Herramienta 13 Definición de instrumentos legales y de planteamiento

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1 Herramienta Definición de instrumentos legales y de planteamiento

2 Herramienta Definición de instrumentos legales y de planteamiento

3 Herramienta III. Estrategia Hacia un plan urbanístico de rehabilitación integral. Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales Oriol CUSIDÓ Arquitecto taller 9s arquitectes, Barcelona España 0. Introducción El presente documento pretende explicar de forma sintética la elaboración y contenido de un Plan Urbanístico (en adelante PU) que tenga como objeto la rehabilitación y revitalización de una zona de edificación tradicional. Y al mismo tiempo, establecer una serie de recomendaciones sobre los cuales puede estructurarse el Plan, siempre considerando que estos enfoques metodológicos no se presentan como pautas rígidas, sino como consideraciones de índole general, como un esquema base de ayuda, que puede adecuarse en mayor o menor medida a cada contexto local y que pretende ser un programa modelo para estructurar el Plan urbanístico a desarrollar. Asimismo, cabe señalar, que el presente esquema de Plan se plantea básicamente para la intervención de rehabilitación en centros históricos y núcleos rurales, sin extenderse en la intervención a nivel territorial, la cual por su complejidad y particularides, requeriría un tratamiento específico diferenciado del que aquí se presenta, aunque muchas de las consideraciones que se plantean le sean también aplicables. 1. Antecedentes del plan urbanístico Antes del desarrollo de la fase propositiva del Plan es importante haber elaborado un buen documento de síntesis de todos los trabajos y estudios realizados durante la fase de análisis. Un documento resumen que reconozca los puntos fuertes y disfunciones del territorio a partir de la síntesis del conjunto de estudios realizados previamente. Estos estudios previos, no deberían ser sólo de índole urbanística y arquitectónica (estructura del territorio, superposición histórica de tejidos, actuaciones urbanísticas precedentes, actividades actuales, tipologías edificatorias y residenciales ) sino que deben contemplar también, tal y como se ha expuesto anteriormente, todos aquellos estudios de índole social (estudios demográficos, valores antropológicos ), económica (dinámicas inmobiliarias, estructura productiva ) y ambiental (riesgos, flujos energéticos ) que tengan implicaciones con la configuración física del enclave. Es evidente que la estructura de un territorio no viene condicionada solamente por aspectos formales, sino que las variables sociales, económicas y ambientales son sin duda determinantes. La síntesis de la diagnosis, así como el conjunto de planos que la deben ilustrarla, conformarán la parte inicial del Plan, la parte informativa, a partir de la cual se desarrollará la parte propositiva del Plan. 2. Objetivo y herramientas del plan 2.1.Objetivo El Plan urbanístico, en adelante PU, es el instrumento que propone la estrategia de transformación y modificación de la estructura física del enclave tradicional con tal de adaptarlo a unos requerimientos de accesibilidad, de funcionalidad, de habitabilidad, de calidad ambiental adecuados a las necesidades de hoy en día, y que por otro lado, establece las pautas normativas para adecuar la intervención de los agentes públicos y privados para que ésta se produzca acorde con la estrategia de acción y de la manera más coherente con los valores históricos y patrimoniales del enclave tradicional. 2.2.Contenido del Plan El documento del PU estará integrado por un conjunto de documentos de diferente índole, los que llamaremos como HERRAMIENTAS, documentos necesarios para llevar a cabo el proceso de rehabilitación urbanística del enclave tradicional de manera regulada y coherente. 1 Una Memoria, que describa la situación actual y que justifique la necesidad de actuar y las intervenciones de diferente índole a llevar a cabo. 2 Un conjunto de Planos a diferentes escalas (planos por temas, planos síntesis ) que ilustrarán por un lado, el estado actual del territorio, y por el otro, las características urbanísticas y estratégicas que el Plan define.. 3 Una serie de Instrumentos legales para regular las intervenciones, cuya figura principal es la Ordenanza del Plan, pero que es conveniente completar con el desarrollo de unos instrumentos complementarios: catálogo de elementos de interés patrimonial, normativa pasiajística, manual de rehabilitación 4 Un Estudio económico-financiero, de las intervenciones a llevar a cabo, en paralelo a un conjunto de programas para ser desarrollados durante la implementación operativa del Plan, que se presentarán de manera ordenada y a ser posible con la previsión de instrumentos operacionales (mecanismos de gestión y sus correspondientes ).. 215

4 III. Estrategia Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales No todos los documentos del Plan que acabamos de citar tienen valor y validez jurídica. De hecho, la regulación legal de la edificación queda limitada a los instrumentos legales y a los planos vinculados a ellos, que normalmente tampoco son la totalidad de los planos que integran el Plan Memoria El documento de memoria deberá estructurarse básicamente en tres bloques básicos: una justificación de la necesidad de intervención, una descripción detallada del estado actual y de las conclusiones de la diagnosis y una justificación de las acciones propuestas en los diferentes ámbitos de acción. En un anejo se incluirán todos los estudios y la información gráfica y escrita que se haya recopilado y elaborado Planos Los planos servirán para representar sobre la cartografía del territorio tanto los resultados del análisis realizado como las propuestas del Plan. Así pues, en el conjunto de planos del Plan se recogerán tanto los planos síntesis desarrollados durante la fase de diagnosis (los que llamamos denominamos como planos de información) como los planos propositivos (denominados planos de propuesta), que son los que describen las propuestas y condiciones del planeamiento. Planos de información En la documentación del PU se integrarán tanto los planos síntesis desarrollados durante la fase de diagnosis como los planos propositivos, ya que los primeros son importantes a a la hora de explicitar y exponer decisiones y muchas veces incorporan y están estrechamente ligados a los propios planos de propuesta; una forma de sintetizar una realidad es tomando partido por una propuesta de acción, explicitando unas problemáticas concretas por encima de otras. Planos de propuesta En el presente documento se proponen una serie de planos de tipo genérico y general, que deberían completarse con proposiciones más específicas de acuerdo con la realidad de cada actuación. El cuadro mínimo de planos de propuesta y con posible carácter vinculante, puede ser el siguiente PL1 PL2 PL3 PL4 PL5 PL6 PL7 PL8 PL9 PL10 PL11 PL 12 Plano síntesis del Plan Plano imagen final del territorio Plano de protección paisajística Plano de infraestructura de movilidad Plano de intervenciones en el espacio libre Plano de zonificación de la rehabilitación residencial Plano de parámetros edificatorios Plano de valores patrimoniales Plano de equipamientos y dotaciones Plano de usos Plano de redes de infraestructuras Plano de síntesis de los programa de actuación A parte de los planos específicos de las diferentes líneas estratégicas de acción, se realizarán dos planos que sintetizarán el contenido del Plan: un plano síntesis del Plan (PL1), donde se expresarán de manera convencional todas las intervenciones, regulaciones y protecciones (de intervención en el espacio libre, de equipamientos, de infraestructuras, de valores patrimoniales ) y un plano de imagen final del territorio (PL2), donde se representará de forma clara y realista el estado final del territorio después de todas las operaciones. Mientras que el primero es un documento normativo, el segundo deber hacer visible el resultado después del proceso de rehabilitación, siendo importante el uso de recursos gráficos y el criterio de representación para que sea vistoso y explique de la manera clara el máximo de información. La falta de alternativas ha arruinado numerosos pueblos del interior de Turquía. El Plan debe proponer estas alternativas de futuro. Vista de Arnavutkoy (Turquia) 216

