Hogares con déficit Déficit cuantitativo Déficit cualitativo

Transcripción

1 OLGA LUCIA CEBALLOS RAMOS Directora Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo

2 Vivienda en el centro- el caso de los inquilinatos. Condiciones de habitabilidad y sus impactos en la calidad de vida urbana. OLGA LUCIA CEBALLOS RAMOS Directora Instituto Javeriano de Vivienda y Urbanismo

3 DÉFICIT DE VIVIENDA EN BOGOTÁ CENSO DANE 2005 Hogares con déficit Déficit cuantitativo Déficit cualitativo

4 INFORME DE DESARROLLO HUMANO 2008 Metrovivienda fue concebida como un banco de tierras para proveer de suelo urbanizado a los sectores de bajos ingresos. Pero la entidad no ha logrado los resultados esperados, en parte, porque se pretendió que fuera autosostenible, y porque la dinámica del precio responde a procesos que no pueden ser controlados por una institución como Metrovivienda. De manera adicional, la entidad se ha desviado de su misión original, y desde hace cuatro años se dedicó a manejar el subsidio distrital de vivienda, en lugar de centrar su atención en proveer el suelo para la vivienda prioritaria y de interés social.

5 INFORME DE DESARROLLO HUMANO 2008 Desde el punto de vista financiero, Bogotá no ha encontrado un mecanismo que le permita generar los fondos prestables para que los pobres de la ciudad puedan resolver la carencia de vivienda.

6 INFORME DE DESARROLLO HUMANO 2008 Dada la falta de control del precio del suelo, el subsidio termina siendo más una transferencia a los especuladores urbanos que una ayuda a los demandantes de vivienda. Mientras el precio del suelo sube, Metrovivienda mantiene un alto inventario de tierra que no rota.

7 INFORME DE DESARROLLO HUMANO 2008 Pese a todos los problemas que la expansión informal le genera a la ciudad, la acción de los urbanizadores pirata ha sido la más importante alternativa de los sectores populares para acceder a una solución habitacional. La informalidad urbana no es solo un problema. También es la solución que ha dado el mercado a los pobres para integrarse a laciudad. idd

8 Diagnóstico y tendencias del mercado inmobiliario en el centro tradicional de Bogotá D. C, Economistas Urbanos Asociados, En el centro tradicional hay un déficit de suelo para el desarrollo de vivienda; i hogares de estrato bajo-bajo bj y bajo bj y hogares de estrato medio-bajo están buscando vivienda en el centro.

9 Habitabilidad, Valor Comercial, Características del Arriendo y Condiciones Socioeconómicas en los Inquilinatos del Centro de Santafé de Bogotá. Investigadora principal: Doris Tarchópulos. Co-investigadora: María Teresa Sánchez OBJETIVO Determinar la Habitabilidad y el Valor Comercial de los Inmuebles de Inquilinato del Centro de Santa Fe de Bogotá, frente a las Características del Arriendo de las Unidades Habitacionales y las Condiciones Socioeconómicas de los Arrendatarios

10 Habitabilidad, Valor Comercial, Características del Arriendo y Condiciones Socioeconómicas en los Inquilinatos del Centro de Santafé de Bogotá. ESTUDIO Sectores: 1. Barrios Egipto y Concordia 2. Barrios Catedral y Centro Advo. 3. Barrio Belén 4. Barrio Las Cruces UNIVERSO MUESTRA Sectores No. Inquilinatos No. Inquilinatos No. Unid. Habitac. Sector 1 9 (4,54%) 4 (44 %) 12 Sector 2 3 (1,51%) 2 (66 %) 6 Sector 3 83 (41,92%) 42 (50,6%) 126 Sector (52,03%) 52 (50,5%) 5%) 156 Total 198 (100 %) 100(50,5%) 300

11 Habitabilidad, Valor Comercial, Características del Arriendo y Condiciones Socioeconómicas en los Inquilinatos del Centro de Santafé de Bogotá. CONCEPTUALIZACIÓN Inmueble de Inquilinato: Vivienda compartida donde se alojan dos o más hogares en condición de arrendatarios, dentro de una misma estructura física o inmueble, compartiendo Espacios Comunales como patios, corredores, solares, áreas sociales y servicios, como son cocina, baños y lavadero. Habitabilidad: El conjunto de funciones que debe cumplir la vivienda permanente y satisfactoriamente en cualquier contexto.

