AVALÚO DE FINCA URBANA

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administarción de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL COSTA RICA Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 05 - GUANACASTE 08 - TILARAN 07 - ARENAL ARENAL UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA DEL GIMNASIO DE NUEVO ARENAL, 400 METROS ESTE, 200 METROS SUR, 75 METROS ESTE, LOTE SOBRE SERVIDUMBRE, BARRIO EL CARMEN, CAMINO A MATA CAÑAS REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N G ,75 m2 Identificador Predial ,75 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 VALOR EN LETRAS: SIETE MILLONES NOVECIENTOS TREINTA MIL SEISCIENTOS DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 12 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial Local 0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Acceso por servidumbre de paso, lote sin construcción, zona residencial, topografía plana y regular en la parte este, posee vista al Lago Arenal, los servicios básicos no se visualizan en la propiedad ni en las propiedades afectadas por la servidumbre, pero a 23 m en la calle OBSERVACIONES pública y en la zona si los dispone. -La inspección no comprende la verificación de la información en el plano catastro. Los datos contenidos GENERALES en el mismo, se toman como ciertos y en campo no se observó discrepancia.-no se realizaron pruebas físicas de suelos o capacidad de soporte, ya que está fuera del alcance de este trabajo.- Se declara que la suscrita no tiene interés sobre el bien valuado. Nombre del Perito Krysia Vanessa Ortiz Campos Tipo de Profesional Arquitecta Sección de Ingeniería Número de registro A Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 24 enero 2018 Fecha informe: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB krysi.k7@gmail.com 24 enero

2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 0,00 0,00 Factor de extensión 357,75 539,00 1, , ,0600 1,0000 1,0000 Factor de frente 18, , , ,0500 1,0000 1,0000 Factor regularidad 1 1 1, , ,0000 1,0000 1,0000 Factor pendiente 3 3 1, , ,0000 1,0000 1,0000 Factor de nivel 0 0 1, , ,0000 1,0000 1,0000 F. tipo de vía 9 9 1, , ,7700 1,0000 1,0000 F. servicios , , ,0000 1,0000 1,0000 F. servicios , , ,9100 1,0000 1,0000 Factor ubicación 8 8 1, , ,9200 1,0000 1,0000 Tipo de zona media baja media baja 1,0000 media baja 1,0000 media baja 1,0000 1,0000 1,0000 Actividad del lugarresidencial residencial 1,0000 residencial 1,0000 residencial 1,0000 1,0000 1,0000 Vista al lago Excelente sobresaliente 1,0000 sobresaliente 1,0000 normal 1,1000 1,0000 1,0000 Cercanía a ciudad , , ,2000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,9959 0,9084 0,9471 1,0000 1,0000 Valores Homologados , , ,87 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,0000 Área afectada 0,00 m2 0,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones /m2 1,0000 Valor ajustado Área / m2 357,75 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,00 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES GANADERA LAGO VERDE A S M S.A. SERVIDUMBRE DE PASO RESTO DE ADRIAN SIBAJA MURILLO RESTO DE ADRIAN SIBAJA MURILLO LOTE SIN CONSTRUCCIÓN SERVIDUMBRE DE PASO LOTE SIN CONSTRUCCIÓN LOTE SIN CONSTRUCCIÓN COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta /1/2018 Lote de 539m acceso por servidumbre de paso, zona residencial, F:22m, plano y zona clase media baja. Lote de 656m acceso vía pública, zona residencial, F:15m, plano, zona clase media baja y medianero. Lote de 433m acceso vía pública, zona residencial, F:15m, plano, zona clase media baja y medianero. Coordenadas Este Norte Oferta / /1/2018 Coordenadas Este Norte Oferta / /1/2018 Coordenadas Este Norte Oferta 24/1/2018 Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino no clasificado Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Tierra Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 6,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Servidumbre DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono NO Internet por Cable NO Alumbrado NO Jardínes y Parques SÍ a 900 m Electricidad NO ICE Transporte Público SÍ a 800 m Agua Potable NO ASADA ARE Edificios Comerciales SÍ a 800 m Señal celular NO Recolección de basura SÍ TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 800 m Medidores instalados Electricidad y Agua DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RESIDENCIAL CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 18,93 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 20,56 m Pendiente % 3 Relación: 1, Tipo de vía: 9 Servicios S1 1 S2 1 Ubicación: Servidumbre RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Ondulada Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 11,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 24/1/2018 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY, GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY. RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: OBSERVACIONES Acceso por servidumbre de paso, lote sin construcción, zona residencial, topografía plana y regular en la parte este y posee vista al Lago Arenal. Los servicios básicos no se visualizan en la propiedad ni en las propiedades afectadas por la servidumbre, pero a 23 m del bien a valorar, en la calle pública y en la zona si los posee. RECOMENDACIÓN: Consultar a la empresa de Electricidad y agua potable la disponibilidad y los requisitos para disponer los servicios. Se encuentra limitada por estacas de madera con alambre de puas. La propiedad es tipo terraza por lo cual probablemente requiera refuerzos. El acceso a la servidumbre se encuentra cerrada por alambre de puas.

