TRANSACCIONES HOTELERAS EN ESPAÑA Radiografía del mercado hotelero. irea

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1 TRANSACCIONES HOTELERAS EN ESPAÑA - Radiografía del mercado hotelero irea

2 01 / Radiografía del mercado hotelero en España 1.1. / Presentación INTRODUCCIÓN El presente informe trata de desgranar las claves de la inversión hotelera que en se ha producido en España. Para ello analizaremos a continuación; el contexto económico que ha marcado, la coyuntura del mercado hotelero español, profundizaremos en las principales características de las transacciones efectuadas en en comparación con otros años, y concluiremos con lo que previsiblemente puedan ser las expectativas para

3 02 / CONTEXTO MACROECONÓMICO 3

4 02 / CONTEXTO MACROECONÓMICO 2.1. / Actual contexto económico. La recuperación de la economía internacional prosigue, aunque con diferente intensidad según las zonas. La zona euro se recupera pero con menor intensidad y no se descarta algún retroceso en el ritmo de recuperación. En España, las previsiones del crecimiento interanual del PIB anticipan para el cierre de un crecimiento del 0,8% y un retroceso en 2012 del 05%. Pero Qué ha pasado con el mercado hotelero? Deterioro de las cuentas públicas Restricciones crediticias La demanda externa se benefició de la recuperación de los principales países de la UE. pero la fotografía sigue siendo; Restricciones financieras Contracción de la inversión en construcción Contracción de la inversión en vivienda Alto índice de paro, Contracción del consumo privado 4

5 02 / CONTEXTO MACROECONÓMICO 2.2 / Mercado hotelero Español > Oferta, demanda y ocupación hotelera Pernoctaciones ( 000) Plazas hoteleras % CAGR Pernoctaciones 2,3% 6,9% Plazas 3,0% 2,2% Fuente: INE Importante recuperación de las pernoctaciones en Limitado crecimiento de la oferta durante los últimos dos años. Incremento de las pernoctaciones + estabilización de la oferta impacto positivo sobre las ocupaciones. 5

6 02 / CONTEXTO MACROECONÓMICO 2.2 / Mercado hotelero Español > Rentabilidad hotelera % Ocupación por plaza Euros % CAGR ADR 0,6% -1,1% RevPar -0,2% 3,1% Fuente: INE Recuperación de los índices de ocupación a niveles de 2004 Caída de los precios medios (ADR) desde Niveles de RevPar equivalentes a los registrados en

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8 3.1. / Transacciones Crecimiento 61,2% Significativo crecimiento del volumen de inversión entorno al 61% con respecto a Cifra de transacciones: 828,9 millones de. Venta de 36 activos hoteleros (vs 20 hoteles en 2010). 20 Hoteles hab. 36 Hoteles hab. Contexto de marcada sequía financiera. 8

9 3.1. / Transacciones El volumen de transacciones se sitúa sólo un 25% por debajo de la cifra de transacciones registrada en 2007, antes de que se hicieran claramente patentes los efectos de la crisis financiera. 9

10 3.2. / Activos singulares 2010 Fuerte protagonismo de las transacciones de activos singulares. 4 hoteles singulares cambiaron de dueño en concentrando un 39% de la inversión total. Und. Hab Hab Activos singulares Resto de activos TOTAL

11 3.3. / Urbano vs. Vacacional 2010 El segmento vacacional registró 60% del número de transacciones totales (22 de las 36 realizadas). El segmento urbano, con 14 transacciones concentró el 64% de la inversión total. Protagonismo del producto urbano frente al TIPOLOGÍA DE PRODUCTO Und. Hab Hab Urbano Vacacional TOTAL vacacional (destino refugio de la inversión). 11

12 3.4. / Ubicaciones 2010 Madrid y Barcelona siguen siendo los destinos preferidos por los inversores, acaparando conjuntamente el 49,3% de la inversión total. Mucha mayor diversificación geográfica que en

13 3.4. / Ubicaciones La Coruña Und. 1 13,3 MM Hab 143 Hab Lugo Und. 1 11,0 MM Hab 167 Hab Asturias Und. 1 0,3 MM Hab 10 Hab Madrid Und ,5 MM Hab 720 Hab >50 MM 20 MM 50 MM < 20 MM Zaragoza Und. 1 3,2 MM Hab 54 Hab Orense Barcelona Und. 1 5,9 MM Hab 90 Hab Und ,8 MM Hab 753 Hab Ciudad Real Und. 1 0,6 MM Hab 18 Hab Tarragona Und. 3 33,1 MM Hab 646 Hab Huelva Und. 1 23,0 MM Hab 196 Hab Islas Baleares Und. 3 22,4 MM Hab 286 Hab Sevilla Castellón Und. 1 49,2 MM Hab 437 Hab Und. 1 12,0 MM Hab 149 Hab S. Cruz de Und ,0 MM Hab Hab Málaga Und. 3 67,2 MM Hab 658 Hab Murcia Und. 3 29,3 MM Hab 432 Hab Valencia Und. 1 42,0 MM Hab 304 Hab

14 3.5. / Categorías hoteleras 2010 El 90% de la inversión se repartió de forma homogénea entre los segmentos de 5 y 4 estrellas respectivamente. Se refleja el carácter selectivo de los inversores que apuestan por la inversión en productos de mayor calidad frente a otras alternativas de inversión. Und. Hab Hab 5* * * * TOTAL

15 3.6. / Operaciones de cartera operaciones de cartera que involucraron 5 hoteles. Las operaciones de cartera han supuesto únicamente el 9% del volumen total de transacciones. Todas las operaciones de cartera se han producido en situaciones distress de la parte vendedora. Re-compra por parte de H-10 de dos hoteles vacacionales vendidos en marzo 2009 a Hotasa Compra de 3 hoteles urbanos por parte de Posibilitum a la Familia Martínez Núñez. 15

