MANUAL DE DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO SUBJETIVO

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1 MANUAL DE DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO SUBJETIVO

2 TITULO: Manual de Determinación del Aprovechamiento Subjetivo AUTOR: Servicio de Administración Urbanística de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Aragón OBJETO: el presente manual tiene por finalidad facilitar la determinación del aprovechamiento subjetivo en suelos urbanizables delimitados, según la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón. FECHA: Abril de LA DIRECTORA GENERAL DE URBANISMO Nuria Más Farré

3 INDICE 0.- INTRODUCCIÓN A. SECTOR SUZ-D/R, USO CARACTERÍSTICO RESIDENCIAL 1.- DATOS GENERALES 2.- CALCULO DE EDIFICABILIDADES Y Nº DE VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN 3.- DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO 4.- CALCULO DE RESERVAS DOTACIONES EN EL SECTOR 5.- CALCULO/COMPROBACION DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR B. SECTOR SUZ-D/I, USO CARACTERÍSTICO INDUSTRIAL 1.- DATOS GENERALES 2.- CALCULO DE RESERVAS DOTACIONES EN EL SECTOR 3.- CALCULO DE EDIFICABILIDAD 4.- DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO 5.- CALCULO/COMPROBACION DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR

4 0.- INTRODUCCIÓN El objeto de este ejercicio es determinar el cálculo del aprovechamiento subjetivo en el desarrollo de suelos urbanizables delimitados, según la nueva Ley 3/09, de Urbanismo de Aragón. Para ello se han realizado dos ejercicios correspondiendo uno de ellos al desarrollo de un suelo urbanizable con uso característico residencial, SUZ-D/R y el otro a un suelo urbanizable de uso característico industrial SUZ-D/I; cada uno de ellos parte de la Ordenación Estructural que tiene establecido el PGOU para dichos sectores. Con estos datos se determinará el Aprovechamiento Objetivo y Subjetivo, también se calculará el número máximo de habitantes potenciales y unidades de reserva, y a partir de ellos las reservas de suelo para dotaciones locales exigidas o el número de plazas de aparcamiento, así como el suelo que se podrá destinar a uso privado. Todo ello de acuerdo con lo previsto en los artículos que regulan el aprovechamiento, art. 131 y siguientes de la Ley 3/2009. Así como de conformidad con el art. 54 que regula los módulos de reservas tanto en suelo residencial como industrial.

5 A. EJERCICIO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO 3/2009 SECTOR SUZ-D/R RESIDENCIAL Supongamos un Sector de Suelo Urbanizable Delimitado, SUZ-D/R, así clasificado en el PGOU del municipio Y, con más de habitantes, no capital de Provincia, y que se integra en un Área de Reparto conformado por otros Sectores de Uso Residencial Unifamiliar. 1. DATOS GENERALES Partimos de la Ordenación Estructural que el PGOU tiene establecidos para dicho Sector: Superficies: Ámbito: m²s, 12,20 Ha Superficie Sistemas Generales Adscritos: ,97 m²s, 1,79 Ha Superficie Sector (m²s): ,97 m²s, 13,99 Ha Usos y tipologías de la edificación: Uso característico o predominante: Residencial (R) Uso compatible o permitido: Terciario o Servicios (T) Aprovechamiento Urbanístico: (Art.131) Densidad de viviendas (dv): 40 (viv/ha) Aprovechamiento medio del Área de Reparto (Am)= 0,36 (m²t h / m²s)(*) ó (Uas/ m²s) Aprovechamiento medio del Sector (Am)= 0,371 (m²t h / m²s) ó (Uas/ m²s) Porcentaje de Vivienda sometida a algún Régimen de Protección (VP): 30 %, s/ Ley de vivienda (*)m²t h = metros cuadrados de techo homogeneizados o unidades de aprovechamiento, en adelante Uas Índice de Edificabilidad: 0,52 m²t/ m²s Residencial: 0,48 m²t/ m²s Terciario o Servicios: 0,04 m²t/ m²s Tipología/Calificación: Vivienda Libre, unifamiliar adosada: RU(L) Vivienda R. Protección, bloque: VP(RP) Terciario: T

6 Coeficientes de homogeneización respecto de usos y tipologías característicos: Tomando en consideración que el Uso y Tipología Característico es el de Vivienda Libre unifamiliar adosada, RU(L) al ser el que dispone de mayor edificabilidad. Art.133 LUAr El plan general de ordenación urbana establecerá justificadamente un sistema de coeficientes de homogenización de usos y tipologías edificatorias, en atención a sus respectivos valores de repercusión de suelo urbanizado determinados sobre la base de un estudio de mercado.... Con la finalidad de garantizar la equitativa distribución de beneficios y cargas, siempre que quede acreditado objetivamente mediante riguroso estudio de mercado avalado por los servicios técnicos municipales o por sociedad de tasación independiente que los coeficientes de homogeneización previstos en el planeamiento o en el proyecto de reparcelación no se corresponden con la realidad de mercado, podrán determinarse y aplicarse coeficiente de homogeneización específicos y actualizados conforme al señalado estudio de mercado. El Estudio de Mercado debería constatar por ejemplo que: 1. Valores en Venta del Producto. VV( /m²t) i. Vivienda Libre / m²t (VRS=33,33%VV) ii. Vivienda R. Protección / m²t (VRS=20,00%VV) iii. Terciario / m²t (VRS=33,33%VV) 2. Valores de Repercusión del Suelo. VRS( /m²t) i. Vivienda Libre 500 / m²t ii. Vivienda R. Protección 200 / m²t iii. Terciario 400 / m²t Lo que comporta un mercado inmobiliario propio de un Municipio pequeño (como el del ejercicio), con escasas tensiones entre productos. Fruto del estudio de mercado se obtendrían los coeficientes de homogeneización. Vivienda Libre C h RU(L) = 1 (Uas/m²t) Vivienda Regimén Protección C h VP(RP)= 0,4 (Uas/m²t) Terciario C h T = 0,8 (Uas/m²t)

