INFORME DE AVALÚO OFICINA UBICACIÓN DEL BIEN REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA AVALÚO ,74

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1 Página1 AVALÚO DE FINCA RURAL INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO BIEN TEMPORAL NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA DEUDOR ELIZABETH NAVARRETE MOLINA (3791-1) Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 06 - PUNTARENAS 02 - ESPARZA 02 - SAN JUAN GRANDE LLANADA DE CACAO UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Llanada del Cacao de San Rafael de Esparza, 1,5 km al este del Salón Comunal de San Rafael, al margen derecho del Río Paires. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N P ,00 m2 Identificador Predial ,00 m ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: % m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,74 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,74 VALOR EN LETRAS: CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS COLONES CON 17/100. Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Liquidez del bien Media MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ La Empresa Cardes Consultora Agrofinanciera S.A. No se hace responsable, por la reproducción de este documentos a terceros, no tendrá OBSERVACIONES responsabilidad judicial por el uso que no sea para efectos de crédito hipotecario en el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA GENERALES Nombre del Perito Victor Manuel Carrillo Zuñiga Luis Gabriel Fonseca Cardenas Tipo de Profesional Número de registro Topografo Arquitecto Firma del Perito Identificación N Identificación N Nombre de la empresa CARDES CONSULTORA AGROFINANCIERA S.A. Nombre y firma representate legal de la empresa Ing. Jose Ramon Cardenas Sequeira Fecha inspección: 16 Noviembre 2016 Fecha informe: 18 Noviembre 2016 Números telefónicos para contacto / / Correo electrónico / Dirección WEB joracard@racsa.co.cr

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO ÁREA CULTIVADA Descripción Área Valor Unit. Valor Total Estado ha m2 / ha Finca ,00 B , ,74 ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA TOTAL , ,74 RECARGO POR SITUACIÓN Descripción Área m2 Valor unit / m2 del recargo Valor del recargo TOTAL Características Lote Tipo Servicios 1 1 Servicios 2 16 Frente: 20 m Área: 5ha Mejoras al terreno: VALOR TOTAL VALOR DEL TERRENO ,74 NORTE SUR ESTE OESTE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES calle publica Asfaltada Rio Paires Zona de Proteccion Rio Paires - Vicente Barrantes Calderon zona de Proteccion / Finca Lidia Alpizar y James Leihth Denton Finca COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N 1 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Terreno plano ideal para construir Oferta / /11/2016 bodegas o plantas industriales, patio para contenedores. Dirección: colindando con el Río Jesús María y a 850 mts de la Ruta 27 y a 3.5 km de Puerto Caldera $ 1, Área del Terreno: 6.68 Hectáreas *** Coordenadas Este Norte )VALOR POR M2 1500=) Detalles del anuncio Esta finca se Oferta cr.iwanti.com 17/11/2016

3 Página: 2 2 localiza en San Juan Grande, Puntarenas Costa Rica, en el cantón de Esparza. Esta propiedad en las montañas disfruta de una hermosa vista a la montaña y esta situada en the tropical dry forest de Costa Rica. El area total del lote es de 8,42 hectare (20,81 acre). Precio Solicitado: $ Metros Cuadrados *** ** )VALOR POR M2 3325= Coordenadas Este Norte 3 Esta finca se localiza en San Juan Grande, Puntarenas Costa Rica, en el cantón de Esparza. Esta propiedad rural disfruta de una hermosa vista a la montaña y esta situada en the tropical dry forest de Costa Rica. El area total del lote es de 1,20 hectare (2,96 acre). Precio: US$ *** ) VALOR POR METRO 14000= Oferta /11/2016 Coordenadas Este Norte 4 5 Coordenadas Este Coordenadas Este Norte Norte

