INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE, A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO BBVA-1513-COMERCIAL

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1 INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE, A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO BBVA-1513-COMERCIAL CLIENTE : CARMEN ISABEL VALDIVIA SOSA PROPIETARIO(S) : CARMEN ISABEL VALDIVIA SOSA SOLICITANTE : BBVA OFIC. 113, INGENIERÍA YANET MILAGROS ACUÑA TRUJILLO GESTOR COMERCIAL SOLICITUD N : UBICACIÓN REGISTRAL : AVENIDA SANTIAGO DE SURCO NUM , URBANIZACIÓN VISTA ALEGRE, DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. UBICACIÓN AUTOAVALÚO : AV. SANTIAGO DE SURCO NÚMERO 3867, MZ. A2, LT. 19; URB. VISTA ALEGRE, DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. PARTIDA(S) : N DESCRIPCIÓN / USO : CASA DE 02 PISOS / OFICINAS Y LABORATORIO ANTIGÜEDAD INMUEBLE : 45 Y 4 AÑOS ÁREA TOTAL TERRENO: m 2 DECLARATORIA DE FÁBRICA : SI ( X ) NO ( ) / TOTAL ( ) PARCIAL ( X ) CARGAS Y/O GRAVÁMENES : SI ( X ) NO ( ) FECHA DE VALUACIÓN : 06 DE FEBRERO DE 2014 VALORES INSCRITOS RR.PP. VALOR COMERCIAL VALOR DE REALIZACIÓN VALOR A NUEVO MON VALOR EDA TOTAL TERRENO EDIFICACIÓN US$ 922, , , S/. 2,583, ,352, , US$ 738, , , S/. 2,066, ,881, , US$ 87, , S/. 244, , VALORES NO INSCRITOS EN RR.PP. VALOR US$ 31, TIPO DE CAMBIO : SOLES / US$ COMERCIAL S/. 86, OBSERVACION, : Se trata de una Tasación nueva. CARGAS Y El inmueble registra una hipoteca a favor del BANCO CONTINENTAL hasta por la suma de ADVERTENCIAS US$ 116, dólares americanos. No se encuentra declarada parte del área construida del piso 1 ante los RR.PP., pero su valor está incorporado dentro del Valor Comercial. Se deja constancia que Carmen Isabel Valdivia Sosa tiene una inscripción de divorcio. PERITO : VALORTEC SAC, REPEV resolución S. B. y S. N

2 INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE, A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO I. DATOS GENERALES 1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Solicitante : BBVA-BANCO CONTINENTAL Yanet Milagros Acuña Trujillo Gestor Comercial Oficina Ingeniería, Cód. 113 Cliente : CARMEN ISABEL VALDIVIA SOSA 1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE Registral : Avenida Santiago de Surco Num , Urbanización Vista Alegre, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima. Autoavalúo : Av. Santiago de Surco Número 3867, Mz. A2, Lt. 19; Urb. Vista Alegre, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima. 1.3 DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE Se trata de una casa de 02 pisos con retiro frontal para estacionamientos cerrado con rejas de fierro, que funciona actualmente como oficinas y laboratorio. El inmueble está ubicado en una zona de Comercio Zonal (CZ). Construido de material noble. El estado de conservación es bueno. DISTRIBUCIÓN Piso 1 : Cochera frontal exterior, ingreso, recepción, baño de damas y caballeros, área de almacén, laboratorio, patio posterior con depósitos, escalera al piso 2. Piso 2 : Descanso de la escalera, pasadizo de distribución, 04 oficinas, baño de damas, baño de caballeros. 1.4 ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO La valuación es con fines de conocer el Valor Comercial y de Realización del Inmueble. 1.5 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR 06 de Febrero de ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO Zonificación : Comercio Zonal (CZ) Uso : Oficinas y laboratorio. II. VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1 INSPECCIÓN OCULAR Se realizó la visita del inmueble el 06 de Febrero de 2014, sin ningún contratiempo, apreciándose así mismo el entorno. Acompañó al Tasador en la visita al inmueble la propietaria. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno en donde se ubica el predio es de carácter Comercio Zonal (CZ). Cuenta con obras de infraestructura urbana tales como veredas de concreto y pistas asfaltadas, redes de agua potable y desagüe, alumbrado público y electricidad; está conectado al servicio

