MANUAL DEL AFECTADO *DE AFECTADO A ACTIVISTA*

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1 MANUAL DEL AFECTADO *DE AFECTADO A ACTIVISTA* Asambleas de asesoramiento: martes 19h. C/Mare Antònia Maria d Oviedo (Biblioteca Pública-Detrás Policía Municipal) Teléfono: pah.hortasud@gmail.com Web: Facebook: Twitter: Teléfono Atención Psicólogos Sin Fronteras:

2 INDICE 1.- LA PAH Que es la PAH? PAH Horta Sud Como trabaja Asamblearismo Asambleas PAH HS Documentación Negociaciones Acciones PRIMEROS CONSEJOS DICCIONARIO PAH LA HIPOTECA Datos del préstamo Tipo de aval Tipos de interés PRIMEROS PASOS. RECOPILACION DE DATOS Datos de la hipoteca Datos bancarios Seguro de impagos Asistencia Social SOLUCIONES Restructuración de la deuda Carencia Quita Dación en pago Condonación de la deuda Ejecución Exprés Alquiler social FASES DEL PROCESO Premora Cuando dejar de pagar Mora Como entregar la Dación Como negociar con el banco Tocho Como pedir justicia gratuita Subasta Parar la subasta Después de la subasta Notificación de adjudicación Lanzamiento Como parar el lanzamiento Vía Judicial Vía PAH PREGUNTAS FRECUENTES Cuánto me pueden embargar? IPREM Como rellenar hoja de reclamaciones IVTNU (Plusvalía) e IPRF Extracto bancario LEGISLACIÓN R.D. 6/ Ley 1/ R.D. 1/ Umbral de exclusión Código Buenas Prácticas Desahucios COLABORA CON LA PAH DATOS DE INTERES. 33 2

3 La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) es un movimiento social que lucha por el derecho a una vivienda digna. Donde se unen personas, que como tú, tienen o han tenido dificultades para pagar la hipoteca o están en proceso de ejecución; y personas que sin tener estos problemas, se solidarizan con la lucha social por el derecho a techo. En la PAH no te encontraras con abogados, ni juristas, ni expertos en banca. No somos asesores donde, con una simple llamada solucionan los problemas. Somos afectados que cansados de estafas y mentiras, hemos aprendido a luchar contra la banca. Hemos aprendido de los errores de unos y de los aciertos de otros. Paso a paso hemos conseguido que personas que creían ya perdida toda esperanza, consiguieran solucionar sus problemas hipotecarios. Las reivindicaciones básicas de la Plataforma son: No más desahucios. Paralización de todos los desahucios hasta que se consiga solución habitacional de la/del afectada/o. Dación en pago. Liquidación de la deuda tras la entrega de la vivienda a la entidad bancaria. Parque público de viviendas. Conversión de todas las viviendas en manos de la banca en parque público de alquiler social. Auditoria social. Establecer responsabilidades de entidades empresariales, bancarias e instituciones públicas. Reforma jurídica y política. Que la vivienda no vuelva a ser un negocio. Además la PAH, en su constante evolución, también lucha contra la pobreza energética. Es impensable que compañías con millones de beneficios deje a familias sin luz, sin agua o sin gas. Por ello, desde la PAH insta a las instituciones públicas que impida el corte de luz, agua o gas a las familias en situación de vulnerabilidad y que garanticen el acceso a los suministros básicos. PAH Horta Sud surgió en julio de 2012, después del conocimiento, en una asamblea del 15M, del problema de los desahucios y de la gente que empezaba a organizarse para pararlos. Tras varias acciones y asambleas con miembros de PAH Valencia empezamos a asesorar a familias venidas de todas partes de la comarca. Éramos solo 10 personas en nuestra primera asamblea. Hoy, somos muchas las que nos reunimos cada semana. De realizar las asambleas en parques, hemos pasado a disponer de un local cedido por el ayuntamiento de Alaquàs. Donde cada martes asesoramos a cada vez más afectados. 3

4 La elección de realizar el asesoramiento de forma colectiva y en asambleas es porque sería muy difícil atender a todas las personas que vienen a las asambleas una a una. Utilizando el asamblearismo lo que se consigue es que la respuesta a una pregunta les sirva a todos. El proceso en el que nos vemos inmersos no deja de tener unas pautas por las que todos pasamos, por ellos, lo que a uno le sirve le puede servir a otro. Son muchos los afectados que sin preguntar se han ido con su duda resuelta por que otro afectado lo ha solucionado y ha explicado los pasos que ha dado. Pero ten claro, que aunque se haya tratado un tema diez veces en la asamblea, si no te ha quedado claro, pregúntalo. El hecho de contar en voz alta nuestro caso o resolver nuestras dudas nos va a permitir perder el miedo, ganar en conocimiento, en seguridad y experimentar la solidaridad de la gente, tanto afectada como no afectada. Perder la vergüenza y el miedo es la mejor manera para poder empezar hacer frente a la situación. Debido a la gran afluencia de afectados, PAH Horta Sud divide sus asambleas en dos grupos. El primer grupo, está destinada a los afectados nuevos o que llevan poco tiempo viniendo a las asambleas. Se les informara de los primeros pasos a seguir según su caso. Y en el segundo grupo están los afectados que ya llevan un tiempo con la PAH. En este grupo los afectado ya tienen esos conocimientos básicos y ya han dado esos primeros pasos. Cuándo pasar de un grupo a otro? No hay un tiempo específico. No por llevar tres asambleas en el primer grupo ya te tienes que pasar al otro. Se debería pasar cuando lo que se cuenta en el primer grupo uno lo tiene lo bastante claro. Para el buen funcionamiento de las reuniones te pedimos que consultes las dudas en la asamblea. Nada de coger a nadie por los pasillos para que te solucionen tu problema. Si empiezas una asamblea, por favor acabala. Es una falta de respeto hacia los afectados que faltan por exponer su problema que te levantes y te vallas. Imagina que eres tú el último en hablar y todos los demás se han ido con sus soluciones. Además puede que la solución de una pregunta de ese último afectado te pueda resolver a ti una futura duda. Unos consejos para tu primera asamblea. Papel y boli. En las asambleas, aunque se suele hablar en términos coloquiales, siempre hay términos más técnicos que no se nos quedan a muchos. Tu problema es igual de importante que el de la persona que tienes sentada a tu lado. A no ser que tengas subasta o desahucio dentro de poco, tranquilo. En las asambleas habla todo el mundo y a todo el mundo se le atiende por igual. 4

5 Para solucionar tu situación te va a hacer falta una serie de documentos que en las asambleas te iremos indicando. Todos estos documentos los podrás encontrar en nuestra página web ( de forma gratuita. Como te enseñaran en las asambleas, la solicitud de una solución para el problema de un afectado nos puede llevar a realizar negociaciones con las entidades bancarias. Estas negociaciones, ya sean para tratar un caso en particular o para tratar en grupo con los afectados de un banco, se llevaran a cabo con miembros de la PAH y con los afectados. Para ello, se realizaran reuniones previas a la negociación donde se recopilaran todos los datos del afectado y cuál es la situación del mismo, por ello el primer implicado en estas negociaciones ha de ser el propio afectado. No siempre se consiguen las cosas a base de documentos y negociaciones. Por ello la PAH utiliza acciones pacificas para que las entidades cedan ante las peticiones del afectado. Son muchos los bancos que niegan rotundamente la dación a un afectado y una vez visto la presión ejercida por la plataforma claudican y ceden a las peticiones que se le hacen. Hay varias formas de realizar una acción contra la banca. Llamadas masivas a la sucursal del afectado. Visitas de un pequeño grupo de miembros de la PAH acompañando al afectado. Ocupación de la sucursal durante el horario comercial, llegando en muchos casos a hacer que sea cerrada al público, hasta la ocupación de la sucursal durante varios días o acampadas en la misma. Todas las acciones que plantea la plataforma son pacíficas. No se utiliza en ningún momento la violencia, ni física, ni verbal. En las acciones realizadas en sucursales o la vía pública, se tendrá un protocolo de actuación, donde se repartirán unos roles a los miembros de la plataforma. Se seguirán en todo momento las pautas que estos miembros indiquen. 5