4 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Secundaria Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 6,70 m Cordón Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques NO a 0 m Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 0 m Agua Potable SÍ ASADA Edificios Comerciales SÍ a 8000 m Señal celular SÍ ICE Recolección de basura NO TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 8000 m Medidores instalados Electricidad y Agua DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Clase social zonas cercanas Buena Densidad poblacional Media Actividad del lugar fincas grandes con residencias y quintas CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas 15,00 km Precipitación promedio anual mm Zona de vida Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 28 C 8,00 km relacionados con la explotación Meses secos 6 Bosque Seco Tropical Aprovechamiento del área de la finca 0% Brillo solar 12,00 horas Cercas Bueno Relieve 10 % RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Bueno Cuerpo de agua cerca Río Distancia m Posibilidad de daños Ninguno Topografía Ondulada Pendiente Desendente Riesgo deslizamiento Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 67,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5R 3/4 Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Cuarta Clase Pedregosidad: 0 % Nula Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta FECHA ESTUDIO 15/11/2016 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA (2) SERVIDUMBRE DOMINANTE: NO HAY AFECTACIONES VISIBLES EN CAMPO / DEMANDA ORDINARIA OBSERVACIONES Finca se clasifica como medianero con frente a calle publica asfaltada, de topografía ligeramente ondulada, con una área de protección de rio al costado este - sur, además presenta una quebrada en medio de la finca y también presenta zona de oleoducto al costado sur de la propiedad. El cuerpo de agua mas cercano es Rio Paires al costado este no existe problemas de inundaciones y las construcciones se encuentra a mas de 50 metros de la quebrada y el Rio.

5 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa principal 325, I 0,8438 0, ,00 46, ,00 Corredor 355, I 0,8438 0, , ,00 Casa dos mala 88, DM 0, correedor 17, DM 0, TOTAL 785, ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años Piscina 142, R 0,8311 0, ,00 20,4 area de Deck 112, dm 0, Rancho 45, B 0,8800 0, ,00 34,3 Bodega sub nivel 45, B 0,8800 0, ,00 34,3 Jacuzzi 7, R 0,7200 0, ,00 11,8 TOTAL ,00 Forma de explotación TOTAL MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m , , , ,00 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS ,00 VALOR TOTAL ,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN 0 0 0

6 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa Principal Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 785,84 m2 Porcentaje de cobertura: 1% Año de construcción: 2001 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VM03 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Madera Sistema eléctrico: Paredes de madera a doble Forro con buenos acabados con un Esta construcción no tiene colocado lo son toma corrientes, pequeño zócalo de concreto, algunos sectores de paredes internas abanicos, luces en algunos sectores solo están las previstas Paredes de fibrocemento. con los cables expuestos Entrepiso No tiene Entubado Conduit SI TOTAL Techos Artesones de madera Porcentaje 100% Cubierta Cubierta de hierro galvanizado y duela asfáltica con tejas de Caja breaker madera SI Cielos Pisos Tablilla de madera Losas de concreto rustico, sectores de baño y cocina de cerámica Interruptor Estado General Disyuntores Regular Fachada Aposentos Baños Atractiva con amplios corredores con columnas de madera Amplios corredores, cuatro habitaciones, cinco baños, sala, Gas LP Ubicación comedor, cocina, área de pilas. enchapados con piezas sanitarias de buena calidad y enchapes en su totalidad. Ningún baño tiene lavatorios fueron removidos, Estado Físico y Mantenimiento: además no existen piezas sanitarias Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No tiene Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Pisos Ninguno Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

