Lujosa Casa en Montecristo. Excelente ubicación

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María Teresa Medina Lucero
hace 6 años
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1 Lujosa Casa en Montecristo Excelente ubicación

2 Terreno: 600 m2 Construcción: 450 m2 3 Recámaras con closet vestidor 3 Baños Family Room Sala Lobby Comedor Cocina Vestida Jardin interior Alberca Equipada con Calefacción Jardín con deck de madera y terraza Cuarto de lavado Cuarto de servicio con baño Area de tendedero

3 Referencias Office Depot Subway Farmacias del Ahorro Dairy Queen Instituto Cumbres

4 Características urbanas Clasificación de la zona Construcción dominante en la calle Índice de saturación de la zona 80% Densidad de población Contaminación ambiental Uso del suelo permitido Vías de acceso e importancia de las mismas Habitacional Residencial. Comercios y Casas-habitación unifamiliares desarrollados en uno y dos niveles. Normal Ninguna significativa a la fecha. Intensidad flujo vehicular Medio, en sus vialidades. Servicios públicos Energía Eléctrica Si tiene Banquetas De concreto. Agua Potable Si tiene Guarniciones De concreto. Drenaje Sanitario Fosa Séptica Transporte Urbano. Equipamiento Urbano Habitacional. Avenida Cámara de Comercio Norte (calle 18), vialidad de 2o orden de dos carriles por sentido con camellón jardinado al centro. Alumbrado Publico Si tiene Teléfono Fijo y celular. Pavimento De asfalto. Preescolar En la zona. Tienda de Autoservicio En la zona. Primaria En la zona. Bancos En la zona. Secundaria En la zona. Iglesias En la zona. Preparatoria En la zona. Parques En la zona. Profesional En la zona. Restaurantes En la zona.

5 Terreno Calles, limítrofes y transversales : Calle 11 cruzamiento con la calle 18 frentes que miran al Sureste y Noreste rspectivamente. Medidas y colindancias del terreno : Datos obtenidos del INSEJUPY. Al Noroeste, en: mts. con los predios Nos.223 y 225 de la calle 15. Al Sureste, en: mts. con la calle 11. Al Suroeste, en: mts. con el predio No.198 de la calle 11. Al Noreste, en: mts. con la calle 18. ST Superficie del Terreno m² Dato obtenido de escrituras y/o cédula catastral proporcionados. %IND Porcentaje de Indiviso 100% La propiedad no se encuentra en régimen de condominio Topografía y Configuración Polígono regular de 4 lados. Numero de frentes Dos. Características Panorámicas Con vista a los predios de su ubicación sin alguna característica anormal. Densidad Habitacional Viv/Ha Según lo observado. Intensidad de Construcción Permitida 0.75 M2c/M2t Según lo observado. Servidumbre y/o Restricciones De alineamiento y muros medianeros

6 Enfoque de costos Terreno Fracción Indicar motivo de cada factor indicado, FRE FZO FUB FFR FFO FSU FOTROS Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario FRE Valor Esquina/Avenida Integro m² 100% 4, ,829, Suma m² Suma 4, Promedio Suma 2,829, Construcciones Tipo Superficie Unidad Indiviso VU VRN EE EC VUT DEM FEC VUR Valor m² 100% 7, ,700, años % ,890, Suma m ² 7, ,700, ,890, Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria Tipo Cantidad Unidad Indiviso VU VRN EE EC VUT DEM FEC VUR Valor Bardas ml 100% 2, , Piscina 1.00 lote 100% 75, , Obras comp 1.00 lote 100% 140, , años % , años % , años % , Suma 340, Suma 249, VRN 3,040, VNR 2,139, VALOR FÍSICO Terreno 2,829, Construcciones 1,890, Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria 249, ,968,565.58

7 Enfoque de ingresos TIPO USO o destino el Á rea (tipo) Área (m²) RUM Renta Mensual 1 Casa-habitación , TOTAL , RENTA MENSUAL POTENCIAL RENTA ANUAL POTENCIAL VACÍOS 20% RENTA ANUAL EFECTIVA ( RENTA POTENCIAL MENOS VACÍOS) ADMINISTRACIÓN ( SOBRE RENTA ANUAL EFECTIVA) 2% CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO (SOBRE CONSTRUCCIONES CADA 4 AÑOS) 5% PREDIAL (SOBRE RENTA ANUAL EFECTIVA) 2% SEGURO ( SOBRE VALOR CONSTRUCCIÓN) 3% DEPRECIACIÓN FISCAL ( SOBRE VALOR CONSTRUCCIÓN) 5% SUMA DEDUCCIONES FISCALES DEDUCCIÓN OPCIONAL (SOBRE RENTA ANUAL EFECTIVA) 30% DEDUCCIÓN MAYOR IMPUESTO SOBRE LA RENTA 0.00% PARTICIPACIÓN TRABAJADORES EN UTILIDADES 10% SUMA DEDUCCIONES ( PTU, ISR, SEGURO, PREDIAL, MANT Y ADMÓN.) 30% INGRESO NETO ANUAL (RENTA ANUAL EFECTIVA MENOS DEDUCCIONES) 36, , , , , , , , , , , , , , , TASA DE CAPITALIZACIÓN La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año (1+Tefectiva 360días)/(1+inflacion esperada en el año) 4.50% Banco de México 12 de marzo de 2018 La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 6 Meses 2.37% TL = ( TR x TV / 12 ) / ( 1 - GV ) Gastos de venta 5% La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = % Trec = ( 1 / VUR ) x 100 TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 8.87% Tasa real + Tasa liquidez + Tasa recuperación TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE MERCADO NA (Ingreso neto anual / valor mercado ) TASA DE CAPITALIZACIÓN, SELECCIONADA 8.00% La mayor VALOR DE CAPITALIZACIÓN 2,714,900.92

Resumen de valores 6,000,000.00 4,000,000.00 2,000,000.00-1 VALOR DE MERCADO VALOR FISICO VALOR DE CAPITALIZACION Valor de Mercado Valor Físico 100% Valor de Capitalización 0% 100% 4,968,565.

8 Resumen de valores 6,000, ,000, ,000, VALOR DE MERCADO VALOR FISICO VALOR DE CAPITALIZACION Valor de Mercado Valor Físico 100% Valor de Capitalización 0% 100% 4,968, ,968, ,714, CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN ASPECTOS POSITIVOS DEL BIEN: 1. El inmueble se encuentra bien ubicado en la zona. 2. Se estima que se puede comercializar en mediano tiempo. ASPECTOS NEGATIVOS DEL BIEN: 1.- Ubicación, actualmente para uso preferentemente comercial. ESTA ES UNA ESTIMACIÓN DE VALOR QUE NO DEBE CONSIDERARSE COMO UN AVALÚO, LOS VALORES AQUÍ EXPRESADOS SON ESTIMADOS QUE SE OBTIENEN DE LA EXPERIENCIA DEL PROFESIONAL QUE AQUÍ FIRMA. CONCLUSIÓN El Valor Comercial a la fecha de la empresente estimación asciende a la cantidad de : VALOR COMERCIAL ACTUAL CINCO MILLONES PESOS 00/100 M.N. Valor por m² 5,000, , Este valor esta calculado con cifras al día 12 de marzo de 2018

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18 Informes RIVIERA MAYA PROMOTORES SA DE CV CALLE 23 # 143-A X 32 COL BUENAVISTA CP MÉRIDA YUCATAN MEXICO TEL. (999) Y (999) contacto@kinterra.com.mx

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