Boletín Inmobiliario. Principales indicadores por ciudad

Transcripción

1 JUNIO DE NÚMERO 01 Boletín Inmobiliario Edición: Gerencia de Mercado Inmobiliario Nubia Patarroyo y Gisel Torres En este número: Principales indicadores por ciudad Tema del mes: Mi Casa Ya - Decreto 729 Indicadores del sector Comparativo de tasas entre competidores Gráfico 1.Var % anual del PIB total, de obras civiles y edificaciones. Fuente: DANE. Principales indicadores por ciudad Finalizado el primer semestre de 2017, es posible realizar el balance de la actividad del sector constructor. Empezando por el PIB, según el DANE, durante el primer trimestre del año 2017 la economía colombiana creció 1,1 %; al analizar el resultado del agregado se observa que el PIB de la construcción de edificaciones, entre las que está la vivienda, decreció( 7,1 %) mientras que las obras civiles crecieron (3,5 % anual) (gráfico1). En materia de empleo, el sector de construcción e inmobiliario presentó una variación anual de 2,0 %. Además de esto, aportó en promedio el 14,2 % de los trabajos nuevos en el último año, según cifras reportadas por el DANE en la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) Mercado Laboral. Entre febrero y abril se generaron 1,3 millones de empleos en el sector constructor, con una reducción de empleos frente al mismo periodo de En cuanto a la producción de cemento gris y concreto, de acuerdo con las estadísticas de cemento gris (ECG) que reporta el DANE al mes de abril de 2017, la producción de cemento en el país fue de toneladas, con una disminución de 11,9% con respecto al mismo periodo del año anterior (gráfico 2). El 57,4% de las toneladas decemento gris despachado en el mes de abril de 2017 se destinó, según participación, a los departamentos de Antioquia (17,4%), Bogotá (12,3%), Cundinamarca (9,1%), Valle del Cauca (8,1%), Atlántico (6,0%) y Santander (4,6%). En lo relacionado con la cartera constructor, según el informe mensual de cifras de crédito de la Dirección de Vivienda que se reporta por parte de Asobancaria, al cierre del primer trimestre del año en todo el país había un total de $10,9 billones en saldo de cartera en el negocio constructor; en cuanto a desembolsos, en este periodo se han colocado cerca de $2 billones, lo que muestra un crecimiento del 13,6 % en relación con el mismo periodo del año anterior, lo que evidencia un excelente comportamiento en el sector (gráfico 3). Gráfico 2.Var % anual de la producción de cemento gris. Fuente: DANE. Página 1 de 11

2 A continuación se presentan los principales indicadores del negocio constructorpor ciudad: BOGOTÁ Licencias de construcción Para el primer trimestre del 2017 las licencias aprobadas en la ciudad de Bogotá tuvieron comportamientos favorables en comparación con el mismo periodo del año anterior, marcado principalmente por el segmento VIS (incluye Vipas). Las licencias VIS crecieron (46 %) mientras que las No VIS decrecieron ( 6 %). En este mes se puede observar el buen comportamiento del sector, impulsado principalmente por los proyectos del gobierno nacional (gráfico 4). Gráfico 3.Valor desembolsado en créditos constructor. Fuente: Asobancaria. Iniciaciones En Bogotá, en el primer trimestre de 2017, se dio inicio a la construcción de cerca de viviendas, más que las iniciadas en 2016, lo que significa un crecimiento del 36%, impulsado sobre todo por los programas del gobierno orientados a la vivienda VIS, que registró un crecimiento del 143 %, respectivamente, mientras que la vivienda No VIS decreció 5 % (gráfico 5). Ventas En lo corrido de 2017, las ventas han decrecido 12,9 %, baja dada principalmente por el mercado diferente de VIS, que disminuyó 18,7 % y dejó de aportar cerca de $ millones a las ventas de la ciudad, y el mercado VIS creció 3,2%, lo que representa $1,1 billones en las ventas. Respecto de las unidades vendidas, se presentó un decrecimiento del 11,2 %, al pasar de a , donde el mercado de interés social cayó 5,5 % y el No VIS 19,8 %. Gráfico 4.Var % anual de licencias de construcción en Bogotá Fuente: DANE Oferta de proyectos y unidades A mayo de 2017, la oferta de proyectos y unidades muestra que en la ciudad de Bogotá ha disminuido el número de proyectos de vivienda un 2,9 %; sin embargo, el número de unidades viene mejorando al aumentar un 6,3 %.Lo anterior representa 27 proyectos menos y unidades más que el mismo periodo del año anterior. Rotación de inventarios En el mes de mayo, el indicador aumentó frente al mes anterior, al pasaren el mercado VIS de 2,6 a 2,8 y el mercado No VIS de 12,5 a 14,0 meses. En este periodo, Bogotá tiene uno de los mejores indicadores de rotación de las principales ciudades, con un total de 6,9 meses; sin embargo, el mismo periodo del año anterior estuvo en 5,2y aumentó más de un mes. Las zonas que más impulsaron este indicador fueron Soacha (3,2 meses) y la zona Suroriente (3,5 meses); las zonas con el indicador más alto son Chicó(21,4 meses) y Multicentro (16,1 meses)(gráfico6). Las viviendas de estratos bajos tienen una rotación por debajo de 6 meses; el estrato medio, alrededor de 11,8 y los estratos altos por encima de 15 meses. Gráfico 5. Número de vivienda iniciadas VIS y no VIS Bogotá Fuente: DANE Página 2 de 11

