EL PAPEL DE LA BANCA EN LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA. 13 de febrero de 2012

Transcripción

1 EL PAPEL DE LA BANCA EN LA FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA 13 de febrero de

2 ENTORNO EN AMÉRICA LATINA 2

3 Población Población de algunos países de América Latina (millones de personas) México Colombia Perú Venezuela Panamá Fuente: FMI World Economic Outlook Diciembre

4 Miles de millones dólares corrientes PIB PIB de algunos países de América Latina en 2010 (Miles de Millones USD) México Venezuela Colombia Perú Panamá Fuente: FMI World Economic Outlook Diciembre

5 Recursos para vivienda 2,5% Gasto público social como porcentaje del producto interno bruto (PIB) 2,0% 1,9% 1,5% 1,6% 1,6% 1,0% 0,8% 0,5% 0,5% 0,0% México Panamá Venezuela Perú Colombia Fuente: Cepal (Cepal Stat Estadísticas de América Latina y el Caribe). Nota: Datos de 2008 (México, Perú y Colombia); datos 2007 (Panamá) y datos 2006 (Venezuela). 5

6 Financiación Cartera hipotecaria principales países de América Latina Cartera hipotecaria / Total Cartera Cartera hipotecaria / PIB 40,0% 35,0% 30,0% 37,7% 25,0% 20,0% 21,5% 25,0% 22,4% 15,0% 20,0% 15,0% 14,3% 13,9% 11,6% 10,0% 8,0% 10,0% 5,0% 5,0% 4,7% 4,1% 2,7% 0,0% México Panamá Perú Venezuela Colombia (+Tit) 0,0% Panamá México Colombia + (Tit) Perú Venezuela Fuente: Superfinanciera y Titularizadora Colombiana (Superfinancieras Financieras y banco Centrales de cada país). 6

7 MARCO INSTITUCIONAL 7

8 El antiguo entorno legal Antes de Ley 546/99 UPAC - Créditos indexados a tasa de mercado Tasa de interés no regulada Sistemas de amortización no controlados, permitían capitalización de intereses LTV (relación deuda/garantía) y relación Cuota/Ingresos sin control Prepagos castigados Cartera de largo plazo ( hasta 15 años) con fondeo a corto plazo 8

9 Colombia Características generales finales de los 90 Finales de los 90 PIB total Cayó 4,2% en 1999 PIB construcción Cayó 27% PIB edificaciones Cayó 29,2% Tasa de interés de captación de corto plazo (DTF) Inflación alcanzó niveles cercanos de 40% a finales de 1998 Alcanzó 21% en abril de1998 Desempleo Alrededor de 20% Precios de Vivienda (real) Perdió el 40% de su valor entre 1995 y 2002 Cartera de Vivienda 8,4% del PIB en 1999 # créditos de vivienda (bancos hipotecarios) 800 mil créditos Cartera de Vivienda indicadores El vencimiento alcanzó el 25% y la cobertura* el 10% * Cobertura: provisiones / cartera vencida 9

10 El nuevo entorno legal Ley 546/99 Crédito en UVR indexados a inflación con tasa fija sobre UVR Créditos en pesos con tasa fija Topes a la tasa de interés: UVR + 11% para VIS y UVR % para No VIS. Para créditos en pesos tasa fija equivalente. La tasa remuneratoria debe ser fija durante la vigencia de la obligación (solo puede bajar) Sistemas aprobados por la Superfinanciera (3 en UVR y 2 en pesos) no capitalizan intereses Plazo entre 5 a 30 años LTV < 70% en No VIS y 80% en VIS (hoy es en promedio 49% y 50%, para No VIS y VIS, respectivamente) Cuota/Ingreso < 30% Prepagos sin penalización Fondeo de largo plazo (titularización de cartera) 10

11 Principales Instrumentos: apoyos vigentes Apoyos tributarios para los deudores Hasta el 30% de los ingresos laborales canalizados a la adquisición de vivienda son exentos de impuesto renta (AFC) Se pueden deducir de la renta líquida gravable los pagos realizados por concepto de intereses y corrección monetaria sobre préstamos (o leasing) de vivienda hasta un tope de $2,5 millones (US$ 1.400) mensuales. Apoyos tributarios entidades financieras Exención a los ingresos provenientes de los créditos VIS. Exención a los ingresos provenientes de las operaciones de leasing para vivienda (vigente hasta diciembre de 2012). Apoyos tributarios Inversionistas Subsidio a la Tasa de Interés (FRECH) Exención al impuesto de renta sobre los rendimientos financieros de los bonos y títulos hipotecarios (vigente hasta 2010). Consistía en subsidiar unos puntos de tasa de interés los primeros 7 años de vida del crédito según el rango de valor de la vivienda: De hasta 70 SML: 5 puntos de tasa de interés De hasta 135 SML: 5 puntos de tasa de interés De hasta 235 SML: 4 puntos de tasa de interés De hasta 335 SML: 3 puntos de tasa de interés En este mecanismo el Gobierno Nacional ha invertido alrededor de $1.2 billones de pesos siendo beneficiados 136 mil familias. 11

