Rol de las hipotecas revertidas en la Seguridad Social

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1 Rol de las hipotecas revertidas en la Seguridad Social 23 Convención Asociación Mexicana de la Industria de Aseguradores El desafío de la Seguridad Social 7 y 8 de mayo de

2 Qué es la Hipoteca Revertida? 2 Instrumento financiero, mediante el cual el propietario de un bien raíz percibe una renta durante el resto de su vida a cambio de la cesión del dominio de su vivienda, pero manteniendo el derecho de uso y goce de ella hasta su fallecimiento. Se orienta a las personas mayores de 65 años con un bien raíz a su nombre: Que quieran mejorar su renta actual, Que no tengan herederos directos, Que quieran dejar a su cónyuge un ingreso vitalicio basado en su bien raíz principal y/o deseen trasladar el patrimonio inmovilizado en liquidez con carácter vitalicio, o temporal, según sea la modalidad de hipoteca inversa que contraten.

3 QUE ES UNA HIPOTECA REVERTIDA? PROPIEDAD INVERSIONISTAS: -FONDOS PENSIONES -CIA. DE DE SEGUROS -FONDOS MUTUOS -FONDOS VIVIENDA DERECHO A USO

4 Qué es la Hipoteca Revertida? 4 Quien contrata la HR puede realizar giros periódicos hasta un monto máximo determinado por un % del valor de la tasación al momento de la firma del contrato. La deuda no puede ser exigida antes del fallecimiento del propietario o último beneficiario. Así, convierte la vivienda en recursos económicos líquidos, mientras se continúa haciendo uso de ella. Luego, HR otorga liquidez a los activos inmobiliarios. Tiene claras diferencias con la hipoteca tradicional. Límite de edad para calificar Ingresos no son factor Monto préstamo limitado Bajo % deuda/garantía Hipoteca Revertida Deuda creciente/capital decreciente Deuda limitada por efectos capitalizados pero con tope en el valor de la vivienda Hipoteca Tradicional Sin límites de edad para calificar Se deben justificar Ingresos Sin límite de monto Mayor % deuda/garantía Deuda decreciente/capital creciente Deuda fijada al momento de la contratación

5 FUNDAMENTO DE LA HR CICLO DE VIDA G AHORRO NECESIDAD DE INGRESOS Y

6 FUNDAMENTO DE LA HR CICLO VIVIENDA COMPRA FINANCIAMIENTO LARGO PLAZO

7 FUNDAMENTO DE LA HR CICLO VIVIENDA COMPRA NECESIDAD DE INGRESOS: - Pensiones - Vivienda: HR FINANCIAMIENTO LARGO PLAZO

8 ESQUEMA GENERAL HR MERCADO CAPITALES SOCIEDAD SECURITIZADORA BONOS-$ VENTA scomp COMPAÑÍA DE SEGUROS DERECHO A USO R V CSV PREST.SS. PRESTACION SS.

9 PORQUÉ SE ESTUDIA LA HR EN CHILE 9 Mayores expectativas de vida influyen en niveles más bajos de pensión: La autoridad cambia administrativamente la tabla cada cierto tiempo. Han ampliado brecha entre última renta percibida y monto de pensión mensual. Más de 2,4 millones de chilenos con 60 o + años (censo de 2012), vs. 1,7 en Participación económica hombres de 55 a 64 años: 68% en 2002 al 79,6% en TIPO DE NÚMERO Y MONTO PROMEDIO, EN U.F., DE LAS PENSIONES PAGADAS EN EL MES POR MODALIDAD, SEGÚN TIPO DE PENSIÓN (Al 31 de marzo de 2013) RETIRO PROGRAMADO MODALIDAD DE PENSIÓN RENTA VITALICIA (2) PENSIÓN MONTO MONTO MONTO Pens/rem NÚMERO NÚMERO NÚMERO PROM.US$ PROM.US$ PROM.US$ VEJEZ EDAD , , ,4 28,2% VEJEZ ANTICIPADA , , ,3 45,4% INVALIDEZ DEFINITIVA TOTAL , , ,7 34,2% INVALIDEZ DEFINITIVA PARCIAL , , ,4 30,2% VIUDEZ , , ,7 25,8% ORFANDAD , , ,4 8,7% OTRAS , , ,4 12,4% TOTAL , , ,8 31,3% 50% 21% 47% 40% TOTAL (3)