6 A no ser que se llegue a la ocupación de la entidad fuera del horario comercial en ningún momento se está cometiendo ningún delito. Por ello no hay que ponerse nervioso a la llegada de la policía. El hecho de permanecer dentro de la entidad no es delito y solo será sancionable si esta se alarga más allá de la hora de cierre. Si la policía nos pide identificación hay que seguir los pasos indicados en la asamblea de acción realizada antes de la misma. Para que este tipo de acciones tenga buenos resultado han de ser realizadas con el mayor número de personas p osible. No es lo mismo entrar cuatro afectados a una sucursal, a que sean treinta o cuarenta las que lo hagan. Por ello, se pide máxima participación en las acciones que plantee realizar la PAH, ya sea en el nodo al que tú asistes o como apoyo a una acción de otra PAH. CALMA, MUCHA CALMA. Estamos ante un procedimiento largo y tú no eres culpable de no poder pagar la hipoteca. El director de la sucursal NO ES TU AMIGO. No te fíes de sus consejos. Trabaja para el banco que pretende quitarte la vivienda. Primero COMIDA, LUZ, AGUA Y GAS. Prioriza los pagos. Que por pagar una cuota de la hipoteca no deje a tu familia sin los suministros básicos. No pagues cuotas a medias. Toda cuota no pagada al completo genera intereses de demora y gastos por reclamación. Abre una cuenta en otra entidad. El banco puede quitarte todo el dinero que tengas y destinarlo a pagar las cuotas retrasadas, incluso de cuentas distintas a la utilizada para pagar la hipoteca. Cambia todo ingreso y pago a otra cuenta. Lee con detenimiento la escritura de la hipoteca (Contrato hipotecario). Buscar cláusulas que puedan beneficiarnos, tales como seguros por impagos. Si se tiene, activarlos, ya que la entidad puede que no lo haga. Buscar en la escritura todos los datos necesarios. Es muy importante tener todos los datos de nuestra hipoteca ya que en el banco puede que no nos den toda la información. (Este punto se ampliara en la sección Primeros pasos ) Negocia con tu banco una posible solución. Puede que tu problema se solucione con una restructuración de deuda o una carencia. Pero ten en cuenta que muchas de estas soluciones se pueden tornar en contra nuestra en un futuro. Estudia detenidamente toda oferta de negociación que te plantee la entidad. Y sobre todo NO FIRMES NADA sin haberlo estudiado antes. Insistimos en este punto. NO SE FIRMA NADA, ya sean ofertas de negociación o documentación que nos hace entrega la entidad sin haberlo leído detenidamente. Tenemos tres días legales para el estudio de cualquier documento Hasta la 3ª cuota impagada el banco no puede demandarnos. 6

7 Si tenemos avalistas hay que hacerles conocedores de nuestro problema y dejarles claro cuál es la situación en la que nos encontramos. Hay que dejarles claro que puede que reciban llamadas del banco y que incluso esas llamadas pueden llegar a ser amenazadoras. Debemos explicarles que solo vosotros negociáis con el banco. que: Recibiréis llamadas amenazantes de la entidad o de la gestora de cobros, por ell o tenéis que tener bien claro Nadie va a la cárcel por dejar de pagar, no es un delito. No te pueden quitar a tus hijas/os por dejar de pagar. No te pueden expulsar del país por dejar de pagar. Es un procedimiento largo, el desahucio no se produce de manera inmediata. No has hecho nada malo, no eres un delincuente. Es un proceso largo, no desesperes. Solo el juzgado puede dar orden de desalojo. Tenemos 10 días para para solicitar abogado y procurador de oficio una vez recibida la demanda. Es muy importante, ya que al disponer de justicia gratuita no pagaremos las costas judiciales. En la sección Como pedir justicia gratuita encontraras los pasos a seguir para solicitar abogado y procurador de oficio. Debemos estar implicados en el proceso desde el principio. Aunque se disponga la ayuda de la PAH, somos nosotros como afectados, los que debemos estar en todo momento involucrados en todo lo relacionado con nuestro caso. Desde las negociaciones con el banco, hasta el trato con el abogado. Por ello asistir a las asambleas de afectados es muy importante. En la medida de lo posible se puede hacer conocedores de la situación a familiares, amigos y vecinos. Tenemos que buscar apoyo moral y social. Si llegase el caso de realizar una acción contra tu entidad cuantos más seamos, más efectiva será. Aunque estemos involucrados en la PAH y aunque mantengamos negociaciones con el banco para una posible solución debemos solicitar ayuda a los servicios sociales de nuestra localidad. El banco puede parar el proceso con una simple llamada hasta momentos antes del desahucio. Se puede negociar con ellos hasta el último momento. Si se quiere alquiler social hay que tener bien claro hasta cuanto podemos pagar. El banco puede pedir legalmente hasta el 30% de los ingresos de la unidad familiar, hecho que a la PAH le parece desmedido. El alquiler social ha de estar proporcionado a los ingresos de la unidad familiar en la medida de que el pago no implique la omisión de los pagos de los servicios básicos. Preparar psicológicamente a los niños, explicarles la situación, si ven que su familia tiene apoyos lo viven mucho mejor. Si hay menores en edad escolar, te aconsejamos que hables con su tutor/a para que te avisen si ven algún cambio de actitud en su comportamiento. PAH Horta Sud dispone de la colaboración de Psicólogos Sin Fronteras. Estarán en las asambleas para toda aquella persona que lo necesite. Además, disponen de un teléfono donde podrás concertar cita siempre que lo precises. 7

8 préstamo. Entidad o persona que concede un Alquiler con un precio en proporción a los ingresos de la unidad familiar. deuda. Pago que se realiza para reducir una Pago que se realiza antes de la fecha pactada, anticipando, total o parcialmente el pago del préstamo. Persona que garantiza el pago del préstamo si la persona que contrata el préstamo no lo hace. Puede avalar con su propia vivienda u otros bienes. Tiempo que transcurre entre cada revisión del tipo de interés. Suele ser anual. No confundir con carencia. Pago total del préstamo. Cantidad de dinero que debemos al banco sin incluir los intereses. Este, ira reduciéndose con cada cuota que pagamos. Periodo de tiempo en el que solo pagamos la parte de intereses de la cuota. El capital se repartirá entre las cuotas que queden una vez reiniciado el pago normal de las cuotas. Periodo del préstamo en el que no se pagan ni intereses ni capital. Deudas o embargos que tienen como garantía de pago la vivienda hipotecada o con la que se avala el préstamo. El contrato de préstamo hipotecario tiene una serie de condiciones que pueden ser consideradas abusivas por un juez; casi todos los contratos tienen al menos un par de cláusulas que pueden ser consideradas abusivas; si aprendemos a identificarlas, podremos denunciarlas ante el juez y paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria (Adjuntamos guía para identificar cláusulas abusivas). Cláusula que impide que el tipo de interés (%) baje del interés que indica. Si tenemos por ejemplo un 4%, nunca bajara de ese porcentaje. Comisión (%) que pagaremos si adelantamos una cantidad al pago del préstamo. Porcentaje que pagaremos por el estudio y gestión del préstamo. Se calcula sobre la cantidad solicitada. Porcentaje que pagaremos si cancelamos todo o parte del préstamo. Comisión que pagaremos por la realización del estudio. Solo lo pagaremos si se nos concede el préstamo. Comisión que se pagara si hay una modificación en las condiciones del préstamo. Por ley no se debe pagar más de un 1%. Comisión que pagaremos si cambiamos de banco la hipoteca. Por ley se pagara un máximo de 0,50% los primeros 5 años y un 0.25% a partir del sexto año. Cantidad fija que pagaremos si se devuelve alguna cuota. Puede variar entre los 12 y 30 euros. Cláusulas que establecen el tipo de interés, el plazo y las comisiones del banco. Todas estas condiciones están recogidas en la escritura. Cancelación total de la deuda por parte de la entidad bancaria. Contrato entre el vendedor de la vivienda (Inmobiliaria/Particular) y quien la compra (en este caso, nosotros). Contrato entre el banco y nosotros con las condiciones del préstamo. Préstamo cuyo pago está asegurado con una garantía real. Esta garantía suele ser nuestra vivienda o la del avalista. Cantidad de dinero que se destina al pago del préstamo. Esta suele ser mensual. el tipo de interés (%). Cuota que no varía si no lo hace 8

