ANTEPROYECTO Y ESTUDIO DE VIABILIDAD DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO EN LA PLAZA DE LA CONSTITUCIÓN T.M. DE PUERTO DE LA CRUZ

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1 ANTEPROYECTO Y ESTUDIO DE VIABILIDAD DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO EN LA PLAZA DE LA CONSTITUCIÓN T.M. DE PUERTO DE LA CRUZ DOCUMENTO B: ESTUDIO DE VIABILIDAD ÍNDICE 1. ALTERNATIVAS ESTUDIADAS 3 2. HIPÓTESIS CONSIDERADAS Características constructivas del aparcamiento Características constructivas de la urbanización EVOLUCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN estudio de demanda y rotación Metodología Resultados hipótesis de Venta de plazas de aparcamiento Explotación de las plazas de rotación Financiación de las obras Inversiones Cuenta de resultados Previsión de Tesorería CONCLUSIONES CONCLUSIONES 19 APÉNDICES: APÉNDICE Nº 1: PROGRAMA DE TRABAJOS APÉNDICE Nº 2: ESTUDIO DE DEMANDA: TODOS LOS USUARIOS APÉNDICE Nº 3: ESTUDIO DE DEMANDA: RESIDENTES APÉNDICE Nº 4: ESTUDIO DE DEMANDA: NO RESIDENTES APÉNDICE Nº 5: CUENTA DE RESULTADOS APÉNDICE Nº 6: PREVISIÓN DE TESORERÍA T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 1

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3 ANTEPROYECTO Y ESTUDIO DE VIABILIDAD DE APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO EN LA PLAZA DE LA CONSTITUCIÓN T.M. DE PUERTO DE LA CRUZ DOCUMENTO B: ESTUDIO DE VIABILIDAD 1. ALTERNATIVAS ESTUDIADAS Se estudiaron tres alternativas diferentes para el aparcamiento subterráneo, cuyo detalle se expone en el Documento A: Anteproyecto, de tres plantas, con la última planta para uso residencial en régimen de concesión por 40 años. La superficie total construida varía con las alternativas entre los y m 2. Asimismo se incluye en la obra y en sus costes la ejecución de la urbanización exterior de la plaza y la zona afectada por la excavación. Las alternativas son susceptibles de ser utilizadas, con ligeros cambios, cambiando el sentido de tráfico de las calles según la alternativa de tráfico 2 tal y como se comentó en el documento A: Anteproyecto. Número de plazas en rotación: Propuesta A: 210 plazas Propuesta B: 198 plazas Propuesta C: 219 plazas Precio de construcción de ejecución material por m2 de superficie construida Propuesta A: 678,17 /m 2 Propuesta B: 688,40 /m 2 Propuesta C: 693,72 /m 2 Las características más importantes de las diferentes alternativas estudiadas se resumen a continuación: Superficie del aparcamiento: superficie de planta, incluyendo rampas Propuesta A: m 2 Propuesta B: m 2 Propuesta C: m 2 Capacidad del aparcamiento: Propuesta A: 320 plazas Propuesta B: 306 plazas Propuesta C: 333 plazas Número de plazas para vender: Propuesta A: 110 plazas Propuesta B: 108 plazas Propuesta C: 114 plazas T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 3

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5 2. HIPÓTESIS CONSIDERADAS 2.3. EVOLUCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN El análisis de viabilidad económico-financiero se basa en la solución denominada alternativa C por entender que se trata de la más ventajosa desde un punto de vista global: afecciones al tráfico exterior, gestión del propio aparcamiento, disposición de plazas y coste económico CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DEL APARCAMIENTO Se ha estimado un plazo para la ejecución del aparcamiento de 14 meses reales de obra y 4 meses entre la presentación del proyecto y la concesión de la licencia de obra. La evolución de la obra de acuerdo con los diferentes capítulos se presenta en el Apéndice Nº 1: Programa de trabajos. Superficie del aparcamiento (incluyendo rampas): m 2. Capacidad del aparcamiento: 333 plazas. Número de plazas en venta: 114 plazas (la planta inferior, la -3). Número de plazas en rotación: 219 plazas (distribuidas en las plantas -1 y -2). Precio de construcción (total de licitación) por m 2 de superficie construida: 739,65 /m 2. Gastos generales y beneficio industrial: 18% sobre el PEM. Plazo de ejecución de las obras: 14 meses. Los pagos de las certificaciones, del proyecto y la dirección de las obras se efectuarán a 90 días CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DE LA URBANIZACIÓN Superficie de urbanización: m 2. Precio de construcción (ejecución material): 200 /m 2. Gastos generales y beneficio industrial: 18 % sobre el PEM. No se consideran gastos por Tasas ni licencia de obras. Plazo de ejecución de las obras ( se solapa con la ejecución del aparcamiento): 3 meses. Los pagos de las certificaciones, del proyecto y la dirección de las obras se efectuarán a 90 días Evolución de la construcción Construcción parking Urbanización calles T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 5

