RECUPERACIÓN DE LA CONFIANZA DEL COMPRADOR EXTRANJERO INVERTIR EN PROPIEDADES INMOBILIARIAS EN LA COSTA BLANCA

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1 MEMORANDO Marzo de 008 RECUPERACIÓN DE LA CONFIANZA DEL COMPRADOR EXTRANJERO INVERTIR EN PROPIEDADES INMOBILIARIAS EN LA COSTA BLANCA Introducción La provincia de Alicante es una comunidad de acogida muy valorada tanto por españoles como por extranjeros. Desde hace décadas, cientos de miles de personas eligen la Costa Blanca como su lugar favorito de residencia o de descanso vacacional. El comprador que invierte en Alicante ya sabe el tipo de entorno en el que ha depositado su confianza: un marco que le ofrece un producto inmobiliario fiable y unas condiciones de inversión estables a largo plazo. 1

2 1. España, un destino líder en el ámbito turístico y residencial Miembro de la Unión Europea desde 1986, y la octava economía del mundo por PIB en 007, España está considerada por muchos como una de las economías con mejor comportamiento a escala global. El caso español es objeto de estudio en los foros internacionales (junto al caso irlandés y al finlandés), pues la inmensa creación de riqueza que ha tenido lugar a lo largo de los últimos años no encuentra parangón en toda la Unión Europea. Y es que una media de incremento del PIB nacional del 3,7% anual y un incremento de la renta per cápita del 71% en el periodo no ha estado al alcance de cualquiera. Si observamos la evolución de las tasas de variación anual del PIB real en España y en la Eurozona en el periodo , se puede constatar que desde mediados de los años 90 el comportamiento de la economía española ha superado al de muchas de las economías más potentes del planeta: Zona Euro España (*) Fuente: INE, Funcas, Banco de España, Banco Central Europeo (*) Previsión Según todos los organismos internacionales, España es un lugar seguro para invertir y ahorrar, con un marco regulador estable y un sistema judicial efectivo. El excelente nivel de infraestructuras, un mercado bancario eficiente, así como un moderno sistema sanitario y de servicios sociales, sitúan a España en general, y a la provincia de Alicante en particular, muy por delante de otros destinos de moda en el Mediterráneo y el Sur de Europa. Las infraestructuras y los servicios sociales en España (con la Comunidad Valenciana y la provincia de Alicante a la cabeza de muchos indicadores) todavía inspiran sorpresa al observador desinformado.

3 Sólo citaremos aquí que la Organización Mundial de la Salud considera que España tiene el 7º mejor sistema sanitario del mundo un parámetro a considerar por el jubilado que busca un lugar donde disfrutar los mejores años de la vida y que el porcentaje de kilómetros de autopistas con relación a la red de carreteras es el más alto de toda la Unión Europea casi un 3% de la red total de carreteras -. Es por ello que no es de extrañar que España se haya situado tan arriba en los índices de desarrollo humano que elabora las Naciones Unidas (13ª posición), muy por encima de naciones que han servido de modelo durante años (como por ejemplo Alemania, en la posición ª). Este índice mide el desarrollo de un país en base a los estándares de calidad de vida, el sistema de salud, la esperanza de vida y el nivel educativo que disfrutan sus ciudadanos. En este sentido, comparar a la Costa Blanca con otros destinos de moda en el Sur de Europa no resiste ningún análisis serio, sobre todo cuando se analiza en detalle el sistema sanitario, el mercado bancario o el nivel de infraestructuras de los destinos supuestamente competidores. Revisemos brevemente la posición de España en una serie de ranking internacionales: Sistemas de salud Ranking mundial 1. Francia. Italia 3. San Marino 4. Andorra 5. Malta 6. Singapur 7. España 8. Omán 9. Austria 10. Japón. 1. Portugal 14. Grecia 17. Holanda 18. Reino Unido 1. Bélgica 5. Alemania 9. Marruecos 43. Croacia 5. Túnez 70. Turquía 10. Bulgaria Fuente: Organización Mundial de la Salud, 000 Índice de desarrollo humano Ranking mundial 1. Islandia. Noruega 3. Australia 4. Canadá 5. Irlanda 6. Suecia 7. Suiza 8. Japón 9. Holanda 10. Francia 11. Finlandia 1. Estados Unidos 13. España 14. Dinamarca 15. Austria 16. Reino Unido 17. Bélgica 18. Luxemburgo 19. Nueva Zelanda 0. Italia 1. Hong Kong. Alemania 4. Grecia 9. Portugal 47. Croacia 53. Bulgaria 84. Turquía 91. Túnez 16. Marruecos Fuente: Informe sobre el Desarrollo Humano 007/008, Naciones Unidas Porcentaje de encuestados a quienes se pidió y pagaron un soborno para obtener servicios públicos Turquía Bulgaria Croacia Marruecos Grecia España Reino Unido Alemania Holanda 3% % % % 6% 7% 8% 7% 60% Fuente: Transparencia Internacional, Global Corruption Barometer 007 (*) Marruecos, Alemania: datos del Global Corruption Barometer 006 Y es por todo lo anterior que 59, millones de turistas eligieron España para pasar sus vacaciones en el año 007 (4 millones de ellos en la Costa Blanca), y no sólo porque en España brilla el sol. Más aún, una encuesta de opinión del periódico económico Financial Times realizada en febrero de 007 identificó a España como el destino preferido de europeos y norteamericanos para trabajar en el extranjero (con un total del 17% de los votos), por delante de destinos profesionales como el Reino Unido, Francia o Irlanda. 3

