Primer trimestre de 2017 Durante los últimos 5 años, ha sido evidente la preponderancia de la construcción de apartamentos sobre la de casas, tanto para el segmento VIS como No VIS, a nivel nacional. Por otro lado, se resalta la superioridad en cuanto al área construida del segmento No VIS frente al segmento VIS, representando el 68,14% sobre el total del área culminada durante el primer trimestre de los últimos 5 años. Área (m2) aprobada (año corrido a abril) Fuente: DANE abril de 2017 Los metros cuadrados licenciados para la construcción de vivienda aumentaron con respecto al año anterior, comportamiento jalonado por la vivienda tipo No VIS, la cual presentó un aumento del 7,9%. Bogotá es la ciudad en que mayor cantidad de licencias se aprobaron durante el año, representando el 16,7% del total de metros cuadrados aprobados para vivienda (16,7% del total de licencias para vivienda tipo VIS y el 14,0% del segmento tipo no VIS). En esta ciudad se sigue presentando un comportamiento a la baja en cuanto al metraje total aprobado para vivienda (-13,8%), generado por la disminución del 29,8% en el segmento No VIS, ya que, el segmento VIS tuvo un aumento del 50,2% respecto al Por otro lado, el departamento de Antioquia presentó un aumento del 10,1%, presentando una disminución del 72,0% en VIS y un aumento del 29,8% en la vivienda No VIS. Unidades aprobadas (año corrido a abril) Fuente: DANE abril de 2017

12 El comportamiento de las unidades licenciadas para construcción de vivienda va de la mano con el del metraje aprobado durante el año. Por un lado, se presentó un aumento del 6,9% en el total de unidades aprobadas, comportamiento que fue generado por un aumento del 14,8% en la vivienda tipo No VIS y una disminución del 5,2% en la vivienda VIS. Bogotá D.C y Antioquia representaron el mayor porcentaje de licencias aprobadas en cuanto a unidades para la construcción de vivienda a nivel nacional, con el 18,7% y el 13,9%, respectivamente. En el caso del segmento VIS, Bogotá presentó un aumento del 47,8% con respecto al mismo periodo de 2016 y Antioquia disminuyó un 69,4%. Por otro lado, el segmento de vivienda No VIS se comportó de manera contraria, presentando en Bogotá una disminución del 15,8% y en Antioquia un aumento del 21,4%. Comportamiento del mercado de vivienda - Bogotá y Otros Municipios Fuente: Galería Inmobiliaria junio 2017 Durante el primer semestre del año, las ventas de unidades en Bogotá y Municipios Aledaños tuvieron disminuciones del -12,4% y el - 14,5%, a pesar del buen comportamiento del segmento VIP (Vivienda de Interés Prioritario). En las viviendas NO VIS, el segmento medio de precios (300 a 600 millones) fue el de mejor comportamiento. Comportamiento del mercado de vivienda (200 MM 300 MM) en Bogotá (Bochica y Autopista Sur). Fuente: Galería Inmobiliaria junio 2017

13 En Madelena, zona en la que el Fondo participa en el proyecto Santa Elena Reservado, el promedio de unidades vendidas por mes, en el año 2017 fue de 8,2 y las unidades vendidas por proyecto fue de 4 de enero a junio de A pesar de esto, el número de unidades disponibles se ha incrementado con respecto a los últimos meses de El número de proyectos en la zona, el cual se mantuvo en 2 durante el 2016 y 2017 hasta el mes de junio. En la zona de Bochica, donde se encuentran los proyectos Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego, se ha visto un número de proyectos que se mantiene entre 1 y 3 desde noviembre de Este comportamiento se vio acompañado de una caída en las ventas mensuales, presentando una disminución del 34,7% de enero a junio de 2017 frente al mismo periodo del año anterior. Comportamiento del mercado de vivienda (200 MM 300 MM) en el municipio de Mosquera Fuente: Galería Inmobiliaria junio 2017 Durante los primeros 6 meses del año, Mosquera tuvo un comportamiento decadente en las ventas, estas disminuyeron durante todos los meses desde febrero de 2017, con un mínimo de una venta por proyecto en el mes de junio. De esta manera, el promedio de ventas mensual fue de 48,7 unidades, frente a 84,2 del año anterior, lo que representa una reducción del 39,7%. Por otro lado, el número de proyectos vigentes durante el primer semestre de 2017 fue incrementando hasta terminar en un numero de 16 proyectos en junio. Comportamiento del mercado de vivienda Medellín

14 Las ventas de unidades en el mercado de vivienda en la ciudad de Medellín y los municipios del área metropolitana, durante el primer semestre de 2017, disminuyeron en un 17,3% frente al mismo periodo de Esta disminución en gran parte obedeció por el segmento No VIS, que presentó una disminución del 30,8%. Las viviendas que se encuentra en los rangos de precios entre $600MM - $800MM presentaron un aumento positivo con un incremento de 36,4%. Comportamiento del mercado de vivienda (200 MM 300 MM) en el municipio de Sabaneta Fuente: Galería Inmobiliaria junio 2017 Las ventas durante el 2017 se han mantenido entre 1 y 2 unidades por proyecto, con lo que se generó un promedio mensual de ventas de 69,8 unidades, inferior al promedio del 2016 (127,7 unidades) de enero a junio. El alto número de ventas mensuales respecto a las demás zonas analizadas obedece al alto número de proyectos vigentes. En lo que lleva del año 2017, el número de proyectos vigentes paso de 43 a 41 a corte del 30 de junio. Las unidades disponibles tuvieron un comportamiento decadente de enero a junio de 2017 con respecto al mismo periodo de 2016, presentando una disminución del 19,3%. Gerente del Fondo ALEJANDRO ALZATE VELASQUEZ aalzate@credicorpcapital.com