6 2.4. ESTUDIO DE DEMANDA Y ROTACIÓN Como trabajo de campo se efectuaron dos tipos de inventario de aparcamiento: Metodología Para el estudio de la previsible ocupación del aparcamiento se ha realizado un estudio de demanda de aparcamientos en la zona en las circunstancias actuales, considerando que se trata de un área consolidada y no se prevén cambios de uso o la incorporación de nuevas actividades que pudieran modificar los resultados del mismo. Inventario Estático. Inventario de Rotación. El inventario estático permite conocer el número de plazas legales, número de reservas de estacionamiento destinados a otro tipo (carga y descarga, taxis, aparcamientos especiales) y prohibiciones de estacionamiento en número equivalente a plazas en la zona de influencia. Para ello se ha determinado un área de influencia constituido por todas aquellas edificaciones situadas a una distancia mínima de 300 m desde la plaza, medidas siempre en recorridos a través del viario. Su elaboración consistió en recorrer las vías existentes, inventariando todas las plazas por aceras y tramos de calles: Plazas de aparcamiento legales Reservas de estacionamiento o Carga y descarga o Guaguas o Taxi o Aparcamientos especiales (organismos, farmacia, etc.) o Contenedores de basura Vados con licencia Vados sin licencia Así el total de plazas en superficie legales existentes sin restricciones en el ámbito de influencia asciende a un total de 281 plazas. La evaluación de la suficiencia de la oferta respecto a la demanda será indicativa de las necesidades que existen en la zona. Estas necesidades pueden variar según tipología de usos y usuarios: residentes, foráneos (trabajo, estudios, otros usos). T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 6

7 El inventario de rotación es la herramienta mediante la cual se obtiene la información sobre la utilización de las plazas de aparcamiento a lo largo del día. Debido al tamaño de la zona de influencia y el plazo disponible para la redacción de este estudio se tomó una muestra de la zona con un total de 98 plazas, lo que supone un 35% del total de la oferta y asegura un error relativo pequeño (8 %). La expansión de los resultados de la muestra se realizará a través de un factor de expansión calculado poniendo en relación el número de plazas de aparcamiento legales de los recorridos representativos de cada sector (muestra) y las plazas totales de ese sector, es decir, 281/98=2,06. Ejemplo de formulario relleno para inventario El recorrido de la muestra se realizó cada media hora entre las 7:00 y las 21:30 horas en día laboral, anotando las matrículas de los vehículos estacionados, distinguiendo si estaban legal o ilegalmente estacionados. Además se anotó el tipo de ilegalidad que se estaba produciendo en cada caso aunque en este trabajo la ilegalidad de la doble fila y la ocupación de plazas reservadas son tratadas de la misma forma. T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 7