4 . La Costa Blanca, un entorno excepcional Dentro del entorno macroeconómico descrito en el capítulo anterior, la provincia de Alicante destaca con luz propia. Así, muchos estudios especializados han calificado a la Costa Blanca como una las mejores zonas climáticas del mundo (310 días soleados al año, con una temperatura media anual de 18ºC), muy lejos de los extremos térmicos de otros destinos (por ejemplo, los 38ºC de temperatura máxima media de Marrakech, Marruecos, en verano) y con unos inviernos agradables y saludables (muy diferentes de los inviernos en la Toscana italiana, la Costa Azul francesa, la costa croata o la costa búlgara). Además, al clima alicantino hay que añadir un entorno natural excepcional uno de los más bellos de Europa, con 18 km de costa y un interior lleno de contrastes entre valles y montañas, así como una oferta cultural y deportiva muy amplia. Visitando en 7 idiomas, se accede a mucha información de interés. En resumen, - un coste de la vida todavía razonable en comparación con muchos países de la Unión Europea, - un sistema sanitario y unas infraestructuras envidiables, - un marco inversor seguro, - un nivel de seguridad ciudadana alto, - unas conexiones por avión cada vez más frecuentes y económicas, - un clima saludable, y - la célebre dieta mediterránea, hacen de Alicante un destino refugio para aquellos turistas que no buscan contratiempos sino disfrutar con calma y tranquilidad. Según el avance del Padrón Municipal de Habitantes, a 1 de enero de 007 más de extranjeros habían decidido residir legalmente en la provincia de Alicante, un 61,1% de ellos procedentes de la Unión Europea. El comprador español o extranjero que invierte en la provincia de Alicante va a disfrutar de un entorno natural excepcional, de un clima saludable y de una oferta cultural, gastronómica y deportiva extraordinaria. 4

5 3. El mercado inmobiliario de la provincia de Alicante: una apuesta de inversión segura y de calidad Históricamente la Costa Blanca siempre ha ofrecido un buen retorno al inversor inmobiliario. Analizando una serie histórica de veinte años, podemos constatar que la evolución del precio por metro cuadrado ha sido más que notable, nada más observándose ciertas desaceleraciones en periodos breves y puntuales: Evolución del precio de la vivienda en la provincia de Alicante Año ( /m construido) /m construido.000, , , , , ,00 800,00 600,00 400,00 00,00 0, ,84 318,54 49,7 456,17 477,80 468,79 490,43 473,00 475,88 49,30 51,13 565,18 64,93 74,78 863, ,85 1.0, , , , ,43 Fuentes: Periodo 87-94: Ministerio de Fomento Periodo 95-07: Ministerio de la Vivienda Variables: Tipo de vivienda: Nueva y segunda mano. Origen datos: Tasaciones de viviendas ya construidas. Superficie: m construidos. Asimismo, hay que resaltar que la edificación alicantina se está adaptando a las nuevas tendencias en la construcción, una construcción más sostenible y que mira al futuro y a las generaciones venideras. De este modo, se garantiza la adaptación del producto inmobiliario a los nuevos tiempos. Los principios de sostenibilidad en la edificación que recibieron impulso en la Conferencia de Ministros Europeos sobre la Vivienda Sostenible de Genval (Bélgica), en junio de 00, han sido aplicados al diseño, la elección de materiales, la eficiencia energética y los procesos constructivos de las nuevas viviendas. 5

