AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO

Transcripción

1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO INFORME DE AVALÚO OFICINA 214- DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO: CONSECUTIVO AVC Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 02 - ALAJUELA 01 - ALAJUELA 04 - SAN ANTONIO Condominio El Parque SanAntoniodeAlajuela,frentealparquedeCiruelas,CondominioElParque,FincaFilialNº14,loteesquineroalcostadooestedelaCalleNº 1. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Según la Finca Filial el Registro y el Plano Id. Predial Finca Matriz: Id. Predial Finca Madre: M FINCA FILIAL N Factor de Copropiedad: 0, Otras Áreas m2 Plano de catastro N ,00 m2 Finca Madre: ,57 m2 Identificador Predial F 167,00 m2 Finca Matriz: ,57 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Áreas Privativas: 7.853,83 m2 Escritura constitutiva 167,00 m2 Demasía: NO Áreas Comunes: 7.959,74 m2 TIPO DE CONDOMINIO Horizontal De Lotes Habitacionales AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,45 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,45 DIECISEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS DIECISEIS COLONES VALOR EN LETRAS: 45/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A DIRECCIÓN EXACTA DEL CONDOMINIO 18 meses 0,00 UBICACIÓN DEL BIEN Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro A- Arquitecto 7228 Alfonso Villegas Corrales Firmado Digitalmente (Ver página 13) Firma del Perito Identificación N Fecha inspección: 18 octubre 2017 Fecha informe: 18 octubre 2017 Números telefónicos para contacto / Correo electrónico arquimagen@ice.co.cr

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características SUJETO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 Área 167,00 154,00 0, , ,00 1,2133 0,0000 0,0000 Nivel 1,50 2,50 1,0305 0,20 0,9618 0,10 0,9589 0,9560 0,9560 Frente 14,88 8 1, , ,0736 ###### Fondo 16, Forma I R 0,9750 R 0,9750 R 0,9750 FALSO FALSO Pendiente , , ,9500 0,9379 0,9379 Ubicación 3 5 1, , ,0523 0,9264 0,9264 Servicios , , ,0000 1,1275 1,1275 Servicios , , ,0000 1,6161 1,6161 Tipo de Vía 4 4 1, , ,0000 0,7723 0,7723 Factor negociación 1 0,8500 0,9000 0,9000 1,0000 1,0000 Muro contensión 0,7500 0,7500 0,7500 1,0000 1,0000 Localización 1 1,0250 1,0500 1,1000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,8801 1,0980 0,9039 Valores Homologados , , ,94 DESCRIPCIÓN VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones / m2 1,0000 Valor ajustado Área Finca Filial / m2 167,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 62,22 / m2 Área Proporcional 316,27 m2 VALOR UNITARIO FINAL ,22 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,45 LINDEROS ACTUALES NORTE Avenida 1 y Calle 1 Calles asfaltadas SUR Avenida 1 Calle asfaltada ESTE Finca Filial 13 Casa de habitación OESTE Avenida 1, Guillermo Mata Segura y Filial 13 Calle asfaltada, Casas de habitación COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Lote Nº 38 en Condominio El Parque, Ciruelas, San Antonio, Alajuela. Vende Jonathan González Lote en Ciruelas, San Antonio, Alajuela. Cerca de carretera principal. Vende Minor Vargas Lote en Res. Espejos del Sol, Rincón Chiquito, La Guácima, Alajuela. Vende Carlos García Oferta /10/2017 Coordenadas Este Norte Oferta /10/2017 Coordenadas Este Este Norte Oferta /10/2017 Coordenadas Norte 4 Coordenadas Este Norte 5 Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 7,00 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle privada SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Clase social Media Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 7 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 150 m Densidad poblacional Alta Agua Potable SÍ AYA Edificios Comerciales SÍ a 200 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Varios Recolección de basura SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 200 m Residencial Medidores instalados CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 14,88 m Nivel sobre calle: 1,50 m Fondo: 16,47 m Pendiente % 5 Relación: 1, Tipo de vía: 4 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: 5 Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: NO Óptimo Cuerpo de agua cerca Río Distancia 30,00 m Posibilidad de daños Ninguno Topografía Ondulada Pendiente Ascendente Riesgo deslizamiento Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 97,00% FECHA ESTUDIO 18/10/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE DOMINANTE Citas: , finca referencia SERVIDUMBRE DE PASO Citas: ,finca referencia SERVIDUMBRE DE PASO Citas: , a favor de AyA. OBSERVACIONES Se valora finca filial Nº 14 del Condominio Horizontal Residencial El Parque, en Ciruelas de San Antonio, Alajuela, que consiste en un lote residencial sin construcciones. El condominio se ubica en el centro de Ciruelas rodeado de áreas comerciales y de servicios, con fácil acceso a todas las facilidades públicas y comunales de la ciudad de Alajuela, con fácil salida a la Ruta Nacional Nº 27. El condominio tiene amplias zonas verdes y un parque infantil. El Río Siquiares corre aproximadamente a 30 m. de distancia de la finca filial que se valora; no representa riesgo de inundación a la misma. La servidumbre dominante que indica el Registro, se arrastra de fincas antecedentes y no afecta físicamente a la filial que se valora; asimismo, la servidumbre de paso indicada,searrastradelafincamadreytampocoafectafísicmantealafilial14;laservidumbredepasoafavordeaya,esla que presta el servicio de agua potable al Condominio y tampoco afecta físicamente al la finca filial que se valora. Cabe destacar que por la topografía del lote (nivel + 1,50 m. en promedio), sería necesario construir un muro de contención para poder construir una casa sobre el terreno. Se agregó un factor de demérito por tal situación.

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS ÁREA PRIVATIVA Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - OBRAS COMUNES _ MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Juegos infantiles 460, , , B 0,2800 0, ,00 4,1 Area de parque 260, , , B 0,2800 0, ,55 4,1 TOTAL , ,55 PROPORCIONALIDAD DE ACUERDO CON FACTOR DE COPROPIEDAD ,75 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción B BUENO Área Estado Estado físico del bien (Actual) Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m , ,00

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Existente Avance: 100% Sistema eléctrico: DESCRIPCIÓN Juegos Infantiles, Área recreativa, Área de parque, Área de protección del Río, Caseta de seguridad y Depósito de basura, Servidumbre de paso. Etapas 0 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: NO 1 Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES A la fecha de la inspección, no se encontraron construcciones en la finca filial que se valora.

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 1 ACCESO AL CONDOMINIO ENTORNO INMEDIATO ÁREAS COMUNES

7 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 2 VISTA FRONTAL DE LA FILIAL Nº 14 ENTORNO INMEDIATO PERITO VALUADOR FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

8 Página: 8 PLANO

9 Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO FINCA FILIAL

10 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO FINCA MATRÍZ

11 Página: 11 ESTUDIO DE REGISTRO FINCA MADRE

12 Página: 12 ESTUDIO DE CATASTRO 1

13 Página: 13 N O T A S Y O B S E R V A C I O N E S G E N E R A L E S INFORME DE AVALÚO: F-2017-C No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. El Perito Valuador firmante, no tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. El Perito Valuador Firmante, no podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. PorserCostaRicaunpaísconaltasismicidadypresenciadefallasgeológicas,existelaposibilidaddeun evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, el Perito Valuador firmante, no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE ALFONSO VILLEGAS CORRALES N : 029 Alfonso Villegas Corrales, Arquitecto Tel / Fax Apdo Ciudad Colón, San José, Costa Rica Correo Electrónico: arquimagen@ice.co.cr