12 Habitabilidad, Valor Comercial, Características del Arriendo y Condiciones Socioeconómicas en los Inquilinatos del Centro de Santafé de Bogotá. CONCEPTUALIZACIÓN Funciones (atributos): Protección Privacidad Localización Higienei Comodidad y funcionalidad Seguridad en la tenencia Valor Comercial: Suma de dinero estipulada para la compra y venta de un inmueble, fijada de acuerdo a su localización la ciudad, las características y tendencias de valorización del sector, la ubicación en la manzana, las dimensiones y área del lote, la calidad y el estado de la construcción, teniendo en cuenta el mercado.

13 Habitabilidad, Valor Comercial, Características del Arriendo y Condiciones Socioeconómicas en los Inquilinatos del Centro de Santafé de Bogotá. CONCLUSIONES - Los Inmuebles de Inquilinato no cumplen con las condiciones mínimas de habitabilidad, excepto en la función de localización - El Valor Comercial de los Inmuebles es acorde con la habitabilidad que ofrecen, con su ubicación en los sectores de estudio, a pesar de su localización privilegiada en la ciudad - La práctica habitacional se caracteriza por el contrato de palabra a término indefinido, por un valor determinado aleatoria y arbitrariamente

14 Habitabilidad, Valor Comercial, Características del Arriendo y Condiciones Socioeconómicas en los Inquilinatos del Centro de Santafé de Bogotá. CONCLUSIONES - Los hogares arrendatarios están compuestos por personas jóvenes, de baja escolaridad y con un nivel de ingresos bajo - El valor total del arriendo del Inmueble y de las unidades habitacionales que lo componen es excesivamente alto, frente a las deficientes condiciones de habitabilidad - El monto del arriendo representa la cuarta parte del ingreso de los arrendatarios, cuantía considerable teniendo en cuanta su carácter fijo, mientras que los ingresos de la mayoría son ocasionales e inestables

15 Habitabilidad, Valor Comercial, Características del Arriendo y Condiciones Socioeconómicas en los Inquilinatos del Centro de Santafé de Bogotá. RECOMENDACIONES - Al confirmar las graves deficiencias de habitabilidad que afectan a un gran número de población y que repercuten en el deterioro de la calidad de vida de la zona centro de la Capital, es prioritario esbozar planteamientos de manera integral, entre la Administración de la Ciudad y el Sector Privado - La posibilidad de mejorar las condiciones de habitabilidad de los arrendatarios, mediante el ofrecimiento de ser propietarios de una vivienda, basado en la implementación de un esquema financiero en la modalidad de Leasing, deberá contemplar condicionantes como el nivel e irregularidad de los ingresos, al igual que el deseo de permanecer en la zona

16 REHABILITACIÓN DE INQUILINATOS Y RECUPERACIÓN DEL PATRIMONIO CONSTRUIDO EN EL CENTRO DE BOGOTÁ OBJETIVO: Definición de un modelo experimental de gestión e intervención, orientado a la rehabilitación de vivienda en edificaciones de interés patrimonial en el centro de Bogotá

17 GRUPO DE TRABAJO INVESTIGADORAS PRINCIPALES Arq. Olga Lucía Ceballos Ramos Arq. María Eugenia Martínez Delgado Arq. Doris Helena Tarchópulos Sierra ASESOR Arq. Luis Ignacio Gallo Peña ASISTENTES DE INVESTIGACIÓN Arq. Lina Constanza Beltrán Beltrán Arq. Rodrigo Ernesto Carrascal Enríquez Arq. Mónica María Pabón Carvajal Arq. Natalie Rodríguez Echeverry DIAGRAMACIÓN Y DISEÑO GRÁFICO Arq. Liliana María Ospina Arias Arq. Yenny Andrea Real Ramos