8 Los datos de las matrículas permitirán obtener, por cruces entre ellas, estancias de vehículos en situaciones de uso concretas (bien aparcados o mal aparcados) para intervalos de media hora durante el período de horas total controlado y el número de plazas ocupadas por vehículos de Residentes en cualquier período horario. Con la explotación de los datos obtenidos, el estudio de utilización de plazas de aparcamiento permite conocer: Distribución horaria de vehículos aparcados legal e ilegalmente. Índices de Rotación e Ilegalidad. Distribución de vehículos por duración del estacionamiento. Número de horas de aparcamiento por duración del estacionamiento en situación legal e ilegal. Tiempo medio de permanencia por duración del estacionamiento en situación legal e ilegal. Distribución horaria de las plazas ocupadas por vehículos de residentes y no residentes. La ilegalidad permitirá conocer el mínimo de demanda de plazas no cubierta por la oferta Resultados Todos los gráficos indicativos del perfil de los usuarios obtenidos del estudio se exponen en los anejos 1,2 y 3 de este documento separando los usuarios por totales, residentes y no residentes. Como principales resultados obtenidos en el estudio de rotación se exponen los siguientes: La demanda supera a la oferta durante todas las horas del día. La ilegalidad registrada se asimila a la oferta insatisfecha y, entre las 7 y las 21:30 horas, es variable entre el 18 y el 32% lo que una vez expandida la muestra a la zona de influencia suponga un déficit medio de 93 plazas, con puntas de hasta 129 vehículos. El exceso de demanda hace que la vigilancia de la policía sobre las ilegalidades sea escasa pues aún habiendo plazas libres se han registrados vehículos mal aparcados. El 25% de los usuarios totales estacionan menos de 30 min y más del 50% lo hacen por un tiempo inferior a dos horas. Los residentes mueven poco el vehículo en general. El 14% de los residentes aparcan más de 13 horas y el 75 % aparca más de 2 horas entre las 7 y las 21:30 horas Los usuarios se piensan el utilizar el coche probablemente como consecuencia de la escasez de aparcamiento. El 50% de los no residentes aparcan menos de 1 hora y el 38% lo hacen menos de 30 minutos. El 45% aparca más de dos horas. La duración media del estacionamiento es de 3,7 horas. Por grupos de usuarios; la de los residentes de 6 horas y la de los no residentes de 2,1 horas. El índice de rotación (número de veces que se ocupa una plaza) es de 5,2. Para el cálculo de la rotación de los no residentes se ha supuesto que la plazas disponibles es la mayor oferta de plazas dejada por residentes y calculada a partir de la diferencia del máximo de plazas ocupadas (legales+ilegales) y el mínimo de plazas ocupadas por residentes ( lo que siempre está ocupado por residentes)en la zona de muestra (144-65=79 plazas), que da un índice de rotación conservador de 3,9. La ilegalidad de los residentes (demanda insatisfecha) alcanza más del 20% sobre las plazas totales, es decir un total de 51 plazas a lo que habrá que añadir la demanda como consecuencia de la eliminación de plazas de aparcamiento tras la urbanización de la Plaza de la Constitución, que hacen un total de 138 plazas una vez se construya el aparcamiento. El hecho de que la demanda de residentes no esté satisfecha y se satisfaga con aparcamiento ilegal hace suponer que es posible que exista aún más demanda fuera del ámbito considerado como de influencia. Los residentes sólo dejan plazas disponibles entre las 9 y las 19:30 horas. Los accesos al aparcamiento están condicionados por la disponibilidad del mismo. Las principales punta de salidas de los residentes se registran a las 11, 14:30 y 20 horas. La escasez de oferta hace que el número de usuarios no residentes no alcance la punta de utilización hasta las horas centrales del día, alcanzando algo más del 60% de las plazas a las 12:30 horas. La entrada en las horas de la mañana está más laminada que la salida en la tarde, lo que dificulta la búsqueda de plazas de los no residentes. T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 8