5 Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales III. Estrategia A parte de estos planos básicos, pueden realizarse otros planos para explicar temas generales de desarrollo del Plan, como el plano síntesis de los programa de actuación (PL12), que representará sobre el territorio los programas definidos. Puede acompañarse de otro plano que explique las fases de ejecución, por ejemplo. Por último, cabe reseñar que es interesante desarrollar la cartografía de las propuestas en un sistema informático tipo SIG, para poder adaptar los planos a posibles modificaciones o variaciones que pudieran ser introducidas en el Plan a lo largo de su aplicación Instrumentos legales Los instrumentos legales deben ordenar y normativizar la actividad rehabilitadora. Podemos distinguir tres tipos de documentos legales: los textos normativos, las fichas normativas y los manuales, sin considerar la mayoría de los planos anteriormente citados con los cuales éstos se vinculan y referencian. Dentro de los textos normativos cabe reseñar por encima de todos, el texto de la Ordenanza del Plan (D1), el cual es el documento legal más importante y que coordina el resto de textos legales, los cuales le son complementarios. De hecho tradicionalmente muchos planes han funcionado solamente con un único texto normativo, más o menos completo y detallado según los casos, aunque creemos que para normativizar de manera óptima la rehabilitación de un enclave tradicional, donde hay muchas variables a considerar, es importante contar, como mínimo, con dos textos complementarios a la normativa base, como son el Catálogo (D4) y la normativa paisajística (D7). Estos textos legales complementarios también pueden ser más o menos extensos y precisos en su definición y alcance. Sin una ordenanza básica, un mínimo catálogo de protección de elementos edificados y una cierta normativa paisajística, difícilmente se garantizará un mínimo ordenamiento del proceso de rehabilitación. Las fichas normativas (D2. Fichas de sectores de rehabilitación integrada y D6. Fichas de sectores de interés patrimonial) completan y mejoran el contenido normativo del Plan, enriqueciéndolo, ya que sólo son desarrollables a partir de un mejor estudio y conocimiento del territorio. Los manuales (D3. Manual de transformaciones tipológicas y D6. Manual de rehabilitación), que responden a un grado más de análisis del territorio, sirven para completar un marco normativo coherente con la realidad del territorio a rehabilitar. Hasta hoy en día, los manuales se han planteado como simples instrumentos de apoyo, sin capacidad normativa, y sólo para asesorar y recomendar soluciones. El conjunto de normativas descritas integran el marco normativo del Plan y no se deben entender como elementos independientes, sino como documentos parciales que deben relacionarse entre sí, completándose y complementándose, siendo coherentes unos con los otros y referenciándose, de manera que integren un único corpus legal con unos mismos criterios y objetivos de rehabilitación. Por último, es importante añadir, que cabe pensar las normativas como elementos abiertos y flexibles, para nada invariables y cerrados, como es el caso del Catálogo o de las Fichas, que puedan modificarse en el tiempo para ir adaptándose a nuevas solicitaciones y requerimientos Programas e instrumentos operacionales Los programas tienen como objetivo organizar y ordenar la implementación del conjunto de operaciones previstas por el Plan urbanístico y que deben llevarse a cabo. Se desarrollarán programas de acorde con las diferentes áreas o líneas de actuación: infraestructuras, espacio libre, actuaciones de mejora de la residencia En general cada Programa de Desarrollo de Actuaciones (PD) detallará los siguientes aspectos: Moulay Idriss (Marruecos) Al plantear los objetivos del Plan, es importante tener en cuenta que la gente es más importante que las "piedras". 217

6 III. Estrategia Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales 1 Listado de actuaciones, especificando la superficie de actuación, la titularidad, el sistema de actuación previsto y una evaluación provisional del coste.. 2 Fases de ejecución de las diferentes actuaciones. 3 Simulación de la financiación prevista. Es decir, de qué manera se van a financiar las operaciones. Y en caso de operaciones públicas, que organismos e instituciones se implicarán en su desarrollo. ESQUEMA DE LÍNEAS ESTRATÉGICAS, NORMAS Y PROGRAMAS A PA B Relación del enclave con su entorno Programa de valorización paisajística territorial Accesibilidad y gestión de la movilidad A parte de valorar de manera conjunta y explicitar los mecanismos de financiación del Plan, para la implementación y seguimiento del conjunto de programas es aconsejable, el Plan debe prever y definir, la creación de un Órgano de Gestión específico. Este órgano gestor se encargará a la vez de coordinar y hacer un cronograma conjunto para la aplicación de todos los Programa de Actuación urbanística, ya que unos dependen de los otros. PB C PC D Programa de medidas de mejora de la movilidad Valoración de la estructura del territorio tradicional Programa y directrices de intervención en el espacio libre Reactivación del tejido residencial 3. ESTRUCTURACIÓN METODOLÓGICA DEL PLAN Proponemos estructurar el Plan en una serie de líneas estratégicas, en las que se centrará la reflexión y se organizarán los trabajos, y a partir de las cuales se desarrollará la elaboración de los documentos de propuesta, tanto los planos síntesis (P) como los diferentes documentos normativos (D) y los programas y propuestas de proyecto (PA, PB...). Estas líneas de actuación, que se presentan de forma separada para agilizar y ordenar la propuesta de Plan, responden a unos objetivos y una línea argumental necesariamente común entre ellos y se integrarán de manera sintética y 'entrelazada' en la Ordenanza y en el conjunto de documentos. Las líneas estratégicas propuestas recogen unos objetivos de acción que pueden ser más o menos comunes en los territorios tradicionales mediterráneos, aunque como es obvio y deseable, no deben tomarse como una propuesta totalmente generalizable y dogmática, sino como un modelo de ayuda al desarrollo de un plan más adaptado a las especificidades y posibilidades cada contexto local. D1 Ordenanza del Plan (1) D2 Sectores de rehabilitación integrada (fichas específicas) D3 Manual para las transformaciones tipológicas (2) PD1 Programa de desarrollo de los sectores de rehabilitación integrada PD2 Programa de fomento de la rehabilitación privada (Oficina) E Preservación del patrimonio edificado D4 Catálogo de edificaciones y conjuntos edificados con valor patrimonial D5 Sectores de interés patrimonial (fichas específicas) D6 Manual de rehabilitación (2) F Calidad paisajística del enclave tradicional D7 Normativa de paisaje y protección visual PF Programa para la mejora paisajística (Agencia) 1 Aunque en el presente cuadro se enmarque en un línea estratégica concreta, en la cual tiene un papel crucial, la Ordenanza del plan recoge y coordina el conjunto de textos y documentos de índole legal del Plan.. G PG Planificación de funciones Programa de desarrollo de equipamientos 2 Los manuales normalmente no tienen carácter vinculante a nivel legal. Aunque sería recomendable que lo pudieran tener, es preciso comentar que tampoco deben mostrarse como elementos inflexibles y definitivos H Mejora de las infraestructuras PH Programa de mejora y desarrollo de infraestructuras 218

7 Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales III. Estrategia A RELACIÓN DEL ENCLAVE CON SU ENTORNO Descripción Especialmente en núcleos aislados, es importante que el Plan establezca unos mecanismos para proteger la imagen del enclave como elemento cultural e histórico a preservar y respetar, protegiendo las visuales y estudiando la localización de posibles crecimientos e infraestructuras. No se trata de mejorar la imagen del enclave desde un punto de vista escenográfico, sino de dignificar el conjunto para potenciar sus valores y mejorar su percepción, y como consecuencia, crear conciencia de comunidad y fomentar la estimación hacia el territorio y sus valores. La atención al paisaje también busca hacer visible el valor de un enclave tradicional para potenciar su atractividad, pensando en actividades terciarias y turísticas. Objetivos Protección de visuales exteriores. Especialmente en núcleos aislados, atender a la imagen construida, topográfica, natural del enclave, estableciendo niveles de protección de su contorno y definiendo las áreas donde los crecimientos urbanos y las infraestructuras deben tener en cuenta la presencia referencial del patrimonio Previsión de mecanismos de corrección y encauzamiento de las problemáticas existentes, como por ejemplo puedan ser la existencia de infraestructuras (tendidos aéreos ), de vallados que afecten la percepción del conjunto, etc Planos de propuesta PL 3. Plano de protección paisajística Escala territorial. Situación del núcleo edificado y su entorno inmediato, señalando elementos naturales, estructuración del territorio (caminos, campos ) y infraestructuras y vías de aproximación, donde se dibujarán las áreas de protección de visuales, en las que se tomarán medidas correctoras y normas de protección Programas a desarrollar PA. Programa de valorización paisajística territorial Se desarrollará un programa de aplicación de las medidas correctoras para mejorar la integración paisajística del enclave, con un cronograma de desarrollo y una previsión de coste. La gestión del programa se llevará a cabo por la Oficina del Plan y la financiación será pública En núcleos aislados, es importante establecer unos mecanismos para proteger la imagen del enclave, controlando la implantación de nuevos crecimientos e infraestructuras. Castelsardo (Cerdeña, Italia) 219