10 PORQUÉ SE ESTUDIA LA HR EN CHILE 10 También, por normativa, la autoridad cambia administrativamente la tabla de mortalidad cada cierto tiempo. Efecto de las expectativas de vida sobre las pensiones (montos en UF) Tabla de Expectativas Saldo Pensión Tasa de Mortalidad de Vida* Acumulado* Reemplazo Hombres KW-70 13, ,5 21,0 113,79% RV-85 y B-85 17, ,5 17,7 95,81% RV-04 y B-06 18, ,5 16,6 89,76% RV-09 y B-06 19, ,5 16,4 88,52% Mujeres KW-70 16, ,9 13,6 73,70% RV-85 y B-85 24, ,9 10,9 59,04% RV-04 y B-06 27, ,9 10,3 55,90% RV-09 y B-06 28, ,9 10,1 54,79% (*) A la edad legal de jubilación, 60 años para las mujeres y 65 años para los hombres. Supuestos: Aportes ininterrumpidos desde los 20 años de edad, ingreso imponible de 10 UF, incremento salarial anual de 2% hasta los 50 años, rentabilidad real anual de 5% y grupo familiar compuesto por cónyuge 2 años menor para el caso de hombres y 2 años mayor para el caso de mujeres. Elaboración CIEDESS.

11 PORQUÉ SE ESTUDIA LA HR EN CHILE 11 Más de un 80% del universo de población mayor está en proceso de jubilarse: Condiciones de pensión no son halagadoras. Aunque sí las personas mayores disponen de vivienda propia. Composición ahorro de la población de Chile Varones Mujeres Categorías Ahorro financiero Bienes Raíces Ahorro Previsional Ahorro financiero Bienes Raíces Ahorro Previsional Total 4,52% 33,37% 62,11% 3,87% 52,78% 43,35% Afiliados 4,30% 35,33% 60,37% 4,49% 38,63% 56,88% No Afiliados 2,27% 97,73% 0% 0,59% 99,41% 0% Afiliados con casa 4,50% 30,50% 65% 5,52% 21,22% 73,27% No Afiliados con casa 2,26% 97,74% 0% 0,92% 99,08% 0% Total de viviendas en Chile: % del total de familias Propietarios que habitan sus viviendas % aproxim. Viviendas personas > 60 años % de total país

12 Número de hipotecas revertidas Evolución de la HR en EEUU 12 El número de HR tiene una correlación positiva al valor de la vivienda. El VP por definición se calcula como un porcentaje del valor de la vivienda. Penetración histórica de la HR 0,13%, periodo es de 0,37% 160, , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 Valor presente del préstamo Valor vivienda Nº de HR * 300, , , , ,000 50,000 Valor promedio vivienda y VP préstamo (US$) 0 0 Nº de HR Valor vivienda (US$) VP préstamo (US$) (*) Cifras hasta septiembre de Fuente: HECM.

13 Penetración de la HR 0.50% 0.45% 0.40% EEUU España Penetración de la HR Penetración de la HR en USA es en promedio de un 0.1% (max 0.45%) de la población AM con vivienda * ** Efectos de la crisis financiera internacional % 0.30% 0.25% Boom precio de las viviendas 0.20% 0.15% 0.10% 0.05% 0.00% Programa piloto HECM HECM se hace permanente Efectos de la crisis económica en Europa Boom precio de las viviendas (*) Comienza operaciones en (**) Comienza operaciones en Penetración: Número de hipotecas revertidas / Número de propietarios de vivienda de 60 o más años. Fuente: HECM, Óptima Mayores.