18 CONCEPTUALIZACIÓN DEL MODELO EXPERIMENTAL CONCEPTO REHABILITACIÓN DE VIVIENDA COMPARTIDA EN INMUEBLES DE INTERES PATRIMONIAL DIMENSIÓN FÍSICO ESPACIAL GESTIÓN FACTOR URBANO ARQUITECTÓNICO ECONÓMICO SOCIAL JURÍDICO ASPECTO LOCALIZACIÓN DE MANZANA PRÁCTICA DE LA VIVIENDA COMPARTIDA AVALÚOS MERCADO COSTOS FINANCIAMIENTO POBLACIÓN NORMATIVA TENENCIA PRODUCTO PAUTAS PARA LA INTERVENCIÓN

19 OPERATIVIDAD DEL MODELO EXPERIMENTAL OCUPACIÓN Relación área libre - área cosntruida en primer piso ARQUITECTONICO PRÁCTICA DEL INQUILINATO ORGANIZACIÓN DISTRIBUCIÓN ESPACIAL FUNCION ESPACIAL Localización de accesos, circulaciones, relación entre lo público y privado Espacios de uso privado, espacios de uso colectivo HABITABILIDAD CALIDAD DE LA VIVIENDA Acceso a servicios públicos, ventilación e iluminación, acabados, personas por espacio, area bruta por persona AVALÚOS VALOR DEL SUELO VALOR CATASTRAL Valor avalúo, metro cuadrado lote, valores promedios VALOR DEL INMUEBLE VALOR CONSTRUCCIÓN valor metro cuadrado construido, valores promedios MERCADO DE TIERRAS Compra y venta de suelo libre ECONÓMICO MERCADO MOVIMIENTO MERCADO MERCADO INMOBILIARIO Compra y venta inmuebles TIPO DE MERCADO Propiedad, arriendo COSTOS VALOR DE LA INTERVENCIÓN REHABILITACION OBRA NUEVA Valor m2 Valor m2 FUENTES DE FINANCIAMIENTO ALTERNATIVAS PÚBLICAS / PRIVADAS Modelos de financiación, políticas de subsidios, ahorro programado SOCIAL POBLACIÓN TIPO DEMANDANTE PERFIL DEL HABITANTE CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO Núcleo familiar, tiempo permanencia, personas a cargo Ingresos, gastos, ahorro JURÍDICO NORMATIVA INCIDENCIA EN LA REHABLITACIÓN POLITICAS DE VIVIENDA POLITICAS DE PATRIMONIO Politica Nacional de Vivienda POT, Decreto 606 de 2001 TENENCIA PERFIL EN EL SECTOR TIPO DE TENENCIA Propietario, arrendatario, poseedor

20 LOCALIZACIÓN DE LOS INQUILINATOS

21 LOCALIZACIÓN DE LOS INQUILINATOS

22 FICHA DE INFORMACIÓN * INFORMACIÓN PREDIAL No. PREDIO - LOTE DIRECCION MANZANA CODIGO SECTOR USO PREDIAL 9 Calle 2A No Inquilinato/ Habitacional TIPO PROPIEDAD MATRICULA INMOBILIARIA CEDULA CATASTRAL ESCRITURA - Fecha NOTARIA Particular 0-2A 4 76 No del 17 de octubre de Propietario Actual Cédula de Ciudadanía Porcentaje Inmueble Area Lote Area construida Dominguez Elicio CC % no poseedor 133 M2 105,10 M2 Fuente: DAPD INFORMACIÓN PLANIMÉTRICA PLANIMETRÍCA PLANTA PRIMER PISO PLANTA DE CUBIERTAS

23 FICHA DE INFORMACIÓN PRÁCTICA DEL INQUILINATO No. PISOS PISOS INQUILINATO UNIDADES ESPACIOS DE USO HABITACIONALES PRIVADO ESPACIOS DE USO COLECTIVO Patio, Traspatio, Lavadero, 2 Baños 4 1 AVALUOS PREDIALES VIGENCIA VALOR AVALUO VALOR VALOR VRS. AJUSTADOS IPC AÑO $ M2 LOTE M2 CONSTRUIDO AVALUO M2 CONSTRUIDO Fuente: DAPD