12 Colombia Características generales actuales 2011 PIB total PIB construcción Crecimiento de 5,5% anual (estimado Banrep) Crecimiento promedio de 4,2% anual PIB edificaciones Tasa de interés de captación de corto plazo (DTF) Crecimiento promedio de 6,4% anual Promedio de 4,2% Inflación 3,72% Desempleo 9,9% Precios de Vivienda (real) Casi a niveles de 1996 Cartera de Vivienda # créditos de vivienda (bancos hipotecarios) 4,7% del PIB 591 mil créditos Cartera de Vivienda indicadores Vencimiento 2,8%, cobertura* del 93% * Cobertura: provisiones / cartera vencida 12

13 DETERMINANTES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO 13

14 Crecimiento % anual real Índice de precios de vivienda en base real (2006) Colombia Principales determinantes del crédito hipotecario dic-90 ene-92 ene-93 ene-94 ene-95 ene-96 ene-97 ene-98 ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11 sep-90 sep-91 sep-92 sep-93 sep-94 sep-95 sep-96 sep-97 sep-98 sep-99 sep-00 sep-01 sep-02 sep-03 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 sep-08 sep-09 sep-10 sep-11 Tasa de desempleo Créditos desembolsados anual (en miles) ene-90 ene-91 ene-92 ene-93 ene-94 ene-95 ene-96 ene-97 ene-98 ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11 ene-12 dic-90 ene-92 ene-93 ene-94 ene-95 ene-96 ene-97 ene-98 ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% PIB Crecimiento % 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% Desempleo Tasa de Desempleo Fuente: International Monetary Fund, World Economic Outlook Fuente: Banco de la República, siete áreas metropolitanas Índices Precios de Vivienda IPVU (BANREP) IPVN (DANE) Desembolsos acumulados anuales Desembolsos Fuente: Banco de la República y Dane Fuente: Asobancaria y FNA (datos desde dic-99) 14

15 Tasa de intervención BanRep Colombia Principales determinantes del crédito hipotecario Indicador de Calidad de Cartera dic-96 nov-96 dic-97 nov-97 dic-98 nov-98 dic-99 nov-99 dic-00 nov-00 dic-01 nov-01 dic-02 nov-02 dic-03 nov-03 dic-04 nov-04 dic-05 nov-05 dic-06 nov-06 dic-07 nov-07 dic-08 nov-08 dic-09 nov-09 dic-10 nov-10 dic-11 nov-11 Tasa de Interés créditos de vivienda Y TES Créditos desembolsados anual (en miles) ene-96 ene-97 ene-98 ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11 ene-12 dic-96 ene-98 ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% cv Tasas de Corto Plazo - Repo Tasa Repo Tasas de interés crédito hipotecario equivalente en pesos NO VIS TES 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% cv Fuente: Banco de la República Indicador de Calidad de Cartera Hipotecaria 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fuente: Superfinanciera y Asobancaria Cálculos Asobancaria. Empalme de tasas aplicando la corrección monetaria a los créditos en UPAC Desembolsos acumulados anuales Desembolsos Fuente: Superfinanciera para Bancos hipotecarios con titularizada Fuente: Asobancaria y FNA (datos desde dic-99) 15

16 Unidades aprobadas anual (en miles) Unidades vendidas anual (en miles) Colombia Principales determinantes del crédito hipotecario ene-05 abr-05 jul-05 oct-05 ene-06 abr-06 jul-06 oct-06 ene-07 abr-07 jul-07 oct-07 ene-08 abr-08 jul-08 oct-08 ene-09 abr-09 jul-09 oct-09 ene-10 abr-10 jul-10 oct-10 ene-11 abr-11 jul-11 oct-11 ene-12 nov-05 feb-06 may-06 ago-06 nov-06 feb-07 may-07 ago-07 nov-07 feb-08 may-08 ago-08 nov-08 feb-09 may-09 ago-09 nov-09 feb-10 may-10 ago-10 nov-10 feb-11 may-11 ago-11 nov-11 Crecimiento % Anual Crecimiento % Anual Unidades iniciadas anual (en miles) Créditos desembolsados anual (en miles) ene-05 abr-05 jul-05 oct-05 ene-06 abr-06 jul-06 oct-06 ene-07 abr-07 jul-07 oct-07 ene-08 abr-08 jul-08 oct-08 ene-09 abr-09 jul-09 oct-09 ene-10 abr-10 jul-10 oct-10 ene-11 abr-11 jul-11 oct-11 ene-12 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 Crecimiento % Anual Ventas acumuladas anuales Ventas Crecimiento % 86 10% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Iniciaciones acumuladas anuales Iniciaciones Crecimiento % 96 14% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% Fuente: Galería Inmobiliaria (Bogotá, Cali y Medellín) Fuente: Dane, 7 principales áreas urbanas y metropolitanas Licencias acumuladas anuales Licencias Crecimiento % % 110% 90% 70% 50% 30% 10% -10% -30% Desembolsos acumulados anuales Desembolsos Crecimiento % 139 8% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Fuente: Dane, 77 municipios. Fuente: Asobancaria y FNA (datos desde dic-99) 16

