AVALÚO DE FINCA URBANA

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos RAMIREZ DUARTE JUAN LUIS Céd. Identidad % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 05 - GUANACASTE 01 - LIBERIA 01 - LIBERIA NAZARETH UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA De la esquina noroeste Hospital de Liberia 312 metros al Noreste, 1580 metros al norte y 65 metros al noroeste por servidumbre de paso. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N G ,00 m2 Identificador Predial ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 VALOR EN LETRAS: CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES AVALÚO Acceso por servidumbre de paso, lote sin construcciones, topografía ondulada, sin acceso vehicular por que la servidumbre se encuentra 1 metro sobre nivel de vía pública, sin servicios básicos. Con gravámenes que afectan la propiedad. Ver Observaciones. Recomendación: Demarcar puntos en sitio según plano. SÍ Nombre del Perito Krysia Vanessa Ortiz Campos Tipo de Profesional Arquitecta Sección de Ingeniería Número de registro A Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 28 julio 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB krysi.k7@gmail.com 28 julio

2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 0,00 0,00 Factor de extensión ,00 1, , ,7000 1,0000 1,0000 Factor de frente , , ,8400 1,0000 1,0000 Factor regularidad Irregular Irregular 1,0000 Rectangular 0,8000 Rectangular 0,8000 1,0000 1,0000 Factor pendiente , , ,8000 1,0000 1,0000 Factor de nivel 0 0 1, , ,0000 1,0000 1,0000 F. tipo de vía 6 6 1, , ,0000 1,0000 1,0000 F. servicios , , ,0000 1,0000 1,0000 F. servicios , , ,6300 1,0000 1,0000 Factor ubicación 8 5 0, , ,9200 1,0000 1,0000 Tipo de zona baja baja 1,0000 baja 1,0000 baja 1,0000 1,0000 1,0000 Actividad del lugarresidencial Residencial 1,0000 Residencial 1,0000 Residencial 1,0000 1,0000 1,0000 Dist. Del Caserio , , ,9000 1,0000 1,0000 Vista panoramica Excelente Excelente 1,0000 Buena 1, ,1000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,3815 0,4014 0,2159 1,0000 1,0000 Valores Homologados 3.814, , ,95 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones /m2 1,0000 Valor ajustado Área / m ,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 5.524,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,00 LINDEROS ACTUALES NORTE RESTO DE DEIDA Y ROLAND DARCIA FERNAND SUR RESTO DE DEIDA Y ROLAND DARCIA FERNAND ESTE SERVIDUMBRE DE PASO, DEIDA Y ROLAND. OESTE RESTO DE DEIDA Y ROLAND DARCIA FERNAND LOTE SIN CONSTRUCCIÓN LOTE SIN CONSTRUCCIÓN SERVIDUMBRE DE PASO Y LOTES LOTE SIN CONSTRUCCIÓN COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta /7/2017 Coordenadas Este Norte Oferta / /7/2017 Coordenadas Este Norte 1,178,244 Oferta /7/2017 Coordenadas Este Norte /7/2017 Coordenadas Este Norte Lote de 3000m acceso vía pública, zona residencial, F:40m, irregular, zona clase baja y medianero. Lote de 1250m acceso vía pública, zona residencial, F:40m, rectangular, zona clase baja y medianero. Lote de 820m acceso vía pública, zona residencial, F:20m, rectangular, zona clase baja y medianero.

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 6,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Servidumbre DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono NO Internet por Cable NO Clase social Baja Alumbrado NO Jardínes y Parques NO Clase social zonas cercanas Media Baja Electricidad NO Transporte Público NO Densidad poblacional Baja Agua Potable NO Edificios Comerciales NO Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable NO Edificios públicos / comunales NO RESIDENCIAL Medidores instalados CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 10,00 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 46,48 m Pendiente % 20 Relación: 4,648 Tipo de vía: 6 Servicios S1 1 S2 1 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Ondulada Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 5,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 28/7/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES DEMANDA EJECUTIVA HIPOTECARIA CITAS: , PRACTICADO CITAS: , PRACTICADO CITAS: Y HIPOTECA CITAS: OBSERVACIONES VER ANEXO OBSERVACIONES