3 telefónico, de cable e Internet que el predio puede o no usufructuar. Las principales vías de acceso son la Av. Tomas Marzano y la Av. Benavides. ZONAS AMBIENTALES SENSIBLES O DE RIESGOS Ninguna. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Los linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica Nº del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. ÁREAS Área Terreno : m 2 (Según Partida Electrónica y PU de Autoavalúo) Área Construida : m 2 (Según Partida Electrónica y PU de Autoavalúo) Piso 1 : m 2 Piso 2 : m 2 Área Construida No : m 2 (Según PU de Autoavalúo y Visita Declarada Técnica) Piso 1 : m 2 EDIFICACIÓN El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas: - Cimentación : Cimientos de concreto ciclópeo. - Estructura : Mixta con muros portantes y pórticos de columnas y vigas de concreto armado. - Muros : Ladrillo de arcilla asentado con mortero de arena-cemento. - Techos : Aligerados horizontales e inclinados de concreto armado. - Pisos : Piso 1: Cemento pulido y cerámico. Piso 2: Parquet y cerámico. - Puertas : De rejas de fierro en exteriores, de madera solida con pestillo eléctrico en ingreso principal, de madera contraplacada y apanelada en interiores, mamparas de aluminio con vidrio templado incoloro. - Ventanas : De aluminio y de madera con vidrio templado incoloro. - Revestimientos : Tarrajeo frotachado, pintura látex lavable, enchape cerámico en baños. - Baños : Aparatos de loza vitrificada blanca y de color, grifería nacional. - Cocina : No posee. - Instalación eléctrica : Empotrada con suministro monofásico, circuitos independientes. - Instalación sanitaria : Empotrada y expuesta con tubería de PVC, redes de agua fría, caliente y desagüe. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN, DEPRECIACIÓN Y FACTOR DE AJUSTE La depreciación se ha obtenido de conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, empleando las tablas indicadas correspondientes, de acuerdo a la antigüedad y al estado de conservación del inmueble.

4 Descripción Tabla Años Material Estado de Factor Depreciación conservación Ajuste Edificación Original 1 45 Ladrillo Bueno 41 % 0.59 Ampliación 1 04 Ladrillo Bueno 8 % VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS INSCRIPCIÓN Los linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica Nº del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. CARGAS Y GRAVÁMENES El inmueble registra una hipoteca a favor del BANCO CONTINENTAL hasta por la suma de US$ 116, dólares americanos. OBSERVACIONES Se trata de una Tasación nueva. No se encuentra declarada parte del área construida del piso 1 ante los RR.PP., pero su valor está incorporado dentro del Valor Comercial. Se deja constancia que Carmen Isabel Valdivia Sosa tiene una inscripción de divorcio. III. METODOLOGÍA APLICADA 3.1 BASES PARA SU DESARROLLO Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares. IT EM DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº VIVIENDA aplicando el método de valuación directa para hallar el valor de realización en el mercado y está en concordancia con la Resolución S.B.S. Nº , (u otra metodología que el criterio del Perito considere conveniente). 3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA DISTANCIA AL PRECIO, REFERENCIA, UBICACIÓN INMUEBLE US$ Teléfono Terreno cercado en Av. Tomas 1 800, (98) 116*6944 Marzano, parámetros para 10 pisos, En Zona AT = m 2 2,647.00/m *17 2. Local comercial en Av. Tomas Marzano, 02 años antigüedad, 04 baños, AT = m 2, AC = m 2 3. Loca comercial en Av. Tomas Marsano, 20 años antigüedad, 5 baños, 4 cocheras, AT = m 2, AC = m 2 4. Casa en Urb. Prolongación Benavides, por Loma Hermosa, 02 cocheras, AT = m 2, AC = m 2 En Zona En Zona En Zona 1 050, ,300.00/m , ,605.00/m , ,328.00/m CONCLUSIÓN La zona está consolidada y es de carácter Comercio Zonal (CZ), se encontraron inmuebles similares en oferta y con la ayuda de la base de datos, Internet y experiencia

5 del Perito se realizará la valorización del mismo. En base a lo expuesto se ha deducido que el valor razonable actual del terreno está en US$ 2,800.00/ m DEDUCCIONES APLICABLES Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones: - Gastos por pérdida y deterioro : 2.00% - Gastos de valuación para realización : 0.20% - Depreciación durante la ejecución : 4.00% - Mantenimiento : 2.00% SUB TOTAL : 8.20% - Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo : 11.80% prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin. TOTAL : 20.00% EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL. Nota: El Cliente considerará las deducciones de su conocimiento, para así obtener un Valor de Realización Final. 3.5 SUSTENTACIÓN El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el valor del bien. IV. CÁLCULOS EFECTUADOS 4.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC) a. Valor de Terreno (VT) De acuerdo a la ubicación del inmueble, la oferta y demanda de la zona, el Perito asigna un Valor Unitario de Terreno: US$ 2,800.00/m 2. VT = m2 x US$ 2, /m2 VT = US$ 840, b. Valor Unitario de Edificación (VUE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificación que se deduce del siguiente cuadro: DESCRIPCIÓN Muros y Columnas Techos Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos Baños Instal. Electricas y Sanit. Obras Exteriores VUE Total S/. 1, % GG + Utilidades S/ V.U. Comercial S/. 1, VALOR UNIT. EDIFIC.: 450 VUE (Dólares) = US$ T.D.C.: US$ = S/