3 MEDELLÍN Gráfico 6. Indicadores de rotación por zona (meses). Fuente: Galería Inmobiliaria. Gráfico 7. Número de vivienda iniciadas VIS y no VIS Medellín Fuente: DANE. Gráfico 8. Evolución de las ventas en unidades en Medellín. Fuente: Galería Inmobiliaria. Licencias de construcción En la ciudad de Medellín, a marzo de 2017 se observa un comportamiento muy positivo en comparación con el mismo periodo del año anterior, marcado principalmente por el segmento No VIS. Las licencias en ambos segmentos tuvieron un crecimiento: las VIS, un 14 % al pasar de 431 a 490;y las No VIS, un 59 %, representado en el registro de licenciasen este primer trimestre. A diferencia de la ciudad de Bogotá, el comportamiento del sector No VIS es muy bueno en relación con el que se presenta en el otro sector. Iniciaciones En el primer trimestre del año 2017 se inició la construcción de viviendas, 311 unidades más que las que se empezaron en el mismo periodo del año anterior, lo que significa un crecimiento del 4 %, impulsada principalmente por la vivienda VIS, que registró un crecimiento del 29 %, mientras que la No VIS decreció 2 % (gráfico7). Ventas Las ventas han tenido un comportamiento negativo en lo corrido del 2017.Por el lado de las unidades vendidas,la caída fue del 20,6 %, dado que el mercado VIS aumentó 1,1 %, es decir, pasaron de unidades en el 2014 a en En No VIS no se vieron los mismos crecimientos; por el contrario, las ventas disminuyeron, las unidades en el 2017 fueron 5.348, que representan el 33,1 % de decrecimiento (gráfico 8). Si se analizan las ventas en pesos, el crecimiento fue similar, 21,9 % de decrecimiento total, es decir $545 mil millones. En viviendas de interés social aumentó un 7,9%, con un aporte de cerca de millones de pesos a las ventas, y en No VIS $1,5 billones, lo que representa el 27,6 % de decrecimiento frente a Oferta de proyectos y unidades A mayo de 2017, en Medellín se observa un decrecimiento en la oferta tanto de proyectos como de unidades en un 7 % y 2 %, respectivamente. Esta desaceleración refleja la recuperación del mercado después de estar en los máximos históricos en la ciudad, lo que se resume en 31 proyectos y 533 unidades menos que el mismo periodo del año anterior. Rotación de inventarios En Medellín el indicador se encuentra en 10,7, para el mercado VIS es de 5,4 y para el No VIS se acerca a los 16 meses. Sea precia que el indicador de rotación, en general, es muy estable. Las zonas que ayudan al indicador son San Antonio de Prado (3,5), Robledo (6,7) y La Ceja (7,7). Las zonas que deterioran más el indicador son Buenos Aires (26,6) e Itagüí (19,9). Los estratos con los mejores indicadores son el 2 y el 3, con una rotación del 3,4 y 7,5, respectivamente. Los demás se encuentran con una rotación por encima de los 16 meses. Página 3 de 11