7 Página: 5 Casa de habitación de paredes de madera a doble forro con un pequeño zócalo de concreto, existen sectores de paredes internas de fibrocemento, con pisos de lozas de concreto, el área de los pisos del baño son cerámica, la estructura del techo es de artesones de madera, cubierta de laminas de hierro galvanizado, con duela asfáltica teja de barro, las instalaciones eléctricas entubadas y cajas de disyuntores, pero no están totalmente colocadas los toma corriente, abanicos, apagadores no están instalados solo las previstas con los cables expuesto para su colocación. Corredores amplios con columnas de madera. En cuanto a los deterioros de la casa principal, las paredes de maderas presentan desde comejenes, termitas, humedad, tablas podridas, áreas en madera sin tratar, baños con lavatorios deteriorados, deficiencia en las instalaciones mecánicas, las instalaciones eléctricas también presentan un grado de deterioro, desde cables expuestos, luces que no funcionan, hasta tomas y apagadores arrancados, cuartos de baños con losas manchadas por la humedad, paredes de fibrocemento presentan afectaciones por termitas, no tiene muebles de cocina. El rancho también presenta deterioro en su estructura de madera ya que es madera expuesta, deterioro en el mueble de la cocina del rancho, la piscina no esta enchapada y presenta deterioro en la iluminación de la misma, su cuarto de maquinas no funciona, manchas por hongos. Los decks de madera del rancho presentan una seria afectación por el deterioro de la madera (podridos) afectación que alcanza el 80% de la madera. El jacuzzi tampoco funciona, se encuentra en pésimo estado, presenta hasta piso de tierra. La casa 2 (la mas vieja de todas) presenta afectación por la humedad, esta casa esta totalmente abandonada, con paredes podridas, expuesta al exterior sin ningún tipo de mantenimiento, baños y pilas en pésimo estado, instalación eléctrica con cableado expuesto totalmente, no tiene caja de disyuntores, se encuentra en un estado de demolición prácticamente.

8 ANEXO FOTOGRÁFICO Casa Principal Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 6 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

9 ANEXO FOTOGRÁFICO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 6 FACTORES DE AJUSTE POR ELEMENTOS VALORIZANTES Y DESVALORIZANTES Factor Precio Finca valorar Comparable 1 Comparable 2 Comparable , , Tamaño 0, ,83 0,86 0,64 0,7767 Forma 0, ,81 1,000 1,000 1,000 0,8100 Topografía 0, ,90 0,900 0,900 0,900 0,9000 Nivel 1, ,00 1,000 1,000 1,000 1,0000 Exceso de fondo 0, ,90 1,000 1,000 1,000 0,9000 Esquina 1, ,00 1,000 1,000 1,000 1,0000 zona proteccion 0, ,88 1,000 1,000 1,000 0,8800 Aprovechamiento 0, ,90 1,000 1,000 1,000 0,9000 Oleoducto 0, TOTAL 0,4319 VALOR UNITARIO DEL TERRENO Valor unitario zonal Factor total de ajuste Valor unitario ajustado Valor Unitario Redondeado VALOR UNITARIO DEL TERRENO , Tamaño: se trabaja con la tabla de Dante Guerrero de factores del tamaño de la finca valorada por los comparables Forma: Se trabaja comparando el area finca valora entre area de cuadradp perfecto en este caso con una area de 25387m2 Topografia La Finca a valorar tiene una una topografia Moderamente ondulada que equivale de 9 %. -15% Exceso de fondo este se aplica a una area de 83,000m2 que la forma deja como bolsas. Zona de Proteccion: Se toma el area de 778,75 ml por 15 metros en la colindancia y418,76 ml internamente por 30 metros total de area afectada 24244,05 m2 Zona de Oleoducto El area de 2122m2, es el resultado 353,78 metros lineales por 6,00m de ancho ANEXO FOTOGRÁFICO

10 Página: 6 Area de Piscina - Rancho - Deck Casa Numero Dos en mal estado ANEXO FOTOGRÁFICO

11 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 6 Vista General de la Finca Firmado JOSE RAMON digitalmente por CARDENAS JOSE RAMON CARDENAS SEQUEIRA SEQUEIRA (FIRMA) Fecha: (FIRMA) 17:01:01-06'00' Firmado digitalmente VICTOR ANEXO FOTOGRÁFICO por VICTOR MANUEL MANUEL CARRILLO ZUÑIGA (FIRMA) CARRILLO Fecha: ZUÑIGA (FIRMA) 17:01:59-06'00' LUIS GABRIEL Firmado digitalmente por LUIS GABRIEL FONSECA FONSECA CARDENAS CARDENAS (FIRMA) Fecha: :01:31-06'00' (FIRMA)

12 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

13 Página: 6