16 3.7. / Transacciones Distress 2010 Las operaciones distress han mantenido el protagonismo que ya comenzaron a tener en En, en torno al 43% de la inversión registrada está afectada por situaciones distress (en 2010 supusieron el 41% del total volumen de transacciones). TRANSACCIONES DISTRESS Und. Hab Hab Trans. distress Trans. No distress TOTAL

17 3.7. / Transacciones Distress 2010 Las operaciones distress han mantenido el protagonismo que ya comenzaron a tener en En, en torno al 43% de la inversión registrada está afectada por situaciones distress (en 2010 supusieron el 41% del total volumen de transacciones). TRANSACCIONES DISTRESS Und. Hab Hab Trans. distress Trans. No distress TOTAL

18 3.7. / Transacciones de Distress Crecimiento -> 56% Crecimiento -> 69% Si bien hasta 2009 no se había registrado una actividad destacable en el plano de las operaciones distress, 2010 supuso el punto de inflexión. En efecto, los vencimientos de las primeras y segundas rondas de refinanciación en compañías propietarias de activos hoteleros han supuesto el caldo de cultivo para el inicio de este tipo de operaciones. 18

19 3.8. / Operaciones de Sale & lease back 2010 Se mantiene la presencia de operaciones de sale & leaseback dentro del portfolio de transacciones. Aginyo Inversiones y Gestiones Inmobiliarias Grupo Husa (Palace Barcelona 68 millones de ) BBVA Renting - Melia Hotels International (Meliá Lebreros de Sevilla - 49,2 millones de ) Grupo inversor Millenium - Grupo Inversor Hesperia S. A. (Hesperia Madrid - 80 millones de ) Und. Hab Hab Trans. S&L Trans. de mercado TOTAL

20 3.9. / Perfil de los inversores En los inversores nacionales han acaparando el 34% de la inversión total (13 operaciones). Le siguen las cadenas con un 30,7% del total inversión (19 operaciones), los inversores extranjeros únicamente han llevado a cabo 3 operaciones pero han supuesto el 30% del volumen total inversión. % Und. Hab Hab de inver. Inversor Nacional ,7% Cadena ,7% Inversor Extranjero ,7% Entidad Financiera ,9% TOTAL % Las entidades financieras (concretamente BBVA Renting) únicamente un 6%. 20

21 3.9. / Perfil de los inversores La mayor actividad de las cadenas hoteleras en sugiere una progresivo camino de convergencia entre las expectativas de precio de los vendedores y los precios susceptibles de ser rentabilizados por la pura operación hotelera. El limitado protagonismo de los inversores extranjeros (únicamente 3 operaciones y específicamente sobre activos urbanos prime ) confirma las incertidumbres y temores que la debilitada situación financiera de España sugiere al mercado de inversión internacional. 21

22 04 / EXPECTATIVAS PARA

23 04 / EXPECTATIVAS PARA / Actual contexto económico La restructuración del sector financiero y las incertidumbres económicas que planean sobre la zona euro, extenderán a 2012 el mantenimiento de las restricciones de acceso a nueva financiación para adquisición de activos. La fuerte debilidad de la demanda interna, que seguirá afectando negativamente la operativa de los hoteles urbanos. Los hoteles vacacionales, como consecuencia de la mejor posición relativa de nuestros principales emisores de demanda y el previsible mantenimiento de la incertidumbre en países del norte de África, experimentarán un comportamiento relativamente positivo, en línea con lo acontecido en. Año + 5 a contar desde el inicio de la crisis. Las deudas asociadas a los activos han sido ya objeto de refinanciación. Como consecuencia, muchos hoteles asumen en estos momentos niveles de spread y costes de financiación difícilmente asumibles por la propia explotación hotelera. Fuerte endeudamiento de los grupos hoteleros y propietarios hoteleros, condicionará sus decisiones de desinversión de activos. La previsión de incremento de las dotaciones sobre préstamos dudosos en el sector inmobiliario condicionará las decisiones de las entidades financieras respecto al inicio de procesos de ejecución de garantías y adjudicación de activos hoteleros. Aún a pesar del plan de medidas para ajustar el déficit público, siguen existiendo incertidumbres sobre un posible escenario de intervención de España que determinará el comportamiento de los inversores extranjeros. 23

24 04 / EXPECTATIVAS PARA 2012 Mantenimiento del predominio de las operaciones de naturaleza distress frente a otras operaciones de compraventa. El segmento de hoteles urbanos seguirá contando con un protagonismo más relevante que el vacacional dentro del volumen de transacciones. La debilidad de la demanda interna y su impacto sobre los márgenes de los hoteles seguirá limitando las posibilidades de justificar valoraciones que permitan alinear expectativas de compradores y vendedores. Las cadenas hoteleras utilizarán estrategias de desinversión enfocadas hacia activos ubicados en zonas geográficas más seguras y estables a ojos de los inversores. Mantenimiento del protagonismo, como compradores, de grupos hoteleros locales poco endeudados, especialistas en la gestión de hoteles en zonas concretas, con buenos nexos de unión con entidades financieras. La expectativa de irea respecto a la evolución del mercado de inversión hotelera es 24

25 NOTA INFORMATIVA Nota Metodología El presente informe refleja todas las transacciones que han sido hechas públicas durante el año. En determinadas transacciones, el precio final de compra/venta no ha sido desvelado públicamente en cuyo caso el valor de la transacción ha sido aproximado por irea conforme a múltiplos de mercado en función de la ubicación, categoría del activo transmitido y necesidades de inversión estimadas entre otros parámetros de valoración. 25

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