9 Cuota que irá aumentando durante la vida del préstamo a partir de un porcentaje que pactemos con el banco. Cuota que disminuirá según vallamos pagando el préstamo. Cancelación total de la deuda tras la entrega a la entidad de la vivienda. Porcentaje que se añade al índice de referencia en cada revisión del tipo de interés en los préstamos de interés variable. Procedimiento judicial en el que el banco reclama el pago total del préstamo más los intereses generados y de demora. Documento público firmado ante notario. Impuesto municipal que se aplica tras la venta de un inmueble. La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio. Valor que se utiliza como base de cálculo para obtener el tipo de interés (%). Este puede ser EURIBOR a 1 año, MIBOR a 1 año e IRPH Entidades (este es la unión de IRPH Cajas y Bancos que junto al CECA han dejado se utilizarse). Porcentaje que nos cobrara el banco por cada cuota impagada. Es el tipo de interés (%) que no varía en toda la vida del préstamo. Préstamo que se divide en dos etapas. En la primera se aplica un interés es fijo y en el segundo un interés variable. Este tipo de interés es la suma de un porcentaje fijo más un porcentaje el cual va ir variando a lo largo de la vida del préstamo Es el índice de referencia en España para calcular el umbral de ingresos a muchos efectos como ayudas para vivienda, becas, subsidios por desempleo, asistencia jurídica gratuita. Cuando una vivienda no tiene hipoteca o embargos que tienen como garantía la misma. Incumplimiento de los pagos de un préstamo. Información que nos ofrece el Registro de la Propiedad sobre el estado de cargas de una finca. Modificación de los términos del contrato (tipo de interés, plazo de amortización, índice de referencia, etc.). Documento en el que aparecen todas las condiciones del préstamo hipotecario y que se nos entrega antes de la firma para su estudio. devolveremos el préstamo. Tiempo en el que Persona que solicita el préstamo. Procedimiento por el cual el banco se queda con la vivienda sin necesidad de llegar a demandar. Productos (seguros, tarjetas, etc.) que deben contratarse para que el banco nos de mejores condiciones como la reducción del tipo de interés (%). Devolución total o parcial del préstamo de forma anticipada. Suele llevar asociada una comisión. Contratación de un nuevo préstamo con el que cancelar un préstamo anterior, mejorando las condiciones (plazo de amortización, tipo de interés, ampliación de capital). Finalización del contrato. Puede ser por que se ha pagado o por que el banco, al no ser pagadas las cuotas, decide cancelar el contrato y pasara a demandarnos. Cambio del tipo de interés (%) en préstamos con interés variable. Suelen ser cada 6 o 12 meses. Importe de préstamo pendiente de devolver o amortizar. Seguro que cubre las cuotas si el deudor es despedido de forma improcedente. Esta clase de seguros cubre hasta 12 meses consecutivos o 24 alternos. Seguro que cubre los posibles desperfectos que pueda sufrir una vivienda por distintas causas. En el caso de préstamos hipotecarios, la Ley Hipotecaria establece que la vivienda debe estar cubierta por un seguro contra incendios por el valor de construcción de la misma. El beneficiario del seguro es el banco. En algunos de estos seguros cubren la defensa jurídica, por lo que en caso de querer demandar al banco esta nos cubriría un abogado particular. En muchos contratos de préstamo hipotecario, aparecen las clausulas en las que se especifica con claridad que el préstamo tiene un seguro (que pagamos a la firma de dicho contrato) que cubre el impago del préstamo por un periodo determinado de tiempo o porcentaje (Durante un año, o por el 70%...). Hay que averiguar si tenemos dicho seguro para comunicar al banco que queremos activarlo. Hemos visto casos en los que el banco ha exigido la deuda y además ha estado cobrando el seguro.

10 Seguro que cubre al consumidor si los intereses suben por encima del nivel pactado (el banco paga la diferencia) y cubren al banco si los intereses bajan por debajo del nivel pactado (el consumidor paga la diferencia) Seguro que garantiza la cantidad adeudada en caso de fallecimiento o invalidez del asegurado. Al igual que ocurre con el seguro de hogar, el beneficiario de este seguro seria el banco. las cuotas del préstamo. Forma de cálculo de Hacerse cargo del préstamo concedido al vendedor de la vivienda con las mismas condiciones. Valor de un inmueble. Porcentaje (%) que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse. Índice de referencia (Euribor, IRPH) al que se acogerá el banco si el que tenemos en el contrato hipotecario deja de aplicarse. Cesión del uso de una vivienda sin cambiar el titular de la misma. Valor por el que Cumplimiento del plazo de una deuda. Cuando firmamos por primera vez nuestro contrato de préstamo hipotecario delante del notario a más de uno se le quedo un poco la cara de tonto con tanta palabreja y términos legales. Pocos son lo que pidieron copia de lo que iban a firmar y menos los que lo entendieron al leerla. Por ellos vamos a repasar un poco lo que es una hipoteca y cuáles son sus partes. Para que ahora, que sí que la vamos a leer, sepamos lo que pone. Y sobre todo, para que sepamos encontrar los datos que necesitamos. Pero, qué es una hipoteca? La hipoteca es un contrato por el cual garantizamos el pago de un inmueble. Dicho contrato, va ligado al crédito que nos dan para comprar la vivienda, y que, si no se paga alguna de sus cuotas, es cuando se ejecuta la hipoteca. La hipoteca es un contrato unilateral ya que el banco es quien pone las condiciones, aunque ellos digan que ha sido negociado por ambas partes, y nosotros somos lo que tenemos una obligación principal, la de pagar el préstamo. El contrato hipotecario está dividido en diferentes secciones. En cada una de estas, puedes encontrar los datos de nuestro contrato. Tales como el capital del préstamo, el interés y sobre todo las clausulas, de la cuales, algunas de ellas serán más que abusivas. Datos del hipotecado. Datos del avalista (Si lo hubiese). Datos de la entidad bancaria. Descripción de la vivienda. Valor de la vivienda. Cargas (Si las hubiese). 10

11 El importe del crédito. Plazo. Cuota mensual. Intereses ordinarios. Condiciones del contrato. Comisiones. Gastos. Cláusulas relativas a las obligaciones de la parte hipotecada. Seguros de impago (si los hubiese). En esta cláusula (s) nos hace sabedores, que la hipoteca será extensible a toda mejora o ampliación que realicemos en la vivienda hipotecada. Cláusula (s) relativas a la posible venta a un tercero de la vivienda. tratado según la ley de protección de datos. Cláusula que nos explica que nuestros datos serán El aval es la garantía de pago del préstamo hipotecario y por tanto, el avalista es la persona que interviene como garante en un préstamo. Para que lo entiendas, el avalista es la persona pagara el préstamos hipotecario si tú no puedes pagar. Uno de los principales problemas para la concesión de una dación en pago o un buena negociación son los avalistas ya que la entidad bancaria se cogerá a ello como principal motivo para que los hipotecados puedan pagar. Por ello, aunque el banco puede liberar en cualquier momento al avalista, no accederá a modificar el contrato perdiendo lo que según ellos, es el único garante de pago. El avalista garantiza el pago con su garantía personal. Ante el impago de la hipoteca, el avalista responde con sus bienes presentes y futuros, nómina, propiedades, etc. Antes de embargar los bienes de éste se embargan los bienes y patrimonio del titular del préstamo y en los casos de que éstos no sean suficientes para saldar la deuda, la entidad va contra el aval. determinado o cantidad determinada. El aval garantiza el pago de la hipoteca hasta un tiempo Cuando una persona nos deja su vivienda para hipotecarla por el importe que no hemos llegado con la nuestra, se sitúa como hipotecante no deudor, es decir, sólo responde con la garantía que hemos hipotecado y con nada más, por tanto, el banco no puede embargar ningún bien suyo ni su nómina ni nada más que el bien hipotecado. Tanto el avalista por tiempo/importe determinado como el avalista no deudor avalan el pago de la hipoteca con su vivienda. 11

12 El aval cruzado es cuando dos personas se avalan mutuamente a la hora de pedir un préstamo hipotecario. Con lo cual, sea quien sea el que no pueda hacer frente al pago, el otro, aunque hubiese estado pagando sus cuotas, pierde su vivienda que avalaba a la otra. El tipo de interés es el porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse. En resumidas cuentas, es lo que hace que nuestras cuotas suban o bajen según sea este. Estos tipos de referencia están regulados por las propias entidades bancarias. Índice de referencia para préstamos a un año, calculado por la Federación Bancaria Europea. Es el más usado en las hipotecas, el cual, es revisado cada 6 o 12 meses. Índice de referencia para préstamos a un año anteriores al 1 de enero de Calculado según el mercado de depósitos interbancario de Madrid. Este índice de referencia ha perdido su uso tras la aparición del EURIBOR. Índice de referencia para préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito. Este índice de referencia sustituye a IRPH Bancos e IRPH Cajas. Hay tres tipos de interés que no se incluyen en la relación anterior de índices oficiales, por lo que han dejado de ser oficiales para las nuevas operaciones que se formalicen a partir de la entrada en vigor de esa relación (29 de abril de 2012), pero que continúan siendo considerados aptos, a todos los efectos, en los préstamos a interés vari able que los tuvieran como tipos de referencia en los préstamos formalizados antes de esa fecha: Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por los bancos. Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por las cajas de ahorro. Tipo de referencia oficial que se utiliza en la revisión de los préstamos a tipo de interés variable. Es el tipo medio de los tipos aplicados a préstamos personales entre uno y tres años y de los préstamos hipotecarios a más de 3 años. Como ya te dijimos en el apartado de Primeros Consejos, una de las principales cosas que deberías hacer es leerte la escritura hipotecaria con detenimiento y recopilar datos. Hay que diferenciar muy bien entre la escritura hipotecaria, que es el contrato firmamos con el banco y en ella aparecen las condiciones del préstamo; y la escritura (contrato) de compra-venta, que firmamos con la inmobiliaria, el constructor o con el anterior propietario de la vivienda y que solo tiene las condiciones de la compra y la definición de la vivienda. Si, por el motivo que sea, no poseemos de la escritura del contrato hipotecario podemos pedir copia del mismo a la notaria donde fue firmada o incluso el banco podría hacernos copia del mismo. 12

