Cuadernos de gestión LO QUE DICE LA TEORÍA CÓMO APLICARLA MANOS A LA OBRA DE PRIMERA MANO

Transcripción

1 Cuadernos de gestión semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 Textos elaborados por: Mario Vaillo, Joana Guillén y Rosario García del Río AVS LO QUE DICE LA TEORÍA Un mercado influido por la incertidumbre (pág. 20) Evolución histórica del mercado (pág. 20) Factores que influyen en la adquisición.... (pág. 20) Estado de la demanda de farmacias (pág. 21) Proceso de venta (pág. 21) CÓMO APLICARLA Valorar las diferencias autonómicas (pág. 22) Particularidades autonómicas (pág. 22) Los precios (pág. 22) Baremos de méritos autonómicos (pág. 23) MANOS A LA OBRA Negociación, financiación y trámites..... (pág. 24) Saber negociar (pág. 24) La financiación (pág. 24) Factores que influyen en la financiación.... (pág. 24) Inicio de los trámites: las arras (pág. 24) Fiscalidad (pág. 25) Trámites que debe hacer el comprador..... (pág. 26) Transmisión familiar de una farmacia (pág. 26) Trámites que debe hacer el vendedor (pág. 27) Beneficios de una venta (pág. 28) DE PRIMERA MANO Las recomendaciones de... José María Besalduch, director de Aspime y de Farma-Iuris: Las transmisiones se van a reactivar (pág. 29) Por experiencia, Cristina Blay, farmacéutica: Ir puerta por puerta me ayudó a encontrar la farmacia idónea (pág. 30) Por experiencia, José Miguel Díaz, farmacéutico: Hay que contar con un asesor en la materia... (pág. 30) Por experiencia, Ángeles Crespo, farmacéutica: Me costó mucho trabajo hallar un comprador. (pág. 30) Una operación compleja. La compra y venta de una oficina de farmacia es un proceso complejo que requiere de la experiencia y el asesoramiento de profesionales del sector para culminar con éxito la operación. CORREO FARMACÉUTICO pone a disposición de sus lectores una segunda edición de su Cuaderno de Gestión actualizado en esta materia, una guía útil y práctica para conocer los elementos más relevantes relacionados con la adquisición y venta de farmacias. Este nuevo documento centra el interés en las variaciones producidas a raíz de la futura Ley de Sociedades Profesionales y el reciente dictamen motivado de la Comisión Europea, unas circunstancias que han contribuido a variar la percepción del mercado de compra-venta de boticas, creando incertidumbre entre los farmacéuticos. Éstos y otros puntos como el proceso de venta, el estado de la demanda de farmacias, cómo aprender a valorarlas o los factores que influyen en la financiación se analizan de la mano de los mejores especialistas.

2 CORREO FARMACÉUTICO 20 LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 Lo que dice la teoría Un mercado influido por la incertidumbre La futura Ley de Sociedades Profesionales, todavía en fase de aprobación en el Congreso de los Diputados, que podría haber supuesto, hasta la introducción de la Disposición Adicional Sexta, la entrada legalizada de capital no farmacéutico en la oficina de farmacia, y el dictamen motivado de la Comisión Europea (ver recuadro inferior), son aspectos que en los últimos meses han provocado movimientos en el mercado de farmacias. Estos movimientos han contribuido a variar la percepción del mercado de compra-venta de farmacias, que ya trató en una primera entrega la serie Cuadernos de Gestión hace más de un año (ver CF del 28-III-2005). La incertidumbre legislativa existente en los últimos meses, con una nueva ley que regula el sector, ha acentuado el estancamiento que sufre el mercado de transacciones en 2006, al tiempo que ha suscitado una avalancha de dudas entre los farmacéuticos interesados en adquirir, vender o traspasar sus oficinas. Además, esta situación ha supuesto un incremento de la oferta, ya que muchos farmacéuticos que no pensaban vender se han decidido a hacerlo para evitar futuras caídas de precios, agravando las incógnitas entre los profesionales del sector, que no saben cómo actuar. Sin embargo, antes de lanzarse a tomar una decisión de esta magnitud (ya sea una compra o una venta), el boticario tiene que tener en cuenta una serie de factores y condicionantes para realizar con éxito la operación. Factores como la obtención de la licencia administrativa de apertura, la seguridad del negocio o cómo obtener la financiación y el asesoramiento necesarios son determinantes en la decisión de compra o venta de una oficina de farmacia. Estas circunstancias y otras muchas, como el estancamiento de los precios de las viviendas, la subida de los tipos de interés prevista para 2007 o la rebaja en el margen neto originada por el Real Decreto Ley 5/2000, son factores que influyen de manera determinante en los precios. Este segundo y actualizado Cuaderno de Gestión pretende ser un documento sencillo, que desde los aspectos más teóricos a los más prácticos, sirva de ayuda al profesional para encarar, con garantías, todo el proceso de compra-venta y que pueda resolver algunas dudas sobre la influencia de las novedades en el mercado. Evolución histórica Es importante que el farmacéutico conozca la realidad actual del sector y del mercado para encarar con mayores garantías un proceso de traspaso (ya sea venta, compra, donación, etc.) y para valorar la evolución del sector con más objetividad. Las condiciones para la adquisición de una oficina de farmacia no siempre han sido iguales ya que han dependido, en gran medida, de las circunstancias históricas y de las variaciones legislativas que se han ido produciendo en los últimos años. Se pueden distinguir cinco etapas: Hasta el año 1941: la actividad farmacéutica no era concebida como una actividad mercantil, tenía más valor el componente de servicio público. El escaso número de facultades de Farmacia y del número de personas que accedían a las titulaciones superiores no saturó España de oficinas de farmacia que se instalaban por libre. Entre 1941 y 1978: se imponen medidas restrictivas respecto a la apertura de farmacias desde la Administración central. Sin embargo, en este periodo la transmisión de la autorización es libre y el traspaso está reglado en el ordenamiento jurídico. Sólo se exige que la farmacia haya permanecido abierta seis años, que el adquiriente sea farmacéutico y no posea ninguna otra oficina de farmacia. La época de desarrollismo de los años 60 proporciona una etapa de bonanza económica que incrementa el nivel de vida y el precio de las especialidades farmacéuticas. Todo esto influye en el mercado y las operaciones de traspaso empiezan a cobrar trascendencia. De 1978 a 1996: una etapa caracterizada por la estabilización -que se vio apoyada en 1990 por la aparición de la Ley del Medicamento- y la obtención de importantes beneficios por parte de las farmacias gracias a la generalización de las prestaciones sanitarias, el envejecimiento poblacional y el encarecimiento de las especialidades. Esta situación motivó el auge del precio de los traspasos. De 1996 a 2006: se produce un aumento de ventas de oficinas de farmacia por la amortización del fondo de comercio a partir de la Ley 43/1995, que regula sus condiciones, y por las ventajas fiscales que se otorgan a la posibilidad de reinvertir los beneficios extraordinarios. Esta etapa se caracteriza por las transferencias sanitarias a las comunidades autónomas, la flexibilidad de horarios y las modificaciones de precios de los medicamentos. A partir de 2006: desde el anuncio del dictamen motivado de la Comisión Europea cerca del 10 por ciento de las operaciones ha quedado suspendida, lo que ha producido un aumento de la oferta de oficinas de farmacia. Actualmente hay más farmacéuticos interesados en vender su oficina de farmacia que antes, para evitar futuras y eventuales caídas de precios. Factores que influyen en la adquisición Es importante tener en cuenta diferentes factores que van a influir a la hora de realizar una compra de una forma óptima y rentable, ya que muchos afectan a las condiciones de adquisición o al precio. Algunos factores son: Financiación: cada entidad ofrece unas condiciones y más o menos avales en función del fondo de comercio que ofrezca. Este año, debido a la subida de los tipos de Qué opinan los expertos? En los últimos meses dos movimientos con componentes normativos han introducido la incertidumbre en el sector farmacéutico hasta el punto de influir, en mayor o menor medida, en el mercado de la compra-venta de oficinas de farmacias. Uno de ellos es el proyecto de Ley de Sociedades Profesionales, el otro el dictamen motivado de la Comisión Europea. Varios expertos opinan sobre cómo podrían trastocar el mercado. Ley de Sociedades Profesionales Este proyecto de ley, en fase de aprobación, podría permitir la entrada de capital no farmacéutico en las oficinas de farmacia. Sin embargo, no parece que, finalmente, esto vaya a ser posible, al incorporarse una reciente disposición adicional que dejaría fuera a las farmacias. José María Besalduch (Aspime): Si el proyecto de Ley de Sociedades Profesionales se aprueba con el actual texto se habrá disipado el principal temor a una vía de liberalización y el mercado se volverá a normalizar. Ángel Giner (COF de Zaragoza): No será posible que haya sociedades con dos farmacias, porque la titularidad debe ser única. José Comas (abogado): La disposición adicional incluida en el proyecto de ley es suficiente para evitar la entrada de capital ajeno y se establece muy claramente que el titular de la oficina interés y la posible liberalización, los fondos de comercio se han reducido, por lo tanto, es necesario realizar una aportación mayor de capital o inmuebles. También hay que tener en cuenta el tipo de garantías mobiliarias, plazos de amortización y los periodos de carencia, sobre todo en las farmacias en las que es necesaria una reforma. Facturación: es necesario calcular la rentabilidad real de la farmacia. Por ejemplo, es interesante saber si distribuye a residencias, ya que esto puede suponer más gastos y menores rendimientos, según las circunstancias. También hay que tener en cuenta la deducción del Real Decreto 5/2000, ya que un pequeño aumento en algunas facturaciones puede suponer empezar a pagarlo. Clientela: es importante informarse y analizar al cliente de la zona. Características como rango de edad, movimientos de población (los crecimientos en la población pasados no garantizan crecimientos futuros), nivel económico y número de habitantes por población. Procedimientos masivos de apertura: cuando las autonomías inician de oficio un expediente masivo para la apertura de farmacias, las ventas se relajan, los compradores se retraen y comienza un periodo de impasse. de farmacia sólo puede ser el farmacéutico. Dictamen Motivado de la Comisión Europea La Comisión Europea emitió antes del verano un dictamen en el que abría un procedimiento de infracción a España por considerar que el modelo español de Farmacia limitaba la libertad de establecimiento y solicitaba la apertura del modelo. José María Álvarez (Banfarma): El dictamen motivado procedente de Bruselas va a marcar un antes y un después. El aspecto comercial va a cobrar una gran importancia en la farmacia, cuyo recorrido de mejora en la gestión es muy grande, y eso hará que haya unas farmacias que sean más atractivas que otras dependiendo de su rentabilidad y de la capacidad para generar nuevos recursos. Eduardo Litrán (Transpharma) : Es difícil responder qué tipo de influencia puede tener porque habría que concretar qué implica una liberalización del sector o, mejor dicho, hasta donde llegaría esa liberalización. Además, habría que considerar las diferentes combinaciones entre las posiblidades liberalizadoras para determinar sus repercusiones reales en el mercado. Carlos García Mauriño (Asefarma): El dictamen de Bruselas ha propiciado mucha demanda de información y el mercado se ha vuelto ahora más reticente :