24 FICHA DE INFORMACIÓN COSTOS ÁREA VALOR VALOR OBRA CONSTRUIDA M2 REHABILITACIÓN ($ M2) NUEVA ($ M2) VALOR REFUNCIONALIZACIÓN ($ M2) VALOR MANTENIMIENTO ($ M2) 105, PERFIL DEL HABITANTE UNIDAD HABITACIONAL NUMERO DE PERSONAS NUMERO DE FAMILIAS TIEMPO DE PERMANENCIA (meses) OCUPACION CABEZA FAMILIA NIVEL EDUCACION ADULTOS NIÑOS Empleado Superior Empleado Secundaria Empleado Primaria Empleado Primaria 2 2 PERSONAS POR ESPACIO / ÁREA BRUTA POR PERSONA NÚMERO DE PERSONAS NÚMERO DE CUARTOS PERSONAS POR ESPACIO METROS CONSTRUIDOS (M2) ÁREA BRUTA POR PERSONA (M2) ,8 105,1 6,6

25 FICHA DE INFORMACIÓN CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO UNIDAD CONTRATO PERIODICIDAD DE HABITACIONAL LABORAL PAGO INGRESO FAMILIAR (mensual) GASTOS MENSUALES AHORRO MENSUAL 1 Indefinido Mensual Indefinido Quincenal Indefinido Quincenal Indefinido Quincenal ACCESO A SERVICIOS PÚBLICOS ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO SI ENERGÍA GAS TELÉFONO SI NO SI RECOLECCIÓN BASURAS SI VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN COCINA BAÑO LAVADERO CIRCULACIÓN CUARTOS SI SI / NO SI SI SI / NO ACABADOS ACABADO COCINA ESTADO DEL TECHO PRINCIPAL PROBLEMA ACABADO DE BAÑO Pañete B Humedad Cemento afinado PRINCIPAL PROBLEMA Grietas, humedad PUERTA PRINCIPAL Madera

26 PRÁCTICA DEL INQUILINATO OCUPACIÓN Relación área libre / construida DISTRIBUCIÓN ESPACIAL FUNCIÓN ESPACIAL Uso del espacio FUNCIÓN ESPACIAL ORGANIZACIÓN ORGANIZACIÓN Uso del espacio Prácticas de la vivienda compartida Práctica de la vivienda compartida

27 ESCENARIOS DE GESTIÓN GESTIÓN PRIVADA GESTIÓN MIXTA GESTIÓN PÚBLICA Caso arriendo Caso arriendo Caso venta Caso venta Caso venta

28 ESCENARIOS DE GESTIÓN ASPECTOS CONSIDERADOS CASO ARRIENDO Unidades habitacionales Actual Propuesta Área mínima Propuesta Ingresos / Gastos Ingreso arriendo Pago predial Pago servicios Ingresos netos Costos rehabilitación inmueble Costo directo Costo indirecto Costo total Financiación cuota fija (UVR) 15 años ASPECTOS CONSIDERADOS CASO VENTA Unidades habitacionales Actual Propuesta Costos compra inmueble Compra terreno Compra construcción Costo físico Costos rehabilitación inmueble Costo directo Costo indirecto Costo total Inmueble Costo total Costo con utilidad propietario Costo utilidad banco Unidad habitacional Unidad habitacional Costo U.H Cuota fija (UVR) 15 años Valor M2 venta

29 GESTIÓN PRIVADA Arriendo: el propietario asume una deuda con una entidad financiera para rehabilitar su inmueble. La viabilidad depende de la rentabilidad que representa para el propietario rehabilitar su vivienda, cotejando los costos de la intervención con los ingresos netos que recibe por concepto de arriendo. No es viable porque lo que obtiene por alquiler es muy inferior a lo que debe pagar por el crédito asumido para la rehabilitación del inmueble.