13 Para saber cuál es nuestra situación hemos de buscar toda la información que aparece en la escritura hipotecaria. Estos son los datos que deberías buscar. Porcentaje (%) Hipotecarios (IRPH), etc EURIBOR, Índice de Referencia para Préstamos Es la cantidad por la que tu vivienda fue tasada para concederte la hipoteca. Suele ser una cifra superior al préstamo concedido. Si se han realizado novaciones o refinanciaciones hay que fijarse si esta ha sido modificada o sigue teniendo valor la tasación del contrato anterior. Son pocos los contratos hipotecarios que no tenga alguna cláusula abusiva tales como la famosa cláusula suelo. El tenerlas localizadas facilitara mucho la realización de documentos o las negociaciones con el banco. En la página web de PAH Horta Sud podrás encontrar un documento que te ayudara a encontrar las cláusulas abusivas. Hay? Cuántos? De qué tipo? Además de los datos que aparecen en la hipoteca, son otros los que hacen falta. Estos datos estarán incluidos en el expediente que tiene nuestra sucursal, y ellos están obligados a dar copia de todos ellos. Si el banco se negase a darnos esta documentación, en la página web de PAH Horta Sud podrás encontrar un documento para solicitarlos. Deuda total a día de hoy. Este dato también aparece en el último recibo de pago del préstamo hipote cario. que estos nuevos contratos afecten al contrato hipotecario inicial y cambien cláusulas antes firmadas. Puede Préstamos personales, ya fuesen para cubrir deuda o para otro motivo que tiene como aval la vivienda hipotecada. Embargos por otras deudas. En muchas de las hipotecas se incluye seguro por impago. Este seguro, que no siempre aparece en las cláusulas del préstamo, cubre del impago de las cuotas, ya sea por un tiempo o por una cantidad determinada. Como ya hemos dichos, no en todos los contratos hipotecarios aparece incluido ese seguro, por ello tenemos que pedir en nuestra sucursal copia de toda póliza. Si sabemos que sí que poseemos este tipo de seguro, deberíamos ser nosotros los que lo activemos. Con ello ganaremos unos meses para realizar posibles negociaciones con el banco. Si ya hemos dejado de pagar, debemos de comprobar se éste seguro ha sido activado por la entidad. Son muchas las veces que el banco no informa al afectado de la activación del seguro aprovechándose de él, llegando incluso a no descontar después esos pagos. 13

14 En según qué situaciones, el afectado, al no disponer de ningún ingreso se verá muy cerca del umbral de exclusión social. Por ello tenemos que adelantarnos y acudir al sistema público de servicios sociales gestionado desde los Centros Municipales de Servicios Sociales, donde solicitaremos la ayuda necesaria. En servicios sociales expondremos nuestro caso a los asistentes sociales para que tengan constancia de nuestra situación y nos ayuden en todo lo posible. A la hora de negociar con nuestro banco tenemos que tener claro que cual es fin al que queremos llegar, ya que cada solución al problema tiene una forma de ser negociada. Por ello te explicamos brevemente cuales son las soluciones a las que podemos llegar. Hay que tener claro que muchas de estas soluciones, que ahora nos parece perfe ctas, en un futuro nos pueden causar un problema mayor al que tenemos en la actualidad. Esto significa variar la forma de pago, de tal forma que podamos afrontarla. Un ejemplo de restructuración sería que si debemos pagar durante 25 años, pasen a ser 40 años pero por un importe proporcionalmente inferior, modificar el tipo de interés, etc. Hay que tener en cuenta que la restructuración conlleva implícita unos gastos tantos de gestión como de notaria, lo cuales serán pagados por nosotros. Además, cambiarían a la baja la tasación de nuestra vivienda, única baza que poseemos para negociaciones. Al igual, si poseemos avalistas, hay que luchar para que estos sean eliminados del nuevo contrato, dejándolos libres. Y claro esta nos regaremos rotundamente a la inclusión de nuevos avalistas. Consiste en que, durante un determinado tiempo (suele ser de 1 a 5 años) solo pagamos intereses, por lo que no se resta nada del capital. Equivale a pagar al banco cada mes para que nos aplacen. También existe la posibilidad de que nos concedan una carencia total, en la cual no pagaríamos nada en el tiempo que se determine. Hay que tener claro, que lo que ahora nos parece una muy buena solución, una vez acabada la carencia, se nos puede volver en nuestra contra. Ya que al no pagar capital, este ha de ser devuelto en un menor plazo de tiempo, subiendo la cuota mensual, pudiendo ser esta mayor a la que veníamos pagando. Significa que la entidad financiera perdona una parte de la deuda (cuando esta es pequeña). Esto se puede hacer unido a una venta extrajudicial. 14

15 La dación en pago es la entrega de la vivienda hipotecada a cambio de cancelar la deuda. Aunque esta recogida como tercera vía de solución al problema hipotecario en el código de buenas prácticas, planteado en el Decreto Ley 6/2012, son muchos los problemas los que ponen las entidades bancarias a la concesión de la dación por ello debemos insistir en ella las veces que haga falta. Hay que tener cuidado con las daciones que nos ofrece el banco, ya que suelen ir cargadas de deudas unas vez entregada la vivienda. Debemos insistirles a la entidad, que queremos que a la entrega de la vivienda se quede saldada toda deuda. Se trata de pedirle al banco que nos perdone la deuda que nos ha quedado después de la subasta La venta extrajudicial o ejecución extrajudicial tendría el mismo fin que la dación en pago, la entrega de la vivienda a cambio de la cancelación de la deuda. Esta se realiza ante notario y nunca podrá realizarse por un valor inferior al 70% de la tasación que aparece en la escritura del préstamo hipotecario, cubriendo con ella más cantidad de deuda. Se le solicitaría a la entidad financiera la posibilidad, una vez concedida una dación o incluso después de haber sido desahuciados, de quedarnos en la vivienda en régimen de alquiler. Las entidades bancarias intentaran que ese alquiler sea lo más elevado posible, pero, desde la PAH entendemos por alquiler social el pago de una cantidad afín a los ingresos de la unidad familiar, dando prioridad al pago de las necesidades básicas de alimentos, agua, luz, gas, sanidad, etc. 15

16 No todos los afectados llegan a la PAH en la misma fase del proceso hipotecario. Hay algunos que aún no han dejado de pagar y otros que se encuentran a las puertas del desahucio. A continuación te explicamos cuales son las fases del proceso hipotecario. Incluimos también información de las tareas que debes realizar en cada fase. En esta fase aún no hemos dejado de pagar pero prevemos que en breve lo vamos a hacer o llevamos menos de tres cuotas sin pagar. En esta fase aun habiendo cuotas impagas la entidad está más o menos abierta a mantener una negociación. Hay que tener en cuenta que el banco mientras reciba todos los meses el pago de la cuota va a estar muy reticente a hacer cambios. Como mucho te ofrecerá una carencia parcial de la cuota. Si ves que vas a poder pagar, puedes pedir una restructuración de la deuda, variando el interés o el periodo del préstamo. Si ahora no puedes pagar pero prevés que dentro de un tiempo tu situación va a cambiar puedes plantarles una carencia. Tienes que tener claro, como ya hemos dicho antes, que estas soluciones pueden acabar agravando el problema en un futuro. La dación también es una solución que se puede plantear, pero mientras no dejes de pagar las entidades van estar muy reticentes a concedértela. Cuándo dejar de pagar?, esa es una decisión que tú tienes que tomar. Solo te podemos dar unos consejos por nuestra experiencia: 1) Ninguna casa, ninguna hipoteca y ninguna entidad financiera se merece el sacrificio de la familia; la salud es lo primero, y nunca hay que dejar de atender las necesidades básicas para pagar la maldita hipoteca. Primero comida, luz, gas y agua. 2) Si claramente se sabe que pronto llegará el momento en que no se va a poder seguir pagando (por ejemplo, de aquí a tres meses, cuando se acabe la prestación de desempleo), hay que pensar que todos esos meses, si se dejan de pagar, significan dinero ahorrado que puede destinarse al cuidado de la familia. Si sabes seguro que dejarás de pagar, hazlo ya, puesto que pagar algunas mensualidades más no disminuirá la deuda final. 3) Una vez se haya decidido, debe encontrarse la parte positiva y no angustiarse más. Hemos hecho lo que hemos podido. No hay que creerse lo que digan. Los Id poniendo lo que podáis en la cuenta, porque así la entidad verá que tenéis buena voluntad solo sirven para que tu pierdas dinero. En cuanto dejas de pagar la totalidad de una cuota estás incumpliendo el contrato, entras en mora y empiezan a correr 16