3 Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 CORREO FARMACÉUTICO LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA 21 Estado de la demanda de farmacias Entre los principales objetivos de los farmacéuticos interesados en comprar una farmacia destacan, no sólo recibir información sobre cómo obtener el mejor precio sino conseguir las mejores condiciones de adquisición y conocer el estado de la demanda de farmacias (ver página 24). Esta demanda se mantiene relativamente alta a pesar del aumento del número de oficinas puestoas a la venta por libre ante el miedo a una hipotética liberalización. Antes de adquirir una farmacia el farmacéutico debe valorar dos puntos: el nivel de facturación y su ubicación geográfica. Actualmente, los demandantes buscan principalemente farmacias de ventas medias, con una facturación de entre y euros. En los últimos años se ha visto reducida la demanda de aquéllas que se encuentran en los extremos de la facturación: las de tamaño pequeño y las grandes. En las oficinas pequeñas puede que el farmacéutico no consiga obtener ni un sueldo digno, por lo que su capacidad para recuperar inversiones se hace imposible. En el caso de las grandes, éstas han visto muy castigados sus márgenes de gestión, lo que ha penalizado parte del atractivo que tenían. Por ubicación, las más demandadas son las de la costa y las situadas en grandes ciudades o extrarradios, y las menos, las rurales. Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana son las zonas más atractivas. Al margen de la ubicación, son también muy demandadas las farmacias que tienen un amplio margen de crecimiento ya que, a corto plazo, se habrán adquirido a buen precio. Proceso de venta Desde que el farmacéutico toma la decisión de adquirir o vender una farmacia comienza el proceso de venta, un proceso complejo que debe afrontarse con conocimiento e implicación. Conocer cuál es el valor en el mercado de la farmacia en venta antes de iniciar las negociaciones, CÓMO VALORAR UNA FARMACIA? Elementos que el farmacéutico tiene que tener en cuenta para valorar de forma ajustada el precio de una oficina de farmacia de cara a un proceso de compra-venta Ventas: es importante calcular la proproción porcentual que la farmacia que se va a comprar o vender tiene en lo que respecta a venta libre y venta de la Seguridad Social. Posibilidad de la mejora de la gestión: son más apetecibles las farmacias que puedan mejorar sus resultados económicos porque estuvieran algo abandonadas en este aspecto. Ubicación con estabilidad o crecimiento demográfico: se busca que las cifras económicas nunca vayan a la baja para, como mínimo, mantener el ratio de clientes/farmacias. Factores de impactos favorables o desfavorables: aperturas de centros de atención primaria o ambulatorios; nuevas edificaciones, nuevas aperturas o solicitudes de farmacias. Fuente: Aspime El stock que se adquiere junto con la farmacia: intentar que no haya caducidades a menos de sesenta días; que no haya medicamentos caducados o retirados y que exista un correcto inventario real a precio de coste. Análisis de los contratos del personal que se va a subrrogar: es necesario tener certeza de las retribuciones anuales; certeza del tipo y duración de contratos, y derechos adquiridos de la plantilla. Situación jurídica del inmueble: en el caso de que se transmita el local donde está la farmacia, se da mayor seguridad jurídica al adquiriente, provocando un mayor valor económico. Si se adquiere el inmueble no hay que olvidar la comprobación registral a efectos de titularidad y cargas. En el caso de arrendamiento del local de la farmacia, es precisa la negociación bien del traspaso bien la negociación de un nuevo contrato. 8 Estado del inmovilizado material: hay que ver las inversiones necesarias a corto-medio plazo que se tienen que realizar para la puesta en marcha de la farmacia. Este elemento puede provocar un incremento añadido a los costes de adquisión antes señalados. preparar las cifras del negocio sin olvidar los pasivos ocultos o las contingencias, garantizar la continuidad del equipo humano adscrito a la farmacia y evitar ocultar beneficios para pagar menos a Hacienda son algunos consejos para afrontar con éxito el proceso de compra-venta. Además, la actitud del interesado juega un papel importante. Éste debe mostrarse flexible en la toma de decisiones y creativo para buscar alternativas ingeniosas que satisfagan a ambas partes. Además, es recomendable que no descuide la gestión diaria de la farmacia durante el proceso de negociación (ver página 26), ya que si los resultados económicos descienden, su posición negociadora podría verse diezmada y el precio, reducido.

4 CORREO FARMACÉUTICO 22 LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 Cómo aplicarla a la farmacia Hay que valorar las diferencias autonómicas En muchas ocasiones, antes de sumergirse en un proceso de compra-venta, es oportuno que los farmacéuticos tengan en cuenta las posibilidades existentes de obtener una autorización administrativa para la apertura de una nueva oficina de farmacia. Esto no resulta sencillo, pues el mercado está muy restringido, los concursos no siempre son habituales y son procedimientos de larga duración en los que se requiere una alta puntuación de méritos que no siempre está al alcance de los profesionales más jóvenes. En cualquier caso, conviene revisar las distintas posibilidades existentes en función de las normativas autonómicas españolas, que presentan varias diferencias. Particularidades de las autonomías Las comunidades autónomas presentan algunas variantes que es interesante tener en cuenta antes de iniciar cualquier operación para adquirir una farmacia. Por ejemplo, es importante conocer aspectos como los módulos poblacionales que rigen en cada autonomía y en función de los cuales se determina la posibilidad de abrir nuevas farmacias. Así, por norma general, el módulo poblacional aplicable para la apertura de farmacias es de habitantes, si bien por cada incremento poblacional de habitantes se permite una nueva apertura. No obstante, existen excepciones que van desde el módulo poblacional en Castilla-La Mancha, que es de habitantes, con una nueva apertura por cada incremento de mil habitantes, hasta el módulo poblacional del País Vasco, que es de una oficina de farmacia por cada habitantes, con nuevas aperturas a partir de un incremento poblacional de habitantes (ver cuadro). Del mismo modo, también es oportuno conocer aspectos como el baremo de méritos para acceder a la titularidad de una oficina de farmacia, que es distinto en cada comunidad autónoma y que establece distintas prioridades en caso de igualdad. Por ejemplo, en autonomías como la Comunidad Valenciana tienen prioridad para acceder a una farmacia los farmacéuticos que más años llevan en el ejercicio de su profesión y en otras, como en Castilla y León, se da preferencia a los farmacéuticos que nunca hayan sido titulares de una oficina (ver cuadro página 23). Siguiendo con el plano autonómico, también es necesario conocer algunas de las limitaciones que imponen las autonomías a los traspasos de farmacias. Además de las limitaciones existentes para los no farmacéuticos, sociedades mercantiles o con personalidad jurídica, existen otras limitaciones temporales que podrían resumirse en cuatro bloques: Tres años: en la mayoría de las comunidades autónomas (Madrid, Murcia, Castilla y León, Baleares...) la regla general establece que para traspasar una oficina de farmacia, ésta debe haber permanecido abierta al público un mínimo de tres años, salvo en los casos de fallecimiento del farmacéutico titular, jubilación o incapacitación. Seis años: en la comunidad autónoma de Cataluña la limitación temporal es de seis años abierta al público, salvo en los casos en los que se produzca el fallecimiento del titular, jubilación o incapacitación. En Castilla-La Mancha el plazo también es de seis años y se reduce a tres cuando la farmacia se encuentre en un núcleo de población de menos de quinientos habitantes. Sabía que... por regla general, el módulo poblacional para abrir una farmacia se sitúa en habitantes? las farmacias más demandadas son las que facturan entre y euros al año? las zonas más demandadas son Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana, donde se concentra hasta el 42 por ciento del total de las farmacias? las farmacias más caras se encuentran, con gran diferencia, en Andalucía y la Comunidad Valenciana? CRITERIOS VARIADOS Diferencias entre comunidades autónomas para las aperturas de oficinas de farmacia en función de la población. Módulo poblacional. Como norma general el módulo poblacional aplicable para las aperturas de farmacias será el de habitantes y por fracción superior a habitantes. No obstante exiten excepciones, como sucede en las siguientes comunidades autónomas: Aragón Extremadura Castilla- La Mancha Castilla y León apertura más por cada incremento en Cataluña El módulo poblacional en las zonas de salud urbanas es de una farmacia por cada habitantes, y por cada incremento de habitantes se abrirá una nueva. En las no urbanas, una por cada habitantes y por cada incremento de habitantes, una nueva apertura. En las entidades locales menores, poblados y pedanías podría existir una farmacia siempre que tenga una población superior a quinientos habitantes. En todos los núcleos de población podrá existir al menos una oficina de farmacia. El módulo poblacional de referencia es el de una por cada habitantes y otra por incremento de la población en