7 Aplicación de los parámetros al sector: Tenemos un sector cuya edificabilidad bruta residencial es: ,00 m²s*0,48 m²t/m²s= ,00 m²t Y la edificabilidad bruta del terciario o servicios es: ,00 m²s*0,04 m²t/m²s= 4.880,00 m²t Edificabilidad Total = ,00 m²s*0,52 m²t/m²s= ,00 m²t El número total de viviendas que podrán construirse en ese sector serán: 40 viv/ha*12,2 Ha= 488 viviendas 2. CALCULO DE EDIFICABILIDAD Y Nº DE VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN La reserva para vivienda sometida a régimen de protección debe ser según la legislación vigente de vivienda, el 30% de edificabilidad residencial prevista y el 30% del total del número de viviendas. Luego el mínimo de edificabilidad bruta residencial que habrá que destinar para viviendas sometidas a algún régimen de protección (VP) será: 0,30*58.560,00 m²t = ,00 m²t Del total de 488 viviendas (viv) al menos el 30%, según la ley vigente de vivienda, se deben destinar a VP VP (30% del total)= 0,3*488= 146,4 viv. Luego tendremos un mínimo de 147 viviendas destinadas a VP Suponemos un tamaño medio para viviendas VP de 100 m²t que tendrán una superficie útil normalizada (0,8 m²u/ m²t) menor de 90 m²u, como exige la legislación de vivienda protegida. Éste tamaño de 100 m²t/vivienda cabe en la tipología vivienda VP en Bloque VP(RP). Así mismo, conviene disponer de VPs de diversas superficies, por lo que lo aconsejable sería aumentar el número de VPs (manteniendo el 30% de la Edificabilidad Residencial), en función de que la superficie media de la VP fuera de 100 m²t, es decir: ,00 m²t / 100 m²t/viv = 176 viviendas VP Lo que comporta que el de número de viviendas destinadas a régimen libre (VL) serán: = 312 viviendas VL.

8 La edificabilidad bruta residencial que podremos destinar a vivienda libre será: ,00 m²t ,00 m²t = ,00 m²t Luego el tamaño medio de las viviendas sometidas a régimen libre (VL) será ,00 m²t / 312 viviendas = 131,28 m²t/viv edificabilidad valores limite tipologia nº viviendas m²t/viv m²t edificabilidad m²t VL(RU) , ,00 VP(RP) , , ,00 total , ,00 3. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO El sector SUZ-D/R tiene un aprovechamiento medio atribuido de 0,371 m²t h / m²s (*) y, por consiguiente, se manifiesta en el procedimiento de equidistribución inicial establecido en la fase de formulación del Plan General, como un Sector excedentario (en 0,011 m²t h / m²s), al resultarle aplicable en su área de reparto (agrupación de sectores dotados de un mismo uso característico residencial), el Am de 0,36 m²t h / m²s. El porcentaje de plusvalías que le corresponde al Ayuntamiento, en este caso, el Plan lo establece en el 10% del aprovechamiento medio del área de reparto. (*)m²t h = metros cuadrados de techo homogeneizados o unidades de aprovechamiento, en adelante uas Como el aprovechamiento medio atribuido al sector es 0,371 (Uas/ m²s) tendremos un aprovechamiento objetivo de ,97 m²s * 0,371 (Uas/m²s) = ,00 uas Calculamos el aprovechamiento objetivo resultante de la ordenación propuesta, los usos que tienen aprovechamiento lucrativo son el residencial y el terciario. El uso característico será el residencial, vivienda libre unifamiliar adosada VL(u). Para el RESIDENCIAL diferenciamos, entre residencial unifamiliar adosado destinado a vivienda libre RU(L) y el residencial en bloque destinado a vivienda protegida VP(RP). Estas tipologías tienen coeficientes de homogeneización distintos, 1 y 0,4 respectivamente, siendo el uso RU(L) el uso característico, ya que es el de mayoritario. Luego tendremos un aprovechamiento residencial de: Aprovechamiento urbanístico objetivo RU(L)= ,00 m²t*1uas/m²t= ,00 Uas

