Informe de Avalúo Nº 214-10110048903600-2016-U Cliente: Banco Nacional de Costa Rica Solicitado por: Oficina 214 Dirección Logística de Recursos Materiales BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 23 de agosto de 2016 Fecha Informe: 23 de agosto de 2016 Tel: 2222-3113 / Fax: 2222-7964 Email: info@industrialdeavaluos.com
Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección Logística de 214-10110048903600-2016-U PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 01 - SAN JOSE 01 - SAN JOSE 10 - HATILLO Hatillo UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Hatillo. De la escuela Adventista 125 metros al sureste. Llega a entrada de servidumbre y 52 metros norte. Casa al final de servidumbre. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N SJ-428198-1997 192,90 m2 Identificador Predial 10110048903600 192,90 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 10.487.973,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 22.552.314,80 VALOR TOTAL DEL BIEN 33.040.287,80 VALOR EN LETRAS: TREINTA Y TRES MILLONES CUARENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE COLONES 80/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Liquidez del bien Media MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 22.552.314,80 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES SÍ Se trata de una casa de habitación construida en bloques de concreto. Al momento de la inspección es un bien adjudicado por el Banco Nacional de Costa Rica, requiere de reparaciones sencillas en cielos, pintura, puertas, loza sanitaria, entre otros. La vivienda se localiza al final de la servidumbre, la misma tiene un ancho promedio de 4,00 metros y el plano de catastro indica un ancho promedio de 6 metros. Nombre del Perito Tipo de Profesional Randall Arias Aguilar Arquitecto Firma del Perito Número de registro A- 8479 Emp. Identificación N 1-0803-0364 Nombre de la empresa INDUSTRIAL DE AVALÚOS ECQ, S.A. Nombre y Firma representante legal de la empresa FECHA DE INSPECCIÓN 23 agosto 2016 Tel: 2222-3113 / Fax: 2222-7964 FECHA DEL INFORME 23/08/2016 info@industrialdeavaluos.com / www.industrialdeavaluos.com
Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO 214-10110048903600-2016-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características SUJETO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor VALOR /m2 122.000,00 106.000,00 90.000,00 130.000,00 Área 192,90 m2 90,00 0,7776 171 0,9610 252 1,0922 96 0,7943 Nivel 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 Frente 3 6 0,8409 8 0,7825 10 0,7401 6 0,8409 Fondo 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 Forma 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 Pendiente 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 Ubicación 7 5 0,9503 5 0,9503 5 0,9503 5 0,9503 Servicios 1 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 Tipo de Vía 9 4 0,7173 4 0,7173 4 0,7173 4 0,7173 Ajuste 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 Negociación 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 Factor de Homologación 0,4457 0,5126 0,5510 0,4553 Valores Homologados 54.372,29 54.334,75 49.586,14 59.184,86 DESCRIPCIÓN No aplica. Valor conclusivo Factor secciones FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 No aplica. VALOR DEL TERRENO 54.370 /m2 Valor ajustado 54.370 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 192,90 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 54.370,00 VALOR TOTAL DEL TERRENO 10.487.973,00 NORTE Jorge Conejo Rivas SUR Deyanira Vargas Villalta ESTE Transportes Ro Ro Limitada OESTE Lote #2 LINDEROS ACTUALES Casa de habitación Casa y Servidumbre de paso Casa de habitación Casa de habitación COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 5,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 489.316 1.096.763 1.211 5 489.316 1.096.767 1.211 N 1 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta Patricia Muñoz. 23/08/2016 Oferta de casa de habitación en venta. Hatillo 2. Propiedad anunciada en: www.inmobiliaria24.com ID: 6681655. Coordenadas Este 489.314 Norte 1.096.833 2 3 Oferta de casa de habitación en venta. Hatillo 2. Propiedad anunciada en: Costa Rica Mercado Libre. ID: 421345053. Terreno: 171 m². Construcción: 135m². Valor pedido: 73,000,000. Oferta de casa de habitación en venta. Hatillo 2. Propiedad anunciada en: Costa Rica Mercado Libre. ID: 421328167. Terreno: 252m². Construcción: 230m². Valor pedido: 90,000,000. Oferta Edwin. 8648-4578 23/08/2016 Coordenadas Este 489.290 Norte 1.096.961 Oferta Juan Andrés. 8538-0217 23/08/2016 Coordenadas Este 489.382 Norte 1.097.034 4 Oferta de casa de habitación en venta. Hatillo 2. Propiedad anunciada en: Costa Rica Mercado Libre. ID: 421317531. Terreno: 96m². Construcción: 76m². Valor pedido: 50,000,000. Oferta José. 8919-4908 23/08/2016 Coordenadas Este 488.982 Norte 1.096.808 3
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN 214-10110048903600-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 6,00 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Servidumbre DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ ICE Alumbrado SÍ CNFL Jardines y Parques SÍ a 100 m Electricidad SÍ CNFL Transporte Público SÍ a 100 m Agua Potable SÍ AyA Edificios Comerciales SÍ a 400 m DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social zonas cercanas Clase social Media Actividad del lugar Media Densidad poblacional Alta Señal celular SÍ ICE Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 400 m Residencial Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 3,00 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 15,21 m Pendiente % 0 Relación: 5,07 Tipo de vía: 9 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Callejón fondo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, encajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua Distancia 0,00 m cerca Topografía Plana Pendiente NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 94,00%
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN Página: 4 214-10110048903600-2016-U FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL 19/08/2016 GRAVÁMENES a) Servidumbre de paso, Citas: 464-12210-01-0009-001. Afecta a finca: 1-00489036. Comentario: El gravamen de Servidumbre de Paso no afecta el valor ni el uso actual del inmueble. ANOTACIONES a) No hay. ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad o permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF. OBSERVACIONES Factores valorizantes: Cercanía al centro de Hatillo. Factores desvalorizantes: Acceso por servidumbre angosta. La vivienda se localiza al final de la servidumbre, la misma tiene un ancho promedio de 4,00 y el plano de catastro indica un ancho promedio de 6 metros.
