Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4000001021 NOMBRE PROPIETARIO Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4000001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 06 - PUNTARENAS 01 - PUNTARENAS 11 - COBANO San Ramón DIRECCIÓN EXACTA De la plaza de La Esperanza, 1.900 metros Sur (cruzando el río Seco justo antes de su desembocadura en el río Arío) y 800 metros Suroeste, a mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N P-1109249-2006 510,60 m2 Identificador Predial 60111015286300 510,60 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO 3 678 873,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 13 918 891,48 VALOR TOTAL DEL BIEN 17 597 764,48 VALOR EN LETRAS: DIECISIETE MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO COLONES 48/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local Tipo de cambio (venta) del dólar al día, según BNCR: 572,50. MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 13 918 891,48 OBSERVACIONES GENERALES AVALÚO SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA El bien cuenta con acceso a servicios públicos y el estado de la construcción es aceptable. Por lo tanto, el bien está habilitado para cumplir con fines residenciales. SÍ Nombre del perito Randy Antonio Umaña Picado Tipo de Profesional Ingeniero forestal Número de registro 7086 Emp. no aplica Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 113340390 no aplica Nombre y firma representante legal de la empresa Fecha inspección: 21 marzo 2018 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB Fecha informe: no aplica 22 marzo 2018 83359110 sacoglottis@gmail.com
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 7 000,00 4 537,66 7 442,50 0,00 0,00 Área 510,6 2000 1,5692 2567,83 1,7041 500 0,9931 1,0000 1,0000 Frente 24,73 70 0,7710 44,2 0,8673 24 1,0075 1,0000 1,0000 Tipo de vía 6 5 0,9357 5 0,9357 4 0,8755 1,0000 1,0000 Servicios 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 Ubicación 5 3 0,9503 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 Pendiente 5 15 1,1368 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 Nivel 0 1 1,0305 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de homologación 1,2601 1,3829 0,8760 1,0000 1,0000 Valores homologados 8 820,60 6 274,95 6 519,87 NO HAY FACTORES APLICADOS A NINGUNA SECCIÓN DEL TERRENO VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 7 205 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 7 205 / m2 510,60 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 7 205,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 3 678 873,00 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Onías Alvarado Ramírez Temporalidad de la Diócesis de Puntarenas calle pública Onías Alvarado Ramírez Potrero arbolado Potrero arbolado Vía habilitada para todo tipo de vehículo Potrero arbolado COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 5,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 378 259 1 077 766 104 2 378 258 1 077 789 102 4 378 235 1 077 772 103 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Santa Fe, 1,55 Km Norte del cruce en La Ernesto Oferta 22/3/2018 1 Menchita hacia San Ramón, a mano derecha. 83841382 En verde. 14.000.000. Coordenadas Este 378 586 Norte 1 074 459 La Menchita, 400 m Este del cruce en La Banco de Costa Rica 2 Menchita hacia San Ramón, a mano Oferta 22/3/2018 22111111 izquierda. En verde. 11.651.373,25. María Montero 3 La Abuela. En verde. $13/m². Oferta 22/3/2018 88908268
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema sanitario Tanque séptico Material Lastre mezclado grueso Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 8,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por cable NO Clase social Media Alumbrado SÍ ICE Jardínes y parques NO Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte público NO Densidad poblacional Baja Agua potable SÍ ICE Edificios comerciales NO Actividad del lugar Señal celular SÍ ICE Recolección de basura NO TV por cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 0 m Agropecuaria, forestal y residencial Medidores instalados Ninguno CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 24,73 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 22,80 m Pendiente % 5 Relación: 0,9 Tipo de vía: 6 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia 25,00 m Topografía Plana Pendiente Descendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 54,00% SÍ Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 19/3/2018 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Sólo hay un gravamen, por reservas y restricciones. No hay afectación sobre la funcionalidad física del bien sujeto. OBSERVACIONES El bien consiste en una casa de habitación amplia, con un jardín a los cuatro costados. El desuso y la falta de mantenimiento están cobrando la factura al estado del bien, lo que se refleja en una gran cantidad de murciélagos ocupando el interior de la construcción como una cueva, depositando sus excrementos adentro y con esto generando deterioro. Dichosamente no había efectos del hampa al día de la visita.
Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa planta baja 30,60 250 000 7 650 000 40 13 R 0,7847 0,8190 4 916 410,20 25,7 160 667 Casa planta alta 51,28 175 000 8 974 000 40 8 R 0,8800 0,8190 6 467 741,28 28,8 126 126 Corredor 46,60 80 000 3 728 000 40 13 D 0,7847 0,6780 1 983 389,20 21,3 42 562 Balcón 10,20 75 000 765 000 40 8 R 0,8800 0,8190 551 350,80 28,8 54 054 TOTAL 138,68 21 117 000 13 918 891,48 NO HAY OBRAS COMPLEMENTARIAS NI MEJORAS AL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 13 918 891,48 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 13 918 891,48 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: 100% Presupuesto: Propiedad utilizada por: Área construcción principal: En desuso 138,68 m2 Nombre Porcentaje de cobertura: 27% Año de construcción: 2005 DETALLE DE ELEMENTOS (PLANTA BAJA) TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 2 Estructura Paredes Concreto Bloques de concreto Sistema eléctrico: Entrepiso Madera sólida Entubado Conduit SI TOTAL Techos No aplica Porcentaje 100% Cubierta No aplica Caja breaker SI Cielos Pisos No hay Cerámica Corredor a todo el frente y a un costado, de tres columnas Interruptor Estado General Cuchilla Bueno Fachada equidistantes, con puerta principal al centro y una ventana a cada lado de la puerta Aposentos Sala, comedor-cocina y cuarto de pilas Gas LP no hay Ubicación no aplica Baños Uno, de tipo económico Estado Físico y Mantenimiento: Otros Corredor Paredes Bueno Cielos Red de agua caliente No hay Pisos Bueno Cubierta Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Ninguno Pisos Leve Cielos Pisos Importante NO HAY OBRAS COMPLEMENTARIAS NI PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN OBSERVACIONES Se describe la planta baja, construida en concreto. En la próxima página se describe la planta alta, construida en madera, de tipología
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: 100% Presupuesto: Propiedad utilizada por: Área construcción principal: En desuso 138,68 m2 Nombre Porcentaje de cobertura: 27% Año de construcción: 2010 DETALLE DE ELEMENTOS (PLANTA ALTA) TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VM01 NÚMERO DE NIVELES: 2 Estructura Paredes Madera sólida Tablilla machimbrada de madera, sin pintar ni sellar en su mayorí Sistema eléctrico: Entrepiso No hay Entubado Conduit SI TOTAL Techos Soleras en madera sólida Porcentaje 100% Cubierta Láminas de hierro galvanizado, sin canoas ni bajantes Caja breaker SI Cielos Tablilla machimbrada de madera, sin pintar ni sellar en su totalidainterruptor Cuchilla Pisos Madera sólida Balcón a todo el frente, con barandas, puerta principal al centro Estado General Bueno Fachada y una ventana de puertas de madera y sin vidrios a cada lado de la puerta Aposentos Salón y dos dormitorios Gas LP no hay Ubicación no aplica Baños Uno, de tipo bueno Estado Físico y Mantenimiento: Otros Balcón Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No hay Pisos Bueno Cubierta Regular Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Leve Pisos Leve Cielos Leve Pisos Ninguno NO HAY OBRAS COMPLEMENTARIAS NI PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN OBSERVACIONES Se describe la segunda planta de la casa. Sus ventanas amplias permiten mejor ventilación e iluminación del interior. Ambas plantas están habitadas de muchos murciélagos, lo que contribuye a un rápido deterioro de la construcción.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Frente del bien y entorno Colindantes Norte Sur Oeste Este (calle pública) Construcción Fachada Portón y rampa 1 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 Valuador
ESTUDIO REGISTRAL
Página: 2 PLANO CATASTRADO