30 GESTIÓN PRIVADA Venta: supone la compra del inmueble por parte de un inversionista privado, que invierte en la rehabilitación del inmueble y luego vende las unidades habitacionales a los actuales inquilinos. La viabilidad de este escenario depende de que el valor pagado por las familias supere -o por lo menos sea equiparable- a la inversión del agente privado, en la compra y rehabilitación del inmueble. Además es viable en la medida que el monto de la cuota del préstamo para compra de la unidad, no supere aquella cifra que la familia paga como arriendo mensual. Con una financiación a 15 años para la compra, cada unidad habitacional pagaría tres veces más el valor que en la actualidad d sufragan por concepto de arrendamiento. Así se demuestra que el citado escenario tampoco es viable, si se pretende conservar la actual población residente en los inmuebles.

31 GESTIÓN PÚBLICA El Estado compra el inmueble y asume su rehabilitación, para luego venderlo a los actuales inquilinos de la unidades hbi habitacionales. i Para este caso, el agente público está haciendo una inversión a fondo perdido en cuanto a la compra y rehabilitación del inmueble. Adicionalmente éste debe cubrir un subsidio para cada una de las unidades habitacionales, que hace el papel de cuota inicial de la compra del inmueble. El escenario es viable, por una parte, en la medida que las familias puedan pagar la cuota mensual de un préstamo para el valor restante de la unidad habitacional. La única manera de lograr tal fin radica en el acompañamiento del subsidio propuesto de un crédito hipotecario a 15 años pues, en promedio, los créditos ascienden a un monto equiparable al que actualmente están pagando por el arriendo de las unidades habitacionales.

32 GESTIÓN MIXTA Arriendo, se presenta como la oportunidad que el propietario del inmueble tiene de recibir un subsidio para la rehabilitación del inmueble, disminuyendo, así, las cuotas del crédito hipotecario. El escenario es viable en la medida que las cuotas no superen los ingresos netos del propietario. Este escenario es inviable, en la aplicación a los inmuebles de estudio, puesto que las cuotas que asume el propietario para el crédito superan en un 500% su ingreso neto mensual. Rehabilitar para el propietario, entonces, no es rentable.

33 GESTIÓN MIXTA Venta. un agente privado compra el inmueble y lo rehabilita, para luego vender las unidades habitacionales a las familias que actualmente lo habitan. El Estado otorga un subsidio para la compra de cada unidad y el dinero faltante lo solventa con un crédito hipotecario a 15 años. La posibilidad planteada de ofrecer la propiedad de una vivienda rehabilitada a los inquilinos de las unidades habitacionales, basado en un esquema financiero en la modalidad de leasing habitacional, no es viable. Ello, porque aunque el monto de los intereses cobrados es inferior al de la vivienda de interés social, sesenta meses es poco tiempo para que estas familias puedan cubrir los costos de las viviendas rehabilitadas. Adicionalmente, este esquema no permite préstamos superiores a veinticinco salarios mínimos, es decir US$4.500 aproximadamente, cuando el costo mínimo de compra y rehabilitación de una unidad en el presente estudio es de US$ aproximadamente.

34 CONCLUSIONES La rehabilitación del patrimonio arquitectónico modesto no es posible sino en el marco de la rehabilitación urbana

35 PANEL CALIDAD DE LA VIVIENDA EN ALQUILER Cuál es la factibilidad real de promover la vivienda de alquiler en el centro? En qué tipo de operación es factible hacerlo: en vivienda i nueva, en operaciones de mayor escala?, Desde la intervención en el stock existente? Desde los planes y proyectos de la ciudad, es factible la oferta de vivienda en arriendo en el centro para atender la demanda de los más bajos ingresos? Cómo vincular la promoción de vivienda en arriendo a las transformaciones de los sectores urbanos objeto del programa de mejoramiento integral? Cómo incidir en la condición de habitabilidad de la vivienda en arriendo? Es factible definir los estándares de calidad adecuados con una oferta de vivienda en arriendo, masiva y desregulada?