8 III. Estrategia Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales B ACCESIBILIDAD Y GESTIÓN DE LA MOVILIDAD Descripción El control del acceso del tráfico rodado y la mejora del sistema de movilidad interior puede reportar muchos beneficios en la calidad ambiental y de vida en un entorno edificado que sufre las consecuencias de no haber sido pensado para responder a las necesidades de flexibilidad y acceso actuales. Las intervenciones en este campo deberán dar prioridad a los residentes y los servicios públicos, así como al funcionamiento de las actividades comerciales Objetivos Reducción y restricción del acceso del tráfico rodado, factor que afecta la imagen armónica de los tejidos históricos. Minimización de los puntos de acceso y vías para coches, evitando recorridos que atraviesen el núcleo y generando bucles (entrada-salida) de acceso restringido, factor que permite optimizar el acceso y limitar la circulación innecesaria. Es necesario garantizar el acceso de vehículos de servicio y emergencia. Creación de áreas específicas y recorridos controlados en puntos de fácil accesibilidad, incluso con limitaciones horarias, para satisfacer las necesidades de suministro (carga y descarga) de las actividades económicas y de otras actividades logísticas y de funcionamiento básicas, como por ejemplo la recogida de residuos. Previsión de puntos y zonas de aparcamiento, principalmente perimetrales y puntuales en el interior, para evitar la presencia indiscriminada de vehículos en la zona histórica. Se priorizará el estacionamiento y accesibilidad de residentes estables en los aparcamientos interiores mediante sistemas de placas identificativas, por ejemplo. Dotación de zonas de aparcamiento con limitación temporal en zonas de densidad comercial, para permitir la optimización del acceso y el estacionamiento. Priorización de la circulación peatonal, peatonalizando en exclusiva o sólo dando prioridad al peatón en la mayoría de calles, plazas y recorridos, para mejorar la calidad ambiental del espacio edificado Optimización del acceso con transporte público, localizando paradas en puntos estratégicos y pensar en sistemas de transporte colectivo más adecuados para la conexión interior. Operaciones puntuales de mejora de trazado (ensanchamiento puntual de calles, realineaciones ) para optimizar el acceso de vehículos y la protección del peatón. Estas operaciones serán básicamente puntuales, intervenciones mínimas de acupuntura, para evitar puntos conflictivos por su angostura, de difícil visibilidad Nunca se plantearán operaciones de ensanchamiento indiscriminado, etc. La mejora del sistema de movilidad interior, potenciando la peatonalización y el transporte colectivo, puede reportar muchos beneficios en la calidad de vida en un entorno edificado que no ha sido pensado para los coches. Planos de propuesta PL 4. Plano de infraestructuras de movilidad Plano del territorio o núcleo que incorpore las propuestas de movilidad del Plan. En él se señalará la tipología de las diferentes vías y calles (de uso exclusivo para peatones, de prioridad ), los recorridos y accesos para vehículos, la localización de los aparcamientos (interiores, perimetrales y rotacionales), de las zonas de suministro así como indicando aquellas operaciones puntuales de mejora de trazado. Programas a desarrollar PB. Programa de medidas de mejora de la movilidad Se elaborará un programa de aplicación de las mejoras de trazado detalladas en el Plan y de construcción de los aparcamientos públicos previstos. El programa se completará con un cronograma de desarrollo y una previsión de costes de las operaciones. La gestión del programa se llevará a cabo por la Oficina del Plan. La iniciativa y financiación será pública, aunque para los aparcamientos se pueden desarrollar fórmulas mixtas público-privadas. Para las acciones de mejoras de trazada que afecten parcelas privadas deberán preverse los mecanismos de compensación que la ley urbanística contemple en cada país. Coches en Alejandría (Egipto) 220

9 Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales III. Estrategia C VALORACIÓN DE LA ESTRUCTURA DEL TERRITORIO TRADICIONAL Descripción El Plan debe asumir que el valor patrimonial de los enclaves tradicionales no sólo son los monumentos, sino todo el conjunto edificado. Y dentro del entorno edificado, no sólo los edificios, sino los espacios libres y la naturaleza, que como espacios 'negativos' de la edificación, acaban siendo elemento cruciales en la definición de una configuración urbana o de un paisaje determinado. El plan debe plantear la intervención urbanística desde la comprensión del tejido en sí, tomando en consideración todos los elementos menores que lo conforman y reconociendo el valor del espacio libre como elemento articulador del espacio construido.. Objetivos Regenerar el espacio libre como elemento vitalizador de la trama construida, elemento crucial para cualificar la función residencial, mejorar las actividades, potenciar la interrelación entre espacio público y privado más allá del uso exclusivo por parte de la circulación o del turista. Prestar una atención específica a cada tipología de espacio: plaza, jardín, callejón, límite construido-espacio natural, paseos, espacios no edificables de titularidad pública o privada, fomentando y desarrollando proyectos específicos para su calificación arquitectónica, social y ambiental. Generar nuevo espacio libre, si es necesario por razones de sobre densidad, con operaciones puntuales, en zonas de alta densidad y en paralelo a operaciones de mejora de la calidad ambiental de un sector residencial. La apertura de espacios propuesta deberá ser coherente con las características morfológicas del tejido y no aparecer como un vacío traumático y discordante con la lectura espacial del conjunto. Planos de propuesta PL 5. Plano de intervenciones en el espacio libre Plano de imagen con las diferentes categorías de intervención en el espacio libre y los nuevos espacios libres propuestos (proyectos integrales, actuaciones de peatonalización, proyectos de reurbanización, operaciones puntuales de enverdecimiento, etc.), y según la categoría de los diferentes espacios. Programas a desarrollar PC. Programa y directrices de intervención en el espacio libre Programa con la previsión de actuaciones sobre el espacio libre: lista de proyectos a realizar, cronograma de desarrollo de las actuaciones y previsión de costes y financiación. Muchas veces se asocian a operaciones sobre la residencia. La gestión de la intervención la realizará la Oficina del Plan. El programa puede incorporar directrices sobre la intervención en el espacio libre, complementarias a las directrices establecidas en la normativa paisajística. Estas directrices no deben ser excesivamente condicionantes a la libertad de concepción de cada proyecto. El plan debe plantear la intervención urbanística desde la comprensión del tejido en sí, tomando en consideración todos los elementos menores que lo conforman y reconociendo el valor del espacio libre como elemento articulador del espacio construido. Calles en Hebron (Palestina) 221

10 III. Estrategia Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales D REACTIVACIÓN DEL TEJIDO RESIDENCIAL Descripción Es sin duda el punto fundamental de la intervención, ya que tiene una incidencia directa en la mejora de vida de la población y en la recalificación y adecuación de una gran parte del tejido patrimonial en los enclaves tradicionales. No se trata pues sólo de la posible pérdida de unos edificios y un patrimonio de interés, sino de mantener 'en vida' unos tejidos históricos. Objetivos Entender la intervención sobre la calidad de la residencia a partir de la intervención en el tejido donde se inserta, siendo necesario muchas veces el derribo parcial o total de edificaciones, la sustitución, la mejora del espacio libre, por ejemplo para mejorar las condiciones ambientales de las unidades residenciales. Identificar las diferentes necesidades y intensidades de rehabilitación en el territorio a partir de los datos obtenidos por el análisis realizado en el período de diagnosis, tomando en consideración los condicionantes de interés patrimonial y las tensiones urbanísticas existentes. Es importante definir diferentes áreas de rehabilitación, des de las operaciones a nivel de parcela o edificio individual a zonas prioritarias de rehabilitación. - Áreas de actuación integrada en sectores de rehabilitación preferente. De iniciativa pública o privada. Implican actuar sobre un sector de edificación de manera importante, incluyendo operaciones de derribo y sustitución, de intervención sobre el espacio libre Puede ser más fácilmente desarrollable en áreas con edificación con poco interés patrimonial individual o con alto grado de desocupación. - Áreas de rehabilitación intensa: En zonas con interés patrimonial o monumental. Se actúa sobre la edificación y el espacio libre. Iniciativa pública generalmente sobre propiedad privada.. - Áreas de rehabilitación y sustitución. Para operaciones de rehabilitación que incluyen sustitución de edificación. Iniciativa pública sobre edificación privada. A partir del consenso entre ambos. - Áreas de rehabilitación. Áreas con señales de deterioro o abandono. Rehabilitación de edificación a partir de la iniciativa privada con ayudas públicas. Detectar los sectores de rehabilitación preferente y proponer proyectos integrales de intervención, sectores donde la calidad ambiental, las tensiones urbanísticas, el estado de degradación, los riesgos a la seguridad de los residentes sean más preocupantes y urgentes a resolver. La promoción de proyectos unitarios integrales en zonas de atención prioritaria del territorio es importante para no derivar sólo en la gestión la responsabilidad del proceso de rehabilitación. El proyecto puede atacar y resolver problemáticas que desde la gestión sería muy difícil de garantizar.. Fomentar la rehabilitación de la edificación en estado aceptable y con posibilidades de adaptarse a los requerimientos actuales de habitabilidad y calidad ambiental, sin que deba tener un alto interés patrimonial. La rehabilitación priorizará la recuperación de los valores residenciales, en detrimento de otras actividades que no se adecuen a la estructura del inmueble. Proponer la sustitución de los edificios más dañados o irrecuperables con el objetivo de garantizar la calidad residencial y la oferta de diversidad tipológica. Definir los parámetros de edificabilidad (alturas, profundidad ) que deben condicionar la actividad rehabilitadora o edificatoria en el territorio. Estas condiciones vendrán motivadas por una lectura atenta de la realidad del territorio y deberán tener como objetivo la lectura homogénea y ordenada del territorio. Es por eso, por ejemplo, que en la definición de alturas no es aconsejable sólo vincularlo a la anchura de las calles, sino centrarlo en el reconocimiento de las características propias de las distintas zona del territorio, ya que la dependencia única con el primer parámetro puede llevar a provocar distorsiones de la forma tradicional. Incorporar en los proyectos de rehabilitación y de modificación tipológica conceptos de sostenibilidad, recuperando en la medida de lo posible técnicas y soluciones tradicionales (de ventilación natural, de control del asoleo ) La intervención sobre el parque de viviendas no busca sólo evitar una posible pérdida de unos edificios y un patrimonio de interés, sino mantener en vida los enclaves tradicionales. 222

