Responsabilidades del project manager como agente de la edificación

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1 GESTIÓN Responsabilidades del project manager como agente de la edificación A pesar de la larga experiencia que la figura del project manager ha acumulado en Estados Unidos y el Reino Unido entre otros países occidentales, en España no empezó a implantarse hasta finales de la década de los años 80 cuando comenzaron a instalarse las grandes multinacionales del sector atraídas por el enorme tirón del sector inmobiliario de la época. A finales de los años 90 no sólo vieron en esta figura una buena salida para su diversificación, sino que podía generar sinergias a sus otras áreas de negocio. La figura del project manager está teniendo en los últimos años gran difusión en el sector de la construcción en España, sea bajo su denominación anglosajona original, sea bajo la denominación de Dirección Integrada de Proyectos o la más comúnmente utilizada de Gestor de Obra. Sin embargo, la figura es desconocida fuera del sector, carece totalmente de regulación legal y jurisprudencial, y no ha sido hasta la fecha, estudiada por la doctrina. La Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto 1, asociación que agrupa las empresas del sector del project management en España, define el project management, que traduce por Dirección Integrada de Proyecto, como el arte de coordinar los recursos humanos y materiales a lo largo del ciclo de vida del 1 proyecto para conseguir los objetivos prefijados de configuración, alcance, coste, plazo, calidad y satisfacción de las partes interesadas en el proyecto. Esta figura de profesional del mundo de la construcción surgió en Estados Unidos en la década de los sesenta, en un momento de grandes tensiones inflacionistas que hacían necesarios sistemas organizativos dentro del sector como el design and build o llave en mano para paliar por un lado la creciente complejidad de los proyectos, y por otro su más larga duración, que a su vez derivaba en una mayor dificultad de controlar los costes como consecuencia del constante incremento de los precios y los tipos de interés. EVOLUCIÓN EN ESPAÑA A pesar de la larga experiencia que la figura del project manager ha acumula- Autor: CUXART FONOLLEDA, Elvira. Abogado. Responsable del departamento de Derecho Inmobiliario del Bufete Roig Arán. Título: Responsabilidades del project manager como agente de la edificación. Fuente: Directivos Construcción nº 163, pág. 33. Enero Resumen: La figura del project manager no está regulada específicamente en España pero puede encuadrarse en la definición de agente de la edificación previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello el project manager tendrá responsabilidades contractuales frente a su cliente por el cumplimiento defectuoso de sus obligaciones contractuales, y responsabilidades frente a los propietarios y futuros adquirentes de los edificios por los daños materiales que se les ocasionen durante los plazos que la propia Ley establece. El project manager tiene además un cierto riesgo de ser confundido con otros agentes de la edificación, especialmente con la dirección facultativa y el promotor. Este último riesgo reviste una especial gravedad dada la responsabilidad solidaria con todos los demás agentes de la edificación que la Ley atribuye a dicha figura. Descriptores: Project manager/gestión/ Construcción. 33

2 El cliente tipo del project manager es la empresa multinacional que desea instalar sus oficinas o locales comerciales en España do en los Estados Unidos, Reino Unido y otros países occidentales, en España la figura no empezó más que una tímida implantación a finales de la década de los años 80 a través de grandes multinacionales del sector que atraídas por el enorme tirón del sector inmobiliario de la época instalaron sus filiales en España. Tras la apertura del mercado por parte de estos pioneros del project management en España las empresas que de una forma u otra operaban en el sector inmobiliario básicamente consultoras inmobiliarias e ingenierías vieron, ya a finales de los años 90, en el project management una buena salida para su diversificación que podía generar importantes sinergias a sus otras áreas de negocio y optaron por abrir sus filiales o sus secciones de project management. Actualmente se trata de un sector en clara expansión, muy centrado en el mercado de las oficinas, los locales y los centros comerciales, pero con un gran potencial de desarrollo en el sector residencial y en el de la obra pública. El cliente tipo del project manager en España es aún la empresa multinacional que desea instalar sus oficinas o locales comerciales en España pero cada vez más son los propios promotores inmobiliarios españoles que confían en los project manager para sus proyectos de envergadura. FUNCIONES Las funciones que engloba el project management pueden ser más o menos amplias según lo sea el proyecto a gestionar, y pueden ir desde lo que también viene a denominarse construction management y que se circunscribe a la fase de ejecución de una obra, hasta funciones que pueden iniciarse incluso antes de la concepción del proyecto en sí. En la fase previa al proyecto el project manager puede tener funciones de asesoramiento en aspectos muy preliminares: estudios de mercado, búsqueda de solares idóneos, servicios urbanísticos, estudios de impacto ambiental, definición de producto, contratación del equipo técnico, licencias, estimación de costes, planning financiero, búsqueda de sistemas de financiación, estudio de viabilidad económica,... En la fase de inicio del proyecto puede ocuparse del seguimiento del trabajo de los proyectistas, de su coordinación si son varios, de la obtención de licencias, de la planificación de la construcción, licitación y contratación, de la contratación de seguros Durante la fase de ejecución de obras el project manager realiza funciones de coordinación y de control: de coordinación de todos los intervinientes en la obra (técnicos, contratistas, propiedad ) y de control del presupuesto, del planning, y del cumplimiento del proyecto, las normas de calidad y seguridad y salud Una vez terminado el proyecto puede intervenir también en la fase de puesta en marcha del edificio ofreciendo asistencia al cliente en la preparación de manuales técnicos, formación del personal... REGULACIÓN LEGAL La Ley de Ordenación de la Edificación no regula específicamente la figura del project manager. Sin embargo, define en su Artículo 8 como Agentes de la Edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Asimismo dice, respecto de dichos agentes, que sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención 2. En el resto del Capítulo III la Ley va desgranando el concepto y las obligaciones 2 Ley 38/99 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (B.O.E. 266 de 6 de Noviembre de 1999) 34 Nº 163 Enero de 2004