6 c. Valor de la Edificación (VE) VE1 = m2 x US$ /m2 x 0.59 = 28, VE2 = m2 x US$ /m2 x 0.59 = 23, VE = US$ 51, d. Valor de la Edificación No Declarada (VE ND ) VE3 = m2 x US$ /m2 x 0.92 = 31, VEND= US$ 31, e. Valor de Reposición del Inmueble (VR) VR = VT + VE + VEND VR = US$ 840, US$ 51, US$ 31, VR = US$ 922, f. Valor Comercial del Inmueble (VC) De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el Perito considera que el valor de reposición calculado refleja el valor comercial del inmueble, por lo tanto se asigna un Fm = 1.00; luego: Fm x VR = VC 1.00 x US$ 922, = US$ 922, VC = US$ 922, (Ajustando el Valor) g. Valor A Nuevo (VAN) VAN1 = m2 x US$ /m2 x 1.00 = 48, VAN2 = m2 x US$ /m2 x 1.00 = 39, VAN = US$ 87, h. Valor A Nuevo de la Edificación No Declarada (VAN ND ) VAN3 = m2 x US$ /m2 x 1.00 = 33, VANND= US$ 33, VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) El Valor de Realización en el Mercado, según la Resolución S.B.S. Nº , es el valor neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por conceptos indicados en el acápite 3.4. Las deducciones aplicables son el 20% del valor comercial. Luego: VRM = (100%-20%) x VC VRM = 80% x US$ 922, VRM = US$ 738, V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR - La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes; no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la información y de los documentos proporcionados por el cliente, ni por los vicios constructivos ocultos que pueda tener la edificación. - Se recomienda que la próxima fecha de inspección sea el 06 de Febrero de 2015.

7 - El Cliente deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de Realización Final. VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA - La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Perito complementada con datos de nuestra base de datos. - Copia de la Declaración Jurada de Autoavalúo año Copia de Copia Literal de la Partida Electrónica N , de fecha 24 de Enero y 06 de Febrero de de Febrero de 2014.

8 ENTORNO PISO 1

9 PISO 1 PISO 2

10 PISO 2

11 PLANO DE UBICACIÓN

12 ANEXO 1 CLIENTE : CARMEN ISABEL VALDIVIA SOSA PROPIETARIO(S) : CARMEN ISABEL VALDIVIA SOSA USO : OFICINAS Y LABORATORIO UBICACIÓN REGISTRAL : AVENIDA SANTIAGO DE SURCO NUM , URBANIZACIÓN VISTA ALEGRE, DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. UBICACIÓN AUTOAVALÚO : AV. SANTIAGO DE SURCO NÚMERO 3867, MZ. A2, LT. 19; URB. VISTA ALEGRE, DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA. VAN : US$ 87, NÚMERO DE : PISOS 02 SÓTANOS 00 AÑO DE CONSTRUCCIÓN : 1,969 y 2,010 TIPO : 1.- Inmueble de hasta 04 pisos X 2.- Inmueble de entre 05 y 10 pisos 3.- Inmueble + de 10 pisos 4.- Nave Industrial 5.- Otros USO ESTADO MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN PRIMARIO TIPO DE ESTRUCTURA : 1.- Vivienda 2.- Oficina X 3.- Taller 4.- Comercial 5.- Industrial 6.- Almacén X 7.- Centro Educativo 8.- Centro de Salud 9.- Mina 10.- Otros : 1.- Terreno cercado 2.- En Construcción 3.- Construido con 01 M.C.P. 4.- Construido con más de 01 M.C.P. X 5.- Construido por etapas : 1.- Concreto armado X 2.- Ladrillo y cemento X 3.- Estructura de acero/metálica 4.- Adobe/Quincha 5.- Madera 6.- Otros : 1.- Pórtico de acero arriostrado con diagonales 2.- Adobe y Quincha 3.- Pórticos de concreto armado X 4.- Pórticos de concreto armado con placas 5.- Entramados de madera 6.- Mampostería X 7.- Estructuras industriales/comerciales 8.- Otros