11 Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales III. Estrategia Planos PL6. Plano de zonificación de la rehabilitación residencial Plano donde se localizan las diferentes zonas o alcances de la rehabilitación: zonas de actuación desde la parcela, zonas de operaciones integrales, zonas de rehabilitación intensa PL7. Plano de parámetros de edificabilidad Plano detallado donde se especificarán en el territorio (por parcelas, por manzanas, por fincas ) los parámetros de edificabilidad que lo condicionan, desde las alturas a las profundidades. Plano que estará muy vinculado al texto de la ordenanza general. Documentos normativos D1. Ordenanza general de rehabilitación El Plan incorporará una normativa específica, de obligado cumplimiento para las operaciones de rehabilitación que se lleven a cabo en el ámbito de aplicación del Plan y que detallará todas aquellas características que deberán cumplir las edificaciones y las operaciones de rehabilitación / edificación. La normativa definirá unas características estructurales, formales y técnicas a cumplir, definidas acorde con las características específicas de la edificación tradicional del territorio y según la situación de la pieza a rehabilitar y su valoración patrimonial. La normativa también detallará los requerimientos de procedimiento administrativo que deberán cumplir los diferentes niveles de intervención (desde el simple mantenimiento a operaciones de reestructuración urbanística). D2. Sectores de rehabilitación integrada Descripción del los sectores de rehabilitación integrada por medio de fichas con la explicación de los proyectos unitarios de intervención. En cada ficha se señalará por medio de un plano detallado la edificación a conservar y rehabilitar, a derribar y a sustituir, las operaciones de modificación (reducción de alturas, esponjamiento parcial ), así como las operaciones de mejora o del espacio público y las propuestas de creación de equipamientos. Se especificará la titularidad de los edificios afectados y se estimará el coste de la operación. En estas operaciones será de aplicación prioritaria el esquema de modificaciones tipológicas propuesto por el Plan. D3. Manual para las transformaciones tipológicas Esquema orientativo, aunque puede ser normativo, para las intervenciones de rehabilitación sobre parcelas y edificaciones que no se encuentran en los sectores de intervención integral. A partir del estudio tipológico realizado en la fase de análisis, se redactará un documento donde se establezcan proposiciones de modificación y transformación de los diferentes tipos y modelos de unidad residencial detectados, para poder adaptarlos a los nuevos condicionantes de habitabilidad y para mejorar su funcionamiento ambiental (ventilación cruzada, asoleo de las estancias ). Para algunas tipologías, demasiado pequeñas por ejemplo, se podrá plantear la agrupación de unidades como posibilidad de modificación y para facilitar su adaptación a los criterios de habitabilidad mínimos. Programas a desarrollar PD1. Programa de desarrollo de los sectores de rehabilitación integrada Cronograma de desarrollo de las actuaciones integrales sobre la residencia detalladas en las fichas análogas. Son operaciones donde confluyen actuaciones sobre la edificación con acciones sobre el espacio libre y los equipamientos. La gestión de las operaciones la liderará la Oficina del Plan. PD2. Programa de fomento de la rehabilitación privada Programa específico para promover la rehabilitación de la edificación privada no incluida en los sectores de rehabilitación integrada. Será gestionada por la Oficina del Plan y preverá mecanismos (subvención y/o exenciones fiscales) para fomentar que se lleve a cabo. La oficina también ofrecerá ayuda técnica y administrativa. Interior de vivienda en Baalbeck (Libano) 223

12 III. Estrategia Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales E PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO EDIFICADO Descripción A partir del análisis de los valores patrimoniales y arquitectónicos de todo el conjunto edificado realizado en la fase de análisis, es necesario que el Plan los considere, ordene y normativice, para que las operaciones de rehabilitación sean respetuosas y se adecuen a los condicionantes patrimoniales que se consideren destacables Objetivos Identificar aquellos elementos del territorio que tienen interés patrimonial y establecer grados de protección de cara a condicionar la acción rehabilitadora. Reconocer el interés patrimonial, no sólo en los aspectos compositivos y formales de la arquitectura, sino en otros aspectos como los sistemas constructivos, las tipologías y espacios interiores característicos de la arquitectura tradicional del lugar Identificar el valor patrimonial no sólo del edificio singular, sino reconociendo el valor de conjuntos de edificios y de áreas de imagen relativamente homogénea y característica y en las que es necesario mantener el equilibrio y la coherencia del conjunto, y no sólo por su interés arquitectónico, sino también por su interés ambiental, natural, histórico singular y diferente de otras zonas del territorio. Delimitar sectores de alto interés patrimonial para agrupar toda aquella edificación que reúna unas características más o menos análogas que conviene mantener y respetar (uniformidad tipológica, tratamiento estilístico, periodo histórico ). Los sectores podrán estar condicionados por diferente grado de protección.. Reconocer el valor patrimonial de aquellos elementos menores o edificaciones auxiliares que conforman el paisaje tradicional, tales como pozos, cabañas, fuentes Establecer una clasificación de las diferentes tipologías de patrimonio edificado, clasificándolo en un catálogo que vaya más allá de las categorías tradicionales de monumento y edificio singular. Entender los monumentos y piezas singulares del territorio como partes del conjunto, con el cual deben articularse y no mostrarse como piezas aisladas; unos monumentos que deben ser más usados que no contemplados. Planos PL 8. Plano de valores patrimoniales Se identificarán los diferentes sectores de interés patrimonial del territorio y se grafiarán los monumentos, edificios catalogados, conjuntos de interés patrimonial del territorio. El nivel de protección o posibilidades de rehabilitación estará condicionado por la pertenencia de un edificio al catálogo y a un determinado sector de rehabilitación. Documentos normativos D 4. Catálogo de edificios y conjuntos edificados. Una posible clasificación de los edificios en el catálogo es la siguiente: - Monumentos (M). Aquellos edificios destacados por sus características singulares, por su historia o uso y que normalmente integran lo que denominamos como patrimonio histórico-artístico (iglesias, mezquitas, castillos ) - Edificios con alto valor patrimonial (E). Edificios singulares que no son susceptibles de ser monumentos por su uso residencial o civil, por ejemplo, y que poseen interés patrimonial en su totalidad, interés por sus cualidades formales, por su singularidad tipológica, por su sistema constructivo - Edificios con elementos patrimoniales (L). Edificios que no son destacables en su totalidad, pero si por algún factor determinado, sea sus cualidades formales, su sistema constructivo, o por algún elemento singular (un balcón, unas rejas, la escalera - Edificios de un conjunto edificado (C). Edificios que forman parte de un conjunto edificado con cierta homogeneidad o que conforman un espacio de interés histórico o antropológico desde un punto de vista tradicional (lavadero, mercado, calle porticada ). No tienen excesivo valor El catálogo debe contemplar diferentes categorías patrimoniales: monumentos, edificios singulares, elementos singulares, elementos auxiliares y conjuntos edificados. 224