4 CALI Licencias de construcción Se observa un comportamiento negativo en el primer trimestre del 2017 en comparación con el mismo periodo del año anterior, marcado principalmente por el segmento VIS. Las licencias VIS decrecieron un 40 %, al pasar de a 1.178, mientrasque las No VIS crecieron un 43 % y registraron en este primer trimestre 727 licencias más que en Al igual que en la ciudad de Medellín, el comportamiento de esta ciudad está cobrando mayor fuerza en el segmento No VIS (gráfico 9). Iniciaciones En el primer trimestre del año en la ciudad de Cali se ha dado inicio a la construcción de viviendas, 300 unidades más que las iniciadas en el mismo periodo del año anterior, lo que significa un crecimiento del 9 %; en esta ciudad, al igual que en Bogotá y Medellín, el crecimiento está impulsado principalmente por las iniciaciones del segmento VIS, que registró un crecimiento del 19 %, mientras que la vivienda No VIS decreció 4 % (gráfico 10). Ventas El comportamiento de las ventas en lo que va corrido del 2017 ha sido parecido al de 2016 con respecto a las unidades; el crecimiento fue de tan sólo 0,6 %, en el mercado VIS 9,9 % y No VIS 17,8 %. Las unidades vendidas fueron 7.468, de las que VIS representa el 72 % y No VIS el 28 % (gráfico 11). Sin embargo, si se habla de las ventas en pesos, el incremento fue un poco más alto, 6 % frente a 2016, creciendo en los dos segmentos. El total de la ciudad fue de $1,1 billones. Oferta de proyectos y unidades En la ciudad de Cali se observa un crecimiento en la oferta tanto de proyectos como de unidades en 3,4 y 18,3 %, respectivamente. Esta aceleración refleja el buen momento que presenta el sector en esta ciudad; sin embargo, es importante tener en cuenta que Cali sigue registrando máximos históricos. Lo anterior representa 8 proyectos y unidades más que las registradas al mismo corte del año anterior. Rotación de inventarios Entre las ciudades principales, Cali tiene el mejor indicador de rotación para mayo de 2017: se encuentra en 6,1 meses, en el mercado VIS 4,4 y en el No VIS 11,7. Las zonas con mejor comportamiento son Autónoma (2,7), Yumbo (3,2), Jamundí (4,3) y Candelaria (4,4); y las zonas con la peor rotación son Aguacatal (42,4), Ciudad Jardín (18,8) y Palmira No VIS (18,1). Cabe mencionar que la zona Santa Mónica Norte presenta un índice de rotación negativa ( 29,4), lo que representa aborto de proyectos. Gráfico 9. Var % anual de licencias de construcción en Cali Gráfico 10. Número de vivienda iniciadas VIS y no VIS Cali Fuente: DANE Fuente: DANE Gráfico 11. Evolución de las unidades vendidas en Cali Fuente: Galería inmobiliaria Página 4 de 11