17 dic-96 ene-98 ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11 sep-11 Colombia principales determinantes Cartera hipotecaria como proporción del PIB** 10% Cartera hipotecaria / PIB 9% 8% 8,41% 7% 6% 5% 4% 3% 3,69% 4,70% Fuente: DANE, Superfinanciera, Titularizadora Colombiana. Cálculos: Asobancaria, el saldo de cartera incluye bancos, FNA, leasing y titularizada. *A partir del 2003 incluye cooperativas y fondos de empleados, CISA, CCF. ** El DANE cambia la metodología del cálculo del PIB en el 2008, debido a esto el empalme de la nueva serie cambió los porcentajes referenciados en gráficas anteriores donde la participación más alta con 12% era en

18 Colombia principales determinantes Subsidio para hogares con ingreso inferior a 4 SML o para adquisición de viviendas VIS (hasta 135 SML) Fuente: Asocajas, Asobancaria 18

19 POLÍTICA DE VIVIENDA 19

20 Pilares de la política de vivienda La política de vivienda en Colombia se sustenta en tres pilares: Crédito Subsidio directo Ahorro o aportes del hogar PRECIO DE LA VIVIENDA Para adquisición de vivienda nueva 20

21 Limitantes El precio mínimo de la vivienda en Colombia* es de 70 SM (US$ 20 mil)* El precio de la vivienda no es la variable decisiva sino la ubicación 1. En general las familias no vivirían en cualquier sitio La política favorece a la población formal, pues es esta población a la que los bancos pueden atender por la dificultad de los hogares informales de demostrar sus ingresos. En las 8 principales ciudades del país y sus municipios aledaños, el valor mínimo de la vivienda nueva que se ofrece en el mercado es de 70 SM (US$ 20 mil). Estas ciudades concentran el 54% de la población nacional y el 60% de las ventas de vivienda nueva. 1 Fuente: Estudio de compradores de vivienda 2010 Galería Inmobiliaria. Se pregunta a los encuestados por qué compraron en ese proyecto? 21

22 Informalidad y escases de ahorro El 71% de los hogares son informales El 47% de los hogares colombianos no cuenta con capacidad de ahorro -definida ésta como la diferencia entre sus ingresos y sus gastos mensuales. Informalidad Ahorro Fuente: DANE Datos del Censo 2005 y de la ECV. Cálculos:Asobancaria 22

23 Limitantes al cierre de la ecuación Valores de vivienda, crédito y subsidio directo por nivel de ingreso - Valores en SML La población de hasta cerca de 2 SM no tiene acceso a la política de vivienda. Esa población representa el 52% de la población total. Ingresos 1 SML Ingresos 2 SML Ingresos 3 SML Ingresos 4 SML Valor vivienda nueva Subsidio máximo Crédito máximo Total (S+C) Faltante (recursos del hogar) Faltante (como % del valor de la vivienda) % 14% 19% 19% Fuente: Cálculos Asobancaria. Supuestos: sistema de amortización cuota constante en pesos a un plazo de 15 años. Tasa: 13% E.A. Estimación de seguros de vida e incendio y terremoto de $1.000 por millón de valor de crédito 1 Se calcula el valor del crédito partiendo del valor de la primera cuota,bajo la restricción de que no supere el 30% del ingreso mensual de la persona y que el LTV no supere el 80%. 23

24 Limitantes al cierre de la ecuación con subsidio Con subsidio directo y subsidio a la tasa de interés Valores de vivienda, crédito y subsidio por nivel de ingreso Valores en SML Ingresos 1 SML Ingresos 2 SML Ingresos 3 SML Ingresos 4 SML Valor vivienda nueva Subsidio máximo Crédito máximo 1 con subsidio a la tasa de interés Total (S+C) Faltante (recursos del hogar) Faltante (como % del valor de la vivienda) % -4% 7% 17% Fuente: Cálculos Asobancaria. Supuestos: sistema de amortización cuota constante en pesos a un plazo de 15 años. Tasa: 13% E.A. Estimación de seguros de vida e incendio y terremoto de $1.000 por millón de valor de crédito 1 Se calcula el valor del crédito partiendo del valor de la primera cuota,bajo la restricción de que no supere el 30% del ingreso mensual de la persona y que el LTV no supere el 80%. 24

25 Conclusiones Para que la política de vivienda funcione es indispensable que exista concordancia entre: el precio de la vivienda el ingreso de la población y la política de subsidios 25

26 Conclusiones Beneficios medidos en puntos de tasa de interés según ingreso y valor de la vivienda según capacidad de endeudamiento Subsidio directo + subsidio de tasa Subsidio de tasa AFC Con subsidio de tasa Sin subsidio de tasa Sin subsidio Fuente: Cálculos Asobancaria 26