mil habitantes. Para las zonas farmacéuticas urbanas es de habitantes y por cada habitantes más podrá establecerse otra. En las zonas semiurbanas, habitantes por farmacia y otra más cada vez que se superen los habitantes. En las zonas rurales, habitantes y otra En las áreas básicas de salud urbanas el número de farmacias debe ser de una por cada habitantes y si se sobrepasa la población en habitantes se puede abrir una más. En el resto de zonas básicas es de una farmacia por cada habitantes. Diez años: las limitaciones temporales más elevadas son las existentes en autonomías como Cantabria, Canarias y la Comunidad Valenciana, donde no se puede traspasar una farmacia hasta pasados diez años. Otras condiciones: además de las limitaciones ya expuestas, en el País Vasco la ley establece una limitación temporal también de tres años y recalca que en el supuesto de copropiedad (ver recuadro), la transmisión de la porción indivisa de uno de los copropietarios a un tercero no afectará al derecho de los demás copropietarios a transmitir su parte, pudiendo ejercecitarlo en el momento que consideren oportuno sin que les resulte de aplicación el plazo anteriormente citado. Los precios Además de los aspectos relacionados con la legalidad y ubicación de las farmcacias en las distintas comunidades autónomas también determina una variación en sus precios de adquisición. La diferente situación legal, económica y social influye directamente en las condiciones del precio, por lo tanto, todo farmacéutico interesado en comprar, y también en vender, debe conocer las situación del mercado en las distintas zonas geográficas. Si bien ha habido una bajada generalizada en los precios, la situación del mercado podría resumirse en: Precios altos: entre las comunidades autónomas donde las farmacias tienen precios más elevados destacan, sobre todo, Andalucía y la Comunidad Valenciana. En Andalucía, el precio de una farmacia, especialmente si es en una zona costera o con un gran nivel de población puede hasta triplicar su volumen de facturación. Lo mismo le ocurre a la zona de Levante, debido, principalmente, a factores como que hay un nivel elevado de vida, existencia de facultades de Farmacia, gran crecimiento demográfico, etcétera. Precios medios: en segundo nivel estarían las farmacias ubicadas en Madrid y Cataluña, que tienen precios accesibles en comparación con otras zonas con similar nivel poblacional. En estas autonomías el precio no llega al doble de la facturación de las farmacias en muchas Galicia Una farmacia por cada habitantes y otra más por cada fracción superior a en las zonas urbanas. En zona semiurbana, una por habitantes y otra si se incrementa en habitantes. En las zonas rurales, una por cada habitantes y otra al superar los El número de farmacias en las zonas urbanas La Rioja será de una por cada habitantes y por cada fracción superior a habitantes se autorizará una nueva apertura. En el resto de zonas, una oficina por cada habitantes. También se puede autorizar una apertura en cualquier municipio cuya población sea superior a cuatrocientos habitantes y carezca del servicio. País Vasco Navarra Las localidades con una población superior a setecientos habitantes contarán como mínimo con una farmacia. En las zonas básicas de salud deberá existir como mínimo una farmacia abierta al público por cada habitantes. No se autorizan aperturas de farmacias en municipios de menos de ochocientos habitantes. El número de oficinas será de una por cada habitantes y se podrá abrir otra por cada incremento en habitantes o abrir una por cada habitantes y otra por superar los Fuente: Gabinete López Santiago. ocasiones. Entre los factores que determinan este escenario puede señalarse el alto número de oficinas de farmacias, pues en estas zonas se concentra casi el 30 por ciento de las existentes en España. Precios bajos: en esta categoría, con unos precios que están por debajo del 1,5 de las ventas, se situarían, especialmente, las farmacias en zonas rurales del interior de la península. La comunidad de bienes La legislación farmacéutica vigente establece que sólo las personas físicas con un título de Farmacia pueden ser titulares de una licencia de explotación. Sin embargo, existe la posibilidad de tener la cotitularidad de una oficina de farmacia, lo cual puede ser de gran ayuda para acceder a farmacias que tienen precios elevados de adquisición. En este sentido, una de las fórmulas más habituales de cotitularidad es la constitución de una comunidad de bienes o sociedad civil privada, como confirma José María Álvares, gerente de Banfarma: Esta vía es muy común, principalmente cuando se trata de farmacias de gran volumen. También es una vía muy utilizada por farmacéuticos que inician su carrera profesional y que no pueden acceder a la compra de una farmacia de forma individual por falta de recursos. La constitución de una comunidad de bienes (CB) o sociedad civil privada (SCP) puede realizarse mediante un documento privado sin necesidad de acudir a un notario, salvo en el caso de que haya que hacer una aportación de bienes inmuebles. El documento deberá oficializarse ante el departamento de Hacienda Pública de la comunidad autónoma donde se constituya y presentarse, posteriormente, ante la Administración de la Hacienda Estatal para obtener un número de identificación fiscal que le permita funcionar y darse de alta a efectos fiscales. La CB y la SCP son entidades en régimen de atribución de rentas, lo que significa que tributan en el IRPF como agrupaciones en las que se atribuirán a los socios partícipes las rentas generadas según los pactos aplicables en cada caso y en el caso de que éstos no consten a la Administración Tributaria en forma fehaciente se atribuirán por partes iguales. El salario que se impute internamente a alguno de los farmacéuticos partícipes por su mayor dedicación al negocio no resultará deducible para la entidad, sin embargo, sí tributará en la persona del farmacéutico que lo haya percibido.

5 Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 CORREO FARMACÉUTICO LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA 23 BAREMOS DE MÉRITOS AUTONÓMICOS Baremos para acceder a una farmacia en caso de empate entre los candidatos. Aragón En Aragón se adjudicará en primer lugar al farmacéutico que no sea titular de una oficina de farmacia en la actualidad o que lo haya sido anteriormente, y en segundo lugar al que más puntuación obtenga en el apartado de méritos académicos. Asturias En Asturias las autorizaciones se otorgarán primero, a los farmacéuticos que no hayan sido titulares de farmacia; segundo, a los que hayan sido titulares en zonas o municipios de población inferior a habitantes; tercero, a quienes hayan desempeñado su ejercicio en el ámbito del Principado de Asturias, y cuarto a los que tengan más méritos académicos. Baleares El orden de preferencia es: primero, el farmacéutico que no haya sido titular; segundo, el que no sea titular en el momento del concurso o no lo haya sido en los diez años anteriores; tercero, el de más méritos académicos; cuarto, el que haya instado la iniciación del expediente de autorización de la farmacia, y quinto, el farmacéutico de más edad. Cantabria En Cantabria el orden de prioridad comienza por los méritos profesionales en municipios de población de habitantes, y en segundo lugar, los que no hayan sido titulares de oficina de farmacia. Castilla- La Mancha Se resolverá en primer lugar a favor de quien teniendo farmacia haya sufrido retraso en su apertura por haberse acumulado otras solicitudes de boticarios con más méritos; segundo, a quien participe como titular en una población de menos de quinientos habitantes; tercero, a quien no tenga farmacia; cuarto, a quien lleve más tiempo en el INEM. Castilla y León En Castilla y León se otorgará el siguiente orden: primero, al farmacéutico que nunca haya sido titular; segundo, al que acredite más tiempo de ejercicio como regente, adjunto o sustituto; tercero, al que tenga mejor puntuación en otros criterios; cuarto, al que tenga menos edad; quinto, al que acredite más tiempo de trabajo para las administraciones sanitarias. Comunidad Valenciana En la Comunidad Valenciana tienen prioridad para acceder a la apertura de una oficina de farmacia aquellos profesionales farmacéuticos con más años de antigüedad en el ejercicio de su profesión. Cataluña El baremo en Cataluña da prioridad a los méritos profesionales y académicos en caso y en caso de igualdad, se da preferencia al farmacéutico que hay presentado antes la solicitud para acceder a una oficina de farmacia. Extremadura Galicia En Extremadura podrán participar en los concursos de nuevas aperturas los farmacéuticos que no ostenten la condición de titulares de farmacia o cotitulares, así como aquéllos que ostentando la condición de titular se comprometan a renunciar a la titularidad de la oficina de farmacia de la que son adjudicatarios. En Galicia el orden es: primero, farmacéuticos que no sean titulares; segundo, quien obtenga la mayor puntuación siguiendo el orden de los apartados del baremo (académicos, experiencia profesional, formación de postgrado, experiencia docente, publicaciones y trabajos científicos, conocimiento del idioma gallego, minusvalía, creación de empleo). La Rioja En La Rioja las autorizaciones se concederán por orden de prioridad: primero, a los que no hayan tenido o no tengan oficina de farmacia; segundo, a los que no tengan farmacia ni la hayan tenido en los últimos diez años, y tercero, a los farmacéuticos con mayor número de puntos en el apartado de méritos académicos. Madrid En Madrid se otorgará al farmacéutico que no sea titular de otra farmacia. En caso de persistir el empate, al que hubiera presentado antes la solicitud. Murcia En Murcia tendrá prioridad el farmacéutico que obtenga mayor puntuación en los méritos académicos y de formación de postgrado. En caso de persistir el empate, tendrá prioridad aquél que no tenga, ni haya tenido con anterioridad oficina de farmacia abierta al público. Navarra En la Comunidad Foral de Navarra está previsto que en caso de igualdad en el baremo de puntuación la balanza se decante en favor del orden cronológico de presentación de solicitudes para acceder a una nueva farmacia. País Vasco No se contempla la solución en caso de empate. No obstante, el criterio que se sigue es el que acuerde la Comisión de Valoración de Méritos. En ocasiones este criterio ha sido: primero, el farmacéutico que acredite más tiempo de ejercicio; segundo, el farmacéutico que tenga más puntos en ejercicio; tercero, el farmacéutico con más puntos en formación continuada. Fuente: Gabinete López-Santiago.

