SEMINARIO NACIONAL DE TASACIONES

Transcripción

1 SEMINARIO NACIONAL DE TASACIONES Caso Práctico de Tasación: UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL Expositor: ING. GINO LAYSECA ZOPPI

2 Consideraciones para realizar una Tasación REGLAMENTO EXPERIENCIA CONOCIMIENTO DEL MERCADO Tasador

3 TASACION DE INMUEBLE DE PROPIEDAD HORIZONTAL

4 Cliente: Solicitante: Propietario: Ubicación: Calle Italia Nº 412, esquina con la Av. Malecón Cisneros N 436, Departamento Nº 1502, Estacionamientos 79 y 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima. Fecha de Tasación: 31 de julio de Valor Comercial: US$ 224, S/. 649, Valor de Realización: US$ 179, S/. 519, Valor a Nuevo: US$ 121, S/. 350, Tipo de Cambio Valor Comercial Tasación Anterior: Perito: S/. 2.90/dólar No Corresponde Ing. Gino Layseca Zoppi CIP N REPEV

5 I. MEMORIA DESCRIPTIVA

6 Propietario: Solicitante: Objeto de la Tasación: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del predio materia del presente trabajo. Fecha a la cual esta referida la Tasación: 18 de Marzo del Reglamentación Empleada: La presente valorización se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular según R.M. Nº Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y muestras fotográficas. Para el valor de realización en el mercado, la resolución S.B.S. Nº Localización: El inmueble, materia de la presente Tasación se encuentra localizado en Calle Italia Nº 412, Departamento Nº 1502 y Av. Malecón Cisneros Nº 436, Estacionamientos N 79 y N 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.

7 Linderos y medidas perimétricas Los linderos y medidas perimétricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados y descritos en las siguientes Partidas del Registro Público de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento Nº 1502: Ficha Nº , Partida Nº Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20 ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml. Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml. Por la Izquierda: con el dpto del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml., ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60 ml., 0.95ml. Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.

8 Linderos y medidas perimétricas Estacionamiento Nº 79: Ficha Nº , Partida Nº (Tercer sótano, Sección Nº 111): Por el frente: Por la Derecha: Por la Izquierda: Por el fondo: con la zona común; con 3.00 ml., con el estacionamiento Nº 80; con 5.00 ml., con el estacionamiento Nº 78; con 5.00 ml., con la propiedad de terceros; con 3.00 ml. Estacionamiento Nº 80: Ficha Nº , Partida Nº (Tercer sótano, Sección Nº 112): Por el frente: Por la Derecha: Por la Izquierda: Por el fondo: con la zona común; con 2.60 ml., con la zona común; con 5.00 ml., con el estacionamiento Nº 79; con 5.00 ml., con la propiedad de terceros; con 2.60 ml.

9 Área de Terreno El área de terreno correspondiente al Departamento. Nº 1502 es de: m2. El área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 79 es de: 1.95 m2. El área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 80 es de: 1.69 m2. Nota.- El área de terreno correspondiente al Departamento N 1502 y del Estacionamiento Nº 80 se ha obtenido de la Declaración Jurada de Autoavalúo del año No se proporcionó el área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 79; por lo que se procedió a hallar el área de terreno aplicando el % de participación del inmueble (0.111%) por el área de terreno matriz (1, m2). Áreas Techadas El Área Techada y Ocupada del Dpto. Nº 1502 es de : m2 El Área Techada y Ocupada del Estac. Nº 79 es de : m2 El Área Techada y Ocupada del Estac. Nº 80 es de : m2 Nota.- Las áreas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrónicas indicadas en el ítem 07 de la presente tasación.

10 Descripción y distribución Se trata de un Departamento ubicado en el 15º piso de un edificio multifamiliar de 3 sótanos y 19 pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Al departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio; está ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito y cercana a vías y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la Calle Italia con la Av. Malecón Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de la inspección realizada se observó que el departamento se encuentra en proceso de remodelación de sus acabados. La distribución de planta es la siguiente: Departamento Nº 1502: Ingreso principal, hall de distribución, sala comedor, cocina, lavandería, cuarto de servicio, baño de servicio, dormitorio principal con baño incorporado, 02 dormitorios, baño completo de uso compartido. Estacionamiento Nº 79: Zona de estacionamiento techada. Estacionamiento Nº 80: Zona de estacionamiento techada.

11 Edificación La edificación tiene las siguientes características: Cimentación: Zapatas y placas de concreto armado. Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo. Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga. Techos: Losa de concreto horizontal. Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura látex; enlucido frotachado con acabado de pintura látex; cerámico parcial en baños; zócalos de cerámica en cocina. Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cerámico de primera en cocina y baños; de cemento frotachado en estacionamientos; cerámico en lavandería. Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo; MDF contraplacadas en interiores y puertas de cocina. Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado polarizado en mampara del baño principal y en ventanas de dormitorios. Baños: un baño completo en dormitorio principal; un baño de uso compartido con los otros dos dormitorios; un baño completo de servicio. Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifería convencional. Instalación eléctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termomagnéticos. Instalación sanitaria: redes empotradas de agua fría, caliente y desagüe; cisterna y tanque elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.

