AVALÚO DE FINCA URBANA

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 05 - GUANACASTE 05 - CARRILLO 04 - BELEN SANTA ANA UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA DE LA ESQUINA NOROESTE DE LA PLAZA, 100M SUROESTE Y 1019,60M. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N G ,00 m2 Identificador Predial ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 VALOR EN LETRAS: AVALÚO TREINTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CUARENTA COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 25 meses Liquidez del bien Baja MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES 1. Inmueble No cuenta con el servicio básicos de agua potable al frente del lote. Se aplicó un factor de demérito al terreno valorado, equivalente al costo estimado del ramal (desde un punto con servicio ubicado a 385m este) o trabajos de infraestructura, necesarios para obtener la disponibilidad del Servicio de Agua Potable. Se desconoce sobre la disponibilidad del servicio de agua potable en la zona por parte del AyA. Inmueble cuenta con tendido eléctrico al frente del inmueble. Se desconoce sobre la disponibilidad del servicio de electricidad en la zona por parte de Coopeguanacaste. 2. El inmueble es atravesado por dos zanjas de importantes dimensiones (cuerpos de agua) y con las correspondientes zonas de protección (Ley Forestal N 7575); éstas afectan la funcionalidad del suelo y obliga a construir puentes, alcantarillas u obras de infraestrura para sobrepasarlas. A estas zonas se les aplica un factor de demérito. Al área del inmueble, que comprende parte de la Servidumbre agrícola en su lindero norte, se le apolica un factor de demérito por funcionalidad. Nombre del Perito Ing. Alejandro Campos Bogantes Tipo de Profesional Ingeniero Topógrafo Número de registro IT Emp. No aplica Firma del Perito Identificación N Fecha inspección: 5 mayo 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto // Correo electrónico / Dirección WEB ingcampos@hotmail.com 9 mayo 2017

2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , , ,00 0,00 Área (m²) ,00 0, , , ,5870 1,0000 Frente (m) 47, , , , ,1230 1,0000 % Pendiente , , , ,8800 1,0000 Tipo de Vía 4 4 1, , , ,9360 1,0000 Servicios , , , ,0000 1,0000 Servicios , , , ,7190 1,0000 Ubicación 5 5 1, , , ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,6421 0,5770 0,4817 0,3904 1,0000 Valores Homologados 9.631, , , ,90 DESCRIPCIÓN Costo del Ramal Zanjas Protección y Servidumbre FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,9700 Área afectada 5.020,00 m2 Costo estimado del Ramal para llevar la acometida de agua 0,6000 Área afectada 1.241,00 m2 Dos Zanjas o Cuerpos de Agua que atraviesan la finca 0,6000 Área afectada 2.716,00 m2 Área de Protección. Ley Forestal N 7575 / Servidumbre Agrícola VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones /m2 0,6849 Valor ajustado Área / m ,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 6.862,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,00 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES SERVIDUMBRE AGRÍCOLA EN TIERRA SIN MANTENIMIENTO CALLE PÚBLICA DE LASTRE CALLE PÚBLICA DE LASTRE E INICIO DE ZANJA LUIS BUSTAMENTE MORENO TERRENO SIN CONSTRUCCIONES BANCO NACIONAL DE COSTA RICA TERRENO SIN CONSTRUCCIONES LUIS BUSTAMANTE MORENO / SERVIDUMBRE AGRÍCOLA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 6,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta / María 8/5/2017 Lote Ubicado en Santa Ana, Diagonal al lote sujeto, misma vía, mismos servicios públicos y urbanos. Lote Ubicado en Santa Ana, calle principal asfaltada, todos los servicios públicos y urbanos de la zona. Lote Ubicado en Santa Ana, misma vía de acceso, todos los servicios públicos y urbanos de la zona, no alumbrado. Lote Ubicado el centro de Santa Ana, calle de lastre en cuadrante, todos los servicios públicos y urbanos de la zona. Coordenadas Este Norte Oferta / Jesús 8/5/2017 Coordenadas Este Norte Oferta Oscar 8/5/2017 Coordenadas Este Norte Oferta / Menelio 8/5/2017 Coordenadas Este Norte Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 16,94 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono NO Internet por Cable NO Clase social Media Alumbrado NO Jardínes y Parques SÍ a 1200 m Clase social zonas cercanas Media Baja Electricidad SÍ Coopeguanacaste Transporte Público SÍ a 1200 m Densidad poblacional Baja Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 1300 m Actividad del lugar Señal celular NO Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 1500 m Agroécuario - Residencial Medidores instalados CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 47,73 m Nivel sobre calle: 2,00 m Fondo: 116,25 m Pendiente % 15 Relación: 2, Tipo de vía: 4 Servicios S1 1 S2 4 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cercaotro ( especifica Distancia Topografía Ondulada Pendiente Atravesado Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 24,00% NO Regular Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Bajo Bajo AFECTACIONES DEL BIEN FECHA ESTUDIO GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 4/5/2017 NO HAY OBSERVACIONES 1. Topografía de la zona y el terreno: Topografía ondulada Aproximadaente 50% en una terraza natural con un 5% de pendiente y el restante 50% corresponde a Zanjas de frenaje pluvial y áreas onduladas. No hay indicios visibles que hagan suponer inestabilidad en la finca o los terrenos cercanos a la finca en estudio, sin embargo la zanja en calle pública, presenta lavado y robó parte de la superficie de rodamiento en acceso. 2. Actividad de la zona: Agropecuaria - Residencial. El estrato social es de clase media - baja y la densidad poblacional es baja. 3. Obras de Infraestructura - Servicios: el acceso es por calle pública en lastre (ancho acorde a planos). No cuenta con el servicio básicos de agua potable al frente del lote. Se aplicó un factor de demérito al terreno valorado, equivalente al costo estimado del ramal (desde un punto con servicio ubicado a 385m este) o trabajos de infraestructura, necesarios para obtener la disponibilidad del Servicio de Agua Potable. Se desconoce sobre la disponibilidad del servicio de agua potable en la zona, por parte del AyA. Inmueble cuenta con tendido eléctrico al frente del inmueble. Se desconoce sobre la disponibilidad del servicio de electricidad en la zona, por parte de Coopeguanacaste. 4. Linderos: Marcas de Topografía / Postes de concreto. 5. Riesgos: Según el Mapa de Amenazas para el Cantón de Carrillo; no hay amenazas potenciales en sitio. Fuente: Visita de sitio y consulta a Mapa de Amenazas Naturales del Cantón de Carrillo, C.N.E, El presente avalúo no contempla: a. Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológicos; b. Pruebas o estudio de condiciones estructurales de la construcción; c. Pruebas físicas o de cualquier índole al sistema eléctrico y mecánico. Lo anterior implicaque, durante la inspección en sitio; el Valuador solamente procede a realizar un análisis visual de la zona, edificación y sistemas, donde se descarta la presencia de indicios que puedan mostrar una inestabilidad de los terrenos en la zona, en la estructura y/o en los sistemas. 7) Zanjas, Zonas de Protección, Servidumbre Agrícola: El inmueble es atravesado por dos zanjas de importantes dimensiones (cuerpos de agua) y las correspondientes zonas de protección (Ley Forestal N 7575); éstas afectan la funcionalidad del suelo y obliga a construir puentes, alcantarillas u obras de infraestrura para sobrepasarlas. A estas zonas se les aplica un factor de demérito. Al área del inmueble, que comprende parte de la Servidumbre agrícola en su lindero norte, se le apolica un factor de demérito por funcionalidad. En apariencia, no representan un riesgo al uso actual del inmueble.