9 2.5. HIPÓTESIS DE VENTA DE PLAZAS DE APARCAMIENTO 2.6. EXPLOTACIÓN DE LAS PLAZAS DE ROTACIÓN La tarifa de venta (transmisión de la concesión correspondiente) supuesta en el estudio para Las tarifas para la rotación para el año de puesto en servicio han de ser inferiores al máximo el año de puesta en servicio es de /plaza atendiendo a los precios en el entorno y autorizado por el ayuntamiento, incrementándose en años posteriores en función del IPC, con el objeto de facilitar su adquisición por parte de los residentes que verán disminuida la estimado en un 4%. Para este estudio se han considerado tarifas similares a las existentes en oferta en superficie en unas 87 plazas como consecuencia de la construcción del otros aparcamientos similares dentro del casco municipal. aparcamiento y urbanización de la plaza. Este precio podrá ser incrementado en los años TARIFAS euros/min sucesivos según el IPC, estimado en un 4% anual. 10 min iniciales 0,05 resto minutos 0,024 El pago de las plazas se realiza con un adelanto del 15% del precio de venta como reserva y el resto se abonará con la firma de la escritura. Tras la construcción y puesta en Horas de funcionamiento: 24 horas. funcionamiento ( años 1 y 2) el pago será por la totalidad del coste de la plaza. Años de concesión: 40 años. Los costes de comercialización y venta se han estimado en un 1,5% de las ventas. Años de concesión: 40 años. Canon municipal de explotación: 50 /plaza y año. La evolución de las ventas supuesta es la siguiente: Hipótesis de ocupación del aparcamiento de rotación: Se utiliza el índice de rotación obtenido en el estudio de aparcamientos presentado en este documento para los no residentes, con un valor de 3,9 que no se aplica a la totalidad de las plazas ofertadas sino sólo al déficit medio de plazas de aparcamiento de la zona(180). La rotación de vehículos diarios depende del día del año del que se trate, en los días festivos así como en los días del mes de agosto hay menos rotación y alcanza su mayor nivel el resto del año. AÑO -1 AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 % Venta plazas 35% 30% 15% 20% Nº plazas en venta 114 Precio total venta ,6 Número de plazas vendidas Ingresos (entrada15%) Nº plazas rotación 219 déficit medio de aparcamiento zona 180 Días / año rotación / día sobre el déficit Veh. / día Estancia media (horas) LABORABLES 257 3, ,1 AGOSTO 26 3, ,1 FESTIVOS 82 2, ,1 VEHÍCULOS*HORA / AÑO VEHÍCULOS*HORA / PLAZA Y AÑO ROTACIÓN/DIA SOBRE LA OFERTA PLAZAS LABORABLES ,2 AGOSTO ,7 FESTIVOS ,3 Total ,0 T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 9

10 HORAS % DE VEHÍCULOS SEGÚN EL TIEMPO ESTACIONADO Número vehículos día laborable Ingresos/dia Número vehículos agosto Ingresos/dia Número vehículos festivo Ingresos/dia 0 a 30 minutos 38,03% , , ,24 De 30 min a 1 hora 12,79% , , ,8 De 1 horas a 1:30 horas 8,85% , , ,48 De 1:30 horas a 2 horas 8,20% , ,74 De 2 horas a 2:30 horas 4,26% , , ,92 De 2:30 horas a 3 horas 5,25% , , ,08 De 3 horas a 3:30 horas 5,25% , , ,8 De 3:30 horas a 4 horas 3,28% , , ,34 De 4 horas a 4:30 horas 1,64% 12 80, ,4 9 60,66 De 4:30 horas a 5 horas 2,95% , , ,9 De 5 horas a 5:30 horas 2,30% , , ,16 De 5:30 horas a 6 horas 1,31% ,2 7 62,3 De 6:30 horas a 7 horas 0,33% 3 28, , ,24 De 7 horas a 7:30 horas 1,31% ,4 8 82, ,38 De 7:30 horas a 8 horas 0,00% De 8 horas a 8:30 horas 0,00% De 9:30 horas a 9 horas 0,00% De 9 horas a 9:30 horas 1,97% , , ,8 De 9:30 horas a 10 horas 0,98% 7 82, , ,9 De 10 horas a 10:30 horas 0,33% 3 35, , ,56 De 10:30 horas a 11 horas 0,33% 3 35, , ,56 De 11 horas a 11:30 horas 0,66% 5 58,9 4 47, ,12 100,00% , , ,98 T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 10

11 Reinversión en actualización de instalaciones y grandes reparaciones: 3% sobre la inversión inicial. Se ejecuta cada 10 años y se amortiza en los siguientes 10 años. Se considera un fondo de reversión igual al 15% de la inversión inicial para hacer frente a una renovación completa de instalaciones en el año de finalización de la concesión. La dotación anual se actualiza según el incremento del IPC, considerado en un 4% Los propietarios de las plazas contribuyen al mantenimiento con una aportación mensual de 10 por plaza INVERSIONES A continuación se presenta el desglose de las inversiones: APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO ALTERNATIVA C SUPERFICIE TOTAL (m 2 ) coste /m 2 m²/plaza , Financiación de las obras Toda la financiación es con recursos ajenos mediante crédito. Se solicita una línea de crédito durante la ejecución para hacer frente a las certificaciones mensuales (14), que es cancelado en al finalizar las obras, con el ingreso de las ventas y con la solicitud de un nuevo crédito. La cantidad correspondiente a los intereses es calculada mes a mes en función de la cantidad dispuesta. Para hacer frente a la explotación y puesto que el ingreso por ventas no es suficiente para pagar la construcción y costes derivados (Tasas, licencia, etc.) se solicita un nuevo crédito en el año 0, de euros que se amortizará en 10 años, con un interés del 8%. Nº APARCAMIENTOS 333 Coste de construcción Coste urbanización (105 /m 2 ) Beneficio Industrial +Gastos generales 18,00% Honorarios Proyecto, Dirección de Obra y Coordinación SyS 6,50% Escrituras 4,00% Seguros (construcción) 0,12% Licencia de obra (Tasa fija+solicitud+construccion) Tasas (alineac y ras+catastro)+tributos (IBI+IAE) 3,80% ,21% PLAZAS COSTE POR PLAZA INVERSIÓN TOTAL T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 11