5 BARRANQUILLA Licencias de construcción El comportamiento es positivo en Barranquilla en el primer trimestre de 2017 en comparación con el de 2016, marcado principalmente por el segmento VIS. Las licencias VIS crecieron un 332 %, al pasar de 374 a 1615, mientras que las No VIS decrecieron un 55 %: registraron en este primer trimestre tan sólo 928 licencias aprobadas. Al igual que en Bogotá, la vivienda VIS está cobrando mayor fuerza, también impulsada por los subsidios del gobierno, especialmente el de vivienda gratuita. Gráfico 12. Número de vivienda iniciadas VIS y No VIS Barranquilla. Fuente: DANE. Iniciaciones Entre enero y marzo de 2017 se ha iniciado en Barranquilla la construcción de viviendas, el mismo número de unidades del año anterior. En esta ciudad, a diferencia de las otras, el crecimiento está impulsado principalmente por las iniciaciones del segmento No VIS, que registró un crecimiento del 32 %, mientras que la vivienda VIS decreció 21 % (gráfico 12). Gráfico 13. Evolución de las unidades vendidas en Barranquilla. Fuente: Galería Inmobiliaria. Gráfico 14. Número de viviendas iniciadas VIS y No VIS en Bucaramanga. Fuente: DANE. Ventas Las ventas tuvieron un buen comportamiento. Las unidades crecieron en 89 %, con unidades en total. Sin embargo, este crecimiento está jalonado por el mercado VIS, que creció 235 %, y sumó unidades más en 2017, para un total de En No VIS, por el contrario, disminuye en 24,5 % (516 unidades menos), y se cierra el mes de mayo con El mismo comportamiento se presenta en las ventas en pesos, en las que la VIS crece en 270 % y No VIS baja en 23 %, para un total en ventas de $ millones, lo que significa un crecimiento total de 24 % (gráfico 13). Oferta de proyectos y unidades En los primeros cinco meses del año la oferta de proyectos y unidades en la ciudad ha presentado un crecimiento de 11 y 15 %, respectivamente. Esta aceleración refleja el buen momento que vive el sector en la ciudad; sin embargo, hay que tener en cuenta que se siguen registrando máximos históricos en oferta de proyectos, lo que debe empezar a contraerse en algún momento. Rotación de inventarios En mayo este indicador se encuentra en 10,3 meses, siendo más favorable para el mercado VIS (5,5), que para el No VIS(20,9). Si se observa el mismo periodo de 2016, el indicador ha mejorado sustancialmente puesto que se encontraba en 14,4 meses. Sin embargo, los estratos 4, 5 y 6 no tienen la misma calidad en el indicador, con 21,6, 21,3 y 49,3 meses de rotación, en ese orden. Las zonas en Barranquilla, Circunvalar, Alameda del Río y Siete de Abril, registran un índice de rotación por debajo de los siete meses, y Buenavista, Plaza Principal, El Golf, Boston y Los Andres muestran una rotación mayor de 30 meses. Página 5 de 11

6 BUCARAMANGA Licencias de construcción En el primer trimestre de 2017 el comportamiento ha sido positivo en comparación con el mismo periodo de 2016, marcado principalmente por el segmento VIS, que presentó un crecimiento del 123 % al pasar de 77 a 172. Las No VIS, por el contrario, decrecieron un 3 % al registrar en este primer trimestre licencias aprobadas. Al igual que en otras ciudades del país, la vivienda VIS está cobrando mayor fuerza, también impulsada por los subsidios del gobierno, especialmente el de vivienda gratuita. Iniciaciones El inicio de la construcción de viviendas en la ciudad ha disminuido significativamente entre enero y marzo de 2017, al decrecer un 52% respecto al mismo periodo del año anterior, lo que significa que se ha dado inicio tan sólo a la construcción de viviendas. En esta ciudad, a diferencia de las otras ciudades, el decrecimiento está marcado por el comportamiento negativo de ambos segmentos: el VIS registró un decrecimiento del 10 % y el No VIS del 69 % (gráfico14). Gráfico 15. Evolución de las unidades vendidas en Bucaramanga. Fuente: Galería Inmobiliaria. Ventas En lo corrido de 2017, las ventas tampoco han tenido un buen comportamiento. Las unidades vendidas decrecen el 24,7 %, lo que representa 667 unidades menos que en el 2016; en total, se han vendido unidades. En VIS, con un comportamiento excelente, las unidades crecen en 79,4 %, y registran un cierre en mayo de (gráfico 15). En No VIS, las unidades vendidas disminuyen en frente al mismo periodo de 2016, con 953 unidades en total. Frente a las ventas en pesos, la ciudad decreció el 32,6 %, al pasar de $ millones a $ millones en el En cambio, creció 94,7 % en VIS y decreció 49,1 % en No VIS. Oferta de proyectos y unidades La oferta de proyectos en la ciudad, con respecto al mismo periodo del año anterior, se ha mantenido igual, con un registro de 226 proyectos en la ciudad, mientras que la oferta de unidades decrece un 8,7%, al disminuir la oferta en 777 unidades. Este comportamiento refleja la desaceleración que se ha venido presentando en el mercado de Bucaramanga, donde el nivel de desistimientos está cercano al 46% y donde en los últimos cinco años, a pesar de la caída en las ventas, no se registra baja en el número de proyectos. Rotación de inventarios Bucaramanga cierra el mes de mayo con una rotación superior a la de todas las ciudades principales e intermedias: 24,2 meses. Bucaramanga sigue deteriorando su nivel de rotación, ya que en el mismo corte del año anterior se encontraba en 21,1 meses. En el mercado de interés social, la rotación se encuentra en 6,9 meses, y en el mercado diferente de VIS, en 53,5; los estratos 4, 5 y 6 son los que más afectan este indicador. Florida es la única ciudad con un excelente comportamiento en tiempo de venta; el nivel de rotación del resto de ciudades está por encima de los quince meses. Página 6 de 11

