Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

Transcripción

1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA RURAL INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES R PROPÓSITO DEL AVALÚO: CONSECUTIVO A&V Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: GARCIA Inscripción de la Finca Plano de catastro N Identificador Predial Certificado Catastral Diferencia de medidas NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Proporción de Derechos Céd. Jurídica % NOMBRE EXDEUDOR (ES) PEREZ EVELIO Céd. Identidad UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 11 - VASQUEZ DE CORONADO 03 - DULCE NONBRE La Palma DIRECCIÓN EXACTA Dulce Nombre de Coronado, La Palma, de la Ermita Católica del Barrio San José de Platanares, 1,6 kilómetros al noreste, finca al costado norte de la calzada. Porcentaje: REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según el Registro y el Plano ,72 m ,72 m2 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,13 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,13 VALOR EN LETRAS: Ciento cincuenta y ocho millones quinientos treinta y seis mil quinientos siete colones con trece céntimos. Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa Jorge Amador Guzmán Ing. Agrónomo CIA 1930 Firmado Digitalmente (Ver página 12) Firma del Perito Identificación N Amador y Villegas Valuadores S.A. Nombre/firma representante legal de la empresa: Jorge Amador Guzmán Fecha inspección: 5 octubre 2017 Fecha informe: 6 octubre 2017 Números telefónicos para contacto / Firmado Digitalmente (Ver página 12) Correo electrónico / Dirección WEB avaluosamador@ice.co.cr

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO R ÁREA CULTIVADA Descripción Área Valor Unit. Valor Total Estado ha m2 / ha Area de repastos sección este ,72 Bueno , ,00 Area de repastos sección oeste 3 0,00 Bueno , ,50 0,00 ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Servidumbre ,00 Bueno , ,05 Zona de Protección ,00 Bueno , ,58 0,00 0,00 TOTAL , ,13 RECARGO POR SITUACIÓN Descripción Área m2 Valor unit / m2 del recargo Valor del recargo 0,00 TOTAL 0,00 0,00 Características Lote Rural TipServicios 1 - Servicios 2 11 Frente: 140,00 m Área: ,00 m2 Características Lote Urbano TServicios 1 Servicios 2 Frente: Área: Mejoras al terreno: 0,00 VALOR TOTAL NORTE SUR NOROESTE SURESTE SUROESTE VALOR DEL TERRENO ,13 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA A SEGREGAR Grupo Follajes del Trópico S.A. Finca agricola Calle Pública Calle lastreada Hugo Bolaños, Lajas de Toledo JBV S.A., Quebrada Palma Quebrada Palma en medio de Fincas Desarrollos Ecologicos Integrados del Pacifico y Otros Palma Fincas agrícolas Desarrollos Ecologicos Integrados del Pacifico y Quebrada Quebrada Palma en medio de Finca COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud Fin de servidumbre N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Finca disponible para la venta en Cascajal, Vasquez de Coronado, 2,7 has. Finca disponible para la venta en Cascajal, Vasquez de Coronado, 1,4 has. Finca disponible para la venta en La Palma, Vasquez de Coronado, 5,25 has. Oferta Luis Delgado /10/2017 Coordenadas Este Norte Oferta Juan Ml Rojas /08/2017 Coordenadas Este Norte Oferta Marcos Vargas /10/2017 Coordenadas Este Norte Coordenadas Este Norte 5 Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA R Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Terciaria Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 22,30 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono NO Internet por Cable NO Clase social Media Alumbrado SÍ CNFL Jardínes y Parques NO Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ CNFL Transporte Público SÍ a 1,6 Km. Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ AYA Edificios Comerciales SÍ a 3,0 Km. Facilidades Mano de Obra Regular Señal celular SÍ Varios Recolección de basura SÍ a 0 mts. Actividad del lugar TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 1,6 Km. Medidores instalados Ninguno Agrícola CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas 0,00 km Precipitación promedio anual mm Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 18 C 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos 3 Aprovechamiento del área de la finca 100% Brillo solar 7,00 horas Cercas No hay Relieve 25 % Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: SÍ Bueno Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia 0,00 m Posibilidad de daños Bajo Topografía Ondulada Pendiente Desendente Riesgo deslizamiento Bajo GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 52,00% Zona de vida Bosque Pluvial Montano CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5 BG Tipo de Suelo Andisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Pedregosidad: 5 % Ligera Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca agricola cubierta de repastos y charrales. A la fecha de avalúo, está cubierta de pasto natural en la mayor parte del área, y charrales producto de la falta de mantenimiento de los repastos. La topografía es ondulada con pendientes muy suaves, mecanizable en practicamente la totalidad del área. Los suelos de origen volcánico, de mediana y alta fertilidad con apttud para producción de cultivos de altura como fresas, ornamentales, pastos para lechería, etc., con potencial productivo durante todo el año gracias al clima de la zona y a la disponibilidad de agua para riego de muy buena calidad por las quebradas que rodean la finca. Se ubica en La Palma de Coronado, en las cercanías del parque Nacional Braulio Carrillo, zona con clima muy ventoso y frío. En el entorno cercano se observa una tendencia al desarrollo de casas de buena calidad y quintas de recreo, favorecido por la cercanía a centros de población y belleza escénica. La principal limitante para el desarrallo de quintas, lo constituye el clima, muy influenciado por las montañas del Barulio Carrillo. Acceso por calle pública lastreada en buen estado desde Platanares de Moravia, y/ó desde San Pedro de Coronado. Cuenta con acceso directo a los servicios de Luz eléctrica y agua potable. La finca está atravesada de sur a norte por una servidumbre agrícola de 7 metros de ancho que da acceso a otra finca del fondo. Los cauces de las quebradas sin nombre y La Palma recorren las colinadancias sur y este. Se aplica valor diferenciado a las áreas afectadas por esta servidumbre y por las zonas de protección. Por el nivel y caudal, se estima que no representan riesgo importante de inundación. Por la ubicación de la finca, iene acceso a los servicios públicos de Cascajal, Platanares, Moravia y San José.,