12 Evolución de la obra AÑO -1 AÑO 0 57% 43% AÑO 10 AÑO 20 AÑO 30 Evolución del IPC 1,22 1,48 1,48 Reinversión en actualización de inst. y grandes reparaciones (% s/ inversión inicial) 3% Amortización técnica - 25 años Fondo de reversión (15% coste total, dotaciones anuales incrementadas en el IPC) Amortización anual por reinversión instalaciones - 10 años ANUAL Fondos Propios - Recursos ajenos (línea crédito, crédito) T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 12

13 2.8. CUENTA DE RESULTADOS A continuación se presenta un cuadro resumen que a su vez se divide en dos: Cuenta de resultados mensual durante la construcción (años 1 y 0). Cuenta con resultados de explotación cada 5 años. En el Apéndice Nº 5 se presenta un cuadro detallado con los resultados anuales. T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 13

14 T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 14

15 T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 15

16 2.9. PREVISIÓN DE TESORERÍA A continuación se presenta un cuadro resumen que a su vez se divide en dos: Previsión de Tesorería mensual durante la construcción (años 1 y 0). Evolución de los flujos de tesorería. Previsión de Tesorería con resultados cada 5 años. En el Apéndice Nº 3 se presenta un cuadro detallado con los datos anuales. T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 16

17 T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 17

18 T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 18

19 3. CONCLUSIONES Según los parámetros considerados se pone de manifiesto en la Cuenta de Resultados que el margen operativo presenta números positivos durante todo el periodo de concesión, obteniendo unos beneficios acumulados después de impuestos superiores a los La cuenta presenta una tasa interna de retorno T.I.R. del Cash Flow operativo del 16,1 %, bastante mayor que el coste del capital de inversión. El V.A.N. considerando la tasa de descuento utilizada en el estudio del 6% presenta un valor 0 entre los años 10 y 11. Para financiar la construcción del aparcamiento y la urbanización del viario se ha ido disponiendo durante los 17 meses desde el inicio del proyecto de cantidades mensuales con cargo a una línea de crédito. Al finalizar las obras, en julio del año 0 se escrituran las plazas reservadas hasta el momento y se ingresa el restante 85% del precio de venta por plaza, cuyos precios se han puesto prácticamente a precio de coste. Ello no es suficiente para amortizar las cantidades dispuestas hasta ese momento para la construcción. Se hace necesario solicitar un nuevo crédito por importe de en ese mes para amortizar el coste de la construcción (línea de crédito anterior) durante 10 años. Aproximadamente un 15% del coste global de construcción corresponde al capítulo de sostenimientos que previsiblemente debe ser inferior dadas las características de los terrenos a atravesar lo que minimiza el coste total de construcción. Desde el Año 1 hasta el Año 40 existe un superávit de tesorería considerable. Durante los primeros años de vida del aparcamiento hay que hacer frente a la devolución del préstamo a 10 años y los consiguientes costes financieros, pero la empresa tiene beneficios desde el primer año. T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad. Página nº 19

20 APÉNDICE Nº 1: PROGRAMA DE TRABAJOS T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad

21 APÉNDICE Nº 2: ESTUDIO DE DEMANDA: TODOS LOS USUARIOS T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad

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23 APÉNDICE Nº 3: ESTUDIO DE DEMANDA: RESIDENTES T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad

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25 APÉNDICE Nº 4: ESTUDIO DE DEMANDA: NO RESIDENTES T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad

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27 APÉNDICE Nº 5: CUENTA DE RESULTADOS T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad

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29 APÉNDICE Nº 6: PREVISIÓN DE TESORERÍA T R A Z A S Documento B: Estudio de viabilidad