6 La actual política territorial que las autoridades regionales de la Comunidad Valenciana han aplicado a la provincia de Alicante se ha basado en la compatibilización de la actividad urbanística, y de sus importantes y positivos efectos económicos y de generación de renta y empleo, con la protección de los activos ambientales y culturales del territorio. Según datos del Gobierno autonómico, en la Comunidad Valenciana la superficie forestal asciende a hectáreas, un 53% del territorio regional 16 puntos porcentuales por encima de la media comunitaria, que es del 37% -. Centrándonos en la provincia de Alicante en particular, las afirmaciones quedan palpablemente demostradas al observar la superficie de zonas artificiales por habitante (zonas urbanas, zonas industriales y comerciales, infraestructuras de transporte, etc.), que asciende a 90m /hab., a considerable distancia de países como Bélgica (590 m /hab.), Francia (40 m /hab.) o Alemania (35 m /hab.) Suelo artificial (m habitante) 0 Provincia Alicante Austria Bélgica Alemania Dinamarca Francia Irlanda Reino Unido Fuente: Eurostat, Agencia Europea del Medio Ambiente, Corine Land Cover Hay que destacar que las cifras anteriores no toman en consideración la presión considerable que ejerce la demanda de viviendas de segunda residencia sobre el territorio, tanto por parte de turistas españoles no residentes en la Costa Blanca como por parte de visitantes extranjeros. Con relación a la política energética, se prevé que el 1,1% del consumo de energía primaria en el año 010 será abastecido por las energías renovables, según las previsiones del Plan Español de Energías Renovables , que va situar a España entre los países con mejor comportamiento en la escena global. Un último elemento que cabe resaltar, y que ofrece una seguridad adicional al inversor, es la existencia del denominado seguro decenal, un seguro de daños materiales que garantiza, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en las viviendas por vicios o defectos de la construcción que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El tomador del seguro es el promotor, y los asegurados son el comprador y los sucesivos adquirientes de la vivienda. En definitiva, se puede afirmar que el mercado inmobiliario de la Costa Blanca ofrece las máximas garantías para el comprador informado que busca buenos rendimientos y un producto de calidad adaptado a los nuevos tiempos y al compromiso con el medio ambiente. 6

7 4. Algunas aclaraciones para el observador desinformado El suelo rústico se puede urbanizar. Ciertos medios de comunicación internacionales parecen aceptar como verdad absoluta que una vez un ciudadano adquiere una propiedad en mitad de una zona rural, es contrario al Derecho que las autoridades puedan plantear cambiar esta situación en nombre del interés general. En estos casos, las leyes y los tribunales se ocupan de proteger de manera adecuada el interés particular de los afectados, a través del pago de compensaciones económicas o de la constatación de la revalorización general de los activos total o parcialmente afectados por una expropiación. Y aunque parezca una afirmación innecesaria, hay que recalcar que en España los bungalows y los apartamentos no son susceptibles de expropiación (salvo en algún caso absolutamente excepcional), un argumento de venta que algunos profesionales inmobiliarios de dudosa extracción moral utilizan en su estrategia de ventas en otros destinos del Mediterráneo y del Sur de Europa. España es un Estado de Derecho. Y además muy eficiente con cualquier personaje influyente que no cumpla con las reglas. El constante seguimiento que las autoridades y los medios de comunicación españoles ejercen sobre líderes políticos, banqueros y empresarios sería prácticamente impensable en muchos países vecinos. Cualquier ciudadano que vea afectados sus intereses puede reclamar inmediatamente ante los tribunales, los cuales reaccionan con diligencia ante cualquier abuso contrario a la Ley. De manera muy específica, ciertos abusos en el mundo inmobiliario han llevado a sus perpetradores a prisión sin mayores contemplaciones. Así, no confiar en el correcto funcionamiento de los tribunales españoles no es una opinión seria ni aceptable a día de hoy. Las mismas leyes son aplicables tanto a españoles como a extranjeros. Frente a algunas opiniones folklóricas que sugieren que la población española no piensa ni decide sobre el tipo de sociedad que quiere, cabe resaltar que los ciudadanos españoles votan con toda normalidad a sus representantes cada 4 años y conocen muy bien qué resortes utilizar cuando sus derechos se ven vulnerados. Estos resortes también están disponibles para todos aquellos visitantes o residentes extranjeros que quieren proteger sus derechos y libertades. Hablar de conspiraciones en contra de los extranjeros, tal y como afirman algunos medios de comunicación fuera de España, no tiene ningún sentido. También resulta sorprendente que algunos consideren que las autoridades españolas tienen la obligación de informar a los ciudadanos extranjeros en su propio idioma ya sea francés, inglés, alemán o cualquier otro - en el marco de operaciones inmobiliarias, un servicio con un coste económico tal que ninguna sociedad occidental lo proporciona en la actualidad. 7