4 Página: 4 GRAVÁMENES Y ANOTACIONES R FECHA ESTUDIO GRAVÁMENES: No hay AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 06/10/ /10/2017 ANOTACIONES: No hay OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la finca que se valora no tiene gravámenes ni anotaciones. No se observaron afectaciones a la Ley Forestal, Ley de Aguas ni Ley de Caminos Públicos. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del banco.

5 Página: 5 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES R CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 TOTAL Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 0,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 0,00 Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

6 Página: 6 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: R Uso predominante: Avance: Presupuesto: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre Martín Gómez Viquez Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 Porcentaje de cobertura: 0,00% Año de construcción: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos DETALLE DE ELEMENTOS Gas LP NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico: Ubicación Baños Otros Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente Pisos Cubierta Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: Número permiso construcción: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para SÍ 0 construcción: 1 Equivalente al: 0,0% 2 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

7 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO R ENTRADA A LA FINCA Y VISTAS FRONTALES A LA PALMA ENTORNO INMEDIATO A PLATANARES VISTAS INTERNAS, AREAS CUBIERTAS DE PASTO NATURAL

8 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO R SERVIDUMBRE INTERNA Y TUBERIA DE AGUA POTABLE PASTO Y CHARRALES Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3

9 Página: 9 MEMORIA DE CALCULO R TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características FINCAS COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /Ha. Fuente Información ,00 0, ,00 0, ,00 0,7500 1,0000 1,0000 Ubicación 0,8000 0,8000 0,9000 1,0000 1,0000 Acceso 0,9000 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Topografía 1,0000 1,0000 0,9000 1,0000 1,0000 Potencial Agronómico 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Disponibiidad de agua 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Vista Panorámica 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Condición de Cultivos 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Infraestructura 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Potencial Urbanístico 0,7000 0,8000 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,4032 0,4608 0,5164 1,0000 1,0000 Valores Homologados , , ,00 DESCRIPCIÓN Valor conclusivo Factor secciones FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,6000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO ,00 / m2 Valor ajustado ,00 / m2 1,0000 Área 5,3129 Has. VALOR UNITARIO / Ha ,00 /m2 VALOR AJUSTADO / Ha ,00 /m2

10 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO R

11 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 11 PLANO CATASTRADO R

12 Página: 12 N O T A S Y O B S E R V A C I O N E S G E N E R A L E S INFORME DE AVALÚO: R No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N : 0040 Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel / Fax Apdo Ciudad Colón, San José, Costa Rica avaluosamador@ice.co.cr