13 Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales III. Estrategia individualmente, pero si insertados en el conjunto. - Elementos menores y auxiliares de interés (A). Edificaciones auxiliares y otros elementos edificados menores (fuentes, pozos, lavaderos, cabañas ) que son testimonio de una manera de vivir histórica y que conforman en conjunto la imagen del paisaje tradicional D5. Fichas de los sectores de alto interés patrimonial Se elaborará una lista de todos los sectores de interés patrimonial identificados y cada sector deberá tener una ficha descriptiva. La fichas delimitarán con exactitud las diferentes zonas de interés patrimonial, definiendo sus características y estableciendo unos objetivos de rehabilitación y unas condiciones específicas de edificación, que serán complementarias a las normas generales, en ningún caso sustitutorias, donde se definirán criterios de materiales, de modificación de la forma, etc. D6. Manual de rehabilitación El Plan incorporará un manual para guiar las intervenciones de rehabilitación, tomando en consideración los materiales y sistemas constructivos tradicionales. Se establecerán soluciones específicas para problemáticas tipo de acuerdo con los valores patrimoniales existentes en el parque edificado del territorio. Taüll (Cataluña, España) 225

14 III. Estrategia Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales F CALIDAD PAISAJÍSTICA DEL ENCLAVE TRADICIONAL Descripción El paisaje es el conjunto de elementos, no solamente naturales (como la vegetación, la hidrografía, la orografía ) sino también culturales, de titularidad pública o privada, permanentes o temporales, que configuran la imagen y percepción de un territorio, de un pueblo o de una ciudad. En un enclave tradicional el paisaje es un elemento importante a tener en cuenta, ya que es un factor determinante en la definición de sus valores patrimoniales. Su valoración y preservación debe ser un punto destacado de la acción de rehabilitación. No se trata de mejorar la imagen del territorio y de la ciudad desde un punto de vista escenográfico, sino de dignificar el conjunto para potenciar sus valores y mejorar su percepción. La política de paisaje debe ser complementaria, nunca sustitutoria o única en el marco global de la rehabilitación, que para ser efectiva, tal y como hemos explicado, requiere de una actuación efectiva en otros campos: residencia, funciones, movilidad No se trata pues sólo de hacer 'fachadismo'sino de regular y incentivar un conjunto de actuaciones que tengan como objetivo un paisaje ordenado, bello y armónico que de identidad y significación a un espacio urbanísticamente indiferenciado. La colocación de una antena, el cartel de un comercio, el banco de la plaza son elementos que acaban configurando la imagen de un territorio, el paisaje de un centro histórico Objetivos Exponer las directrices de la actuación para promover la atención al paisaje y elaborar una normativa específica para garantizar su dignificación y potenciación. Elaborar un instrumento jurídico de ordenación y control que garantice que las actuaciones privadas que inciden en el paisaje del territorio y la imagen del pueblo o del centro histórico se produzcan de manera ordenada y coherente con el modelo deseado. Una normativa que debe tener una concepción integrada y que recoja normativas normalmente de tipo parcial (publicidad, de instalación de antenas, de seguridad de paramentos exteriores, de alumbrado ). Reconocer el papel de liderazgo de la iniciativa pública en las políticas de paisaje. La iniciativa pública debe desarrollar políticas estratégicas que fomenten a su tiempo las demandas ciudadanas. Estas demandas se alimentan a su vez de la mejora del paisaje y del reforzamiento del orgullo ciudadano. Regular la creación de una 'agencia del paisaje' dedicada a la protección y la mejora de los valores paisajísticos del enclave. Documentos normativos D7. Normativa de paisaje y protección visual Normativa que regule todos aquellos aspectos y actividades que tengan incidencia en la percepción del paisaje. Deberá regular tanto las cualidades de la edificación (código de colores, texturas ) como la colocación de elementos superpuestos y auxiliares (instalaciones, carteles comerciales, vallados ). Asimismo, establecerá algunos criterios para la normativización de los elementos del espacio libre (pavimentos, mobiliario.). La normativa puede responder a criterios de zonifiación, criterios que deben ser coherentes en todo caso con los definidos en las correspondientes fichas de los sectores de interés patrimonial. Programas de actuación PF. Programa para la mejora paisajística (Agencia) El programa definirá la creación de una agencia específica para la promoción y el seguimiento de las actuaciones privadas que afecten el paisaje y la gestión de la normativa específica. Ofrecerá soporte técnico para la realización de operaciones específicas de mejora del paisaje y promoverá actuaciones y acciones para incentivar el mantenimiento y la valoración del paisaje. No se trata de mejorar la imagen del territorio y de la ciudad desde un punto de vista escenográfico, sino de dignificar el conjunto para potenciar sus valores y mejorar su percepción. Los anuncios esconden la arquitectura. Luxor (Egipto) 226

15 Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales III. Estrategia G PLANIFICACIÓN DE FUNCIONES Descripción En este punto debe incidirse en la regulación y localización de las funciones del territorio, diferenciando entre actividades de tipo local de actividades o usos de tipo general o extraterritorial. Tanto para un caso como el otro, la intervención debe incidir en la potenciación de actividades que contribuyan al mantenimiento del enclave tradicional como un territorio vivo. Debe garantizarse la presencia de actividades de proximidad y por el otro, potenciar el desarrollo y establecimiento de actividades de polaridad territorial o de carácter general, y siempre considerando su compatibilidad y justo equilibrio con el uso residencial, que debe ser el preponderante. Las actividades o equipamientos locales o de proximidad, que deben repartirse de manera relativamente homogénea, son los que se relacionan directamente con la residencia y le dan servicio (comercio cotidiano, dotaciones docentes, equipamientos sociales ) y las de carácter territorial, igualmente necesarios, son aquellas que no ofrecen un servicio específico al residente, sino que por su vocación cultural, administrativa tienen una vocación a mayor escala y sirven para dinamizar el territorio y mejorar su atractividad. Objetivos Reutilizar edificios vacíos y espacios monumentales, movilizándolos para el desarrollo de equipamientos singulares de carácter general, para aumentar la atractividad del territorio. Es importante saber que estas operaciones acaban condicionando y modificando las actividades que se generan en el tejido próximo donde se implantan. Introducir y desarrollar nuevas actividades, comercios y servicios (culturales, terciarias, administrativas ) complementarias a las actividades tradicionales. Concretar y ajustar las implantación y localización de dotaciones de carácter extralocal, ya que su abuso puede derivar en una excesiva terciarización y/o turistización del territorio que implique un desgaste en la calidad de vida del residente y incompatibilidad funcional con el uso residencial. Sin embargo, no es malo potenciar áreas localizadas de terciarización en sitios con poca residencia.. Estudiar el orden dotacional del territorio, garantizando la presencia de una red homogénea de servicios básicos (docentes, culturales, sociales ), situados a una distancia razonable de todos los puntos de residencia. Distribuir más dotaciones en las zonas de mayor densidad residencial. Sin estos servicios, las condiciones de vida, así como los mecanismos de relación y ciudadanía son escasos, y dificultan enormemente la recuperación y vitalidad del territorio. La intervención debe incidir en la potenciación de actividades que contribuyan al mantenimiento del enclave tradicional como un territorio vivo y con vitalidad. Planos PL9. Plano de propuesta de equipamientos y dotaciones Plano del territorio señalando la ubicación de los diferentes equipamientos por grupos de actividad (cultural, administrativo, lúdico-recreativo, docente, sanitario ) distinguiendo entre aquellos que tienen una vocación más local de aquellos que se planean a escala territorial, señalando específicamente los de nueva creación que deben completar el sistema existente. PL10. Planos de usos Un plano dedicado a detallar los usos admisibles en las diferentes zonas del territorio, haciendo especial atención a la actividad comercial y otro a las actividades (agrícola, industrial, artesanado, terciario-oficinas, terciarioturismo ), partiendo de la optimización del plano de diagnosis. Aunque es necesario tener planos generales para indicar las grandes zonas de actividad, es preciso desarrollar planos relativamente detallados y a escala pequeña. En ellos se señalarán aquellas zonas donde debe reforzarse la actividad comercial de proximidad, se delimitarán las áreas de desarrollo terciario, etc. En general, es conveniente no zonificar demasiado, sino permitir un uso general del territorio, con limitaciones a la densidad de actividades específicas y evitando áreas de especialización o mono-actividad. Programas de actuación PG. Programa de desarrollo de equipamientos Programa del desarrollo de los equipamientos previstos en el Plan, definiendo una previsión de costes y la gestión del proceso. Un bazar en Tripoli (Libano) 227