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES NO POSEE

6 ANEXO FOTOGRÁFICO sur oeste SUR OESTE NORTE ESTE VISTA PANORÁMICA VISTA DE PENDIENTE VISTA SERVIDUMBRE DE PASO SERVIDUMBRE FRENTE A LOTE CALLE PÚBLICA INGRESO A SERVIDUMBRE VISTA PANORÁMICA PERITO EN SITIO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

7 Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 ANEXO MEMORIA DE CÁLCULO VALORACIÓN DEL TERRENO METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN Para la determinación del valor por metro cuadrado del terreno se utiliza se utiliza el método comparativo, el cual consiste en comparar el terreno valorado con otros terrenos similares que servirán para determinar el costo para un lote tipo o normal en la zona. Para esto se utiliza un proceso de homologación, el cual tiene por objetivo hacer comparables los datos recogidos en la investigación de mercado. La homologación se obtiene por medio de coeficientes correctivos, cuya correcta determinación es la base para la buena valoración y depende fundamentalmente de la experiencia y el juicioso análisis del valuador. Este proceso de homologación es el tratamiento de los precios observados a través de la aplicación de transformaciones matemáticas que expresan en términos relativos, las diferencias entre los atributos de los datos revelados del mercado y del bien valorado. Entre los factores utilizados están: área, frente, regularidad (forma), nivel, tipo de vía, pendiente, servicios públicos, ubicación, hidrología, capacidad de uso de suelo, otros que dependiendo de las características de la zona ya sean urbanas o rurales y ya sean importantes para la determinación del valor del terreno. Es importante indicar que los factores de homologación no pueden ser utilizados cuando los datos de los bienes comparables se encuentren fuera de la tipología, campo de aplicación y ámbitos regional y temporal. El valor del terreno se determina multiplicando el valor por metro cuadrado del lote tipo por el área total del lote (en caso de diferencias entre la información del registro y la del catastro, se utiliza la menor de las áreas) y por un coeficiente, en el cual contempla correcciones por área, frente, fondo, forma, localización esquinera, desnivel y vista. En el caso de propiedades en condominio, el área correspondiente con la finca filial valorada, se determina a partir del producto del área de la finca madre por el coeficiente de proporcionalidad propio de la finca filial. FORMULAS A continuación se detallan las formulas empleadas para el cálculo de los factores participantes en el proceso de homologación. Fuente: Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Método de valoración según Directriz VA

8 ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO

9 ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO

10 ANEXO PLANO

11 ANEXO UBICACIÓN SITUADO EN: NAZARETH DISTRITO: 01 LIBERIA CANTÓN: 01 LIBERIA PROVINCIA: 5 GUANACASTE

12 ANEXO OBSERVACIONES OBSERVACIONES PROPIEDAD A VALORAR -Acceso por servidumbre de paso. Esta no posee accesibilidad vehicular ya que se encuentra 1 metro sobre nivel de vía pública. -Topografía descendente en su frente y al fondo asciende. -Posee vista panorámica -No posee servicios básicos. -En sitio no se observan ríos, quebradas ni nacientes, pero junto a la propiedad hay un drenaje que pareciera es una salida de agua que va a dar al lote valorar. -Se encuentra enmontada, esta posee de pequeña a mediana altura. -Posee gravámenes que afectan la propiedad - La propiedad no se encuentra demarcada por mojones o signos físicos. Recomendación: Demarcar según plano. -Se encuentra ubicado en la parte alta del barrio Nazareth. -La propiedad está rodeada de servidumbres, sin embargo, el uso legal de estas no las indica el Registro Público. ENTORNO INMEDIATO - La propiedad se encuentra a 475 metros de zona donde si hay servicios básicos y viviendas. -Se visualiza que en la zona hay proliferación de precarios y se observa que los vecinos botan basura en lotes junto a calle pública.