17 los intereses (muy elevados). Por tanto, salvo que acordéis por escrito una carencia o reducción de cuota, «ir poniendo lo que se puede» significa perder el dinero que se ingresa sin que esto detenga los intereses ni (si así lo decide la entidad) el principio del procedimiento judicial. Solo se nos es considerados morosos a partir de la tercera cuota impagada, ello no quita que desde el primes mes que no paguemos empiecen a sumarse a la deuda intereses de demora y comisiones por gestión de cobros. A partir de la tercera cuota el banco puede interponer una demanda, aunque son muchas las entidades que se esperan a realizar la demanda para que así suba la deuda. Por desgracia, son muchos los bancos que a partir de aquí empiezan un acoso desmesurado contra el afectado. Desde cartas requiriendo el pago, hasta llamadas amenazantes. Como ya dijimos al principio sería conveniente qu e si tienes avalistas les informes de la situación en la que te encuentras, ya que a ellos también les llamaran reclamándoles la deuda. Tienes que dejarles claro que la deuda es tuya y eres tu quien negocia con la entidad. En esta fase del proceso, si ya hemos probado negociar una restructuración, una carencia o una quita para solucionar el problema y nos las han negado, o nos hemos dado cuenta que eran soluciones que a la larga nos perjudicarían, tenemos que insistir con la dación en pago. Puede que en la sucursal os digan que es imposible que os la concedan, sobre todo si tenéis avalistas. Ellos vas a tratar de ponerte todas las trabas posibles para que o continúes pagando o para que des la vivienda por perdida. Como ya hemos dicho, la dación en pago es el hecho de entregar la vivienda a la entidad financiera con la que se tiene la hipoteca a cambio de quedar libre de toda deuda. Se trata de una figura totalmente legal pero, con la legislación vigente, los bancos no están obligados a aceptarla. Si decides que esta es tu opción es muy importante que insistas en ella, ya que, lo más común, es que el banco se muestre reticente a concedértela en primera instancia. Presenta la solicitud en tu entidad y dales un par de semanas para que te contesten. Si no es así, acude a tu oficina y pregunta si han recibido respuesta. Si la respuesta es negativa insiste las veces que sea necesarias hasta que te den una contestación. Si pasado un máximo de dos meses haz entrega de una nueva solicitud de dación. La dación en pago, que en otros países como Estados Unidos o Alemania está por ley, aquí en España es la tercera opción que el gobierno le dio a los bancos en el famoso código de buenas prácticas. El banco solo está obligado a dártela si las otras dos opciones, reestructuración de la deuda y quita, no solucionan el problema. Existen varios modelos de solicitud de dación según sea tu situación. En PAH Horta Sud te asesoraremos cual y como tienes que rellenarlo. Si eres cliente de Bankia el procedimiento cambia un poco ya que ellos tienen sus normas a la hora de solicitar la dación. Pero tranquilo, también tenemos documentos para ellos. A continuación te explicamos los pasos básico a seguir a la hora de entregar la solicitud de dación en pago. Una vez que los miembros de la plataforma te han revisado el contenido de la solicitud de dación (este paso es aconsejable), harás dos copias dirigidas a la atención de la DIRECCIÓN DE LA ENTIDAD (A/A Dirección de Bankia, A/A Dirección de Santander ). No la dirigiremos al director de la sucursal ya que con ello tiene la excusa perfecta para que la solicitud acabe en uno de los cajones de la sucursal. Las otras dos copias irán dirigidas a la atención del DEFENSOR DEL CLIENTE DE LA ENTIDAD. Aunque desde el defensor del cliente no nos van a dar una solución, sí que darán parte a la entidad de nuestra sucursal, utilizando esta vía para reforzar nuestra solicitud. 17

18 En el momento de presentarlas en la oficina de tu entidad, el director deberá firmar y sellar las cuatro copias. No vale que te lo cuñen solo, ya que pueden alegar que tú mismo has cogido el cuño y has cuñado las hojas. Al igual, no aceptaremos solo la firma del director. Ya que esta suele ser un garabato y pueden alegar que lo has falsificado. 18

19 Una vez firmadas y selladas, nos tenemos que quedar con una copia de la solicitud de dación dirigida al director de la entidad y otra dirigida al defensor del cliente. Dejando una copia de cada al director de la sucursal para que las envíe a sus respectivos destinos. En el momento que se considere oportuno (antes o después de dejar de pagar), hay que dirigirse al director de la oficina y comunicarle la situación y la propuesta de solución. Lo ideal es hacerlo presencialmente y llevándolo por escrito, con dos copias, una para la entidad y otra para nosotros. Utilizaremos este método para toda propuesta o documento que se entregue a la sucursal para tener constancia en un futuro. Si el director asegura que no está en sus manos, hay que pedirle que lo tramite a la central pero acompañándolo de una recomendación suya: esto seguro que lo puede hacer. A partir de aquí, se trata de aplicar el sentido común y una técnica de escalada, de menos a más, iremos subiendo el tono de nuestra insistencia. Una vez presentada nuestra propuesta, hay que esperar a que nos den una respuesta. No hay un tiempo predefinido para que nos contesten; a veces tardan poco, pero lo más habitual es que tarden semanas, e incluso meses. Por ello seremos nosotros los que, acudiendo a la sucursal, insistamos preguntando si tienen o no respuesta. Daremos un máximo de dos meses para recibir esa respuesta, y si esta no llega, volveremos a entregar nuestra propuesta por escrito. Hay que tener claro, que todas estas propuestas y solicitudes entregadas a la entidad nos servirán para demostrar que nosotros hemos estado buscando una solución al problema y que ha sido el banco el que no ha querido llegar a un acuerdo. En muchos casos, antes de darnos una respuesta definitiva, puede que nos pidan documentación complementaria para acreditar nuestra situación. Hay que tener cuidado con la documentación que se entrega, ya que, por ejemplo, dar información de nuestros avalistas pueden llegar a perjudicarnos en las negociaciones. Toda esta documentación la acompañaremos 19

20 con un documento acreditando la entrega para que quede constancia de que ha sido entregada. Lo más habitual es que no acepten nuestra propuesta a la primera y en cambio nos presionen para que encontremos el dinero para pagar como sea, o bien que nos ofrezcan una refinanciación o un préstamo personal que haría todavía más grande la pelota de la deuda. Hay que aguantar, mantenerse firme, insistir. Pero si por lo que fuera se acaba considerando la posibilidad de aceptar la propuesta, no debe caerse en la trampa de añadir avaladores. Muchos de los directores de sucursal nos dirán que ellos no pueden hacer. Aprovecharemos esta situación para decirles que nos den los datos de contacto de algún superior con el cual negociar. Si consiguiésemos esos datos, deberemos preparar una reunión con los miembros de la plataforma, ya que con esta reunión podremos conseguir una solución. Estas negociaciones son duras, ya que estas personas están preparadas para hacernos creer que su solución es la perfecta para nosotros y que si no la aceptamos nos veremos en la calle. Hay que hacerles entender que ya no tenemos miedo, que nos hemos dado cuenta de que con todo ya no queda nada que perder. Si no nos hacen caso, quizá conviene subir el nivel y pedir acciones de apoyo en nuestra PAH. Por ley, a partir de la tercera cuota impagada el banco puede demandarnos por impago. Muchos de ellos se esperan, ya sea para conseguir unas negociaciones beneficiosas para ellos o para que la deuda valla aumentando. Muchas de las entidades antes de interponer una demanda suelen enviar un burofax reclamándonos el total de la deuda (capital + intereses) dándonos un corto plazo para paguemos. Si tenemos avales, ellos también recibirán el burofax. Cuando seamos demandados recibiremos el tocho, en el que se encuentra la demanda puesta por el banco y copia del contrato de la hipoteca. Al igual que con el burofax, si tenemos avalistas, ellos también recibirán una copia. Hay que saber que aunque no recogiéramos la demanda cuando nos llega por correo, el procedimiento sigue adelante. Entre los documentos de la demanda encontraremos las cantidades reclamadas por la entidad bancaria. Hay que tener claro estas cantidades, ya que si estas no son reales podemos solicitar la nulidad de la demanda. Estas cantidades son: Que es la deuda total que debemos del préstamo desde el último pago que se realizó. Esta cantidad la podemos encontrar en el último recibo de pago o preguntando directamente en la sucursal. Estos son la suma de los intereses de las cuotas que no se han pagado. Son el porcentaje adicional que empezaran a cobrarnos al entrar en mora. Estos no han de ser superiores al resultante de multiplicar por 3 el valor del dinero y será calculado sobre el capital pendiente de pago.. Estos son los gastos que se producen por el transcurso del procedimiento judicial. Estas costas, no se nos cobraran si disponemos de justicia gratuita. Al igual que los intereses de demora, las costas judiciales tienen un máximo estipulado por ley. Este es el 5% anual, calculándolo en base a la deuda principal. 20

