Informe Técnico Bursátil

Transcripción

1 Departamento de Estudios Paulina Barahona Navarrete Parque Arauco S.A. Sector Consumo Fono: de julio de 23 Recomendación corto plazo : Vender Recomendación largo plazo : Vender Beta : 1,6 veces Utilidad por acción 12/22 : $23,65 P/U (actual) : 9,93 veces Precio Actual : $235 Utilidad por acción 12/23 : $21,9 P/U (esperada) : 1,48 veces Precio Objetivo : $ Evolución Precio de Cierre de Parauco v/s Monto Transado Mensual 5 ene-98 jun-98 nov-98 abr-99 sep-99 feb- jul- dic- may-1 oct-1 mar-2 ago-2 ene-3 jun-3 Superficie Arrendable Arauco Kennedy (m 2 a dic-22) (sep-2) Tiendas menores y patio comida 27% Zara 3% Centro de Eventos 3% Monto (MM$) Precio ($) Tiendas menores 47% Showcase Cinema 6% Salas de cine 13% Tiendas ancla y supermdo. 61% Superficie Arrendable Arauco Maipú (m 2 a dic-22) Tiendas ancla 4% DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA Parque Arauco S.A. es considerada la empresa pionera en el negocio de los centros comerciales en el país. La compañía desarrolla proyectos de inversión inmobiliarios y participa en la industria del comercio, a través de la administración de centros comerciales ubicados en Chile y Argentina. Actualmente, la empresa cuenta con tres centros comerciales en Chile: Parque Arauco Shopping Center, Mall Arauco Maipú y Mall Marina Arauco. En éstos, la principal fuente de ingresos (cerca del 7%) corresponde al arriendo de los locales comerciales que están al interior de cada mall. El sistema de tarifas contempla el pago del mayor valor entre un monto mínimo garantizado y un porcentaje de la venta neta de cada local. Además, cada locatario financia en forma proporcional los gastos comunes y parte de la inversión en publicidad y promociones. En términos de expansión, el próximo mercado donde piensa operar es Brasil, cuando la situación política de ese país se torne más estable y se resuelvan algunos inconvenientes macroeconómicos. Durante el año 22, de las ventas de todos los centros comerciales en que participa la empresa, que superaron los US$733 millones, el 66,85% corresponden al mercado chileno. Parque Arauco Shopping Center. Fue inaugurado en 1982 y se convirtió en el primer gran mall del país. Este centro comercial se ubica en la comuna de Las Condes, sobre un terreno de m 2, con una superficie total construida de m 2. De la superficie arrendable, m 2 son ocupados por tres tiendas de departamentos (Almacenes Paris, Falabella y Ripley) y un supermercado (Almac), 4.7 m 2 son arrendados por Showcase Cinemas, m 2 por un centro de eventos, m 2 por la tienda Zara y m 2 por tiendas menores. Adicionalmente, este mall destina m 2 al arriendo de oficinas profesionales a través del Centro de Especialidades Médicas (Arauco Salud), ubicado en una torre de trece pisos. Por último, posee una capacidad de 4. estacionamientos. Parque Arauco Shopping Center constituye un área de negocios ya consolidada entre las inversiones de la compañía. El mall aporta el 85% de los ingresos de la empresa, por lo que se constituye en su principal negocio. Además, mantiene altos y estables márgenes comerciales. Mall Arauco Maipú. Inició sus operaciones en Está ubicado en la comuna de Maipú, sobre un terreno de m 2. Esta comuna es una de las zonas de mayor crecimiento en Santiago, tanto en términos demográficos como en su nivel de ingresos, y mantiene un importante potencial de desarrollo. El mall posee una superficie total construida de 45. m 2, de los cuales m 2 son destinados a arriendos, correspondiendo el resto a áreas comunes y de servicios. En 1997 Mall Arauco Maipú terminó un proceso de remodelación y reposicionamiento, cambiando el concepto de outlet con que operaba, al de un mall tradicional. Esto implicó cambios en la superficie arrendable y la incorporación de nuevos operadores, con marcas de mayor relevancia dentro del mercado chileno. El mall cuenta con cuatro tiendas mayores (La Polar, MegaJonhson s, Divesa y Din) que ocupan m 2, además hay 121 tiendas menores, 1 salas de cine y 2.8 estacionamientos. Como parte de nuevas inversiones, está en construcción un centro médico, con lo que se espera aumente la afluencia de público e incentive las ventas del mall. Para Parque Arauco, este centro comercial genera el 15% de sus ingresos consolidados. La Bolsa 64 oficina 11 2º piso Fono: Fax: Página 1