9 Aprovechamiento urbanístico objetivo VP(RP)= ,00 m²t*0,4uas/m²t= 7.040,00 Uas Para el TERCIARIO (T) tenemos un coeficiente de homogeneización igual a 0,8. Luego tendremos un aprovechamiento terciario de: Aprovechamiento urbanístico objetivo (T) = 4.880,00 m²t*0,8uas/ m²t= 3.904,00 Uas Luego el Aprovechamiento Objetivo de este sector es la suma de los distintos aprovechamientos urbanísticos objetivos que hemos calculado anteriormente: , , ,00 = ,00 Uas Teniendo en cuenta que este Sector, tal como se establece en la fase de planeamiento general, es excedentario en un 2,96% (0,011 Uas/m²s / 0,371 Uas/m²s), al Ayuntamiento le corresponderá, fiduciariamente, este excedente para compensar a los propietarios de los Sectores deficitario integrados en la misma área de reparto (art de la LUA), así como del 10% del aprovechamiento medio de dicha área, es decir 0,1*0,36 Uas/m²s = 0,036 Uas/m²s que es aproximadamente un 9,70% (0,036/0,371), aunque en esta ocasión, este aprovechamiento se integra en el patrimonio municipal de suelo (PMS) con destino a VP(RP). Por tanto, el % de aprovechamiento público municipal, AP, asciende a: PMS = (0,036/0,371)* ,00 Uas = 5.036,51 Uas Determinables, igualmente, como: ,97 m²s *0,36 Uas/ m²s*10%= 5.036,51 Uas Que en edificabilidad de VP(RP) supone: 5.036,51 Uas / 0,4 Uas/m²t =12.591,28 m²t Edificabilidad que deberá materializarse en parcelas edificables para VP(RP) y que se entregarán libre de cargas al Ayuntamiento, para integrar el Patrimonio Municipal de Suelo. Asimismo, además, tal como se ha señalado y con carácter fiduciario, le corresponde también 2,96%*51.904,00 Uas = 1.536,36 Uas para compensar a propietarios con aprovechamiento deficitario en otros Sectores integrados en la misma área de reparto que el sector SUZ-D/R. Obviamente, en este caso, el aprovechamiento sí debe participar en los costes de producción al resultar patrimonializable por los particulares y formar parte, por tanto, del aprovechamiento Subjetivo, debiendo asumir dichos costes el Ayuntamiento, bien en metálico, bien en unidades de aprovechamiento de valor equivalente. Finalmente, el porcentaje de aprovechamiento subjetivo que les corresponde a los propietarios, tanto a los del sector como a los de sectores externos deficitarios, asciende a: As = (100 9,70) %*51.904,00 Uas= ,49 Uas

10 De los cuales a los propietarios del Sector y a los titulares de los Sistemas Generales Adscritos al mismo, les corresponden ,49 Uas 1.536,36 uas = ,13 Uas Y a los propietarios de sectores exteriores: 1.536,36 Uas El aprovechamiento Subjetivo patrimonializable por los propietarios del sector se materializaría en toda la edificabilidad correspondiente a la vivienda libre RU(L), a la restante de vivienda sometida a régimen de protección VP(RP) (17.600,00 m²t ,28 m²t= 5.008,72 m²t) y toda la edificabilidad terciaria. Vivienda Libre RU(L): ,00 m²t Vivienda R. Protección VP(RP): 5.008,72 m²t Terciario T: 4.880,00 m²t 4. CÁLCULO DE RESERVAS DOTACIONALES EN EL SECTOR 4.a) Módulos de reserva Art. 54 Ley de Urbanismo 2009 En el suelo residencial se calculan las reservas en función del número máximo de habitantes potenciales, computándose un habitante por cada treinta metros cuadrados construibles de uso residencial. Cuando existan varios usos en el sector las reservas mínimas exigibles deberán calcularse respecto de las diferentes superficies afectadas correspondientes a dichos usos. Todos los usos generarán las reservas que resulten exigibles. (Art y 3 LUAr) En suelo industrial o de servicios se calculan las reservas en función de la superficie construida permitida, computándose una unidad de reserva por cada treinta y cinco metros cuadrados de superficie construida de tales usos. (Se interpreta que el habitante potencial es equivalente a la unidad de reserva) Nº máximo de habitantes potenciales = m²t R /30 m²t R /Hab = Hab Unidad de reserva Terciario (Ur t )= m²t T /35 m²t T /Ur t = 139,43 Ur t Espacio Libre o Zona Verde (DV) La reserva de acuerdo al uso residencial será igual a la mayor de las superficies entre, el 10% de la Superficie del Sector ó 6 m²s/hab *NºHab (Art a) (DV)= 0,1* = m²s > 6 m²s/hab*1.952 Hab = ,00 m²s