6 CORREO FARMACÉUTICO 24 LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 Manos a la obra Negociación, financiación y trámites Una vez analizados aspectos como la situación del mercado por autonomías, los condicionantes normativos, los posibles precios por zonas, etc. llega el momento de tomar una decisión, elegir una farmacia que se adapte a los intereses de cada uno (facturación, tipo de competencia, posibilidades de clientela, gastos de personal, etc.) y encarar el proceso de adquisición o venta en toda su extensión. Todo ello implica que el farmacéutico se familiarice con algunas claves relacionadas con las habilidades de negociación (para obtener las mejores condiciones en la operación), las posibilidades y alternativas para obtener financiación y los numerosos trámites burocráticos que no hay que descuidar. Saber negociar Toda operación de cierta magnitud entraña un proceso de negociación. La duración de este proceso (que tiene varias fases) es indefinida y en el caso de la compra-venta de una oficina de farmacia puede extenderse (si se le suman los trámites administrativos y burocráticos posteriores) hasta una media de tres meses. A la hora de encarar dicha negociación, comprador y vendedor deben ser conscientes de una serie de aspectos: Realidad del sector: es imprescindible conocer la realidad del momento que atraviesa el mercado para poder fijar un precio razonable, tanto por parte del comprador como del vendedor, pues sólo así se podrá medir la capacidad para tensar o no la cuerda negociadora en cada fase. Si no se conoce el contexto real del sector es muy probable que se parta de un precio erróneo que haga inviable la operación. Claridad de ideas: un proceso de compra-venta no es un regateo, sino que tiene que partir de unas premisas básicas que no son otras que saber de qué dispone el comprador para cerrar la operación, un precio de venta definido y cuáles son las condiciones del vendedor. Por ejemplo, es muy común que el vendedor de la farmacia exija que el personal que en ella trabaja sea subrogado por el adquiriente. Asesoramiento: este tipo de operaciones, largas y costosas, son muy difíciles de llevar a cabo en solitario, por eso es recomendable contar con asesoramiento de especialistas en la materia para no dejar escapar ni un sólo detalle que puede influir en el éxito o fracaso de la compra-venta. En líneas generales, un buen negociador tiene que reunir características tales como: Paciencia: la paciencia es imprescindible en negociaciones de este calado, en las que están en juego no sólo mucho dinero sino también un futuro y desarrollo personal y profesional. Las prisas y los nervios no son buenos consejeros en estos casos. Capacidad de expresión: hay que ser de pensamiento ágil y tener capacidad para expresarse fácilmente. Analítico: ser capaz de analizar distintas posiciones sin dejarse llevar ni por los sentimientos ni por los impulsos, sino por objetivos concretos. Flexibilidad: existen muchas formas de alcanzar el objetivo deseado, por lo tanto no hay que basarse en planteamientos rígidos y poco creativos. Empatía: saber ponerse en el lugar del otro y aprender de las ideas y planteamientos de la otra parte. Autodominio: conviene ser prudente y tener tacto al entablar una negociación para no precipirar acontecimientos negativos. Sentido del humor: el sentido del humor contribuye, en no pocas ocasiones, a desatascar negociaciones estancadas y posturas beligerantes. La financiación Encontrar financiación es otro elemento imprescindible para poder adquirir una farmacia. Si bien los precios de las oficinas siguen siendo altos pese a la incertidumbre que domina el mercado, en la actualidad realizar una compra ya no es exclusividad de grandes patrimonios. Existen varias vías: Hipoteca mobiliaria: en la casi totalidad de los casos la vía de financiación preferente es la hipoteca mobiliaria. La hipoteca mobiliaria se debe inscribir en el Registro de Bienes Muebles del Registro Mercantil correspondiente y se extiende sobre la autorización administrativa de la far- NEGOCIE PARA GANAR: DIEZ CONSEJOS Recomendaciones básicas para culminar con éxito una negociación. Determine qué significa ganar: para cada uno de los participantes en la negociación ganar puede significar cosas distintas. Hay que identicar cuál es su ganar, su perder y su rango aceptable. Aléjese de las posiciones: no tome posiciones en una negociación -estan asociadas con yo tengo razón- y concéntrese en sus objetivos e intereses. Cambie su posición siempre que logre sus objetivos. Busque lo común: antes de comenzar a negociar, busque el territorio común que comparte con las demás partes. Hablar sobre aquello en lo que coinciden hace mucho más fácil el camino. Considere los intereses de los otros: entienda bien cuáles son los objetivos. Trate de anticipar lo que quiere lograr y, si es posible, trate de anticipar qué piensan sobre usted y sus planteamientos. Sea flexible y creativo: recuerde que existen muchas formas para llegar al final deseado. No sea demasiado estricto al determinar si se cumplió su objetivo. Construya su credibilidad: la credibilidad es fundamental a la hora de negociar. Cumpla sus promesas. Diga la verdad y mantenga siempre la discreción. No sacrifique: en una negociación todo tiene su precio, no renuncie a nada ni conceda nada a menos que obtenga a cambio algo que esté dentro de sus objetivos. Conozca sus alternativas: antes de comenzar a negociar, conozca todas sus opciones y posibilidades: puede salirse de la negociación?, qué otras opciones tiene?, cuáles son las opciones y las ventajas y desventajas de cada una? Del mismo modo, conviene estudiar o plantearse las distintas respuestas u opciones de negociación que puede plantear la otra parte No exagere o engañe: a menos que esté completamente seguro de que no le descubrirán. Si es descubierto, no sólo afectará a la negociación, sino algo mucho peor: perderá credibilidad. Escuche: dedique toda su atención a las palabras, mensajes y lenguaje corporal de su interlocutor. No centre su atención en sus pensamientos y diálogos internos. Fuente: Billy Vaisberg. Sabía que... tanto en el caso de una adquisición como de un alquiler el farmacéutico adquiriente debe solicitar información a Urbanismo con el fin de examinar si el local está afectado por algún plan urbanístico municipal? tanto en el caso de adquisición como de alquiler hay que solicitar una nota informativa al Registro de la Propiedad para observar quién ostenta la titularidad de la finca y conocer así las cargas que pesen sobre ella a fin de exigir su cancelación al transmitente? en el caso de compra-venta hay que solicitar el recibo de la Comunidad de Propietarios para comprobar que se está al corriente de pagos? macia, el derecho de cesión de arrendamiento del local del negocio donde se ubique, las instalaciones fijas o permanentes de la farmacia propiedad del adquiriente/prestatario y, mediante pacto expreso, sobre las existencias de la farmacia. Hipoteca inmobiliaria: garantía inmobiliaria sobre inmuebles, ya sean afectos o no a la actividad empresarial que se desarrolle. Avales: pueden ser personales o de terceros. Préstamos: personales o familiares. Venta de farmacia: es muy común que la compra de una oficina de farmacia se finacie con la venta de otra previamente. Factores influyentes en la financiación Existen varios factores que pueden influir en obtener una mayor o menor financiación por parte de una entidad bancaria. Como ejemplo, con una hipoteca