4 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 No hay #N/A - - #N/A - - #N/A - - #N/A - TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: No hay Construcciones Uso predominante: Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES 1) Se verificó la existencia y característica de los bienes en estudio, mediante visita realizada en la fecha del presente informe. 2) El valuador, no asume responsabilidad sobre el estado, vicios ocultos o durabilidad de los sistemas (eléctrico, potable y sanitario). 3) El presente avalúo no contempla: a. Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológicos; b. Pruebas o estudio de condiciones estructurales de la construcción; c. Pruebas físicas o de cualquier índole al sistema eléctrico y mecánico. Lo anterior implicaque, durante la inspección en sitio; el Valuador solamente procede a realizar un análisis visual de la zona, edificación y sistemas, donde se descarta la presencia de indicios que puedan mostrar una inestabilidad de los terrenos en la zona, en la estructura y/o en los sistemas. 4) No hay construcciones.

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Calle de acceso vista al este Calle de acceso vista al oeste Calle de acceso al oeste Diagonal derecha Frente a Calle Pública Vértice N 01 Zanja 01 - Atraviesa el Lote - ubicada al sur del inmueble, a 8,00m del lindero sur,dirección este-oeste Inicio de la Zanja 01 desde el vértice 01 Vértice 01 Ingreso de la zanja 01 al lote desde calle FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

7 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Zanja 01 ingresando al lote desde calle Terraza plana en lote Vistas internas de terraza en lote Vista interna Zanja 02 - ubicada al norte del inmueble en dirección oeste - este Vista de terraza interna Vista interna Vista hacia calle de acceso - Zanja 01 en medio Perito en visita FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

8 Página: 8 MEMORIA DE CÁLCULO SUJETO Montaje del levantamiento de datos en sitio, sobre la Hoja Topográfica Escala 1: SNIT, 2017.

9 Página: 9 PLANO CATASTRADO

10 Página: 10 INFORME REGISTRAL