14 HR como instrumento de seguridad social 14 Actualmente, el gobierno de Chile evalúa la puesta en marcha de HR, como producto de seguridad social. En su diseño se contempla: 1. HR operaría como una pensión renta vitaliciacomplementaria, en valor reajustable. 2. El pensionado seguiría viviendo en la vivienda. 3. La HR ayudaría a mitigar la insuficiencia de las pensiones. 4. La industria aseguradora ha planteado su disposición a participar en el proceso. 5. Requiere un cambio legal para regular producto y el proceso de contratación.

15 PROCESO: FORMALIDADES DE LA HR 1. Cía. De Seguros de Vida adquiere la vivienda mediante contrato de compraventa Cía. Suscribe contrato de usufructo vitalicio con el pensionado, hasta el fallecimiento. 3. Pensionado contrata con la Cía. un contrato de renta vitalicia en UF, el que podría considerar un derecho garantizado u otro beneficio (por ejemplo, seguro de dependencia). 4. No se deja herencia, ya que la propiedad pasa al inicio del período a propiedad de Cía.

16 Protección al cliente: COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO HR 1. Existirá un mecanismo de comercialización y liquidación de las viviendas, que garantice: transparencia y competencia a la cotización del producto Decisión informada del pensionado 2. Se establecerá plataforma centralizada de oferta pública para proteger a pensionados y a herederos: Sistema SCOMP (Las compañías estarán obligadas a ofrecer HR a través de ella) Se exigirá tasaciones previas independientes. 3. Se evalúa entregar información complementaria (sexo, edad, cónyuge, situación de salud) para que oferta sea más enfocada. 4. La recepción de las ofertas debe entregar información básica y suficiente para la decisión. 5. Superintendencia de Valores y Seguros SVS supervisará plenamente proceso. 16

17 COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO HR Operación de HR se basará en actual esquema oferta pensiones SCOMP Diagrama General de Contexto Sistema de Consultas y Ofertas de Montos de Pensión-SCOMP Partícipes Partícipes del Sistema del Sistema 17 Afiliados Beneficiarios Pensionados AFP S SCOMP Compañías de Seguro Compañías de Seguro Asesores Previsionales Asesores Previsionales Proveedor Tecnológico

18 COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO HR 18 Operación de HR se basará en actual esquema oferta pensiones SCOMP Diagrama General de Procesos SCOMP Certificado de Saldo Afiliados/ Beneficiarios AFP Origen Solicitud de Pensión 1 2 Certificado Electrónico de Saldo Selecciona Partícipe y realiza Solicitud de Ofertas Envía Solicitud de Ofertas AFP, CSV o Asesores Previsionales Afiliado/Beneficiario: Realiza Selección de Modalidad de Pensión 6 5 SCOMP 3 Compañías de Seguros y AFP Emite Certificado de Ofertas: - Retiros Programados - Rentas Vitalicias - Otras modalidades SCOMP envía Solicitud de Oferta+ Certificados de Saldo Decisión para pensionarse: 1. Aceptar Oferta Interna. 2. Solicitar Oferta Externa. 3. Solicitar un Remate. 4. Desistirse pensionarse 4 Partícipes realizan Ofertas de Pensión

19 Oportunidad para la Industria Aseguradora 19 Dos posibles negocios: 1. Renta Vitalicia Caso Prima RV de UF2000 Pensionado 65 años, sin beneficiarios: UF11,84 Pensionado 75 años, sin beneficiarios: UF17,22 Pueden hacer caja vendiendo el bien inmobiliario Tasa inversión: 6 7 puntos, muy superior a 2 3 puntos bonos. 2. Negocio Inmobiliario Propietarios que pagaron 100% de vivienda, s/ hipoteca, valor medio alto y relativa facilidad de liquidación Pensionados que viven solos, o con cónyuge de similar edad, sin hijos y sin otras personas dependientes Pensionados que no tengan herederos o que no dejen herencia.