21 Una vez que recibamos la demanda tenemos que solicitar justicia gratuita (abogado y procurador de oficio). Uno de los motivos, como hemos dicho antes, es para que no nos cobren las costas judiciales. Además poseer justicia gratuita nos servirá para personarnos y por tanto asegurarnos de que recibimos toda la información y tener la oportunidad de presentar escritos, y para ganar tiempo, ya que en el momento de solicitarla se detienen las actuaciones hasta que tengamos respuesta. Para que te concedan justicia gratuita los ingresos familiares no deberán superar el doble del IPREM. Para solicitarlo deberás ir al Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de Abogados de tu localidad. Allí debes rellenar unos formularios que te darán y aportar una serie de documentación que acredite tu situación económica. Se trata de demostrar que no tienes suficientes recursos para pagar un abogado y procurador privado. Documentos que te pedirán: Copia de la declaración del IRPF de los miembros de la unidad familiar (si no se está obligado te pedirán certificado de altas y bajas de la Seguridad Social, certificado de ingresos de los centros de trabajo...), últimas nominas... Copia de la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio de la unidad familiar (si es el caso) Certificado de pensiones (si es el caso) Certificado del INEM del periodo de desocupación y de la percepción de subsidio (solo si estás en paro) Certificado de la percepción de otro tipo de ayudas como becas, etc. (si es el caso) Si se te deniega la justicia gratuita se debe recurrir esa resolución en un plazo de 5 días desde que te la notifican. En PAH Horta Sud disponemos de un escrito para realizar esta petición. Una desventaja de los abogados de oficio respecto a los privados es que no podemos escoger quién nos representa. Y por tanto, como en cualquier otra profesión, nos puede tocar alguien que se lo tome muy seriamente, que nos preste atención y que esté dispuesto a escuchar nuestras propuestas; o podemos tener la mala suerte de que nos toque alguien poco competente o, peor todavía, poco motivado y resignado, convencido de que «no hay nada que hacer». Si el abogado ni siquiera os informa, o pensáis que actúa en contra de vuestros intereses, podéis intentar pedir un cambio en el colegio de abogados correspondiente. Os recomendamos que se solicite justicia gratuita al inicio del proceso judicial. Aunque, ya sea por desconocimiento o por otros motivos, si no se ha solicitado al recibir la demanda, no implica que no se pueda solicitar en cualquier punto del proceso judicial. Hay que tener en cuenta que el no tener justicia gratuita nos perjudica a la hora de entregar cualquier documento al juzgado. Por ello, para intentar parar lo subasta o el desahucio nos hará falta el abogado y procurador de oficio. 21

22 Dependiendo de la entidad bancaria y de la saturación del juzgado a partir de los 6 meses de haber recibido el Tocho (a veces puede ser hasta un año después o más) recibiremos una notificación con la fecha y hora de la subasta de nuestra vivienda. El día fijado, la vivienda saldrá a subasta por el valor de tasación a efectos de subasta que consta en el contrato hipotecario (que habitualmente coincide con la tasación inicial, aunque podría ser diferente). En teoría, la ley permite que cualquier persona pueda participar, previa consignación de un depósito equivalente al 5 % del precio, y que el mejor postor pueda adjudicarse la vivienda siempre que supere el 75 % del valor de subasta. Pero en la práctica, con la crisis, casi todas las subastas quedan desiertas. Por ello, si la vivienda subastada es la vivienda habitual, el banco se la podrá adjudicar por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta o, si la cantidad que se debe por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, será adjudicada por el 60 Hay que saber que la subasta se trata de un mero trámite en el que ni siquiera interviene el juez. El secretario judicial pregunta en el pasillo si hay algún postor; si no hay ninguno, hace un escrito que entrega al procurador del banco, y si está, a la persona que sufre la ejecución. Tanto si tenéis abogado como si no, tenéis derecho a asistir a la subasta de vuestro piso. Si vais a vuestra propia subasta y, una vez realizada, el funcionario os pide que firméis el acta de la subasta en que dice que el banco se puede adjudicar la vivienda por el 60 %, negaos a hacerlo. No tenéis por qué validar una injusticia con vuestra firma, y el hecho de que firméis o no, no cambia nada. Desde la Plataforma hemos conseguido en ocasiones la paralización de la subasta, ya sea alegando cláusulas abusivas o errores de forma en la demanda. Por ello hay que estudiarse detenidamente tanto la escritura del préstamo hipotecario, donde encontraremos casi seguro más de una cláusula abusiva; como la demanda, donde buscaremos todo error que en ella haya. Ya sea desde las cantidades que se nos piden, como errores de nombres o direcciones. En muchos casos con esto conseguimos tiempo, ya que el juzgado pedirá a la entidad a que subsane los errores cometidos, pudiendo obligar a que se nos vuelva a demandar nuevamente, ganando con ello tiempo para seguir negociando con el banco. Si en el contrato hipotecario encontrásemos cláusulas abusivas como la famosa cláusula suelo, que nos han impedido el pago de las cuotas al no bajar estas, el juzgado podrá llegar a anular la demanda e incluso el contrato hipotecario. Es difícil que esto ocurra pero no imposible, por ello, tenemos que buscar toda cláusula abusiva en nuestro contrato hipotecario. Hay situaciones donde no merece la pena el parar la subasta. Esta es cuando la cantidad por la que el banco se adjudica nuestra vivienda salda toda deuda y no queremos quedarnos con la vivienda. En situaciones como esta, nos podemos adelantar a la demanda y solicitar, primero al banco que se nos ejecute extrajudicialmente. El banco posiblemente se niegue a realizar la adjudicación extrajudicial, pero llegada la demanda podremos demostrar al juzgado que nosotros hemos intentado solucionar nuestra situación y que ha sido el banco el que retrasado el proceso. Si después de realizada la subasta hubiese un sobrante, o sea, que tras pagar la deuda contraída con el banco más los gastos judiciales aun sobrase dinero, este se utilizará para pagar las posibles deudas que tengam os. Si una vez se hubiesen cubierto estas deudas aun tuviésemos sobrante, podremos solicitar que se nos sea entregado. 22

23 . La realización de la subasta no implica en ninguno de los casos nos quedemos con deuda o esta quede saldada- que tengamos que desalojar la vivienda. Para que el desalojo suceda, el banco deberá pedir al juzgado que dé la orden, teniendo que ser notificados de ello con suficiente tiempo de antelación. En lo que respecta a la deuda restante hay entidades que no la ejecutan inmediatamente. Pero no os confiéis. Según la ley, las deudas hipotecarias prescriben a los veinte años, y las deudas personales a los quince. El problema es que cada vez que el acreedor realiza una acción para reclamar el pago de esta deuda, empieza de nuevo el plazo. Por eso, en la práctica, estamos hablando de deudas eternas. Además, en la medida en que también genera nuevos intereses, la deuda va creciendo. Después de la subasta no dejaremos de negociar con la entidad, ya que solicitaremos que se nos condone toda deuda que nos quede después de la misma. Como hemos dicho en la sección referente a la subasta, el banco tiene 20 días para la adjudicación de la viv ienda. Como también hemos dicho, solicitaremos en el juzgado que se nos confirme que ha sido así. Si no lo fuese, si el banco ha cometido el error de no adjudicarse la vivienda, solicitaremos en juzgado que se anule la subasta. Si la adjudicación se realiza, recibiremos una notificación como que la vivienda pasa a ser del banco. Cabe la posibilidad que la vivienda se la adjudique un tercero, siendo este en la mayoría de los casos una inmobiliaria perteneciente al propio banco. Esta notificación no implica que tengamos que irnos de la vivienda. Eso solo nos lo puede pedir el juzgado y no el banco ni ninguna inmobiliaria. El lanzamiento o desahucio es por desgracia el último paso del proceso hipotecario. Es la resolución judicial que nos quita nuestra vivienda. Al igual que pasa con la subasta, recibiremos un mes antes la notificación de la fecha y hora del desahucio. Esta notificación puede llegar a tardar entre seis y doce meses, a veces incluso más. El día del desahucio se presentará en nuestra vivienda la comisión judicial y miembros de las fuerzas del estado. Si nos negásemos a abrirles la puerta, pueden llegar a solicitar a un cerrajero que abra la puerta, o incluso, llegar a utilizar la fuerza. Hay que tener en cuenta que la utilización de la fuerza a la hora de paralizar el desahucio nos perjudica en gran medida, ya que además de vernos en la calle y con una posible deuda, se nos acusaría de obstrucción. Por ello, el afectado y su familia han de acatar todo lo que indique la comisión judicial o las fuerzas del estado. Siendo los miembros de la plataforma los que intercedan ante los mismos, primero utilizando la negociación y si esta no diese sus frutos, utilizando la resistencia pacífica al desalojo. 23