11 La reserva de acuerdo al uso terciario es = 6 m²s/ur * Ur (DV)= 6 m²s/ Ur t *139,43= 836,57 m²s Zonas Verdes (total)= , ,57 = ,57 m²s (10,69%) Equipamiento (DE) Equipamiento educativo, social, deportivo La reserva de acuerdo al uso residencial es = 5 m²s/hab *NºHab (Art.54.4.b) (DE)= 5*1.952 = 9.760,00 m²s La reserva de acuerdo al uso terciario es = 5 m²s/ur * Ur (DE)= 5 m²s/ur *139,43 = 697,15 m²s Equipamiento educativo, social, deportivo (total)= 9.760, ,15 = ,15 m²s Sistema Autonómico de Vivienda Social en alquiler (DVS) (Art.54.3) La reserva de acuerdo al uso residencial es = 1,5 m²s/ NºHab *NºHab (DVS)= 1,5*1.952= 2.928,00 m²s (2%) Equipamiento (total)= , ,00 = ,15 m²s (10,97%) Aparcamiento (Ap) La reserva legal de aparcamiento respecto del uso residencial es de una plaza de aparcamiento por cada tres habitantes, debiendo localizarse, además, un 20% más de plazas en espacio de uso público, incluidos el subsuelo de redes viarias y espacios libres (Art.54.4.c) Luego la reserva de plazas de aparcamiento respecto del uso residencial será: (1 pl/3hab*nºhab)*1,2= (1 pl/3hab* 1.952Hab)*1,2= 780,80 pl. Luego el total de reservas de aparcamiento 781,00 Debiéndose localizar en viario público, además el 20% (mínimo), correspondiente a las plazas de aparcamiento, es decir un total de: 0,2*(1 pl/3hab* 1.952Hab) =130,13 pl Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9 m²s (según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 130,13pl *10 m²s/pl= 1.301,33 m²s La reserva de aparcamiento respecto del uso terciario será una plaza de aparcamiento por cada tres unidades de reserva de terciario, debiendo localizarse, además, un 20% más de plazas en espacio de uso público, incluidos el subsuelo de redes viarias y espacios libres. (1 pl/ 3Ur t * Ur t )*1,2=(1 pl/ 3Ur t *139,43 Ur t )*1,2= 55,77 pl

12 Debiéndose localizar en viario público, además el 20% (mínimo), correspondiente a las plazas de aparcamiento, lo que será: 0,2*(1 pl/ 3Ur t *139,43 Ur t ) = 9,30 plazas aproximadamente Luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 9,30pl *10 m²s/pl= 93,00 m²s Aparcamiento (total)= 1.301, ,00 = 1.394,33 m²s Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento del art.54 de la LUAr módulos de reserva será: , , ,33 = ,05 m²s EN CUMPLIMIENTO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DÉCIMA DE LA LUAr 1. A los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo no aprobados inicialmente a la entrada en vigor de esta Ley les será de aplicación el régimen de reservas establecido en la misma completado, en cuanto resulte compatible, por el previsto en el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/199, de 25 de marzo. 4. La aplicación de esta disposición transitoria no podrá suponer en ningún caso una minoración de la superficie total de suelos objeto de cesión obligatoria y gratuita en cumplimiento del régimen de reservas vigente antes de la entrada en vigor de esta Ley. 4.b) Módulos de reserva del Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/ 1999 En el suelo residencial se calculan las reservas en función del número máximo de viviendas permitidas, computándose una unidad de reserva por cada ochenta y cinco metro cuadrados de superficie construida residencial autorizada por el planeamiento. Cuando existan varios usos en el sector las reservas mínimas exigibles deberán calcularse respecto de las diferentes superficies afectadas correspondientes a dichos usos. Todos los usos generarán las reservas que resulten exigibles. En suelo industrial o de servicios en función de la superficie construida permitida, computándose una unidad de reserva por cada cien metros cuadrados. Unidad de reserva Residencial Ur R = /85 = 688,94 Ur R Unidad de reserva Terciario (Ur t )= 4.880/100 = 48,80 Ur t Espacio Libre o Zona Verde (ZV) La reserva respecto al uso residencial para sectores de hasta diez mil viviendas será igual a la mayor de las superficies entre, el 10% de la Superficie del Sector ó 18 m²s/ur *NºUr (Art a) (ZV)= 0,1* = m²s < 18 m²s/ Ur R *688,94 Ur R = ,92 m²s

13 La reserva de acuerdo al uso terciario es = 18 m²s/ur * Ur (ZV)= 18 m²s/ Ur t *48,80= 878,40 m²s Zonas Verdes (total)= , ,40 = ,32 m²s (10,88%) Equipamiento (EQ) Equipamiento educativo La reserva de acuerdo al uso residencial (Art.83.1) Centro de educación primaria: sectores de más de 250 viviendas 6 m²s/ Ur R *Nº Ur R (EQ)= 6*688,94 = 4.133,64 m²s Centro de educación secundaria obligatoria: sectores de más de 250 viviendas 4 m²s/ Ur R *Nº Ur R (EQ)= 4*688,94 = 2.755,76 m²s La reserva de acuerdo al uso educativo es (EQ e )= 4.133, ,76 = 6.889,40 m²s Equipamiento deportivo La reserva de acuerdo al uso residencial para sectores de más de 250 viviendas 3 m²s/viv *Nºviv (EQ d )= 3*488 = 1.464,00 m²s Equipamiento social La reserva de acuerdo al uso residencial para sectores de más de 250 viviendas 4 m²s/viv *Nºviv (EQ s )= 4*488 = 1.952,00 m²s m²s Equipamiento educativo, social, deportivo (EQ)=6.889, , ,00=10.305,40 La reserva de equipamiento educativo, social, deportivo respecto al uso terciario es de 10 m²s/ur * Ur (EQ)= 10 m²s/ur *48,80 = 488 m²s Equipamiento (total)= , ,00 = ,40 m²s (8,85%)