mobiliaria es posible obtener una financiación que puede alcanzar el 70 por ciento del valor de la operación (ver página 27), pero dependerá de aspectos como: Ventas a la Seguridad Social: las entidades financieras prefieren que haya mayor peso de ventas con recargo al Sistema Nacional de Salud. Así, pueden establecer como un factor limitante para la hipoteca mobiliaria las ventas a la Seguridad Social multiplicadas por un coeficiente del 1,5. Así, para una farmacia con unas ventas en recetas de euros, la cantidad que se concedería con una hipoteca se situaría en unos Ventas totales: la hipoteca mobiliaria no excederá, en líneas generales, del 70 por ciento de las ventas totales. Otros factores: la gestión de la farmacia, ser clientes previos de la entidad financiera a la que se recurre, el apoyo de intermediarios, etc. son otros factores que pueden influir para obtener una hipoteca mobiliaria. Inicio de los trámites: las arras Una vez que el comprador y el vendedor han alcanzado un acuerdo para el traspaso de la oficina de farmacia, el procedimiento marca que el principio de acuerdo debe plasmarse en un documento privado o contrato de arras, que únicamente tiene efectos entre las partes hasta que es elevado a escritura pública. En este precontrato deben plasmarse las estipulaciones de cada parte. El acuerdo legal privado puede ser de varios tipos y es especialmente importante en el caso de incumplimiento, pues en función del tipo escogido varían sus consecuencias jurídicas. El contrato de arras puede ser: Arras confirmatorias: tienen por objeto reforzar la existencia del contrato posterior, constituyendo una prueba de su celebración e impidiendo que las partes se desliguen de forma unilateral del compromiso adquirido. Arras penitenciales: tienen por finalidad prevenir el desestimiento del contrato. Este tipo de arras está regulado por el Código Civil y permite desistir unilateralmente a cualquiera de las partes. En el caso de que el vendedor sea quien quiere desistir del contrato estará obligado a devolver el doble de la cantidad recibida por el comprador. Si es éste último quien quiere desistir, perderá la cantidad entregada al vendedor. Para establecer este tipo de arras es imprescindible que exista un acuerdo expreso por las partes, ya que en caso de que existan dudas sobre el tipo de arras pactadas la doctrina mayoritaria indica que tienen el carácter de confirmatorias. Arras penales: tienen por objeto garantizar el cumplimiento del contrato, imponiendo en caso de incumplimiento una sanción a la parte que incumple el contrato privado con el fin de indemnizar a la parte cumplidora. Una vez establecido el contrato de arras, el siguiente paso es su elevación a escritura pública. A tal efecto, será necesario aportar documentación como la instacia de solicitud de la reglamentaria visita de inspección junto con la escritura de transmisión, el título de farmacéutico del comprador, su colegiación y la justificación de la disponibilidad jurídica del local. Tras la firma habrá que presentar en la Administración que corresponda copia de la escritura, así como la documentación que cada Administración autonómica exija para iniciar el expediente de tramitación como, por ejemplo, el abono de tasas, el plano del local, la declaración de no haber solicitado farmacia en un concurso de aperturas, etc.

7 Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 CORREO FARMACÉUTICO LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA 25 Fiscalidad En materia fiscal la transmisión de una oficina de farmacia se rige por varios tipos de impuestos: IPRF: el transmitente tributará por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento extraordinario al 15 por ciento, si bien hay que reseñar que este porcentaje parece más que probable que se eleve hasta un 18 por ciento con la reforma de este impuesto prevista para el próximo año. Por ello, es muy interesante que el farmacéutico que se encuentre en un proceso de venta culmine la operación antes de que finalice el año. Del mismo modo, es muy importante tener en cuenta el momento del año en el que se vaya a realizar la operación. La mejor época es a principios de año, ya que de esta forma se aplaza el pago fiscal hasta los meses de mayo y junio del ejercicio posterior, excepción hecha del presente ejercicio, el cual ofrece un mejor trato de las plusvalías generadas en ventas de farmacias y por el hecho antes citado de la reforma del impuesto. También es importante que todos los gastos relacionados con el proceso de compra-venta estén perfectamente documentados. De este modo se podrán tener en cuenta desde el punto de vista fiscal y obtener así un beneficio, pues todos esos gastos (intermediarios, notarios, etc.) minorarán la cantidad que se tenga que pagar a Hacienda. En el caso de que se venda la farmacia y el cobro de la misma se encuentre aplazado (condición bastante usual en las transmisiones entre familiares), Hacienda permite pagar conforme se va recibiendo el cobro de la operación. IVA: la transmisión de una oficina de farmacia estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si no se transmite la totalidad del activo empresarial, por ejemplo, si no se transmite el local o si se transmite un porcentaje de la farmacia. Aunque sea una operación sujeta el IVA, el transmitente no deberá ingresar el IVA percibido a la Administración, ya que las farmacias están sometidas al Régimen de Recargo de Equivalencia, lo cual sig- LOS TRÁMITES PARA UNA COMPRA-VENTA 1 2 Relación de aspectos que deben tener en cuenta los farmacéuticos al iniciar un proceso de compra-venta de una oficina de farmacia. 3 Fuente: Aspime. Notificaciones de derechos preferentes: en determinadas autonomías (por ejemplo, Cataluña) los farmacéuticos adjuntos tienen el derecho preferente de adquisición ante una transmisión. Autorización colegial: presentación del documento ante el organismo correspondiente para su aprobación. En determinadas autonomías es un documento básico para la firma notarial de la transmisión. Contrato de reserva y de arras: el contrato de reserva es previo a la redacción de un contrato de arras, que es una redacción legal y privada donde se detallan las circunstancias de la operación que se va a elevar a escritura pública. Escritura pública: elevación a público de los acuerdos refleja- 4 dos en el contrato de arras. 5 Liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD): en casos de transmisión de locales afectos a la actividad. Presentación del ITP y AJD como exentos en casos de transmisión única de la explotación de la farmacia. 6 Notificación y cambio de titularidad: notificación y presentación de escritura pública al colegio de farmacéuticos en aquellas comunidades autónomas en las que corresponda. Notificación al Ministerio de Sanidad de la transmisión para solicitar el cambio de titularidad. Altas censales: altas censales ante la Agencia Tributaria y del 7 Impuesto sobre Actividades Económicas ante el organismo que corresponda. Notificación de subrogación: en caso de que hubiera subrogación de los trabajadores debe notificarse a la Tesorería 8 General de la Seguridad Social. Notificación municipal: notificación ante el municipio del 9 cambio de titularidad a efectos del permiso de apertura de la oficina de farmacia. 10 Liquidación: liquidación del vendedor en el Impuesto sobre la Renta anual (IRPF) de la operación de compraventa, que como ganancia patrimonial (variación patrimonial onerosa) afecta a la actividad empresarial.