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 - #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES No posee construcción.

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO VISTA SUR (FRONTAL Y PANORAMICA DEL LOTE A VALORAR) VISTA OESTE VISTA ESTE VISTA NORTE VISTA ESTE SERVIDUMBRE SERVIDUMBRE DE PASO VISTA AL LAGO ARENAL PERITO EN SITIO CERRADA CON ALAMBRE DE PUAS FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

7 Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6 ANEXO MEMORIA DE CÁLCULO VALORACIÓN DEL TERRENO METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN Para la determinación del valor por metro cuadrado del terreno se utiliza se utiliza el método comparativo, el cual consiste en comparar el terreno valorado con otros terrenos similares que servirán para determinar el costo para un lote tipo o normal en la zona. Para esto se utiliza un proceso de homologación, el cual tiene por objetivo hacer comparables los datos recogidos en la investigación de mercado. La homologación se obtiene por medio de coeficientes correctivos, cuya correcta determinación es la base para la buena valoración y depende fundamentalmente de la experiencia y el juicioso análisis del valuador. Este proceso de homologación es el tratamiento de los precios observados a través de la aplicación de transformaciones matemáticas que expresan en términos relativos, las diferencias entre los atributos de los datos revelados del mercado y del bien valorado. Entre los factores utilizados están: área, frente, regularidad (forma), nivel, tipo de vía, pendiente, servicios públicos, ubicación, hidrología, capacidad de uso de suelo, otros que dependiendo de las características de la zona ya sean urbanas o rurales y ya sean importantes para la determinación del valor del terreno. Es importante indicar que los factores de homologación no pueden ser utilizados cuando los datos de los bienes comparables se encuentren fuera de la tipología, campo de aplicación y ámbitos regional y temporal. El valor del terreno se determina multiplicando el valor por metro cuadrado del lote tipo por el área total del lote (en caso de diferencias entre la información del registro y la del catastro, se utiliza la menor de las áreas) y por un coeficiente, en el cual contempla correcciones por área, frente, fondo, forma, localización esquinera, desnivel y vista. En el caso de propiedades en condominio, el área correspondiente con la finca filial valorada, se determina a partir del producto del área de la finca madre por el coeficiente de proporcionalidad propio de la finca filial. FORMULAS A continuación se detallan las formulas empleadas para el cálculo de los factores participantes en el proceso de homologación. Fuente: Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Método de valoración según Directriz VA

8 Página: 6 ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO

9 Página: 6 ANEXO PLANO

10 Página: 6 ANEXO UBICACIÓN SITUADO EN: ARENAL DISTRITO:07 ARENAL CANTÓN:08 TILARAN PROVINCIA: 5 GUANACASTE