3 de varios agentes de la edificación: el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de la ejecución de la obra, las entidades y laboratorios de control de calidad, los suministradores de productos y los propietarios y usuarios. No cita al project manager. Ello sin embargo, a la luz del Artículo 8 antes trascrito, no cabe duda que el project manager es un agente de la edificación y que a falta de otra regulación al respecto, sus responsabilidades vendrán delimitadas por el contrato que haya suscrito con su cliente. Como consecuencia, el project manager tendrá como agente de la edificación, además de la responsabilidad contractual frente a su cliente, responsabilidades frente a propietarios y terceros adquirentes de los edificios por los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos que la Ley establece en su Artículo 17:...a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. La responsabilidad de los agentes de la edificación es personal e individualizada por los actos que a cada uno compete y de los cuales pueda derivarse alguno de los daños previstos en las letras a) y b) del artículo 17 de la LOE trascrito. El project manager, por tanto, deberá responder por los daños causados por su actividad y ésta, como se ha visto, a falta de regulación legal, vendrá definida en el contrato. Ello sin embargo, y a la vista del tipo de funciones que normalmente se atribuyen a los project manager en los contratos, en la práctica, no es probable que reclamaciones de terceros por daños en los edificios por considerarlas al project manager puedan prosperar. No cabe olvidar que lo que la Ley establece es una responsabilidad por daños materiales, daños en la estructura o en las instalaciones. Resulta difícil pensar que las decisiones tomadas por el project manager todas ellas con un alto componente de asesoramiento al cliente en una primera fase y de coordinación y control de otros intervinientes posteriormente, puedan llegar a acarrear la toma del tipo de decisión técnica o de ejecución material que derive en errores que pueden producir dichos daños. Las responsabilidades contractuales, por el contrario, tienen más ámbito de incidencia en el sector del project management. Como gestor de un proyecto complejo que además moviliza grandes cantidades de recursos, el project manager tiene una responsabilidad contractual clara frente a su cliente: el incumplimiento, o cumplimiento negligente o doloso del contrato por parte del profesional puede derivarse en graves reclamaciones por daños y perjuicios del cliente. En este sentido los project managers acostumbran a cubrirse ampliamente en sus contratos no asumiendo nunca obligaciones de resultado en cuanto a plazos y costes (obligarse a que la obra esté terminada en una fecha y a un coste determinados), sino únicamente obligaciones de hacer (obligarse a poner su mejor empeño en que la obra esté terminada en una fecha y a un coste determinados, a avisar al cliente de cualquier previsión de desviación...). Ello sin embargo no es impensable que un error grave del project manager en cuanto a previsión de cualquier elemento esencial para el desarrollo de las obras: licencias, financiación, La Ley de Ordenación de la Edificación no regula específicamente la figura del project manager 35