7 Es importante resaltar que según lo observado en el análisis de ciudades, actualmente las familias Colombianas están dispuestas a comprar más vivienda usada que vivienda nueva. Sin embargo el índice de confianza total que se tiene reporto por Fedesarrollo mejoro considerablemente para el mes de abril después del 5 meses que se registraba un indicador negativo. También se permite evidenciar que en la actualidad la dinámica del sector está muy apalancada por los programas del Gobierno Nacional que permite atenuar los efectos negativos del mercado; actualmente el segmento No VIS no presenta una buena tendencia, sin embargo se espera un mejor comportamiento después del mes de julio a la luz de los nuevos anuncios del Gobierno en donde se amplía el programa Mi Casa Ya hasta el rango de 435 SMMLV y la disminución de tasas, que se empieza a observar en el mercado. Página 7 de 11

8 TEMA DEL MES: Mi Casa Ya(Decreto 729 de 2017) El 5 de mayo de 2017 el gobierno expidió el Decreto 729,que modifica las condiciones del programa Mi Casa Ya y permite, entre otras, que quienes accedan a una vivienda en la modalidad de leasing habitacional o arrendamiento con opción de compra puedan recibir subsidios a la cuota inicial y a la tasa de interés del crédito hipotecario. El programa se modificó por tres razones, principalmente: 1. El programa VIPA finalizó y la población de ingresos inferiores a 2 SMMLV quedó desatendida. 2. Existen hogares que pueden endeudarse pero no tienen ahorros,y con el leasing habitacional podrían aliviar el requerimiento de ahorro. 3. Los costos promedios de comercialización y construcción de proyectos han aumentado, por lo que era posible que no se alcanzaran a entregar todos los subsidios a Condiciones para el acceso a la cobertura Tener ingresos totales mensuales hasta por el equivalente a cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes (4 SMMLV). No haber sido beneficiarios de las coberturas de tasa de interés. No ser propietario de una vivienda en el territorio nacional. No haber sido beneficiarios del subsidio familiar de vivienda otorgado por una caja de compensación familiar. Cobertura Duración del programa Ingresos requeridos Valor de la vivienda Subsidio para la cuota inicial Descuento en la tasa de interés Antes Créditos de vivienda Hasta 2018 Hogares con ingresos entre 2y 4 SMMLV Vivienda nueva entre 70y 135 SMMLV Hogares con ingresos entre 2 y 3 SMMLV(subsidio de 20SMMLV) Hogares con ingresos entre 3 y 4 SMMLV(subsidio de 12 SMMLV) Descuento de 4 puntos porcentuales por los primeros 7 años del crédito Ahora Créditos de vivienda Contratos de leasing habitacional Hasta 2019 o hasta que seagoten los cupos Hogares con ingresos hasta 4 SMMLV Vivienda nueva hasta 135 SMMLV Hogares con ingresos hasta 2SMMLV(subsidio de 30 SMMLV) Hogares con ingresos entre 2 y 4 SMMLV(subsidio de 20 SMMLV) Descuento de 5 puntos porcentuales para vivienda de hasta 70 SMMLV. Descuento de 4 puntos porcentuales para vivienda entre 70 y 135 SMMLV. Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. Página 8 de 11

9 Página 9 de 11 RESUMEN DE INDICADORES SECTORIALES

10 Página 10 de 11 RESUMEN TASAS COMPETIDORES

11 Bibliografía 1. DANE. Estadísticas de licencias de construcción (ELIC). Series históricas, 88 municipios (marzo). 2. DANE. Vivienda VIS y No VIS.Series históricas, desagregación por municipio (II trimestre I trimestre 2017). 3. Galería Inmobiliaria. Presentación del comportamiento del mercado de vivienda a nivel nacional (mayo de 2017). 4. Superintendencia Financiera. aciones&lfuncion=loadcontenidopublicacion&id= Página 11 de 11