14 Aparcamiento (Ap) La reserva legal de aparcamiento respecto del uso residencial es de una plaza de aparcamiento por cada ochenta y cinco metros cuadrados de superficie construida residencial, debiendo localizarse un 25% de plazas en espacio de uso público, en las condiciones de la letra c) del aparatado segundo del art. 47 de la Ley Urbanística. Luego la reserva de plazas de aparcamiento respecto del uso residencial será: 1 pl/ Ur R *Nº Ur R =1 pl/ Ur R * 688,94 Ur R = 688,94 pl es el total de reservas de aparcamiento De este total el 25% irán dispuestas en viario público, es decir un total de: 0,25*688,94 pl =172,24pl Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9 m²s (según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 172,24pl *10 m²s/pl= 1.722,40 m²s La reserva de aparcamiento respecto del uso terciario será una plaza de aparcamiento por cada cien metros cuadrados de edificación construida, debiendo localizarse un 50% de plazas en espacio de uso público, en las condiciones de la letra c) del aparatado segundo del art. 47 de la Ley Urbanística. 1 pl/ Ur t * NºUr t =1 pl/ Ur t *139,43 Ur t = 48,80 pl Debiéndose localizar en viario público un 50% de las plazas, lo que será: 0,50*48,80 pl = 24,40 plazas aproximadamente Luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 24,40pl *10 m²s/pl= 244,00 m²s Aparcamiento (total)= 1.722, ,00 = 1.966,40 m²s Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento de los módulos de reserva será: , , ,40 = ,12 m²s Al ser menor la superficie de cesión con el cumplimiento de los módulos de reserva de la Ley 5/1999, la superficie total de cesión obligatoria se seguirá cumpliendo el régimen de reservas del art. 54 de la Ley de Urbanismo 2009.

15 5. CÁLCULO/COMPROBACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR La ordenación general del sector, fruto de un estudio territorial del ámbito, nos ha llevado a un diseño de la red viaria que articula internamente las diferentes áreas, siendo el suelo destinado a viario público (DC-VI), incluidas las plazas de aparcamiento en suelo público, aproximadamente el 28% del sector. Luego el suelo destinado a viario público será de: 0,28* m²s = ,00 m²s Luego el total de suelo de reservas, Suelo Público asciende a: ,57 (DV) ,14 (DE) ,00 (DC-VI)= ,71 m²s, En tanto por ciento resulta ser el: ,72 / =49,66% Suelo Público m2 % Equipamiento (incluido SAVS) DE ,14 10,97% Esp. Libre DV ,57 10,69% Viario Público (incluido aparcamiento) DC-VI ,00 28,00% Total Suelo Público ,71 49,66% Con las reservas descritas anteriormente, el suelo que se podrá destinar a Uso Privado será m²s ,71 m²s = ,29 m²s Nuestro sector tiene como uso compatible el uso terciario (T), la superficie del sector que se destinará a este uso será de 2.218,18 m²s. El uso terciario tendrá un índice de edificabilidad neta de parcela 2,20 m²t/m²s, que se podrá corresponder con una tipología de edificatoria de edificio de dos plantas. Luego la superficie que se podrá destinar al uso residencial será de ,29 m²s ,18 m²s = ,11 m²s Optamos por un producto de bloque (baja bajo cubierta) para la vivienda sometida a algún régimen de protección, el suelo para manzanas edificables en bloque podría ser aproximadamente de 1.100,00 m²s y una ocupación aproximada de parcela del 60%. El total de las viviendas VP se podrían ordenar en un total de 5 manzanas que guarden esta tipología, con lo que tendrían una ocupación aproximada de: 8 manzanas*1.000,00 m²s = 8.000,00 m²s

16 Con lo que resulta que tenemos una superficie de 8.000,00 m²s que podremos destinar a vivienda VP y una edificabilidad bruta residencial para vivienda sometida a algún régimen de protección de ,00 m²t. Luego el índice de edificabilidad neta para vivienda en bloque será igual a: ,00 m²t/8.000,00 m²s = 2,20 m²t/m²s Fruto de esta ordenación la superficie del sector que podremos destinar a vivienda libre unifamiliar RU(L) será: ,11 m²s ,00 m²s = ,11 m²s, esta ordenación posibilitará construir en nuestro sector un total de 312 viviendas unifamiliares libres con un tamaño medio de parcela de 164,10 m²s. Al tener una superficie de ,11 m²s que podemos destinar a vivienda RU(L) y una edificabilidad bruta residencial para vivienda libre de ,0 m²t. Luego el índice de edificabilidad neta para unifamiliares adosados será igual a: ,00 m²t/51.200,11 m²s = 0,8 m²t/m²s Cuadro resumen del Suelo Privado Suelo Privado Nomencl. Superficie Edificabilidad Aprovechamiento Objetivo m2 % m2/m2 m2 Cfte. Pond. m2 RU ,11 0, ,00 1, ,00 VP(RP) 8.000,00 2, ,00 0, ,00 Residencial total ,11 48,52% , ,00 Terciario T 2.218,18 1,82% 2, ,00 0, ,00 Total Suelo Privado ,29 50,34% 1, , ,00