2 Distribución de Ingresos (MM$ a dic-22) Gastos comunes 21% Promoción 11% Otros 1% Arriendo locales 67% Mall Marina Arauco. Este mall está ubicado en Viña del Mar. Se inauguró en 1999 y se creó a través de la participación igualitaria de Ripley, Almacenes Paris y Parque Arauco. Cuenta con 125. m 2 construidos, sobre una superficie de 21.6 m 2. Dentro de sus dependencias se encuentran dos tiendas anclas (Almacenes Paris y Ripley), 174 tiendas menores, 6 salas de cine, un patio de comida y un área de entretención. Además, consta de un edificio para oficinas y un centro médico. Posee capacidad para 1.2 estacionamientos. Argentina. Por medio de la empresa Alto Palermo S.A., a través de un 27,8% de su propiedad, Parque Arauco orienta sus operaciones hacia el mercado argentino. Alto Palermo es propietaria de seis centros comerciales: Alto Palermo Shopping, Abasto de Buenos Aires, Alto Avellaneda, Paseo Alcorta, Patio Bullrich y Alto NOA Shopping de Salta. Además, posee el 51% de Buenos Aires Desing y un 18,9% de las acciones de Pérez Cuesta S.A.C.I., propietaria de Mendoza Plaza Shopping. Esta compañía no se concentra sólo en el negocio de los centros comerciales, también participa en otras áreas de negocio como son proyectos de desarrollo inmobiliario y financiamiento de compras en los centros comerciales a través de una tarjeta de crédito (Tarshop). 2. ESTRUCTURA DE PROPIEDAD Cía. Seguros, FM 3,78% Estructura de Propiedad (mar-23) Otros 31,42% AFP's 8,9% Fondos Inversión 13,7% Participación de Mercado (mar-23) Grupo Said 32,5% Grupo Abumohor 9,7% La propiedad de Parque Arauco S.A. se concentra en dos grupos económicos: el grupo Said, que a marzo de 23 concentraba el 32,5% de la compañía, y la familia Abumohor, que a la misma fecha poseía el 9,7% de la empresa. Otros actores relevantes son las AFP s, con un 8,9% y los Fondos de Inversión, con un 13,7%. No existen acuerdos de actuación conjunta entre las partes. Propietario Nº Acciones % Participación Inversiones Caburga S.A ,68% Soc. Inversora Ranco Ltda ,55% Banchile Corredores de Bolsa S.A ,17% Genesis Chile Fund Limited ,% Inversiones Santa Berta S.A ,27% AFP Provida S.A. Para Fdo. Pensión C ,22% Soc. Construc. Jardines del Bosque Ltda ,82% Inversiones Guadalmina S.A ,81% Inversiones San Carlos S.A ,26% Otros ,22% Total % 3. HECHOS RELEVANTES 5% 45% 4% 35% 3% 3% 43% Financiamiento. El julio de este año, se colocaron bonos por UF 1,45 millones (serie E), clasificados como A por Feller Rate. Al mismo tiempo, se obtuvo un crédito bancario por UF 42 mil, con un vencimiento de capital en el año 28 y pago de intereses semestrales. Parte importante de los recursos serán destinados a la reestructuración de pasivos, mientras que el monto restante estará orientado al financiamiento de inversiones. 25% 2% 15% 1% 5% % Santiago (Parque Arauco) Buenos Aires (Alto Palermo) Ventas del comercio primer semestre. Según la Cámara de Comercio, Servicios y Turismo de Chile (CNC), las ventas del comercio experimentaron una expansión de 3% durante el primer semestre 23. Por otro lado, la misma entidad agregó que prevé un aumento en las ventas minoristas cercano a 2,5% este año, muy superior al,6% registrado en 22. Lo destacable es que este incremento incluye alzas que no se registraban desde hace cuatro años, como fue la cifra de mayo, con un aumento de 6,7%. Inversiones en Maipú. En mayo de 22, se inauguró la tienda MegaJohnson s en el Mall Arauco Maipú, y a partir del segundo semestre del mismo año, se inició el proyecto de instalación de un centro médico en dicho centro comercial. La Bolsa 64 oficina 11 2º piso Fono: Fax: Página 2