8 CORREO FARMACÉUTICO 26 LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 nifica que el IVA se incluye en el precio de la transmisión. No están sujetas al IVA las siguientes transmisiones y derechos: ❶ La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo realizada en favor de un solo adquiriente cuando éste continúe el ejercicio de las mismas actividades empresariales o profesionales del transmitente. ❷ La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial del sujeto pasivo o de los elementos patrimoniales afectos a una o varias ramas de la actividad empresarial del transmitente. Todo ello en virtud de las operaciones a las que se refiere el artículo primero de la Ley 29/1991 de adecuación de determinados conceptos impositivos a las directivas y reglamentos de las comunidades europeas, siempre que las operaciones tengan derecho al régimen tributario regulado en el título primero de la citada ley. ❸ La transmisión mortis causa de la totalidad o parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, realizada en favor de aquellos adquirientes que continúen el ejercicio de las mismas actividades empresariales o profesionales del transmitente. Cuando los bienes y derechos transmitidos se desafecten posteriormente de las actividades empresariales o profesionales que determinan la no sujeción prevista en los casos anteriormente citados, la transmisión quedará sujeta al impuesto de la forma establecida para cada caso en la ley. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: la transmisión de una oficina de farmacia está exenta de este impuesto salvo en el caso de transmisión conjunta con el local, ya que el local sí que está sujeto al ITP al tipo vigente del 7 por ciento. Trámites que debe seguir el comprador En primer lugar, el comprador debe cumplir sus obligaciones con Hacienda, para lo que es necesaria la tramitación de una Declaración Censal con un plazo de antelación de diez días respecto al inicio de la actividad, en el que se comunique: Altas: el comprador debe darse de alta en una serie de aspectos: ❶ El alta en el régimen de Estimación Directa Simplificada, por ser el primer año de ejercicio en su farmacia. Luego, si durante el siguiente, su cifra de negocio supera los euros deberá comunicar su paso al régimen de Estimación Directa Normal. ❷ El alta en la presentación trimestral de pagos frac cionados, es decir, un pago a cuenta del IRPF de un farmacéutico. Es de obligada presentación para la actividad económica profesional de la farmacia por no haber sido computados más del 70 por ciento de los ingresos totales sometidos a retención. Ésta debe regristrarse en los siguientes plazos: hasta el 30 de enero, hasta el 20 de abril, hasta el 20 de julio y hasta el 20 de octubre. ❸ El alta en la presentación trimestral de retenciones por la satisfacción de rendimientos de capital inmobiliario, en caso de alquiler por el local de la farmacia.en este caso el farmacéutico inquilino está obligado, como arredatario del local, a practicar la reteción del 15 por ciento sobre la base imponible del alquiler, sin estar obligado a practicar dicha retención cuando las rentas satisfechas al arrendador no superen los 901,52 euros anuales o cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo de Arrendadores de local negocio de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Econó-micas. ❹ El alta en la presentación trimestral de retenciones por la satisfacción de rendimientos de trabajo y profesionales. Sólo debe cursar esta alta si el farmacéutico va a satisfacer honorarios de profesionales o si la La transmisión familiar de la farmacia La transmisión familiar de una oficina de farmacia puede producirse desde tres puntos de vista: por porcentaje, puede ser parcial o total; según el tipo de transmisión, por compraventa, donación y mortis causa; y bonificadas, es decir, por transmisión de empresa farmiliar o no. Desde el punto de vista fiscal una transmisión parcial representará jurídicamente una copropiedad con o sin pactos privados, es decir una sociedad civil privada. Si es vía donación no bonificada, el donante deberá tributar el Impuesto sobre la Renta (IRPF) por la variación patrimonial lucrativa, y el donatario lo hará por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones que corresponda a su comuniadad autónoma. Si es vía donación bonificada (para lo cual tanto el donatario como el donante deben cumplir los requisitos regulados por las leyes autonómicas o estatales en su defecto), el donante estará exento de imputar en su IRPF la variación lucrativa antes mencionada. El donatario podrá liquidar su impuesto sobre sucesiones y donaciones con la bonificación en su base imponible por la normativa aplicable, en cuyo caso habría que tener en cuenta la no amortización del fondo de comercio. Si es vía compra-venta, el vendedor liquidará la variación patrimonial onerosa en el IRPF anual que corresponda y el comprador no tributará por dicha operación, pudiendo amortizar fiscalmente la adquisición, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales. Una transmisión total representará jurídicamente un cambio en la titularidad de la farmacia, con los mismos efectos y requisitos fiscales que los citados en el caso anterior. Del mismo modo, en una transmisión familiar se deben revisar otros aspectos como el aplazamiento del pago de la operación (a efectos del IRPF), si el destinatario es uno o varios adquirientes y si se está transmitiendo la totalidad o no del patrimonio empresarial (a efectos del reglamento del IVA). farmacia que adquiere conlleva la subrogación o nueva contratación de trabajadores. ❺ En relación con la imposición indirecta (IVA), el comprador debe cursar el alta en Régimen Especial de Recargo de Equivalencia, por el que el farmacéutico no está obligado a la presentación trimestral de las Declaraciones del IVA y por el que las facturas recibidas en que se desglosa el IVA se computan para él por el total como consumo y gasto de su Cuenta de Pérdidas y Ganancias, con independencia de su desglose a la hora de contabilizarlas. Impuesto de Actividades Económicas: el farmacéutico tiene que tener en cuenta que, con la reforma en el año 2000 de la Ley 39/1988 de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, aparecen nuevos sujetos pasivos que gozan de exención en dicho impuesto, es el caso de las personas físicas y los farmacéuticos titulares de farmacia y de entidades carentes de personalidad jurídica que pueden representar a la farmacia, cuando el importe de la cifra de negocios no sea inferior a un millón de euros. Licencia de Actividades: el farmacéutico tiene que tener en cuenta los requisitos que establezca cada consistorio. Colegio de Farmacéuticos: otra obligación del comprador es cumplir sus responsabilidades con el colegio oficial de farmacéuticos de la provincia en la que se ubica la farmacia. Para ello, es necesario cursar el alta como colegiado farmacéutico, tramitanto antes la baja como colegiado en ejercicio si se proviene de otra provincia en pro de no ostentar dos altas en ejercicio que son del todo incompatibles. Obligaciones con la Seguridad Social: por último, el farmacéutico comprador deberá cumplir sus obligaciones para con la Seguridad Social. En este caso, el farmacéutico deberá incluir el alta en el Régimen Especial de

9 Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 CORREO FARMACÉUTICO LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA 27 Los instrumentos Debido a la enorme inversión que para la mayoría de los farmacéuticos significa la compra de una farmacia, es necesario recurrir a distintos instrumentos de financiación entre los cuales podrían destacarse: Hipoteca mobiliaria sobre el fondo de comercio: es una fórmula que ha ido adquiriendo más peso con el paso del tiempo. La posibilidad de financiar la compra de la farmacia hipotecándola está ya muy extendida entre las entidades bancarias, tras las dudas iniciales que suscitaba la dificultad de ejecutar el bien al estar la transmisión de farmacias limitada a farmacéuticos. Capital propio: es el capital que aporta el inversor (ya sea propio o familiar). Las entidades bancarias solicitarán avales importantes para cerrar la operación. Aplazamiento del pago: el farmacéutico transmitente podría aceptar la posibilidad de recibir el abono de una parte de la suma total de la venta de forma aplazada. No suele ser una parte importante pero facilita la adquisición. Créditos de Cajas de Ahorro: antiguamente su actividad se centraba en el ahorro popular, hoy fomentan la inversión con hipotecas y créditos. Leasing o alquiler financiero: puede ser mobiliario o inmobiliario. Tiene un favorable tratamiento fiscal y la garantía de que se aporta el propio bien. Plazo de pago a proveedores: el aplazamiento del pago a los mayoristas y laboratorios puede ayudar a obtener una financiación muy importante. El abono de las facturas a los proveedores a largo plazo es una práctica aceptada por los mayoristas. Trabajadores Autónomos (RETA), ya que el trabajador por cuenta propia o autónomo es aquél que realiza de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción por ella a contrato de trabajo y aunque utilice el servicio remunerado de otras personas. La afiliación de alta del RETA debe solicitarse dentro del plazo de los treinta días naturales siguientes al nacimiento de las obligaciones, computando domingos y festivos. Sociedad Civil Particular o Comunidad de Bienes: si la titularidad de la oficina de farmacia se va a ostentar bajo la forma de Sociedad Civil Particular o Comunidad de Bienes debe crearse un documento de constitución que será necesario elevar a público si existe aportación de bienes inmuebles. Luego debe darse de alta en la Agencia Tributaria y el consistorio para obtener el número de identificación fiscal. La constitución debe liquidarse por operaciones societarias ante el organismo autonómico competente. Trámites que debe hacer el vendedor El vendedor también debe cumplir con una serie de obligaciones para hacer efectivo un traspaso de oficina de farmacia. Entre esas obligaciones destacan: Colegio Oficial de Farmacéuticos: debe solicitar bien al COF bien al organismo autonómico de sanidad competente una autorización para transmitir. Ésta goza de carácter previo y definitivo a la transmisión en autonomías como Cataluña, Gacilia o Asturias, y de carácter provisional en Aragón, Extremadura y Castilla y León. En otras comunidades autónomas, como la valenciana, puede otorgarse la escritura pública de compra-venta y pedir su autorización sin necesidad de solicitar permiso para la transmisión. En todos los casos, el farmacéutico vendedor debe cursar su baja en ejercicio ante el COF de su provincia. Agencia Tributaria y Ayuntamiento: en el caso del vendedor, el plazo para cursar la Declaración Censal es el de un mes que se empieza a computar a partir del cese de la actividad. Del mismo modo, el plazo para cursar la bajas del Impuesto de Actividades Económicas es también de un mes. Liquidación de escrituras públicas: hay que tener cuidado al determinar el supuesto de liquidación por ITP e IVA de la transmisión de la oficina de farmacia si se trata de una no sujeción o de una exención de los CUÁNTO SE FINANCIA UNA FARMACIA Cantidades que se pueden financiar de la compra de una farmacia mediante una hipoteca mobiliaria. Fuente: Gabinete López Santiago. mismos, bien sea por estar incluido en el Recargo de Equivalencia bien porque se transmita en la operación todo el patrimonio empresarial. También es importante liquidar correctamente por el ITP la escritura pública de compra-venta del local donde se ubica la farmacia que hasta la venta pertenecía al vendedor, en caso de transmisión del local o posible opción de compra. Igualmente no hay que olvidarse de liquidar al ayuntamiento respectivo el Impuesto sobre el Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o corriente plusvalía, que se devenga por la transmisión y que recurre a las bases del total de los años que ha pertenecido al vendedor. Todas estas liquidaciones tienen un plazo de treinta días hábiles para su presentaciónante los distintos organismos competentes. Obligaciones con la Seguridad Social: el farmacéutico vendedor también debe cumplir con sus responsa-