17 B. EJERCICIO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO 2009 SECTOR SUZ-D/I INDUSTRIAL Supongamos el único Sector de Suelo Urbanizable Delimitado Industrial, SUZ I, así clasificado en el PGOU del municipio Q. 1. DATOS GENERALES Partimos de la Ordenación Estructural que el PGOU tiene establecidos para dicho Sector: Superficies: Ámbito: ,96 m²s Superficie Sistemas Generales Inscritos: ,96 m²s (no generan aprovechamiento) Superficie Sector (m²s): ,00 m²s superficie del sector conforme al PGOU Usos y tipologías de la edificación: Uso característico o predominante: Industria (I) Uso compatible o permitido: Terciario/Comercial (T) Aprovechamiento Urbanístico: (Art.131) Aprovechamiento medio (Am)= 0,47 (m²t h / m²s)(*) ó (Uas/ m²s) (*)m²t h = metros cuadrados de techo homogeneizados o unidades de aprovechamiento, en adelante Uas Índice de Edificabilidad Bruta: 0,53 m²t/ m²s Tipología/Calificación: Industria entre Medianera o Semiaislada: I2 Industria Aislada : I3 Terciario/Comercial: T1 Coeficientes de homogeneización respecto de usos y tipologías característicos: consideramos como uso y tipología característica la industria entre mediana o aislada (I2). Art.133 LUAr El plan general de ordenación urbana establecerá justificadamente un sistema de coeficientes de homogenización de usos y tipologías edificatorias, en atención a sus respectivos valores de repercusión de suelo urbanizado determinados sobre la base de un estudio de mercado... Con la finalidad de garantizar la equitativa distribución de beneficios y cargas, siempre que quede acreditado objetivamente mediante riguroso estudio

18 de mercado avalado por los servicios técnicos municipales o por sociedad de tasación independiente que los coeficientes de homogeneización previstos en el planeamiento o en el proyecto de reparcelación no se corresponden con la realidad de mercado, podrán determinarse y aplicarse coeficiente de homogeneización específicos y actualizados conforme al señalado estudio de mercado. El Estudio de Mercado debería constatar por ejemplo que, siendo para la Industria entre Medianera o Semiaislada el precio aproximado de venta 95 /m²s, para la Industria Aislada el precio aproximado de venta 80 /m²s, y el Terciario/Comercial el precio aproximado de venta 160 /m²s; se determinarán los coeficientes de homogeneización en función de los valores de repercusión, siendo: 1. Valores en Venta del Producto VV( /m²t) i. Industria entre Medianera 95 / m²t (VRS=14,16%VV) ii. Industria Aislada 80 / m²t (VRS=14,75%VV) iii. Terciario/Comercial 160 / m²t (VRS=33,87%VV) 2. Valores de Repercusión del Suelo VRS( /m²t) i. Industria entre Medianera 14,00 / m²t ii. Industria Aislada 12,60 / m²t iii. Terciario/Comercial 21,00 / m²t Lo que comporta un mercado inmobiliario propio de un Municipio pequeño (como el del ejercicio), con escasas tensiones entre productos. Fruto del estudio de mercado se obtendrían los coeficientes de homogeneización. Industria entre Medianera C h I2= 1 (Uas/m²t) Industria Aislada C h I3= 0,9 (Uas/m²t) Terciario/Comercial C h T1 = 1,5 (Uas/m²t) Aplicación de los parámetros al sector: Tenemos un sector cuya edificabilidad bruta es: ,00 m²s*0,53 m²t/m²s= ,00 m²t El aprovechamiento medio del sector, Am=0,47 (Uas/m²s) tendremos un aprovechamiento objetivo máximo de ,96 m²s * 0,47 (Uas/m²s) = ,65 Uas

19 2. CÁLCULO DE RESERVAS DOTACIONALES EN EL SECTOR 2.a) Módulos de reserva Art. 54 Ley de Urbanismo 2009 En suelo industrial o de servicios se calculan las reservas en función de la superficie construida permitida, computándose una unidad de reserva por cada treinta y cinco metros cuadrados de superficie construida de tales usos. (Se interpreta que el habitante potencial es equivalente a la unidad de reserva). Cuando existan varios usos en el sector las reservas mínimas exigibles deberán calcularse respecto de las diferentes superficies afectadas correspondientes a dichos usos. Todos los usos generarán las reservas que resulten exigibles. (Art y 3 LUAr) 3.021,00 Ur Unidad de reserva Industrial y Terciario/Comercial (Ur)= ,00 m²t/ 35m²t/Ur = Espacio Libre o Zona Verde (DV) La reserva de acuerdo al uso industrial y terciario será igual a la mayor superficie de entre, el 10% de la Superficie del Sector ó 6 m²s/ Ur *Nº Ur (Art a) (DV)= 0,1* = ,00 m²s > 6 m²s/ Ur *3.021,00 Ur = ,00 m²s Zonas Verdes (total)= ,00 m²s (10,00%) Equipamiento (DE) Equipamiento educativo, social, deportivo La reserva de acuerdo al uso industrial y terciario es = 5 m²s/ur * Ur (DE)= 5 m²s/ur *3.021,00 Ur = ,00 m²s Equipamiento (total)= ,00 m²s (7,57%) Aparcamiento (Ap) La reserva legal de aparcamiento respecto del uso industrial y terciario será de una plaza de aparcamiento por cada tres unidades de reserva de uso industrial y terciario, debiendo localizarse, además, un 20% más de plazas en espacio de uso público, incluidos el subsuelo de redes viarias y espacios libres. (Art.54.4.c). Luego la reserva de plazas de aparcamiento respecto del uso industrial será: (1 pl/ 3Ur * Ur)*1,2 =(1 pl/ 3Ur *3.021,00 Ur)*1,2 = 1.208,40 pl Debiéndose localizar en viario público, además el 20% (mínimo), correspondiente a las plazas de aparcamiento, lo que será:

20 0,2*(1 pl/ 3Ur *3.021,00 Ur)= 201,40 plazas aproximadamente Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9 m²s (según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s luego la reserva de suelo público para aparcamiento, salvo que una parte se prevea en el subsuelo de redes viarias y espacios libre, será de: 201,40 pl*10 m²s/pl= 2.014,00 m²s Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento del art.54 de la LUAr módulos de reserva será: , , ,00 = ,00 m²s EN CUMPLIMIENTO DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DÉCIMA DE LA LUAr 1. A los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo no aprobados inicialmente a la entrada en vigor de esta Ley les será de aplicación el régimen de reservas establecido en la misma completado, en cuanto resulte compatible, por el previsto en el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/199, de 25 de marzo. 4. La aplicación de esta disposición transitoria no podrá suponer en ningún caso una minoración de la superficie total de suelos objeto de cesión obligatoria y gratuita en cumplimiento del régimen de reservas vigente antes de la entrada en vigor de esta Ley. 2.b) Módulos de reserva del Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 5/ 1999 En suelo industrial o de servicios en función de la superficie construida permitida, computándose una unidad de reserva por cada cien metros cuadrados. Unidad de reserva Industrial y Terciario/Comercial (Ur)= ,00/100 = 1.057,35 Ur Espacio Libre o Zona Verde (DV) La reserva de suelo será de dieciocho metros cuadrados por cada cien metros cuadrados de superficie industrial (terciario o servicios) construida sin que pueda ser inferior, en ningún caso, al diez por ciento de la superficie del sector. El 10% de la Superficie del Sector ó 18 m²s/ur *NºUr (Art a) (DV)= 0,1* = m²s > 18 m²s/ Ur *1.057,35 Ur = ,30 m²s Zonas Verdes (total)= ,00 m²s (10,00%)

21 Equipamiento (DE) Equipamiento polivalente La reserva en sectores de uso dominante industrial de más de cincuenta mil metros cuadrados de superficie se establecerá, como sistema local de equipamientos, una reserva de equipamiento polivalente del cuatro por ciento de su superficie. (Art.85.3) (DE-PA)= 0,04* = 7.980,00 m²s Equipamiento educativo, social, deportivo El módulo de reserva de la dotación local de equipamiento educativo y social será de diez metros cuadrados de terreno por cada cien metros cuadrados de superficie industrial construida,10 m²s/ Ur R *Nº Ur R (Art.85.5) (DE-D/DP/DS)= 10 m²s/ur *1.057,35 Ur = ,50 m²s Equipamiento (total)= 7.980, ,50 = ,50 m²s (9,30%) Aparcamiento (Ap) La reserva de aparcamiento respecto del uso terciario será una plaza de aparcamiento por cada cien metros cuadrados de edificación construida, debiendo localizarse un 50% de plazas en espacio de uso público, en las condiciones de la letra c) del aparatado segundo del art. 47 de la Ley Urbanística. Computamos que cada plaza de aparcamiento será como mínimo 2,2m*4,5m =9,9 m²s (según la tipificación reglamentaria que permanece aún vigente), aproximadamente 10 m²s luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: m²s 1 pl/ Ur * NºUr =1 pl/ Ur *1.057,35 Ur = 1.057,35 pl Debiéndose localizar en viario público un 50% de las plazas, lo que será: 0,50*1.057,35 pl = 528,68 plazas aproximadamente Luego la reserva de suelo público para aparcamiento será de: 528,68 *10 m²s/pl= 5.286,80 Aparcamiento (total)= 5.286,80 m²s Con lo cual la superficie total que habrá que ceder como cumplimiento de los módulos de reserva será: , , ,80 = ,30 m²s Al ser menor la superficie de cesión con el cumplimiento de los módulos de reservas del art. 54 de la Ley de Urbanismo 2009, la superficie total de cesión obligatoria se seguirá cumpliendo el régimen de reservas de la Ley 5/1999.

22 3. CALCULO DE EDIFICABILIDAD El PGOU ha establecido un índice de edificabilidad de 0,53 m²t/ m²s, que aplicada a la superficie del sector resulta una edificabilidad máxima de ,00 m²s*0,53 m²t/m²s = ,00 m²t. Con arreglo a la cual se han calculado los módulos de reserva. La distribución de dicha edificabilidad ha sido repartida de forma diferente en función de los usos atribuidos a los diversos tipos de suelo. Suelo Privado Nomencl. Superficie Edificabilidad m2 m2/m2 m2 Industria entre medianera o semiaislada I ,50 1, ,50 Industria Aislada I ,00 0, ,50 Terciario/Comercial T ,00 2, ,00 Total Suelo Privado , ,00 Con lo que la edificabilidad a materializar en este sector será: ,00 m²t 4. DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO OBJETIVO Y SUBJETIVO Calculamos el aprovechamiento objetivo resultante de la ordenación propuesta, los usos que tienen aprovechamiento lucrativo son el industrial, y el terciario. Aplicando el aprovechamiento medio del sector, Am=0,47 (Uas/m²s) tendremos un aprovechamiento objetivo de ,96 m²s * 0,47 (Uas/ m²s) = ,65 Uas Para el uso INDUSTRIAL diferenciamos, entre industria entre medianera o semiaislada I2, Industria Aislada I3. Estas tipologías tienen coeficientes de homogeneización distintos siendo 1 y 0,9 respectivamente, siendo la tipología I2 la característica. Luego tendremos un aprovechamiento industrial de: Aprovechamiento urbanístico objetivo I2 = ,50m²t *1,0 Uas/m²t= ,50 Uas Aprovechamiento urbanístico objetivo I3 = ,50m²t *0,9 Uas/m²t= ,15 Uas