4 Un riesgo importante que corre el project manager, es el de confusión de su función con los otros agentes de la edificación contratación de técnicos o de industriales, si se demuestra culposa o dolosa, y supone la paralización de las obras, el incumplimiento de plazos para el cliente o cualquier otro perjuicio grave para este, pueda suponer una sólida base para una millonaria reclamación de daños contra el project manager. Otro riesgo importante que corre el project manager, volviendo al ámbito de la responsabilidad civil, es el riesgo de confusión de su función con los otros agentes de la edificación y muy particularmente con la dirección facultativa y el promotor. El project manager acostumbra a estar representado en obra por un arquitecto o un ingeniero, y puesto que una de sus funciones es controlar el cumplimiento de las obligaciones de los técnicos intervinientes, a menudo se produce una confusión de los papeles de las direcciones de obra, los coordinadores de seguridad y salud y las empresas de control de calidad, que son los que tienen la responsabilidad técnica en las respectivas áreas, con el papel del project manager, que debe coordinarlos y controlarlos, pero no puede reemplazarlos ni suplirlos en sus carencias si las tienen. La responsabilidad técnica de las obras la tiene la dirección facultativa, nunca el project manager. Ello sin embargo, el riesgo de confusión más grave para el project manager proviene de su, también frecuente, confusión con el promotor de la obra, y la posible imputación de la responsabilidad solidaria que el promotor tiene con todos los agentes de la edificación. El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación en sus puntos 3 y 4 establece: 3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el Promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. 4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del Promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales Promotores bajo la forma de Promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas. La Ley de Ordenación de la Edificación define en su Artículo 9.1 como Promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Esta definición, ya de por sí genérica, viene ampliada por el punto 4 del Artículo 17 antes trascrito que extiende la responsabilidad solidaria del Promotor a las personas que a tenor de un contrato actúen como Promotor, gestor de cooperativas o figuras análogas. Puede ser el project manager una de estas figuras análogas? La respuesta dependerá del contrato y de las funciones que le atribuya. Debemos resaltar, sin embargo, que a un project manager cuyo contrato establece que sus funciones son las que antes se han reseñado como las más frecuentemente establecidas en los contratos, no puede de considerarse realmente como promotor sino su agente o representante. Hay un factor determinante, según mi opinión, para llegar a esta conclusión y es que falta al project manager un requisito esencial que tiene todo promotor, requisito que a pesar de que no está explícitamente previsto en la definición de la Ley de Ordenación de la Edificación, puede considerarse que subyace en ella: la asunción del riesgo del negocio. El project manager es retribuido mediante honorarios e incen- 36 Nº 163 Enero de 2004

5 tivos pero no corre con el riesgo y ventura del negocio. Sin embargo, la falta de regulación de la figura del project manager en España y su poca difusión entre los consumidores finales, hace algo más habitual de lo que sería lógico las reclamaciones de los adquirentes a los project manager ya que el papel preponderante asumido por éstos en el curso de las obras, llevan a su confusión con el promotor al que a veces el consumidor final ha tratado poco o nada. La viabilidad de estas reclamaciones acostumbra a ser muy poca si el project manager es capaz de explicar y demostrar a los jueces su verdadero papel en la obra. por el cumplimiento defectuoso de sus obligaciones contractuales y responsabilidades frente propietarios y futuros adquirentes de los edificios por los daños materiales que se les ocasionen durante los plazos que la propia Ley establece. El Project Manager tiene además un cierto riesgo de ser confundido con otros agentes de la edificación, especialmente con la Dirección Facultativa y el Promotor, revistiendo este último riesgo de especial gravedad dada la responsabilidad solidaria con todos los demás agentes de la edificación que la Ley atribuye a dicha figura.!!! Ambos riesgos de confusión (con la dirección facultativa y con el promotor) pueden eludirse o mitigarse mediante una correcta definición de funciones y responsabilidades en los contratos a suscribir entre el project manager y el cliente y entre el cliente y los demás agentes intervinientes y con un estricto control de la procedencia y destinatario de las órdenes de obra y las comunicaciones entre los distintos agentes intervinientes. El project manager debe tener muy claro que no es la dirección facultativa y por tanto no puede nunca cursar instrucciones técnicas al contratista, debe poner de manifiesto que transmite las instrucciones emitidas por la dirección de obra pero que no la suplanta. El project manager debe tener muy claro que no es la dirección facultativa y, por tanto, no puede nunca cursar instrucciones técnicas al contratista Del mismo modo, el project manager cuando contrata con cualquier agente de la edificación, cuando acepta o rechaza certificaciones de obra, suscribe actas, replanteos, etc., debe siempre procurar que sea el cliente quien firme directamente, y de no ser posible, dejar claro que firma en representación de aquél. La figura del Project Manager no está regulada específicamente en España pero puede encuadrarse en la definición de Agente de la Edificación previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello el Project Manager tendrá responsabilidades contractuales frente a su cliente 37

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