La Promesa de Contrato o Precontrato
Concepto Articulo 1721: NATURALEZA DEL PRECONTRATO El contrato preparatorio o promesa de contrato, es aquel por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado
Diversas Denominaciones A) Precontrato B)Antecontrato C)Contrato Preliminar D) Contrato Preparatorio E) Promesa de Contrato El contrato que se promete se llama contrato futuro, contrato definitivo o contrato prometido.
Diversas Clases A) Unilateral (Una Parte se Obliga) B) Bilateral (Ambas partes se obligan) Articulo 1724.- La Promesa de Contratar, o sea el contrato preliminar de otro, puede se unilateral o bilateral.
Clasificación General A) Nominado B) Típico C) Unilateral o Bilateral D) Preparatorio E) Accesorio F) De Garantía G) Formal H) Instantáneo I) Da Origen a Obligaciones de hacer J) Está Sujeto a Término
Elementos Estructurales. A) Elementos de Existencia: Consentimiento Objeto Elementos y Características del Contrato Definitivo Posibilidad del Contrato Definitivo Articulo 1722.- Elementos de Existencia del Precontrato.- Son elementos esenciales del contrato preparatorio, además del consentimiento y del objeto los siguientes: I. Que se contengan los elementos y características del contrato definitivo; y II. III. Que el contrato definitivo sea posible La falta de alguno de los elementos anteriores origina la inexistencia del contrato preliminar.
Elementos de Validez del Precontrato. Objeto Lícito Capacidad Forma Escrita Voluntad Libre y Concreta (No vicios del consentimiento) Limitarse a cierto tiempo Articulo 1723.- Son elementos de validez del contrato, preliminar, además de los generales establecidos por este Código para todos los contratos, los siguientes: I. Que se determine el plazo durante el cual se otorgará el contrato definitivo; y II. Que el contrato preliminar conste por escrito, pudiendo otorgarse en documento publico o privado.
Elementos Personales a) A la parte que se obliga a celebrar el contrato futuro se le llama promitente (+ el nombre del respectivo contratante en el contrato definitivo: promitente comprador, promitente arrendatario, etc.) A la otra parte se le llama beneficiario o promisario. b) Cuando las dos partes se obligan a celebrar el contrato futuro (promesabilateral), se les llama a ambas promitentes. En cuanto a la capacidad de las partes únicamente se requiere tener capacidad general para contratar (ser mayor de edad y estar en pleno uso de las facultades mentales). No se necesita tener la capacidad especial que se requiere para celebrar el contrato definitivo, la cual se puede obtener con posterioridad.
Elementos Reales A) Objeto - Mediato: el contrato futuro - Inmediato: Obligación de hacer (celebrar el contrato definitivo de acuerdo con los elementos de éste previamente determinados [solo los elementos esenciales]) No procede la promesa de promesa B) El Plazo para la celebración del contrato futuro (si falta, la promesa es nula) Elementos Formales Debe Constar por Escrito
Contenido Obligacional Como consecuencia de este contrato nacen obligaciones a cargo de uno o de los dos promitentes de realizar una prestación de hacer (celebrar el contrato futuro). Articulo 1725.- EFECTOS DEL PRECONTRATO.- La promesa de contrato solo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
Incumplimiento del Contrato El beneficiario puede exigir al promitente el cumplimiento del contrato de promesa (la celebración del contrato definitivo). Si el promitente rehusa firmar los documentos necesario para dar forma legal al contrato concertado, el juez los firmará en su rebeldía. Si la cosa ha pasado por titulo oneroso a propiedad de un tercero de buena fe, la promesa quedará sin efecto y el que la hizo será responsable de todos los daños y perjuicios causados a la otra parte. si la enajenación se hace a titulo gratuito, dicha enajenación queda sin efectos.
Efectos del Incumplimiento del Contrato Si el promitente rehúsa firmar el contrato prometido, en su rebeldía lo firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.
Efectos del Incumplimiento del Precontrato Bilateral Respecto del incumplimiento de las promesas de contrato bilateral, se aplicarán las reglas contenidas en el artículo 1381 de este Código, salvo cuando el contrato definitivo sea traslativo de dominio. Artículo 1381.- Condición Resolutiva Tácita.- La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. Tambien podrá pedir la resolución aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible.
Utilidad del Contrato El objetivo principal del contrato de promesa es asegurar la celebración de un contrato futuro determinado. Terminación - Al otorgarse el contrato definitivo - Vencimiento sin actos de las partes (caducan los derechos) - Puede anularse (no constó por escrito o no hay plazo) - Muerte (cuando es Intuitu Personae) - Imposibilidad - Mutuo Acuerdo - Recisión
Peculiaridades La posibilidad de que se establezcan arras para que el beneficiario en una promesa unilateral o los dos promitentes en una bilateral pueden desistirse de la promesa y no celebrar el contrato futuro. En este caso quien se desiste debe perder como pena las arras entregadas o devolver esta y otro tanto, según el caso a su cocontratante-