3 Aspectos Bursátiles Precios últimas 52 semanas Mayor Menor Actual $255 $139 $235 Dic-2 Abr-2 Rentabilidad jun. 23 jul. 23 3,78% 28,59%,% 2,17% Resumen Financiero (mar-23) Número de Acciones: 46.. Informe Técnico Bursátil Inversiones Parque Arauco Kennedy. Durante el año 21, se amplió la superficie destinada a estacionamientos de Parque Arauco Shopping Center, en alrededor de 26. m 2, que corresponden a 5 nuevos estacionamientos. Además, se llevó a cabo la remodelación de la tienda por departamentos Ripley, agregando 2.2 m 2 arrendables. Inversiones en Argentina. En espera de una situación económica más favorable, Parque Arauco decidió posponer las inversiones previstas en Argentina. La empresa, a través de Alto Palermo, tiene proyectos para la construcción de centros comerciales en las provincias de Neuquen y Rosario, y en el barrio de Caballito en Buenos Aires. En todos los casos, la compañía ya posee los terrenos para su construcción. Arauco Salud. A mediados de julio, los socios de Regal Pacific llegaron a un acuerdo con los dueños de la Clínica Arauco Salud con respecto a la compra de la propiedad. Los nuevos dueños adquirirán el 8% de las acciones de los actuales controladores, Cenmedia, y el 2% restante se repartirá a prorrata entre los antiguos accionistas. Este cambio podría significar una renegociación por el cobro de arriendo, pero también se zanjaría la deuda existente con Parque Arauco por este mismo concepto. Razón Corriente: 1,36 veces Razón Ácida: 1,36 veces Relación Bolsa/Libro :,8 veces Razón de Endeudamiento:,7 veces Cobertura Gastos Financieros: 2,23 veces Política de Dividendos: 3% 4. FORTALEZAS Y RIESGOS Fortalezas Estabilidad en ingresos. Al establecer el cobro de los arriendos por sus locales en base a un monto mínimo fijo, la compañía posee una capacidad relativamente estable para generar sus flujos. Esto le permite enfrentar nuevas inversiones con un nivel de endeudamiento bastante moderado, otorgándole la flexibilidad suficiente para acceder a recursos financieros externos en caso de que sea necesario complementar sus propios recursos. Preferencia en los consumidores. El concepto de centro comercial ha alcanzado, en los últimos años, un importante desarrollo y alto nivel de aceptación dentro del mercado. Este concepto incluye comodidad, amplitud en los horarios de atención, seguridad, entretención y variedad de productos y servicios, todos en un mismo lugar, desplazando los lugares de compra tradicionales, donde primaba estar ubicado en el centro de la ciudad con una pequeña tienda. Patrimonio Bursátil : MM$18.1 Monto Transado Prom. Diario : M$ Presencia Bursátil : 63,33% Dividend Yield (22) : 1,96% Posición competitiva. La importante posición comercial, la larga experiencia en el negocio en que está inserto y la imagen bien posicionada de Parque Arauco, le permiten conservar una sólida posición competitiva, así como un nivel de ventas y de afluencia de público crecientes, a pesar del aumento en la competencia. Posibilidad de diversificación. El hecho que la empresa esté participando en el negocio inmobiliario, le entrega la posibilidad de diversificar dicho negocio a través de la participación conjunta en otros negocios, como ha resultado ser el área salud en Parque Arauco Shopping Center y Mall Arauco Maipú, y el negocio residencial y arriendo de oficinas, próximo a concretarse en el centro comercial de Kennedy. Clasificación de Riesgo : Feller-Rate: Bonos: A Acciones: 1ª Clase Nivel 3 Tendencia: Estable Fitchratings : Bonos: A