12 Calidad de los Acabados. El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad. Antigüedad y Estado de Conservación. Depreciación. El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN estado de conservación, su antigüedad: 13 años. Nota.- La antigüedad del inmueble se ha obtenido de la Declaración Jurada de Autoavalúo del año 2010, proporcionada por el solicitante. Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigüedad y estado de conservación del inmueble; se considera un factor de depreciación de: Titulación e Inscripción. Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del Registro Público de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento Nº 1502 : Ficha Nº , Partida Nº Estacionamiento Nº 80 : Ficha Nº , Partida Nº Estacionamiento Nº 79 : Ficha Nº , Partida Nº

13 Zonificación y Uso Actual del Predio. Zonificación : RDMA Residencial de Densidad Muy Alta. Uso Actual : Departamento desocupado. Infraestructura de Servicios Urbanos. La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desagüe, red de alumbrado público y conexiones domiciliarias; red de telefonía, pistas asfaltadas y veredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. Malecón Cisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. José Pardo a la altura de la cuadra 7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal) a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trípoli. Fecha Sugerida de Constatación. 18 de Marzo del 2011.

14 II. VALORIZACIÓN

15 Valor de Terreno (VT): Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio, acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del inmueble n, en tasación: US$ 2, /m2 Por lo tanto: VT = US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2 VT = US$ 38, Valor de la Edificación (VE): De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el precio de mercado de la edificación en: US$ Valor de la Edificación: VE = VUOE x AT x D Donde:

16 Valor de la Edificación: VE = VUOE x AT x D Donde: VUOE = Valor unitario obra edificación. AT = Área Techada. D = Factor de depreciación. Por lo tanto: Descripción Área m2 Valor de Áreas Comunes (VAC). Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, se asigna el 15% del Valor de la Edificación para el Valor de las Áreas Comunes: VAC = US$ 98, x 0.15 VAC = US$ 14, VUE US$/m 2 VESD US$ Factor de depreciación Valor de Edificación (US$) DP TO , , Total , , VE = US$ 98,068.50

17 El Valor del Departamento (VD), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el Valor de la Edificación (VE); más el Valor de las Áreas Comunes (VAC): VD = VT + VE + VAC VD = US$ 38, US$ 98, US$ 14, VD = US$ 151, El valor de reposición encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona, y tomando en consideración que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que se encuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar, consideramos oportuno bonificarlo en un 35%: VDB = US$ 151, x FM (1.35) VDB = US$ 204, VDB = US$ 204, (por redondeo) SON: DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.

18 Valor de los Estacionamientos (VEST): El valor de los estacionamientos Nº 79 y Nº 80, se estima en: Vest 79 = US$ 10, Vest 80 = US$ 10, VEST = US$ 20, Valor Total del Predio (VTP): El Valor de Tasación del Predio (VTP), será igual al Valor del Departamento (VDB); más el valor de los Estacionamientos (VEST): VR = VDB + VEST VR = US$ 204, US$ 20, VR = US$ 224, VR = US$ 224, (por redondeo) SON: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.

19 Valor Similar Nuevo (VSN): El Valor Similar Nuevo será igual a la sumatoria del Valor de Edificación sin Depreciar (VESD); más el Valor de Áreas Comunes sin Depreciar (VACSD): VSN = VESD + VACSD Descripción Área VUE VESD VACSD VSN m2 US$/m2 US$ US$ (US$) DPTO , , , Total , , , VSN = US$ 121, VSN = US$ 121, (Por redondeo). SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.

20 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIÓN S.B.S N Y R.M. N VIVIENDA) El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación: Deducciones a aplicar: - Gastos de Publicidad 2.00% - Gastos de Tasación para realización 0.20% - Comisiones de ventas 5.00% - Mantenimiento 2.00% - Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días, consideramos un ajuste en el valor para poder vender el inmueble en ese plazo de 10.80% Total de deducciones 20.00%

21 Por lo tanto: VRM = VTP x 0.80 VRM = US$ 224, x 0.80 VRM = US$ 179, VRM = US$ 179, (Por redondeo) SON: CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS. Tipo de Cambio: S/. 2.90/dólar.

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24 VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

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26 EDIFICIO JORGE CHAVEZ.

