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María Josefa Alarcón Robles
hace 6 años
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1 CAPITULO V t e m a d e t e s i s ESQUEMA DE REORDENAMIENTO URBANO PARA ZONAS PERIFÉRICAS DE CENTROS HISTÓRICOS, DE CIUDADES MEXICANAS, MEDIANTE CRITERIOS DE DISEÑO URBANO. ESTUDIO DE CASO: CORREDOR URBANO DE SAN CRISTÓBAL DE LAS CASAS, CHIAPAS. ALUMNA: ARQ. GUADALUPE NAVARRO FERIOLLY NOVIEMBRE DE 2006

2 ESQUEMA DE NORMATIVIDAD Y DESARROLLO INMOBILIARIO PARA LA ZONA RELEVANTE DE OPORTUNIDAD PROPUESTA DE USO DE SUELO Y DENSIDAD DE ALTURA. INTRODUCCIÓN Con base en las observaciones y conclusiones obtenidas en el diagnóstico de la situación actual del corredor, respecto a la normatividad vigente, cabe mencionar, que como datos importantes, fue posible detectar que: La realidad actual, en cuanto a las actividades que se realizan en el corredor, ya rebasaron en gran medida a la normatividad vigente. La normatividad vigente es poco clara, para expresar las condicionantes de cada uso, como es el caso de la altura de las construcciones y porcentaje de área libre por predio. Específicamente el uso habitacional puro, está a punto de desaparecer, y ya en su mayoría es sustituido por el uso mixto. Esto surge por que esta vía, como corredor urbano, en cualquier punto de su recorrido, es óptimo para generar actividades comerciales y de servicios. Los habitantes y usuarios de este espacio urbano, ya han detectado el potencial comercial y de servicios que, como corredor urbano, tiene esta vía, por lo que éste tipo de usos, se ha venido incorporando poco a poco a lo largo del recorrido del corredor, y cada vez con más intensidad, aún en los casos en los que no están permitidos por la norma. Por todo lo anterior, se realizará un esquema de desarrollo inmobiliario para una zona de oportunidad del corredor, con la finalidad de ejemplificar los pasos a seguir, para encontrar el potencial y para desarrollarlo, tomando como herramienta para el proceso de gestión urbana, la teoría de Ciudad Concertada. (Ver capítulo III) 171

3 Como ya se mencionó anteriormente, en el capítulo III, la propuesta producirá una plusvalía económica y social, mediante una estrategia de concertación para utilizar al máximo tanto la infraestructura existente, mediante la reestructuración del terreno. La propuesta de usos de suelo y densidad de alturas, organiza el territortorio como alternativa al crecimiento horizontal que hasta ahora se ha experimentado en la Ciudad, estimulará la inversión privada como coadyuvante de la inversión pública en el desarrollo urbano, fomentar la mezcla de usos de suelo, densifica los terrenos con variedad de actividades y versatilidad del espacio, mitiga la contaminación ambiental optimizando la movilidad de la población y se aprovecha al máximo la infraestructura existente. Es importante mencionar, que específicamente para este caso de estudio, la propuesta en cuanto a la densidad de altura, va contra lo que se ha establecido al respecto, en la normatividad del polígono histórico y en la de algunos de los usos de suelo. Sin embargo, para determinar la propuesta, se tomó como base el diagnóstico del corredor realizado mediante la metodología diseñada en esta investigación. En cuanto al análisis de las alturas reales y virtuales, el análisis de los remates visuales, el análisis de la normatividad y de la situación actual de los usos y niveles de construcción del corredor. Los niveles establecidos en la propuesta, cuando rebasen de dos niveles, estos estarán condicionados a que sólo podrán construirse más de dos niveles, siempre y cuando, se cumpla con el remetimiento del alineamiento, indicado en los siguientes cortes. 172

4 Capítulo Va plano de uso de suelo propuesta

5 Estado Actual Estado Actual Línea que indica alturas máximas BUARDILLA 1.87 Altura mínima de cumbrera Pendiente máxima 0.70 azotea 1.87 Altura Virtual Altura Virtual º 24º=45% pendiente Altura máxima permitida en el Polígono Histórico 7.50m Altura máxima permitida en el Polígono Histórico Medida del ALERO Medida del ALERO Remetimiento mínimo medida para esté ejemplo Propuesta de Alturas Línea que indica alturas máximas Altura máxima permitida en edificios azotea Altura Virtual Azotea Altura máxima permitida en el Polígono Histórico Cerramiento 2.18 Cerramiento 2.18 Propuesta de Alturas 174

6 HM Uso Mixto HM... ZONAS EN LAS CUALES PODRAN EXISTIR INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA, COMERCIO, SERVICIOS. 175

7 HM... ZONAS EN LAS CUALES PODRAN EXISTIR INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA, COMERCIO, SERVICIOS. HM Uso Mixto 176

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