10 CORREO FARMACÉUTICO 28 LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 Caso práctico En la redacción de un contrato de compraventa de oficina de farmacia (ver imagen) por las partes interesadas hay que tener en consideración una serie de puntos que hay que detallar. Entre ellos estarían: Fecha: fecha y lugar donde se procede a la firma del contrato entre las partes implicadas en la operación. Datos: nombres y datos (edad, dirección de residencia, DNI) de cada una de las partes. Titulo: capacidad legal necesaria para realizar con garantías la operación (condición de titular de la farmacia y poseedor del título de farmacéutico). Cargas: especificación de que la farmacia que se va a vender o comprar está libre de CONTRATO TIPO Modelo de contrato real anónimo de compra-venta de oficina de farmacia. Fuente:Aspime. cargas y trabas administrativas, así como de que se encuentra al corriente de sus obligaciones fiscales y laborales con los empleados que en ella trabajan. Permiso del COF: es necesario expresar que se cuenta con la preceptiva autorización del colegio de farmacéuticos. Condiciones de venta: si la venta incluye también el mobiliario e instrumentos. Precio: precio exacto de la compra de forma desglosada y cómo se abonará el importe (cheques bancarios, etc.). Stock : si también es objeto de transmisión el stock de los medicamentos y productos sanitarios existentes en la farmacia. Impuestos: que todo cargo o abono, impuesto o exacción generado por el funcionamiento de la farmacia antes de la fecha de la operación corresponderá a la parte vendedora, y a la parte compradora los que se generen con posterioridad. Empleados: es necesario especificar si la parte compradora se obliga o no a respetar la antigüedad y sueldo de los empleados que trabajan en la farmacia. Gastos: si los gastos y derechos inherentes al otorgamiento de la escritura son a cargo de la parte compradora. Manifestación tributaria: la transmisión no está sujeta a IVA si se transmite la totalidad del activo empresarial. Autorización: ratificación del acuerdo. bilidades con la Seguridad Social, para lo que dispone de un plazo de hasta seis días, incluidos domingos y festivos, desde el cese de la actividad. Entre esas obligaciones figuran para la baja en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos, junto con la baja del Impuesto sobre Actividades Económicas. Asimismo, dispone del mismo plazo para cursar la subrogación de los trabajadores, en caso de que proceda. También es necesaria la comunicación a la oficina del Instituto Nacional de Empleo (INEM) u organismo autonómico competente del cambio de titularidad de la farmacia para su constancia en la contratación, así como la comunicación de la mutua de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales. Inspección sanitaria: para finalizar, en materia de inspección sanitaria el vendedor debe complementar determinados requisitos (relacionados con la distribución del local, el utillaje, etc.) para que el levantamiento del acta de cambio de titularidad por los servicios de Inspección de Farmacia sea fructífero. Beneficios de una venta Como último paso de todo el proceso los vendedores deben saber cómo invertir adecuadamente las ganancias obtenidas con el traspaso. Para muchos de ellos, la venta de la farmacia supone la vía definitiva bien para asegurarse un futuro tranquilo bien para invertir en una nueva farmacia con más posibilidades de desarrollo. Por todo ello es importante realizar una buena planificación financiera siguiendo una serie de pasos: Patrimonio: el farmacéutico vendedor debe analizar su situación patrimonial y conocer cuáles serán a partir del momento de la venta sus principales fuentes de ingresos, dónde está invertido el resto del patrimonio familiar, el plazo y el riesgo de dichas inversiones, etc. Plazo, riesgo y porcentaje de la inversión sobre el patrimonio: éstas son las tres variables básicas que hay que tener en cuenta antes de plantearse una inversión y están íntimamente relacionadas entre sí. Por ejemplo, si se decide invertir a diez años siempre se podrán asumir más riesgos que si se invierte a cinco años, puesto que el horizonte temporal permite una mayor capacidad de recuperación en el supuesto de no obtener lo esperado. Distribución de activos: una correcta distribución de los activos y de las inversiones permite también limitar los riesgos. Fiscalidad: la transmisión de la oficina de farmacia tributa a un 15 por ciento (a un 18 probablemente el año próximo) como ganancia patrimonial, por lo que resulta interesante dpositar la cantidad que corresponda a ese porcentaje a un fondo monetario que genere interés. Productos financieros: en las inversiones a corto plazo (menos de un año) la fiscalidad es similar para todos los productos, pero en inversiones de más largoplazo (cinco años) son más rentables los fondos de inversión (rentabilidad acumulada en el propio producto y sólo se tributa cuando se cancela al tipo impositivo del 15 por ciento). A más de seis años conviene invertir en seguros de capital diferido. Gestión exprés Los trapasos de oficinas de farmacia son procesos, por lo general, complejos que requieren de una gran preparación y conocimiento y cuidado de todos los detalles. Entre los distintos factores que intervienen en el proceso y que el farmacéutico debe tener siempre presentes estarían: Situación del mercado farmacéutico: los farmacéuticos deben conocer en qué momento se encuentra el mercado, así como los aspectos que pueden influir en la demanda de farmacias y, en consecuencia, en los precios últimos. La población existente en una provincia, el grado de desempleo, los procesos de apertura de farmacias y la existencia de compradores europeos son sólo algunos de los puntos, entre otros muchos, que hay que analizar con detenimiento al encarar este proceso. Normativas autonómicas: la existencia de diecisiete comunidades autónomas ha generado un escenario con varias posibilidades en cuanto a la mayor o mejor facilidad para acceder a una farmacia. Las limitaciones temporales existentes en cuanto a los años que las farmacias deben haber permanecido abiertas antes de traspasarse son elementos que no deben obviarse. Fiscalidad: la forma en que se aplican los impuestos a los que se somete la actividad farmacéutica (IRPF, IVA, etc.) es un punto que debe vigilarse para cerrar un traspaso con los mayores beneficios. Vías de financiación: la negociación con las entidades bancarias y la utilización de vías de financiación adecuadas para adquirir una farmacia, como puede ser la hipoteca mobiliaria, es un punto ineludible en todo proceso de compra-venta. Tratos preliminares: el contrato de arras es la fórmula empleada para dejar claras las condiciones de la compra-venta antes de la firma de la escritura pública. Las arras pueden ser confirmatorias, penitenciales o penales. Trámites administrativos: tanto por el lado del vendedor como por el comprador existen numerosas obligaciones burocráticas que hay que cuidar al máximo. Formas de explotación: la comunidad de bienes o la sociedad civil particular son fórmulas que permiten la explotación conjunta de una farmacia. Cómo valorar una oficina de farmacia: el nivel de facturación y la ubicación geográfica de la oficina de farmacia son aspectos importantes que hay que tener en cuenta antes de tomar cualquier decisión de compra-venta. Fuentes consultadas Agustín López Santiago, responsable del Gabinete López-Santiago, especializado en el asesoramiento de traspasos de oficinas de farmacia. Sandra Martínez, abogada del Gabinete López-Santiago. Raúl García, director ejecutivo del Grupo Farmavend, especializado en el asesoramiento sobre gestión empresarial aplicada a la farmacia. Alfredo Alonso Quintana, director general de Farmaconsulting. Jose María Besalduch, director de Aspime, asesoria especializada en farmacias. José María Álvares, gerente de Banfarma. Eduardo Litrán, de la compañía especializada en traspasos TrasPharma. Carlos García Mauriño, director de Asefama. José Comas, abogado. Ángel Giner, abogado del Colegio de Farmacéuticos de Zaragoza. Cristina Blay, farmacéutica comunitaria en Benidorm (Alicante). José Miguel Díaz, farmacéutico comunitario en Móstoles (Madrid). Ángeles Crespo, farmacéutica comunitaria. Direcciones de interés

11 Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 CORREO FARMACÉUTICO LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA 29 De primera mano LAS RECOMENDACIONES DE... José María Besalduch, de Aspime Las transmisiones se van a reactivar José María Besalduch es el director de Aspime y de Farma-Iuris, asesorías con una amplia experiencia en la gestión de todos los trámites que afectan a la compra-venta. Qué valoración hace del mercado actual? Al igual que otros, se mueve en función de la oferta y demanda. Estamos en un momento de espera, pero si el Proyecto de Ley de Sociedades Profesionales se aprueba con el actual texto se habrá disipado el temor a una liberalización y el mercado se normalizará. El dictamen motivado de la Comisión Europea, cómo influirá? Existía más temor al texto de la Ley de Sociedades Profesionales que al tema de Bruselas, ya que el primero podía suponer muy pronto una entrada legalizada de capital no farmaceutico en la farmacia, hecho que parece que no se va a producir por la voluntad unánime de los principales partidos políticos. En cambio, el dictamen de la Comisión, aun cuando pueda acabar en el Tribunal de Luxemburgo, parece disponer de fuerte defensa por parte del Estado Español y con fundadas garantías jurídicas de ganarse. Por ello, creo que las transmisiones se van a reactivar. Es posible establecer una media sobre el tiempo que puede llevar culminar una compra-venta? La horquilla es muy variable y depende en gran medida del número de intervinientes (bancos, asesores, etc.) y puede oscilar entre dos meses y seis, pero podríamos decir que la media es de tres. Qué tipo de farmacias son las más demandadas? Las más demandadas son las de costa y grandes ciudades o extrarradios, las menos, las rurales. También las farmacias con gran posibilidad de crecimiento. Hay mucha diferencia en precios según las zonas? Existen grandes diferencias, desde autonomías como la valenciana con coeficientes del cuatro a otras como Navarra que no supera el uno, ello se debe a leyes autonómicas más o menos liberalizadoras y a una mayor demanda. Las zonas más solicitadas son Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Y cuáles serían las principales vías de financiación? Podríamos hablar de dos: una son las entidades bancarias con las modalidades de hipotecas mobiliarias e inmobiliarias y otra los prestamos paternos o de parentesco. Podríamos citar una tercera que es la adquisición sin financiacion y que viene dada por MARC MARTÍ EXPERTO ASESOR. Besalduch señala que una compra-venta de farmacia puede durar seis meses. la adquisición de una farmacia mediante la venta de otra en propiedad. Qué aspectos (legales, burocráticos, etc.) hay que tener en cuenta? A grandes rasgos, en el caso del comprador, aspectos fiscales de la adquisición, sujeción a IVA y a Impuesto de Transmisión Patrimonial, desglose correcto y sobre la base de la contabilidad de las partidas económicas que se desglosan en la operación, que el stock que se adquiere esté bien valorado, que no existan sanciones administrativas ni sanitarias contra el derecho administrativo, la certeza de los salarios y contratos, un buen contrato de alquiler (si el local no se adquiere) tanto en duración como en los matices favorables que se puedan negociar (derecho o no a traspaso, etc.), una buena financiación, etc. Y para el vendedor: la rigurosidad en el tratamiento fiscal de la operación e invertir convenientemente desde el punto de vista fiscal y financiero. En el plano fiscal, qué elementos hay que valorar? El comprador, con independencia de la correcta declaración de los impuestos, debe establecer los plazos de amortizaciones de su inversión, tanto fiscales como financieras. Es muy común acudir a la comunidad de bienes? Sí, ya que es una fórmula para repartir la inversión y adquirir farmacias de elevado coste.