Página: 5 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES 214-10110048903600-2016-U CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR Valor Unitario Final VRN Estado VNR m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Cochera 24,44 200.000,00 4.888.000,00 50 20 B 0,7200 0,9748 3.430.667,24 35,1 140.371,00 Casa de Habitación 116,88 275.000,00 32.142.000,00 50 20 R 0,7200 0,8190 18.953.494,56 29,5 162.162,00 TOTAL 141,32 37.030.000,00 22.384.161,80 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR VRN Estado VNR m2 / m2 años años Depre. Estado años Aceras 23,00 12.000,00 276.000,00 40 20 B 0,6250 0,9748 168.153,00 24,4 TOTAL 276.000,00 168.153,00 Valor Unitario Final / m2 7.311,00 Forma de explotación TOTAL MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR VRN Estado VNR m2 / m2 años años Depre. Estado años - - Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 22.384.161,80 OBRAS COMPLEMENTARIAS 168.153,00 VALOR TOTAL 22.552.314,80 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Página: 6 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214-10110048903600-2016-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: N/A Presupuesto No aplica Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: No aplica Número de Contrato CFIA: No aplica Número permiso construcción: No aplica Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Propiedad desocupada Vigencia del contrato de arrendamiento: No aplica Área construcción principal: 141,32 m2 Porcentaje de cobertura: 73% Año de construcción: 1996 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Entrepiso No hay. Entubado Conduit SI TOTAL Techos Madera. Porcentaje 100% Cubierta HG. Caja breaker SI Cielos Pisos Fibrocemento. Terrazo. Interruptor Estado General Fusible Bueno Fachada Mampostería de bloques de concreto. Bloques de concreto. No aplica DETALLE DE ELEMENTOS Paredes de bloques, ventanas con marcos de madera y vidrios claros. Sistema eléctrico: Aposentos Sala, comedor, cocina, tres dormitorios, dos baños completo Gas LP Ubicación y cochera para dos vehículos. Baños Estado Físico y Mantenimiento: Loza sanitaria normal. Otros Paredes Bueno Cielos Regular Red de agua caliente Termo ducha Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 0,0% No aplica. construcción: 2 0,0% No aplica. Equivalente al: 0,0% 3 0,0% No aplica. del monto del crédito destinado a construcción 4 0,0% No aplica. 5 0,0% No aplica. 6 0,0% No aplica. 7 0% No aplica. OBSERVACIONES Se trata de una casa de habitación construida en bloques de concreto. Al momento de la inspección es un bien adjudicado por el Banco Nacional de Costa Rica, requiere de reparaciones sencillas en cielos, pintura, puertas, loza sanitaria, entre otros. La vivienda se localiza al final de la servidumbre, la misma tiene un ancho promedio de 4,00 metros y el plano de catastro indica un ancho promedio de 6 metros.
Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 1 INFORME DE AVALÚO 214-10110048903600-2016-U 24 Imagen #1: Entorno hacia el sur Imagen #2: Entorno hacia el norte Imagen #3: Perito en sitio Imagen #4: Acceso a la servidumbre de paso Imagen #5: Servidumbre de paso Imagen #6: Cochera
Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO 2 INFORME DE AVALÚO 214-10110048903600-2016-U 24 Imagen #7: Sala-comedor Imagen #8: Cocina Imagen #9: Dormitorio Imagen #10: Dormitorio Imagen #11: Baño completo Imagen #12: Baño completo
Página: 9 ANEXO FOTOGRÁFICO 3 INFORME DE AVALÚO 214-10110048903600-2016-U 24 Imagen #13: Dormitorio Imagen #14: Pilas Imagen #15: Patio
Página: 10 ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO INFORME DE AVALÚO 214-10110048903600-2016-U 24
Página: 11 ANEXO PLANO DE CATASTRO INFORME DE AVALÚO 214-10110048903600-2016-U 24
Página: 12 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES INFORME DE AVALÚO 214-10110048903600-2016-U 24 Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4