23 Para el TERCIARIO (T) tenemos un coeficiente de homogeneización igual a 1,5. Luego tendremos un aprovechamiento terciario de: Aprovechamiento urbanístico objetivo T1 = 8.320,00m²t*1,5 Uas/m²t= ,00 Uas Luego el Aprovechamiento Objetivo de este sector es la suma de los distintos aprovechamientos urbanísticos objetivos que hemos calculado anteriormente: , , ,00 = ,65 Uas Esto comporta que a los propietarios les corresponda un aprovechamiento subjetivo de: Sobre la base del Art de la LUAr, el Aprovechamiento Subjetivo patrimonializable por los propietarios será de: 0,9* ,65 Uas =95.243,09 Uas Y al Ayuntamiento: ,65 Uas ,09 Uas = ,56 Uas Al Ayuntamiento le corresponderá un Aprovechamiento Subjetivo de ,56 Uas. Este aprovechamiento Subjetivo se podrá repartir entre las distintas tipologías/calificaciones en proporción a los porcentajes de aprovechamiento que representa cada una de ellas: Industria entre Mediana o Aislada (I2): 53,60%* ,56 Uas =5.672,25 Uas Industria Aislada (I3): 34,61%* ,56 Uas =3.662,63 Uas Terciario/Comercial (T1): 11,79%* ,56 Uas =1.247,68 Uas Transformando el aprovechamiento homogeneizado en edificabilidad real según las distintas tipologías resulta: Industria entre Mediana o Aislada (I2): 5.672,25 Uas /1,00 Uas/m²t =5.672,25 m²t Industria Aislada (I3): 3.662,63 Uas /0,90 Uas/m²t =4.069,59 m²t Terciario/Comercial (T1): 1.247,68 Uas /1,50 Uas/m²t =831,79 m²t El Aprovechamiento Subjetivo patrimonializable por los propietarios de ,38 Uas. Transformando el aprovechamiento homogeneizado en edificabilidades de las distintas tipologías, resulta que a los propietarios les corresponderán las siguientes edificabilidades: Industria entre Mediana o Aislada (I2): ,25 m²t (=56.721, ,25) Industria Aislada (I3): ,91 m²t (=40.693, ,59) Terciario/Comercial (T1): 7.488,21 m²t (=8.320,00-831,79)

24 5. CÁLCULO/COMPROBACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE SUELO EN EL SECTOR Fruto del estudio territorial del ámbito, nos ha llevado a una ordenación detallada que permitirá la disposición de suelo apto para el asentamiento de empresas que desarrollen actividades de tipo industrial y terciario o servicios acordes con las demandas actuales. El desarrollo del Plan Parcial además de regular las condiciones de la actividad industrial y terciaria, configurará las dotaciones, red de espacios libre, equipamientos; así como la red viaria que facilite los accesos y circulaciones a las distintas actividades. El diseño de la red viaria que articula internamente las diferentes áreas, siendo el suelo destinado a viario público (DC-VI), incluidas las plazas de aparcamiento en suelo público, ocupa aproximadamente el 28% del sector. Luego el suelo destinado a viario público será de: 0,28* m²s = ,00 m²s Luego el total de suelo de reservas, Suelo Público asciende a: ,00 (DV) ,50 (DE) ,00 (VI)= ,00 m²s, En tanto por ciento resulta ser el: ,00 / =47,20% Suelo Público Nomencl. Superficie m2 % Equipamiento DE ,50 9,30% Esp. Libre DV ,00 10,00% Viario Público (incluido aparcamiento) DC-VI ,00 28,00% Total Suelo Público ,50 47,30% será Con las reservas descritas anteriormente, el suelo que se podrá destinar a Uso Privado ,00 m²s ,50 m²s = ,50 m²s Fruto del estudio territorial del ámbito, nos ha llevado a una ordenación detallada que permitirá la disposición de suelo apto para el asentamiento de empresas que desarrollen actividades de tipo industrial y terciario o servicios acordes con las demandas actuales. El desarrollo del Plan Parcial además de regular las condiciones de la actividad industrial y terciaria, configurará las dotaciones, red de espacios libre, equipamientos; así como la red viaria que facilite los accesos y circulaciones a las distintas actividades.

25 Con las condiciones descritas anteriormente, la estructura de parcelación ha dado como resultado las siguientes superficies (total) de parcelas industriales y terciarias. Cuadro resumen del Suelo Privado Nomencl. Superficie Edificabilidad Aprovechamiento m2 % m2/m2 m2 Cfte. Pond. m2 Suelo Privado Industria entre medianera o semiaislada I ,50 28,43% 1, ,50 1, ,50 Industria aislada I ,00 22,66% 0, ,50 0, ,15 Terciario/Comercial T ,00 1,60% 2, ,00 1, ,00 Total Suelo Privado ,50 52,70% 1, , ,65