12 CORREO FARMACÉUTICO 30 LA COMPRA-VENTA DE LA FARMACIA Semana del 27 de noviembre al 3 de diciembre de 2006 LA EXPERIENCIA DE... Cristina Blay Pascual, que compró hace casi dos años una farmacia costera en Benidorm (Alicante) Con sólo 26 años Cristina Blay ya conoce cómo funciona el mercado de la compra-venta de oficinas de farmacia. Incluso antes de finalizar la carrera ya había tanteado precios, sopesado las zonas de mayor interés y comprobado los posibles beneficios. Esta joven farmacéutica estaba decidida a encontrar una botica que se adecuara a su proyecto de futuro y lo ha conseguido, según sus declaraciones a CF, gracias al sistema puerta por puerta, más costoso pero, sin duda, efectivo. Qué canales siguió para encontrar una farmacia a la venta? Buscó por todo el territorio nacional? Fui mirando farmacia por farmacia, sólo en la zona que me interesaba, es decir, cerca de mi casa, que está en Gandía (Valencia). Por eso estuve buscando en Cataluña, Comunidad Valenciana e, incluso, Murcia. Mi sistema fue entrar directamente y preguntar a los titulares si estaban interesados en venderla o si conocían a un vendedor o a alguien que se fuera a presentar al concurso de nuevas aperturas por la misma zona. Por internet saqué el listado de las personas que se habían presentado al examen, para más o menos saber si había posibilidades. Hizo un estudio previo de la situación económica, financiera y geográfica de las oficinas de farmacia que le interesaban? MANUEL LORENZO Ir puerta por puerta me ayudó a encontrar la farmacia idónea FINANCIACIÓN SENCILLA. La farmacéutica Cristina Blay, de Alicante, no tuvo problemas para que los bancos le financiaran la compra de su farmacia en la localidad de Benidorm, ya que, asegura, estas entidades ven la farmacia como un negocio rentable. No te puedes tirar de cabeza sin ver si una farmacia es rentable, porque al fin y al cabo esto es un negocio y lo tienes que poder pagar Preferí ir mirando sólo las zonas que me gustaran y farmacias que yo viera que tuviera posibilidades de mejorar, porque no quería una muy boyante que estuviese mejorada al máximo y que no pudiera aumentar las ventas. Por ese motivo escogí una farmacia que estuviera cerca de mi casa, pero que fuera rentable. Vi lo que pedían por la farmacia e hice números conforme a sus ventas y a su ubicación, respecto a lo que me pedían por el local y lo que se podía aumentar. No te puedes tirar de cabeza sin ver si una farmacia es rentable, porque al fin y al cabo esto es un negocio, aunque te guste mucho y hayas estudiado la carrera, lo tienes que poder pagar. Así que el estudio económico sí que lo hicimos, porque eso es fundamental a la hora de poder amortizarla. Fue sencilo encontrar vías de financiación para la compra? Cuáles empleó? No tuve impedimento alguno para encontrar una vía de financiación. Un crédito bancario fue el método, porque se puede tener algo de capital, pero lo que se pide por una farmacia no lo tiene casi nadie. Normalmente, si la entidad conoce que es para una farmacia sabe que es un negocio rentable. Le expliqué la situación al banco, vieron el local, el lugar donde se ubica, los números (ventas de los años anteriores y la declaración de la antigua propietaria) y vieron que era viable. Aunque me sorprendió que los bancos que más impedimentos me pusieron fueron los que tienen asegurado el ingreso de las recetas, supongo que porque son conocedores de la bajada de precios y el menor margen de beneficios de los medicamentos y esto los hace más reticentes. Qué fue lo más difícil del proceso de compra? Encontrar la farmacia idónea, más que la negociación. Si te conformas con cualquier farmacia y pagas una barbaridad, seguro que encuentras a la primera. Además, ir puerta por puerta tiene una ventaja y es que te va conociendo la gente, te llaman, se ponen en contacto contigo y te proponen cosas. Considera necesario dejarse asesorar por especialistas en la materia? Es bueno dejarse asesorar por especialistas, sobre todo al principio, porque te puedes pegar un batacazo. Ha cambiado mucho la orientación de la farmacia desde que la adquirió? He aumentado la venta cara al público, porque había mucha rebotica y muy poca parafarmacia. También hemos llegado a más gente con detalles, viendo cada caso, hablando mucho con los clientes y ofreciendo un trato cercano. En ocasiones viene algún experto en diagnósticos de cabello o de piel y eso atrae a la gente. Para que el negocio vaya bien lo ideal es una correcta indicación farmacéutica mezclada con un trato personal y cercano. José Miguel Díaz, farmacéutico en Móstoles (Madrid) Hay que contar con un asesor en la materia Ángeles Crespo vendió su farmacia en Ávila hace más de un año Me costó mucho trabajo hallar un comprador José Miguel Díaz, farmacéutico andaluz, adquirió hace dos años su primera farmacia en propiedad en la localidad madrileña de Móstoles. Para este farmacéutico el proceso de compra-venta es largo y complicado por lo que no duda en recomendar apoyarse en especialistas que conozcan bien los vericuetos de este proceso. Tenía alguna preferencia en cuanto a la ubicación de la farmacia que quería comprar? Me daba un poco igual una zona que otra. Para mí lo importante era que la farmacia se adecuara a mis posibilidades económicas y que fuera una oficina de farmacia rentable. Y tardó mucho en encontrar esa farmacia? Un año y medio, ya que me resultó difícil encontrar una que se adaptara a mis posibilidades. Contó con asesores en la materia para encarar la compra? Sí, conté con un asesor y Si se liberaliza el mercado irá a peor y responderá al interés de grandes empresas recomiendo a otros farmacéuticos que se encuentren en la misma situación que también se apoyen en expertos porque es un proceso que tiene muchos trámites que hay que conocer bien y que si uno intenta afrontar solo puede dilatarlos mucho en el tiempo. Qué tipo de financiación buscó para afrontar el desembolso de la compra? Un crédito hipotecario. Ha cambiado mucho su farmacia desde que la adquirió? La verdad es que sí. Es una farmacia pequeña, de unos sesenta metros cuadrados y antes estaba más dirigida hacia una clientela de gente mayor. Ahora, en cambio, tiene una orientación más general. Y cómo ve el mercado? Creo que si se liberaliza irá a peor porque responderá a los intereses de grandes empresas y cadenas. Además, no será una liberalización total ya que la apertura libre de farmacias creo que no llegará jamás. La situación familiar es en muchas ocasiones el detonante para la venta de una oficina de farmacia. Éste es el caso de Ángeles Crespo, propietaria de una botica en un pequeño pueblo de Ávila, cuya regencia se había tornado incompatible con otros aspectos prioritarios en su vida. Cuáles fueron los motivos que le empujaron a tomar la decisión de vender su farmacia? Mis motivos han sido puramente personales. Yo vivo en Madrid, pero la farmacia está en Ávila, mi marido también trabaja en Madrid, a lo que hay que sumar que tengo tres hijos, por lo que no había posibilidad alguna de que nos fuéramos a vivir allí toda la familia, así que sólo me El mercado de las farmacias atraviesa por un momento de mucha incertidumbre quedaba ir y venir todos los días, lo que suponía demasiado esfuerzo. Cómo ve el momento actual que atraviesa el mercado de farmacias? El momento actual es de mucha incertidumbre, sobre todo porque no sabemos por dónde van a salir las cosas. Con la bajada de precios, los recortes de beneficios... Creo que es un momento delicado. Ha cambiado su percepción después de la venta? Yo pensé que cuando la pusiera a la venta iban a salir cien mil compradores. Pero quizá las características de la farmacia, una oficina rural en un pueblo pequeño con población que está envejeciendo, haya sido lo que ha frenado la venta. Creía que iba a ser más rápido, pero la verdad es que nos ha costado más de un año venderla. Qué ha sido lo más complicado de la negociación? Ha habido un poco de cesión por ambas partes. Había establecido un precio, pero viendo que se demoraba la venta, cuando aparecieron unos compradores interesados que se acercaban al precio que pedía, negociamos y se redujo un poco la cantidad. Pero lo más difícil ha sido encontrar un comprador.