20 Oportunidad para la Industria Aseguradora 20 Cabe recordar que: 1. Industria está compuesta por 57 compañías (30 de seguros generales; 6 de riesgos de crédito; y, 30 de vida). 2. Prima de mercado 2011: MMUS$9.641 (4,2% PIB). 3. Indemnizaciones y Prestaciones 2011: MMUS$ Reservas obligatorias: MMUS$ y patrimonio de MMUS$5.340 (18% PIB). 5. Prima per cápita 2011: US$483 (México: US$173,3). 6. Penetración del seguro: 4,% (México 1,9%). 7. Supervisión en progreso: licitaciones recientes en diversos mercados (crédito hipotecario, SIS, otros).

21 Oportunidad para la Industria Aseguradora 21 Consideraciones de algunos referentes industria: 1. Negocio complejo: Por dificultades en estimar parámetros de largo plazo. Por riesgo reputacional. Supervisión compleja y cara del negocio inmobiliario. Voluntad de la autoridad por desarrollar iniciativa representa señal potente para la industria.

22 Comparación modelos HR vigentes 22 Venta nuda propiedad con mantención de usufructo Base: Venta nuda propiedad. Transferencia del dominio del inmueble. Tres contratos: compraventa, leasing y depósito. Cuatro entidades interrelacionadas: Prestador. Inmobiliaria Compañía de Seguros Administradora de ahorros. Renta vitalicia con garantía hipotecaria Base: Muto Hipotecario. Mantención del Inmueble en el patrimonio. Dos contratos: mutuo hipotecario y de administración. Dos entidades independientes: Prestamista. Prestador. Otras relaciones independientes de la HR. Seguros

23 Diferencias en gastos operacionales 23 Notaría CBR Impuestos Compraventa de la nuda propiedad (transferencia del dominio) Escritura pública de compraventa (depende del valor de la vivienda) Inscripción registro de propiedad (depende del valor de la vivienda) Impuesto al mutuo (LTE) de participar Banco (depende del valor del préstamo) Mutuo Hipotecario Endosable Vitalicio (vivienda garantiza el préstamo) Escritura pública del mutuo endosable (depende del valor del préstamo) Inscripción hipotecaria (depende del valor de la vivienda) Impuesto al mutuo (LTE) (depende del valor del préstamo) Var. Costos 2012 v/s 2003

24 Condiciones de implementación de HR 24 Condiciones Derecho real de herencia (dependiendo de la figura de HR) Impuestos 1.-Al mutuo, 2.-A la renta Gastos de formalización Cobro del crédito Solución En MHVE no se transfiere la propiedad del inmueble hipotecado por lo que se mantiene en el patrimonio del constituyente, sin afectar el derecho real de herencia de sus herederos. Franquicia a estas operaciones Eliminar o rebajar dichos gastos Depende del escenario: 1.-Pago puro y simple 2.-Pagan transfiriendo el inmueble al acreedor. (Dación en pago) 3.-No paga ni transfiere: Proc. Ley de Bancos (art. 107 sgts.). Acción de desposeimiento, Juicio Sumario (art. 680 sgts.) S e g u r o s

25 Conclusiones 27 HR cumple objetivo de complementar ingresos de adultos mayores, manteniendo su entorno familiar y rutina de vida diaria. A pesar de las crisis económicas, se mantiene nivel de penetración promedio en EEUU. Modelo de arriendo es más simplificado que el modelo tradicional de HR, favoreciendo recuperación de la propiedad por parte de los herederos. Es factible implementar la HR en Chile, especialmente si la entidad paragua combina objetivos financieros con una finalidad social. Facilitaría el inicio de operaciones si se considerara garantía estatal al emprendimiento de HR. Independiente de lo anterior, al sector privado le cabe una responsabilidad en el desarrollo de propuestas que aseguren adecuada operación de sistemas encargados a dicho sector. La propuesta de nuevas opciones, que atienda demandas del envejecimiento, profundizará legitimidad de la industria en sectores sensibles de servicio social. Seguro de dependencia. Hipoteca revertida a la inversa. Otros.

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