16 III. Estrategia Herramienta Estrategias para la intervención en enclaves tradicionales H MEJORA DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURAS Descripción El Plan urbanístico debe incidir en la mejora de las infraestructuras del territorio (suministro eléctrico, red de saneamiento, gestión del suministro de agua, recogida de residuos ) para adaptar el territorio a las necesidades actuales. No se puede plantear la rehabilitación del tejido residencial sin intervenir en paralelo en la red de infraestructuras básicas del territorio. Objetivos Garantizar que la totalidad del parque edificado tenga conexión o acceso al conjunto de infraestructuras básicas para poder funcionar de manera óptima: suministro eléctrico, aportación de agua potable, red de saneamiento y recogida de residuos. Aprovechar la intervención en el espacio público para desarrollar la implantación de la red de infraestructuras, que deberá desarrollarse en galerías integradas y deberá ser fácilmente accesible para su mantenimiento. Plantear el desarrollo de la red de infraestructuras de manera coherente con las características del territorio tradicional, sin que su implementación distorsione o modifique la imagen armónica del conjunto (eliminación de redes eléctricas aéreas, eliminación de depósitos de agua...hacer especial atención en el estudio y optimización de la red de recogida de residuos, ya que puede afectar de manera significativa la imagen del entorno. Aplicar políticas para la mejora de la eficiencia de las redes de infraestructuras, aplicando en la medida de lo posible políticas sostenibilistas (aplicación de sistemas de producción local de energía, optimización del ciclo del agua ) Planos PL11. Plano de mejora y desarrollo de infraestructuras Plano del territorio con la red de infraestructuras existente y la nueva red propuesta. Programas de actuación PH. Programa de mejora y desarrollo de infraestructuras Programa para el desarrollo de las infraestructuras previstas en el Plan con una previsión de costes y de ejecución. La financiación será pública y será gestionada por la oficina del Plan. El Plan de infraestructuras deberá coordinarse en algunos aspectos con el de adecuación e intervención en los espacios libres. No se puede plantear la rehabilitación del tejido residencial sin intervenir en paralelo en la red de infraestructuras básicas del territorio, mejorándolas e integrándolas en la medida de lo posible en el paisaje tradicional. Sin quererlo, las infrastructuras pueden convertirse en protagonistas del espacio tradicoional. Kairouan (Túnez) 228

17 Herramienta III. Estrategia Esquema para una ordenanza. La definición del texto normativo central del Plan de Rehabilitación Introducción Se presenta a continuación un esquema orientativo de Ordenanza, el texto legal básico del Plan urbanístico, que presentamos estructurado en seis títulos y diversos capítulos; un esquema modelo que pretende ser una pauta clara y sintética del conjunto de aspectos a contemplar y regular por parte de la Ordenanza de rehabilitación para que ésta sea una herramienta útil y eficaz en la ordenación de las intervenciones sobre la configuración física del territorio tradicional. La Ordenanza que se presenta en el presente documento, como en el caso del Plan expuesto, es un esquema orientativo y genérico que deberá adaptarse a las condiciones y particularidades legales, sociales, económicas de cada región. Plantea una aproximación ideal, respondiendo a un esquema de Plan ambicioso (que define áreas de rehabilitación, sectores patrimoniales ), aunque desde muchos de nuestros países ciertas figuras y proposiciones sean aún poco asumibles hoy en día. El esquema presentado no busca ser rígido e inflexible, ni en el número y disposición de capítulos y artículos, ni en las normas y proposiciones expuestas, y puede simplificarse según las posibilidades de desarrollo de cada territorio y adaptarse a cada contexto local. Como en el caso del Plan, la Ordenanza descrita está centrada básicamente en la regulación de la rehabilitación de centros históricos urbanos y núcleos rurales, dejando la escala territorial, por su complejidad y especificidad normativa, un poco al margen, aunque en algunos puntos se le haga referencia. Dos acabados distintos de fachada para una misma tipología edificatoria. Senterada, Catalunya (España) La forma y materiales de la cubierta es sin duda determinante en la configuración de la imagen del conjunto tradicional. Ragusa (Sicilia) Las operaciones de adición de nuevos volumenes no pueden acabar siendo una carga para el edificio preexistente. Deir Estia (Palestina) 229

18 III. Estrategia Herramienta Esquema para una ordenanza. La definición del texto normativo central del Plan de Rehabilitación. Esquema para el marco legal TÍTULO PRELIMINAR/ DISPOSICIONES GENERALES En el título preliminar se definen las disposiciones de carácter general de la normativa. En éste título se especifican de forma clara el objetivo y el ámbito de aplicación de ésta, así como los mecanismos de interpretación, de actualización del marco normativo que se presenta y de competencia. TÍTULO PRIMERO/ DEFINICIONES GENERALES En este título se trata de identificar las diferentes situaciones, a nivel de protección, en las cuales se puede encontrar una parcela o terreno del ámbito del presente Plan, concretar las modalidades y posibilidades de intervención y definir los usos que les son permitidos. específico, ni a nivel individual (Catálogo) ni por formar parte de un sector de alto interés patrimonial, o que se encuentra sin edificari. Art. 1. Definición y objetivo 1. Las normas que integran este articulado forman parte del Plan de Rehabilitación Integral de un enclave territorial determinado 2. El objetivo de la Ordenanza es el de regular las intervenciones de rehabilitación que se lleven a cabo en el ámbito del enclave tradicional donde se desarrolla el Plan, y regular todas las intervenciones a nivel de edificación, tanto por parte de agentes públicos y privados, cualquiera que sea su finalidad y uso, que se produzcan en éste, para garantizar que se adecuan a los condicionantes de ordenación física planteada por el Plan y por tanto se adaptan coherentemente a la estructura física del territorio tradicional que se busca revalorizar. Art. 2. Ámbito territorial de aplicación El ámbito territorial de aplicación, el territorio físico sobre el cual es de aplicación la normativa, el ámbito sobre el cual se realiza el planeamiento y del cual estas normas derivan, debe definirse con exactitud; sea un núcleo histórico urbano, un núcleo rural o un territorio determinado. Art 3. Contenido El Plan Urbanístico de Rehabilitación está integrado por: 1. Memoria informativa y justificativa. 2. Planos de información y de propuesta - ordenación. 3. La presente ordenanza y los otros documentos normativos complementarios que se desarrollen en cada caso. 4. El estudio económico-financiero. Art. 4. Interpretación Por lo que se refiere a la interpretación, es conveniente añadir un punto en el cual se especifique que en caso de duda de interpretación de la normativa, prevaldrá aquella que sea más favorable al interés general. Art. 5. Actualización En el caso de la actualización, punto especialmente sensible, es recomendable prever un cierto grado de flexibilidad para poder asumir la adaptación a los cambios sociales y técnicos que aparezcan durante la aplicación de la normativa. Si la normativa no deja una puerta abierta a su modificación, a la larga puede ser contraproducente para el éxito del proceso. Art. 6. Competencia Por último, en el apartado sobre la competencia, debe definirse cual es el organismo-s o institución-es (estado, gobiernos regionales, ayuntamientos ), de acuerdo con las leyes urbanísticas de cada país, que tienen competencia para la ejecución del presente Plan. CAPÍTULO 1. RÉGIMENES DE PROTECCIÓN Art 7. Situación de las parcelas. 1. De acuerdo con la línea argumental expresada anteriormente en el Plan, podemos definir cuatro posibles situaciones en las que se encuentre una edificación o parcela: 1 Parcela que se ubica en una Área de Rehabilitación o actuación de iniciativa pública especificada por el planeamiento 2 Parcela que no se ubica en una de las Áreas de rehabilitación descritas, pero que pertenece a un Sector de Interés Patrimonial 3 Parcela que no se ubica ni en un Área de Rehabilitación ni en un Sector de Interés Patrimonial, pero que tiene valor patrimonial individual, y por tanto está incluida en el Catálogo. 4 Parcela que no tiene valor patrimonial 2. Las Áreas de Rehabilitación integrada que delimita el PU, son áreas concretas del territorio en las que está previsto ejecutar actuaciones integradas de iniciativa pública y que es conveniente definir en las Fichas correspondientes (ver documentos D2 del Plan propuesto), donde se definen las características y prescripciones a respetar, sin perjuicio de las establecidas en la presente norma de forma general para la edificación tradicional del enclave. Estas áreas vendrán indicadas y definidas geográficamente en los planos que conforman el Plan (PL6 del esquema propuesto). 3. Los Sectores de Interés Patrimonial que delimita el PU, son conjuntos de edificios, con sus espacios públicos correspondientes, con sus valores específicos y que se definen en las Fichas correspondientes (ver documento D5 del Plan propuesto). 4. Los edificios con interés patrimonial individual, y de acuerdo con aquello que hemos explicado anteriormente, se clasificarán en los siguientes niveles: Monumentos (M), Edificios con alto valor patrimonial (E), Edificios con elementos patrimoniales (L), Edificios de un conjunto edificado (C) y Elementos menores y auxiliares de interés (A). Las actuaciones sobre estos edificios estarán sujetas a las condiciones específicas de su correspondiente régimen de protección, sin perjuicio de las establecidas por su pertenencia a un sector de interés patrimonial si lo estuviese. 5. Se entenderá que un edificio no tiene un valor patrimonial específico cuando no está en ninguno de los tres casos anteriores. Las actuaciones en estos edificios deberán respetar las condiciones establecidas en el Título III donde se describen las características de la arquitectura tradicional del lugar. Art. 8. Catálogo de edificaciones y conjuntos edificados con valor patrimonial 1. El Catálogo de edificaciones y conjuntos edificados con valor patrimonial definirá cuales son los edificios con interés patrimonial. Es un documento que forma parte del Plan y es inseparable del mismo. A pesar de que normalmente sólo se incluyen en éste los monumentos y los edificios singulares con interés, creemos necesario extenderlo a las categorías anteriormente establecidas. 2. No será necesaria la modificación del Plan para variar la composición del Catálogo. Deberá preverse la inclusión de nuevos elementos. 3. Los Sectores de Interés Patrimonial quedarán definidos por la existencia de conjuntos de edificios, con su espacio libre correspondiente, estrechamente vinculados, con características 230