Acciones: Nivel 2 Tendencia: Estable Riesgos Sensibilidad a los ciclos económicos. El sector comercio es particularmente sensible al nivel de actividad que se registre en la economía, especialmente ante escenarios adversos y a la disminución en el ingreso disponible de los consumidores, influyendo en el nivel de ventas, e indirectamente en la tasa de ocupación del centro comercial. Además, hay que tener presente que la evolución de los ingresos de este tipo de negocios depende fuertemente del cobro de arriendo por los locales, pago que a su vez depende del nivel de ventas. Industria más competitiva. La instalación de nuevos centros comerciales puede afectar desfavorablemente el nivel de ventas, el valor de los arriendos y la ocupación de los locales. A su vez, puede implicar la necesidad de aumentar los gastos en publicidad y promociones, para no perder participación de mercado. La Bolsa 64 oficina 11 2º piso Fono: Fax: Página 3

4 Balance Consolidado (MM$ a mar-23) mar-2 mar-3 Activos Circulantes Activos Fijos Otros Activos Total Pasivos Circulantes Pasivos L.P Interés Minoritario Patrimonio Total ,2 1,,8,6,4,2, Evolución Nivel de Endeudamiento (mar-23),85,92,86,83, mar-3 Evolución Cobertura G. Financieros (mar-23) Inversión en Argentina. En la actualidad, Parque Arauco tiene participaciones en empresas con operaciones en Argentina, país clasificado como de alto riesgo, lo que genera para la compañía un mayor riesgo relativo en relación a sus operaciones en Chile, dada la mayor exposición a variables negativas no controlables, como son la estabilidad económica, el riesgo cambiario, cambios legislativos y posibles restricciones a movimientos de fondos. 5. ÚLTIMOS RESULTADOS Resultados primer trimestre 23. Parque Arauco registró una disminución en sus ingresos operacionales de $117 millones a marzo 23, producto de una menor facturación por arriendo de espacios comunes. Por su parte, los costos de explotación también experimentaron una disminución, que fue de $55 millones. En cuanto a los gastos de administración y ventas, hubo una combinación de movimientos en sus variables; por un lado, aumentó el gasto por alza en la provisión de incobrables, seguros, impuestos, mantención, energía y combustibles y provisión de vacaciones, y por otro, hubo una leve disminución en la depreciación del periodo. Así, el resultado operacional cayó en $442 millones con respecto a igual mes del año anterior. En relación al resultado no operacional, éste pasó de pérdidas por $548 millones en marzo de 22, a una ganancia de $39 millones en marzo de 23. Este cambio proviene, principalmente, de un mejor comportamiento de la economía argentina, generando un impacto positivo en el ítem otros ingresos fuera de explotación, debido a una recuperación en las pérdidas registradas en periodos anteriores. Como resultado, Parque Arauco finalizó el primer trimestre con una utilidad de $2.98, que implica un aumento de 5,84% con respecto a marzo del año anterior. 6. PROYECCIONES Supuestos: mar-2 mar-3 Var. (%) Ingresos de explotación ,91% Costos de explotación ,44% Margen de explotación ,13% Gastos Adm. y Ventas ,89% Res. Operacional ,18% Res. No Operacional ,14% Utilidad ejercicio ,84% (Estados Financieros Consolidados) Los supuestos más importantes que se utilizaron para efectuar la valoración de Parque Arauco son los siguientes: Para Arauco Kennedy, se estimó un aumento de los ingresos por arriendo 4% para el periodo 23-25, de 3% para los años y de 2% en adelante. En el caso de Arauco Maipú, el crecimiento considerado fue de 3% anual. 