27 EDIFICIO JORGE CHAVEZ. DISTRITO MIRAFLORES NOMBRE EDIFICIO JORGE CHAVEZ TORRE B PROMOTOR POR COLESI CONTRATISTAS GENERALES PISOS POR ASCENSORES SOTANO O POR SUBNIVELES ESTACIONA MIENTOS POR ESTADO DE OBRA 2T 2010 FECHA INICIO VENTAS OBRA GRUESA SETIEMBRE 2009 FECHA ENTREGA ESTIMADA FEBRERO 2011 CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA CANTIDAD DE BAÑOS DORMITORIO DE SERVICIO BAÑO DE SERVICIO STOCK INICIAL 2 Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm STOCK INICAL 28 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) AREA LIBRE PROMEDIO STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 STOCK DISPONIBLE AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS POR AL 2T 2010 VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 VALOR SOLES/M2 (TIPOLOGIA) AL 2T Dorm ,659 3,804 2 Dorm ,646 3,543 3 Dorm ,805 3,514 2 Dorm ,105 3,497 2 Dorm ,605 3, Dorm ,605 3,440 3 Dorm ,210 3,357 2 Dorm ,605 3,575 2 Dorm ,210 3,436 3 Dorm ,605 3,613 VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTAS POR 2T 2010 VELOCIDAD DE VENTA ACUMULADA (U/MES) PORCENTAJE DE ABSORCION MENSUAL ACUMULADO MESES PARA AGOTAR STOCK (DESDE INICIO DE VENTAS) 3, % 21.7

28 EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES. DISTRITO MIRAFLORES NOMBRE EDIFICIO MALECON 1545 PROMOTOR POR INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA MARCAN S.A.C. PISOS POR ASCENSORES SOTANO O POR SUBNIVELES ESTACIONA MIENTOS POR ESTADO DE OBRA 2T 2010 CIERRE DE TERRENO FECHA INICIO VENTAS MARZO 2010 FECHA ENTREGA ESTIMADA JUNIO 2011 CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA CANTIDAD DE BAÑOS DORMITORIO DE SERVICIO BAÑO DE SERVICIO STOCK INICIAL 3 Dorm Dorm Dorm Dorm STOCK INICAL 75 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) AREA LIBRE PROMEDIO STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 STOCK DISPONIBLE AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS POR AL 2T 2010 VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 VALOR SOLES/M2 (TIPOLOGIA) AL 2T Dorm ,846 4,932 2 Dorm ,816 5, Dorm ,268 4,892 1 Dorm ,365 5,339 VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTAS POR 2T 2010 VELOCIDAD DE VENTA ACUMULADA (U/MES) PORCENTAJE DE ABSORCION MENSUAL ACUMULADO MESES PARA AGOTAR STOCK (DESDE INICIO DE VENTAS) 5, % 12.3

29 EDIFICIO MONET DISTRITO MIRAFLORES NOMBRE EDIFICIO MONET PROMOTOR POR TM GESTION INMOBILIARIA PISOS POR ASCENSORES SOTANO O POR SUBNIVELES ESTACIONA MIENTOS POR ESTADO DE OBRA 2T 2010 FECHA INICIO VENTAS OBRA GRUESA SETIEMBRE 2009 FECHA ENTREGA ESTIMADA FEBRERO 2011 CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA CANTIDAD DE BAÑOS DORMITORIO DE SERVICIO BAÑO DE SERVICIO STOCK INICIAL 3 Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm STOCK INICAL 38 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) AREA LIBRE PROMEDIO STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 STOCK DISPONIBLE AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS POR AL 2T 2010 VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 VALOR SOLES/M2 (TIPOLOGIA) AL 2T Dorm. 3 Dorm , ,300 4,756 4,854 2 Dorm ,637 4,810 2 Dorm ,153,109 4,032 3 Dorm ,302,980 4,085 VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTAS POR 2T 2010 VELOCIDAD DE VENTA ACUMULADA (U/MES) PORCENTAJE DE ABSORCION MENSUAL ACUMULADO MESES PARA AGOTAR STOCK (DESDE INICIO DE VENTAS) 4, % 13.5

30 EDIFICIO MALECON BALTA DISTRITO NOMBRE EDIFICIO MIRAFLORES MALECON BALTA PROMOTOR POR GRUPO DANIELSON PISOS POR ASCENSORES SOTANO O POR SUBNIVELES ESTACIONA MIENTOS POR ESTADO DE OBRA 2T 2010 OBRAS PRELIMINARES FECHA INICIO VENTAS SETIEMBRE 2009 FECHA ENTREGA ESTIMADA JULIO 2011 CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA CANTIDAD DE BAÑOS DORMITORIO DE SERVICIO BAÑO DE SERVICIO STOCK INICIAL 1 Dorm Dorm Dorm Dorm Dorm STOCK INICAL 25 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) AREA LIBRE PROMEDIO STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 STOCK DISPONIBLE AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 VENTAS ACUMULADAS POR AL 2T 2010 VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 VALOR SOLES/M2 (TIPOLOGIA) AL 2T Dorm. 2 Dorm , ,150 3,836 4,271 2 Dorm ,975 3,764 2 Dorm ,850 3,901 2 Dorm ,550 3,962 VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTAS POR 2T 2010 VELOCIDAD DE VENTA ACUMULADA (U/MES) PORCENTAJE DE ABSORCION MENSUAL ACUMULADO MESES PARA AGOTAR STOCK (DESDE INICIO DE VENTAS) 4, % 10

31 GRACIAS