19 Herramienta Esquema para una ordenanza. La definición del texto normativo central del Plan de Rehabilitación. III. Estrategia similares y valores de interés a proteger. En el desarrollo del Plan, la autoridad competente, elaborará programas de actuaciones integradas de los distintos sectores monumentales, procurando armonizar la protección de sus valores específicos con el fomento de las funciones residenciales, así como de las actividades económicas que le sean compatibles. 4. Un plano situará todos los elementos protegidos por el presente Plan, tanto a nivel de edificios como de espacios y elementos complementarios (ver PL8 del Plan propuesto).. Art. 9. Zonas de protección del entorno del enclave tradicional 1. Se establece un punto específico para hablar de la protección de las perspectivas del enclave y el paisaje del entorno. Se considerarán los núcleos tradicionales existentes como una unidad, tanto en altura como en sus bordes, aceptándose el crecimiento proporcionado a la entidad de la misma, y siempre siendo tratados los nuevos asentamientos como unidades independientes a armonizar con aquél en el marco general del paisaje 2. Se deben definir diferentes zonas de acuerdo con la posición respecto al asentamiento, con diferentes grados de protección (zona de protección, zona de respeto ). Esta información se recogerá en un plano síntesis (PL3 del Plan esquema propuesto). 3. El objetivo de la protección consiste en regular el impacto de las edificaciones, instalaciones, infraestructuras que se realicen en las proximidades o exteriores del enclave histórico y potenciar la imagen tradicional del conjunto. En particular se trata de regular la posición, forma (volumen, altura ) y materiales de las nuevas construcciones (industriales, residenciales ) para que armonicen con el conjunto, o incluso prohibirlas. 4. En general se tendrá en cuenta que la nueva edificación nunca se convierta en un hito paisajístico ni oculte aquellas visuales y perspectivas de elementos: torreones, castillos, mezquitas, que tradicionalmente formen parte del equilibrio paisajístico 5. Los elementos naturales de valor: masas forestales, barrancos, arroyos, etc. deben ser respetados y la nueva edificación no debe limitar el campo visual. 6. En los viales de aproximación se pueden establecer corredores panorámicos, minimizando, disimulando (elementos vegetales ) o incluso eliminando de manera progresiva los elementos que obstaculicen la visión cultural e histórica del enclave (tendidos eléctricos, cableado general ). Cuando sea necesaria su implantación, se realizarán estudios precisos de su colocación, con el fin de no alterar el carácter del paisaje, cuidando especialmente su conexión con la edificación. 7. Paralelamente a la protección de las perspectivas, deberá cuidarse la definición del paisaje tradicional, favoreciendo la plantación de especies autóctonas, prohibiendo los grandes movimientos de tierra, etc. CAPÍTULO 2. MODALIDADES DE INTERVENCIÓN Art. 10. Tipos de intervención 1. Las posibilidades de intervención sobre un territorio preexistente y sobre la arquitectura tradicional son múltiples y de alcance muy diverso: desde una simple operación de mantenimiento a una operación del derribo y construcción de un nuevo edificio. Es necesario que la normativa contemple todas las posibilidades de intervención y regule el procedimiento administrativo necesario para llevarlo a cabo para garantizar su coherencia y viabilidad con lo establecido en el planeamiento y las ordenanzas. 2. La siguiente lista presenta una propuesta de cuatro grandes grupos de intervención sobre la configuración física del territorio, ordenados de menor a mayor incidencia sobre el marco físico preexistente: Mantenimiento Conservación Cuando el objetivo de la intervención es mantener el edificio en correctas condiciones de mantenimiento, sin alterar su estructura ni distribución ni ocultar o modificar valores constructivos o formales Rehabilitación leve Consolidación Cuando el objetivo es consolidar, reforzar o sustituir elementos dañados para garantizar la estabilidad de la edificación y/o impedir su degradación manteniendo sus condiciones de uso, con posible alteraciones menores en su estructura y distribución. Restauración Cuando el objetivo es la restitución del edificio o parte del mismo a su estado original, incluso realizando obras de consolidación o demolición parcial. Preservación arquitectónica y arqueológica Acondicionamiento Cuando el objetivo es mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio o parte de éste, mediante redistribución de los espacios interiores y/o la sustitución o modernización de las instalaciones, manteniendo en todo caso las características morfológicas, pero no de uso. Rehabilitación intensa Reestructuración parcial Cuando el objetivo es intervenir en los elementos estructurales, y por tanto, modificar su morfología, afectando parcialmente el edificio. Reestructuración integral Cuando el objetivo es intervenir en los elementos estructurales, y por tanto, modificar su morfología, afectando las obras el conjunto del edificio, con demoliciones importantes, sin llegar a suponer la destrucción total del interior del mismo. Nueva edificación y deconstrucción Adición Cuando el objetivo es incrementar el volumen construido, por adición de plantas o por el aumento de la ocupación en planta (volúmenes anejos, modificación de patios ) de las edificaciones existentes. Sustitución de la edificación Cuando el objetivo es el derribo de una edificación existente o parte de ella y su sustitución por un edificio o cuerpo edificado nuevo. Obra nueva Cuando el objetivo es la construcción en solares o terrenos sin edificar. Deconstrucción Cuando suponga la desaparición total o parcial de la edificación existente. 3. Para cada tipo de intervención será necesario cumplir un determinado procedimiento administrativo y elaborar un tipo determinado de proyecto que la presente Ordenanza deberá definir. Art. 11. Intervenciones admisibles según el nivel de protección 1. No todas las modalidades de intervención expuestas en el artículo anterior estarán permitidas para todas las edificaciones, sino que el nivel de intervención dependerá de su nivel de protección patrimonial 2. Para los edificios con clasificación de Monumento y Edificio de alto interés patrimonial (ver capítulo 1) las intervenciones deberán restringirse a operaciones de mantenimiento y de rehabilitación leve, siendo posibles la reconstrucción de cuerpos de edificación en mal estado o destruidos (siempre acreditando su existencia), la destrucción de cuerpos y elementos añadidos que desvirtúen su naturaleza o su acondicionamiento, siempre que su uso sea compatible con la conservación íntegra de su morfología. Para estas categorías, paralelamente a la atención y recuperación de los sistemas constructivos tradicionales, deberían permitirse actuaciones constructivas con sistemas actuales que supongan una mejora de las condiciones del edificio, siempre que no desvirtúen sus valores patrimoniales 3. En las intervenciones en Edificios con elementos de interés, se permitirán las operaciones de rehabilitación necesarias, siempre que se mantengan los elementos por los cuales han sido catalogados, sin que estos elementos adquieran un papel residual o folklórico y que se mantenga una coherencia entre todas las partes del edificio. 4.. Los edificios de nueva planta deberán ajustarse a la imagen del conjunto edificado tradicional de la población o zona donde se hallen enclavados, no debiendo ser esta condición en contradicción con la aplicación de las tendencias de la arquitectura contemporánea. Para garantizar esta mínima relación con el entorno las edificaciones de nueva planta deberán seguir las reglas establecidas en el título tercero de la presente Ordenanza:' Características de la edificación tradicional'.. CAPÍTULO 3. USOS DEL TERRITORIO Los usos a los cuales puede destinarse el territorio, una edificación o parte de ella vendrán definidos por el planeamiento, sea el planeamiento más general o el que esta Ordenanza desarrolla, como sería conveniente, para adaptar las posibles disposiciones de planes más generales a las especificidades y dinámicas históricas y socioeconómicas del territorio tradicional afectado por el presente planeamiento. Art. 12. Consideraciones generales sobre los usos 1. La ordenanza debe establecer que usos son compatibles con el territorio, regulando aquellos 231