24 Para conseguir la paralización del desahucio lo primero que hay que tener claro es que no podemos esperarnos hasta el último momento. No hay que darlo por perdido por muy negro que nos lo pinten. Desde el primer momento que creamos que nuestro proceso pueda llegar hasta este último paso hay que empezar a buscar una solución. Si no poseemos una vivienda donde ser realojados, ya sea por haber conseguido un alquiler social o por que algún familiar nos acoge, es acudir a los servicios sociales. Pueden ayudaros a pedir la suspensión temporal del desahucio al juez, alegando que todavía no han encontrado un alojamiento alternativo pero que lo están buscando o documento acreditativo de que estáis haciendo estos trámites. Esto puede servir para dar un motivo de aplazamiento al juez. Hay que tener en cuenta que va ser muy difícil anular el proceso a no ser que tengamos claros indicios de estafa. Vía judicial intentaremos retrasar la fecha del lanzamiento, dando tiempo a buscar un nuevo lugar alojamiento. Si no tenemos abogado de oficio intentaremos solicitar que se pare el desalojo por indefensión. Si durante el proceso, ya sea por desconocimiento o por otro motivo, no se ha presentado ni ngún recurso contra la demanda se puede solicitar, el aplazamiento cautelar por: - Pertenencia a colectivos especialmente vulnerables según indica la Ley 1/ Articulo 704 Ley de Enjuiciamiento Civil. - Por fecha abierta. Si por la vía judicial no hemos podido retrasar el desahucio hemos de prepararnos para intentar pararlo mediante la resistencia pacífica. Ante una primera orden de desahucio, la comisión jurídica no suele prever la necesidad de un dispositivo especial, acudiendo solos o como mucho con una única patrulla policial. Por ello será relativamente fácil detener el desalojo con un pequeño grupo de activistas y la negociación con la comisión judicial. Si se paraliza el desahucio, el secretario judicial solicitara al juez una nueva fecha que, como la anterior, se nos tiene que notificar. En los sucesivos lanzamientos, la presión policial se ira intensificando. Al igual, la presión que se hará desde la plataforma será mayor, dando además, conocimiento a los medios de comunicación y a otros colectivos. Si conseguimos el aplazamiento del desahucio, es cuando más hay que presionar, tanto a la administración pública local para que busque una solución. Una de las acciones que se puede realizar el mismo día del desahucio, y aprovechan do la gente convocada, es ir al ayuntamiento para exigir una solución habitacional. También mantendremos acciones de presión a la entidad bancaria solicitando un alquiler social. 24

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26 Existen una serie de bienes y derechos que resultan inembargables, es decir, no podrán ser usados para cobrarse los importes debidos. Entre estos bienes y derechos, especialmente en materia de ejecuciones hipotecarias, se encuentran: mobiliario; ropa; instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión; sueldos, salarios, pensiones, retribuciones o equivalentes, en el importe legalmente establecido. En este último caso, resulta inembargable la cantidad que no exceda del Salario Mínimo Interprofesional (SMI), que en 2015 está fijado en 21,62 /día o 648,60 /mes. Sobrepasada dicha cantidad, existe una escala para embargar estos conceptos: Salario de 2xSMI > 30% a partir de los 648,60. Salario de 3xSMI > 50% a partir de los 1.297,20. Salario de 4xSMI > 60% a partir de los 1.945,80. Salario de 5xSMI > 75% a partir de los 2.594,40. Salario de +5xSMI > 90% a partir de los En el procedimiento judicial se podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15% en los porcentajes establecidos, en atención de las cargas familiares del deudor. En el caso de ejecuciones hipotecarias en las que queda deuda después de la subasta, se ha incrementado el importe inembargable en un 50% del SMI, más un 30% adicional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos regulares, salario o pensión superiores al SMI. I.P.R.E.M. son las siglas del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo entre otros. Este índice nació en el año 2004 para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional (S.M.I.) como referencia para estas ayudas. El IPREM se publica anualmente a través de la Ley de Presupuestos, de forma que tendremos que usar como referencia el último valor publicado de forma oficial para determinar si nuestros ingresos superan un determinado número de veces el IPREM actual. Los valores del IPREM quedan fijados para 2015 en los siguientes valores. IPREM diario: 17,75 euros/día. IPREM mensual: 532,51 euros/mes. IPREM anual (12 pagas): 6.390,13 euros/año. IPREM anual (14 pagas): 7.455,14 euros/año. 26

27 Uno de los problemas tras la concesión de una dación en pago, era que por ello, se debía pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalia) al ayuntamiento y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a la agencia tributaria. Desde el 5 de julio de 2014 estos impuestos han quedado exentos. Además, esta exención, es de carácter retroactivo hasta el Con lo que, si ya has pagado estos impuestos, puedes solicitar que se te devuelvan. Para estar exento del pago de la plusvalía y el IRPF, se ha de estar un mínimo de 2 años empadronado en la vivienda. Por lo que es aconsejable el no empadronarnos en otro domicilio aunque no vivamos en él. El banco, por ley, está obligado a aceptar y sellar con fecha de entrada cualquier documento que un cliente quiera entregarle, no puede negarse. Si no nos quiere coger o firmar la solicitud le pediremos la hoja de reclamación de la Generalitat Valencia (Como la de la imagen). Si se niegan, llama a la policía, explica al agente la negativa de la entidad a darte la hoja de reclamaciones, ellos obligaran al banco a que te la de. Mantén la calma. Los insultos te perjudicaran a siempre a ti. No acepte una hoja de atención al cliente interna del banco. Puede que te ofrezcan una hoja de reclamaciones internas de la propia entidad. No la aceptes ya que no sirve para nada. Al rellenarla deberemos hacer constar: 1. Nuestros datos expresados con precisión. 2. Expresaremos con claridad los hechos objetos de la reclamación, en nuestro caso la negativa por parte de la entidad a tramitar nuestra solicitud y lo que se solicita para resolver el problema. 3. Datos de la entidad. Si la entidad no lo hace, seremos nosotros mismos quienes hagamos constar los datos de la entidad. En la misma hoja, la entidad expondrá su versión de los hechos en el apartado correspondiente. 4. En este apartado indicaremos los documentos que adjuntamos a la reclamación. En nuestro caso incluiremos una copia de la solicitud. 27

28 Que hacemos con las copias de la hoja de reclamaciones. La hoja de reclamaciones tiene 4 copias de diferentes colores. Los ejemplares blanco y verde se los quedara el reclamante (afectado). Las copias rosa y amarilla se las quedara la entidad. 1. El afectado deberá remitir la copia blanca junto con los documentos que considere conveniente al servicio territorial de consumo correspondiente a su provincia. Para ellos deberá dirigirse al registro del propio servicio territorial de la Generalitat. 2. También cabe la posibilidad de acudir a la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) más cercana. Para cualquier duda sobre las hojas de reclamaciones puede llamar al teléfono gratuito de la Generalitat: Llegados a este momento, pocos son los que recibimos en casa un extracto bancario, aunque es bueno saber que es cada dato que en él aparecen, ya que nos pueden ayudar a encontrar datos como el tipo de interés que tenemos o la cantidad que debemos de capital. Es lo que te queda por pagar. También puede aparecer como saldo pendiente. están aplicando. queda por pagar. Este es el tipo de interés que te Esto es el tiempo que te Aparecen dos cifras: Amortización: Es el dinero que estás devolviendo. Intereses: Son los intereses que estás pagando. firmaste tu hipoteca. de pago del préstamo. Es el dinero que pagas mes a mes. Es la fecha en la que Es la fecha de finalización 28