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 3,39 2,85 2,58 2,23 2, mar-3 Para los ingresos provenientes de promociones y gastos comunes, se aplicaron aumentos promedio de 3,6% para Kennedy y de 3% para Maipú. Entre las inversiones planeadas para sus operaciones en Chile, se contemplan la construcción de un boulevard gastronómico, cuyas obras ya se iniciaron en mayo, y la edificación de tres torres de 1 a 12 pisos para arriendos de oficinas, que estarían listas en el 24. Ambos proyectos se realizarían en Parque Arauco Shopping Center y en conjunto implicarían una inversión de UF 4 mil. En el caso de Argentina, la empresa estimó postergar cualquier plan de inversión mientras no se vea un escenario más favorable en términos económicos. Se considera una variación de IPC y tipo de cambio de 3% anual. Los resultados de sus operaciones en Argentina y Viña del Mar, son considerados como Utilidad por Inversión en Empresas Relacionadas. El beta que se utilizó se obtuvo a través de un promedio ponderado entre el IPSA y el IGPA, y equivale a 1,6 veces. La Bolsa 64 oficina 11 2º piso Fono: Fax: Página 4

5 Evolución Utilidad Consolidada (MM$ a mar-23) mar-3 Evolución Ventas Consolidadas (MM$ a mar-23) Evolución R. Operacional Consolidado (MM$ a mar-23) (E) mar (E) mar-3 Evolución R. No Operacional Consolidado (MM$ a mar-23) Valoración: La siguiente tabla refleja las proyecciones que se han estimado para la compañía (cifras en millones de pesos): ITEMS E 24E 25E 26E 27E Ingresos de Explotación Costos de Explotación Margen de Explotación Gastos de Administración y Ventas RESULTADO OPERACIONAL Ingresos Financieros Utilidad Inversión Emp. Relac Otros Ingresos Fuera de Explotación Perdida Inv. Empresas Relacionadas -45 Amortización Menor Valor Inv Gastos Financieros Otros Egresos Fuera Explotación Corrección Monetaria Diferencias de Cambio RESULTADO NO OPERACIONAL RESULTADO ANTES IMPTO Impuesto a la Renta Utilidad (Perdida) Consolidada Interes Minoritario UTILIDAD (PERDIDA) LIQUIDA Amortización Mayor Valor Inv UTILIDAD (PERDIDA) DEL EJERC UPA 14,64 23,65 21,9 25,32 31,43 33,67 35,75 Las proyecciones realizadas indican resultados estables y crecientes en términos operacionales, esencialmente relacionados con el aumento en los ingresos que se generaría por las inversiones que se efectuarían entre los años 23 y 24. Por su parte, el resultado no operacional también mostraría un recuperación en los próximos años producto del mejoramiento que deberían experimentar los resultados de Alto Palermo (Argentina) en el largo plazo, aspecto que ya se observa durante los primeros meses de este año, a través de un crecimiento en la tasa de ocupación de los centros comerciales y en el nivel de ventas. Cabe destacar que este valor incorpora el crédito bancario y la nueva emisión de bonos que ejecutó la compañía durante el 23 que, si bien desmejoran su situación financiera, no implicarían un posición riesgosa en cuanto a cobertura de deuda. Sensibilización del precio ante distintas tasas de descuento: TASA PATRIMONIO (Utilidades) 13,5% 14,% 14,5% 15,% 15,5% TASA ACTIVOS (Flujo Caja) 9,68% 1,18% 1,68% 11,18% 11,68% Valor Presente Activos (MM$) Activos Prescindibles (MM$) Deuda (MM$) Patrimonio (MM$) Nº de Acciones (MM) Valor por acción ($) mar-3 7. CONCLUSIONES El precio objetivo de la compañía es de $23 por acción, en comparación a los $235 actual de mercado, por lo que la rentabilidad esperada sería de -2,23%. Por esta razón nuestra recomendación es vender. Creemos que Parque Arauco presenta una situación financiera sólida y adecuada, que el mercado ya incorpora en su valoración. Sin embargo, la compañía ya habría alcanzado su nivel de maduración en Chile y la situación en Argentina aún no ha mostrado estabilidad ni grandes señales de reactivación. Mientras no se presenten planes de inversión que sean comparativamente significativos para la empresa y que hagan pensar en un cambio radical en términos operacionales, existirán mejores alternativas de inversión, que ofrecerían una mayor rentabilidad. La Bolsa 64 oficina 11 2º piso Fono: Fax: Página 5