20 III. Estrategia Herramienta Esquema para una ordenanza. La definición del texto normativo central del Plan de Rehabilitación. usos recomendados, tolerados y prohibidos. En general deben permitirse todos aquellos usos que sean compatibles con el mantenimiento de los edificios de acuerdo con el régimen de protección que les resulte aplicable, las modalidades de intervención admisibles y las características patrimoniales (tipológicas, estilísticas, etc ) que deban protegerse dependiendo de donde se ubique la edificación.. 2. En los núcleos rurales, donde el carácter no depende únicamente del patrimonio edificado, sino de las actividades complementarias que en éste se desarrollan, también estas deberán regularse con atención 3. Se entenderán como usos recomendados, aquellos que sería conveniente fomentar o proteger, ya que por sus especiales características de adecuación y tradición, refuerzan el carácter rural de los Núcleos. Dado que muchas veces estos usos recomendados pueden entrar en contradicción con las tendencias dominantes deberán promoverse y ampararse con medidas tales como reducciones impositivas, exacciones en el pago de licencias, subvenciones de obras. 4. Se considerarán usos tolerados aquellos que sin necesitar una protección o promoción son perfectamente compatibles con el carácter de los núcleos rurales o cascos antiguos, si bien en algunos casos deben estar limitados o regulados 5. En general se prohibirán los usos y actividades que no sean compatibles con los recomendados y tolerados en cada una de las situaciones consideradas y siempre, como es lógico, aquellos usos y actividades clasificadas como molestas, insalubres, nocivas y peligrosas 6. En los edificios declarados de alto interés patrimonial cualquier cambio de uso deberá ser autorizado por las autoridades competentes en materia de protección del patrimonio. Art.. Zonificación de usos 1. Más allá de estas consideraciones generales, los planos urbanísticos (PL10 del esquema de Plan propuesto) deben especificar que usos son posibles en cada zona o área. Se definirán criterios de densidad, proximidad, etc..para los usos comerciales y turísticos, para evitar zonas de excesiva especialización y garantizar su compatibilidad con la residencia.. 2. Zonas de predominio residencial Deberán definirse como tales aquellas zonas que tradicionalmente han tenido este uso. En éstas, el uso residencial deberá seguir siendo prioritario y recomendado, ya que contribuyen de manera decisiva a dotar el enclave tradicional de los valores que les son característicos. En estas zonas se permitirán simultáneamente, y de forma regulada (densidad, etc.) otros usos, como por ejemplo servicios a la residencia, pequeño comercio ligado o no a la vivienda, actividades profesionales, usos hoteleros, explotaciones agropecuarias u otras actividades productivas ligadas a la residencia Se deberá distinguir entre uso residencial permanente o de segunda residencia, no siendo este segundo uso siempre recomendado y sin limitaciones, ya que un exceso de segundas residencias puede condenar la sostenibilidad del enclave tradicional. En todo caso, las segundas residencias se ajustarán a las condiciones tradicionales 3. Zonas comerciales o de actividad Las zonas comerciales o de actividad (talleres, artesanos ) son aquellas que, aún siendo de carácter residencial, presentan, han presentado históricamente o tienen potencialmente, un alto índice de actividad. El objetivo de la existencia de estas zonas es el de garantizar la función de centralidad de los centros históricos o de polaridad de ciertas zonas rurales. Tendrán también normalmente la calificación de recomendados. En estas zonas se permitirá el uso residencial, así como usos comerciales en general, terciarios, turísticos, administrativos, con mayor densidad que en las zonas predominantemente residenciales, siempre pero, evitando perjudicar el uso residencial existente. El uso comercial deberá localizarse preferentemente en las plantas bajas y cuidando la calidad de las fachadas. 4. Zonas de dotaciones y equipamientos Las zonas de equipamientos deberán ser también usos recomendados, e incluirán los suelos, edificios e instalaciones destinadas a finalidades de servicio comunitario, sean de titularidad pública o privada, localizándose en muchos casos en edificios de interés patrimonial. Serán usos tolerados aquellas dotaciones públicas o semipúblicas que, dando servicio a la población del Núcleo deonde se hallan enclavadas, tengan además un carácter comarcal 5. Sistema de infraestructuras Las infraestructuras, tales como carreteras, infraestructuras eléctricas, hídricas, etc. deberán quedar claramente definidas por el planeamiento (desarrollo, límites, afectaciones ) y se desarrollarán de acuerdo con los criterios de protección paisajística y patrimonial expuestos con anterioridad 6. Sistemas de espacios libres Son las zonas no susceptibles de edificación, a excepción de casos muy concretos para garantizar el correcto funcionamiento de las dotaciones. En el territorio rural, se jerarquizarán según los grados de protección y interés paisajístico. En el territorio rural, podemos considerar los terrenos agrícolas como parte del sistema de espacios libres o considerarlos como un sistema específico diferenciado de los sistemas de índole más paisajístico y natural 7. Usos productivos e industriales Se deberá ir con mucha cautela a la hora de regular los usos productivos, que deberán ser aquellos propios de la actividad artesanal, agrícola, pequeñas industrias de transformación, pequeños talleres de manufactura, etc. vinculada a la edificación de índole tradicional, pero permitiendo al mismo tiempo, la instalación de nuevas actividades productivas capaces de generar valor añadido al territorio. Las actividades agropecuarias en el interior de Núcleos y en situaciones de edificio exclusivo serán uso tolerado siempre que no produzcan molestias a las viviendas y, especialmente en el caso de instalaciones ganaderas, ofrezcan suficientes garantías de salubridad. También serán tolerados los almacenes y comercios en edificio exclusivo siempre que su actividad sea compatible con la vivienda y relacionada con los usos productivos propios de la población (cooperativas de consumo, almacenes agrícolas, de maquinaria.) TÍTULO SEGUNDO/ Regulación de las intervenciones El presente título tiene como objetivo definir todos aquellos aspectos de tipo administrativo que deben considerarse para llevar a cabo una intervención en el marco físico del territorio. A pesar de que los aspectos a concretar y regular pueden ser muy diversos, y más o menos complejos, de acuerdo a lo que establezca el marco normativo y la realidad administrativa cada país, es conveniente definir y exigir una cierta regulación mínima para la intervención en el territorio tradicional. CAPÍTULO 1. PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PARA LA PETICIÓN DE LICENCIA Deben estar sujetas a la petición de licencia cualquier intervención sobre la edificación del enclave dentro de las cuatro modalidades de intervención descritas, de cara a que la administración competente o el órgano en el cual delegue, pueda controlar que aquello que se va a llevar a cabo se realice de acuerdo con los objetivos establecidos por el planeamiento y por tanto, de forma coherente con las condiciones del enclave territorial Art. 14. Tipos de procedimientos 1. Deberán facilitarse aquellas operaciones de mantenimiento ordinario y de conservación de la edificación, minimizando los trámites a realizar para llevarlo a cabo 2. Por otro lado, para otro tipo de intervenciones sobre la edificación, el procedimiento administrativo a realizar deberá variar de acuerdo con los tres parámetros siguientes: 1. El emplazamiento de la parcela y la pertinencia o no de ésta a una Área de Rehabilitación 2. La valoración patrimonial del edificio. 3. La tipología de intervención a realizar, dentro de las cuatro modalidades previstas. 3. Estos tres parámetros determinarán el procedimiento administrativo a llevar a cabo para poder ejecutar la acción de rehabilitación o de construcción Art. 15. Solicitud de Licencia 1. Antes de intervenir, siempre se deberá manifestar a la autoridad competente la voluntad de realizar dicha intervención. Esta voluntad se plasmará en la Solicitud de Licencia de Intervención 2. En la Solicitud de Licencia Intervención se describirá convenientemente la intervención propuesta, dejando claro que Modalidad de intervención se realiza. Constará de una documentación mínima que la Ordenanza misma debe definir (ver punto siguiente). 3. La autoridad competente, normalmente a través de unos servicios específicos formados por técnicos competentes, deberá ver si la Modalidad de intervención descrita se ajusta a los criterios fijados en la normativa y antes de nada, ver si ésta encaja con el régimen de protección de la edificación donde se actúa 4. Si la solicitud encaja con los parámetros del territorio, se dará el permiso para su ejecución, dando unos plazos para su realización y finalización. En caso contrario, se realizará un informe justificando la denegación de la petición y dando un plazo para subsanar las deficiencias 232