8 En esta línea, es importante que los extranjeros que hayan decidido residir o visitar habitualmente España hagan un esfuerzo por integrarse, conocer las costumbres locales y aprender la lengua. Muchos profesionales gestores, expertos inmobiliarios, abogados, etc. pueden ser de gran utilidad para el comprador extranjero que no conozca en detalle los procedimientos y usos del mercado inmobiliario español. Las autoridades no recalifican el suelo rústico para ganar dinero. Indudablemente los municipios de la Comunidad Valenciana se benefician de las licencias, impuestos y otros ingresos generados por los proyectos de urbanización que tienen lugar en sus términos municipales. Ahora bien, la principal razón por la que se extiende el fenómeno urbanizador es la extraordinaria demanda residencial que ejercen tanto españoles como extranjeros. Así, cabría preguntarse si es aceptable socialmente preservar contra viento y marea el suelo barato adquirido hace años por algunos residentes extranjeros en la provincia de Alicante en algún caso extremo, cientos de miles de m -, en contra de las aspiraciones de los miles de ciudadanos de todo el mundo que quieren residir y trabajar en la provincia de Alicante. 8

9 5. El rol del promotor inmobiliario como inversor en un marco regulado La contribución de los promotores de la provincia de Alicante al crecimiento del empleo y de la actividad económica no es nada desdeñable. En la provincia de Alicante, la construcción (tanto a nivel de obra civil como de edificación) representa en 10,6% del PIB, con más de empresas activas que emplean a unas personas. En esta línea, no podemos olvidar que han sido precisamente los promotores inmobiliarios los que han proporcionado una vivienda a las cientos de miles de personas que han decidido establecerse en Alicante o visitar regularmente la provincia. El rol social de una empresa en una economía de mercado no necesita ninguna presentación especial. Como cualquier inversor privado, el promotor inmobiliario invierte y arriesga su capital para construir y vender viviendas, creando empleo y animando la actividad económica, a cambio de obtener un beneficio sobre el cual paga los impuestos definidos por las leyes. La actividad promotora tiene lugar en un marco altamente regulado y controlado por las autoridades. Algunos observadores desinformados olvidan que los promotores no son los responsables ni de las leyes que regulan los modelos urbanizadores, ni de la aprobación de planes urbanizadores. Las autoridades públicas son las responsables de definir las condiciones de actuación y de aprobar los permisos correspondientes. En este sentido, la actividad del promotor no difiere en absoluto de la llevada a cabo por, digamos, un operador de servicios de telefonía. Así, el denominado boom inmobiliario ha tenido lugar gracias a que el mercado ha funcionado con total normalidad conforme a las leyes de la oferta y de la demanda. Muchos españoles y extranjeros han decidido que querían invertir en viviendas en Alicante y esta demanda se ha visto satisfecha. No puede quedar la más mínima duda de que el día en que las promociones inmobiliarias no se vendan, el capital privado dejará de invertir en el sector. Algunas opiniones infundadas causan sorpresa mayúscula, pues desde ciertos medios de comunicación nacionales e internacionales se ha enviado el mensaje de que los promotores son actores en la sombra que construyen viviendas conforme a su propio interés egoísta y a espaldas de lo que pide la sociedad. Estas informaciones, animadas por la campaña orquestada desde ciertos grupos de interés, han creado un estado de opinión lejano de la realidad, cuyo más lamentable exponente se puede encontrar en la Resolución del Parlamento Europeo de 1 de junio de 007, accesible en 9

10 Autores: José F. Papí Ferrando Taru J. Haapaniemi GlobalEurope 10