29 Debido a los problemas hipotecarios que ha acarreado la crisis económica, el estado adopto unas medidas para la protección del deudor hipotecario. Estas medidas, están recogidas en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo del mismo año. En el Anexo del mismo podremos encontrar el Código de Buenas Prácticas. En este código, se insta a las entidades bancarias a buscar soluciones a los problemas de deuda hipotecaria que tienen sus clientes. Desde su publicación en el B.O.E., estas medidas han tenido varios cambios, ampliando o modificando algunos de sus artículos. La primera modificación se realizó el 14 de mayo de 2013, con la Ley 1/2013, en la que además de modificar algunos de los artículos del Real Decreto, añadió en su artículo 1, las medidas para la suspensión de los desahucios. El pasado 27 de febrero de 2015, y otra vez mediante Real Decreto-Ley, estas medidas volvieron a sufrir cambios. En el R.D. 1/2015 se ven modificados tanto artículos del R.D 6/2012 como de la Ley 1/2013. Estas medidas no han servido de nada debido a la gran restricción que el gobierno ha impuesto para poder acogerse a las mismas. Medidas, que más parecen hechas para que las entidades bancarias tengan una excusa factible para quedarse con la vivienda, que para que el afectado encuentre una solución a su problema hipotecario. Resumir la ley hipotecaria sería una ardua tarea, por ello vamos a centrarnos en la última legislación en materia hipotecaria. De ella, hemos seleccionado los tres puntos que creemos más importancia tienen. Se considerarán situados en el umbral de exclusión los deudores que concurran en ellos todas las circunstancias siguientes: a) Ingresos de la unidad familiar no superiores a: Unidad familiar 3X IPREM. Unidad familiar con miembros con discapacidad de +33% 4X IPREM. Unidad familiar con deudor con discap. de +33% o miembro con discap. de +65% 5X IPREM. b) Alteración significativa de las circunstancias económicas en los cuatro años anteriores a la solicitud. Encontrarse en una de las siguientes circunstancias: Familia numerosa. Unidad monoparental con dos hijos a cargo. Unidad familiar con menor de 3 años. Unidad familiar con algún miembro con discapacidad superior al 33%. Deudor mayor de 60 años. O c) Cuota hipotecaria superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar. Si hay miembros con discapacidad superior al 33% este porcentaje se reduce al 40%. Para la concesión de la quita o de la dación en pago según el código de buenas prácticas hay que cumplir, además, los siguientes requisitos: a) Que la unidad familiar carezca de otros bienes. 29

30 b) Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la única vivienda en propiedad y concedido para la compra de la misma. c) Préstamo sin otras garantías o si estas existen que carezcan de otros bienes con los que hacer frente a la deuda. d) Si existen deudores que no formen parte de la unidad familiar deberán esta incluidos en los puntos a), b) y c). El Gobierno creo este código instando a todas las entidades que se adhiriesen a él, diesen solución a los problemas de deuda hipotecaria que tenían sus clientes. Este código, consta de tres medidas. La restructuración de la deuda, que es la medida principal d el código. La quita de capital, que solo accederemos a ella si la restructuración no es viable. Y por último, la dación en pago, que es la última medida para encontrar una solución y la más restrictiva a la hora de solicitarla y a la que solo podremos acce der si las otras soluciones no son viables y después de haber transcurrido un año desde la solicitud de restructuración de la deuda acogiéndose al código de buenas prácticas. 1) Restructuración de la deuda hipotecaria. a) Podrán solicitar la restructuración todos los deudores que estén situados dentro del umbral de exclusión, excepto los que ya tenga fecha de subasta. b) En el plazo de un mes y tras la entrega de la documentación necesaria, la entidad deberá notificar si entramos en el código y ofrecer un plan de restructuración con las siguientes medidas: i) Carencia de capital de 5 años. ii) Ampliación de plazo de amortización hasta un total de 40 años. iii) Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25% durante 5 años (en el plazo de carencia). iv) Inaplicación de las cláusulas que limitan la bajada de interés. La entidad puede reunificar todas las deudas contraídas por el deudor. c) Si según la entidad, la restructuración es inviable, se podrá solicitar la quita. 2) Medidas complementarias. Quita. a) Los deudores a los que se les es inviable la restructuración podrán solicitar la quita del capital pendiente. La entidad ha de responder en el plazo de un mes. Para que la restructuración resulte inviable la cuota a de superar el 50% de los ingresos de la unidad familiar. b) Para determinar la quita se empleará alguno de los siguientes métodos: i) Reducción de un 25%. ii) Quita vinculada a las cuotas pagadas. iii) Quita vinculada con el valor de la vivienda. c) Esta medida puede ser solicita aunque se nos haya notificado fecha de subasta. También puede se r solicitada lo que no se les concede la dación por tener cargas la vivienda hipotecada. 3) Medidas sustitutivas. Dación en pago. a) Se podrá solicitar la dación en pago si en el plazo de doce meses desde la solicitud de la restructuración, siendo esta, al igual que la quita inviables. Llegado este caso, la entidad estará obligada a aceptar la entrega de la vivienda como pago de la deuda. 30

31 b) La dación supondrá la cancelación total de la deuda. c) Se podrá solicitar permanecer en la vivienda en concepto de alquiler durante dos años por una renta anual del 3% de la deuda total. El impago de una de las cuotas generará un 10% de intereses de demora. d) La entidad podrá pactar el pago de la plusvalía en contraprestación por la colaboración que esta pueda prestar. (Recordar que por dación en pago o compra-venta en la que se destine el dinero al pago de la deuda, estamos exentos de pagar la plusvalía.) e) Esta medida no se podrá aplicar si ya se ha notificado la fecha de subasta o si la vivienda tenga cargas. En la Ley 1/2013, el gobierno estableció unas condiciones para la paralización de los desahucios. 1. Suspensión de los desahucios hasta transcurridos cuatro años desde la publicación de la ley 1/2013 (14 de mayo de 2013) a personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad. 2. Los supuestos de especial vulnerabilidad son: a) Familia numerosa. b) Unidad monoparental con dos hijos a cargo. c) Unidad familiar con menor de 3 años a cargo. d) Unidad familiar con miembro con más del 33% de discapacidad. e) Unidad familiar en el que el deudor se encuentre en situación de desempleo y son recibir prestaciones. f) Unidad familiar con personas que por discapacidad, dependencia o enfermedad grave les impida realizar una actividad laboral. g) Unidad familiar con víctimas de género. h) Deudor mayor de 60 años. 3. Además se han de concurrir en las siguientes circunstancias económicas: a) Ingresos de la unidad familiar no superiores a: Unidad familiar Unidad familiar con miembros con discapacidad de +33% Unidad familiar con deudor con discap. de +33% o miembro con discap. de +65% 3X IPREM. 4X IPREM. 5X IPREM. b) Alteración significativa de las circunstancias económicas en los cuatro años anteriores a la sol icitud. c) Cuota hipotecaria superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar. 4. A efectos de lo previsto en este artículo se entenderá: a) Que se ha producido una alteración en las circunstancias económicas cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado por al menos 1,5. b) Por unidad familiar se entiende por el deudor, su cónyuge no separado o pareja de hecho y lo hijos que con ellos residan, incluyendo los vinculado por tutela, guarda o acogimiento familiar. 31

32 Uno de los criterios de la PAH es su gratuidad. La plataforma no va a pedirte ninguna prestación monetaria por el trabajo que realice en tu caso. Sobre todo porque tú vas a ser la persona que más vas a trabajar en él. Pero no por ello, no te vamos a pedir que pagues estos servicios, Cómo? Todos tenemos conocido con problemas hipotecarios, háblales de la PAH, del trabajo que hacemos y cuéntales tu caso. Hay quien por temor o por desconocimiento pierde su vivienda. Si estas personas ven el trabajo que realiza la plataforma seguro que intentaran luchar por salvar su hogar. Cuando acudas a las asambleas aprenderás todos los pasos del proceso hipotecario. Todo ese aprendizaje es reciproco, o sea, que tienes que enseñar todo lo que has aprendido. Participar en las asambleas de asesoramiento. Una manera de sentirse fuerte a la hora de hablar con los del banco es ir acompañado. El hecho de tener un apoyo hace que nos sintamos más seguros. Además, si vemos que la situación nos supera, nuestro acompañante estará allí para ayudarnos. No todo se arregla con papeleo en la PAH. Muchas veces hay que realizar visitas a los bancos porque algún compañero necesita presionar a la entidad para que le concedan lo que solicita, o hay que parar un desahucio en la puerta del afectado. Esto es a lo que llamamos acciones y como puedes imaginar cuanta más gente acuda mejor. Y como te puedes imaginar, si quieres que el día de mañana los compahs acudan a tu puerta tú has de ir a apoyar a los demás. La PAH está dividida en comisiones. Cada una de estas comisiones se encarga de coordinar una parte de la plataforma. Desde la comisión que se dedica a la parte jurídica o la que gestionas las posibles acciones que hay que realizar. Pregunta qué tipo de comisiones existen y en la medida de lo posible intenta formar parte de una de estas comisiones. Como hemos dicho la PAH no te va a exigir dinero por el asesoramiento, ello no quita que no se necesite tener dinero para pagar viajes o el teléfono. Para ello disponemos de huchas donde poder hacer donativos. También disponemos de una tienda, donde vendemos camisetas y productos con el logo de la PAH. Además puedes colaborar con material de oficina. En la PAH tenemos todos, un problema común. Verse solo, puede agravar el problema, por ello es bueno sentir el apoyo de los compañeros de la plataforma. El hecho de participar en las asambleas, acciones o talleres que se realicen te hace sentir útil y esto de da más fuerzas para luchar por ti. 32