Informe de Avalúo Nº U

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1 Informe de Avalúo Nº U Cliente: Banco Nacional de Costa Rica Solicitado por: Oficina 214 Direccón Logística de Recursos Materiales BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 4 de septiembre de 2015 Cel: / Tel-Fax: rpacheco@valorisa.net

2 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Direccón Logística de U PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 04 - AGUAS ZARCAS Aguas Zarcas UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, San Carlos, Aguas Zarcas, 150m Este y 125m Norte de la Agencia BNCR REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N A ,63 m2 Identificador Predial ,63 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR EN LETRAS: AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,82 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,82 CUARENTA MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVENTA Y CUATRO COLONES 82/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Liquidez del bien Media MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES SÍ El inmueble es garantía por el valor consignado en este avalúo Nombre del Perito Tipo de Profesional Rigoberto Pacheco Tinoco Ingeniero Civil Número de registro IC Emp. Identificación N Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN 04/09/2015 FECHA DEL INFORME 07/09/2015 Cel: / Tel-Fax: rpacheco@valorisa.net /

3 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características SUJETO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m ,00 Área 222,63 m2 594,00 1,3824 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Nivel 0 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Frente 12,19 53,00 0,6925 ###### ###### ###### Fondo 17,91 37,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Forma 1 1,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Pendiente 0 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Ubicación 5 3,00 0,9503 0,8803 0,8803 0,8803 0,8803 Servicios 1 1 1,00 1,0000 1,0305 1,0305 1,0305 1,0305 Servicios ,00 1,0000 1,6161 1,6161 1,6161 1,6161 Tipo de Vía 4 3,00 0,9357 0,7666 0,7666 0,7666 0,7666 Ajuste (Localización) 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Negociación 0,90 0,9000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 0,7661 Valores Homologados ,18 DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 Valor conclusivo Factor secciones NORTE SUR ESTE OESTE VALOR DEL TERRENO /m2 Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 222,63 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,82 Manrique Alfaro Molina Nelson David Solís Arias Alvaro Alpizar Camacho Calle pública con un frente de 12.19m LINDEROS ACTUALES Casa a 2 m Casa a 5 m Sin construcciones Calle de concreto de 6 m ancho COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Inmueble ubicado 125 S del Sujeto Lote tipo del sector U03 Oferta Carlos Luis Vargas /09/2015 Coordenadas Este Norte Base de Datos Plataforma Valores indexada 06/09/2015 Coordenadas Este Norte Oferta Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

4 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Concreto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 6,00 m Cordón SÍ Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública SERVICIOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Alumbrado SÍ Jardínes y Parques NO Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 200 m Agua Potable SÍ Asada Edificios Comerciales SÍ a 500 m Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 500 m DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 12,19 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 17,91 m Pendiente % 0 Relación: 1,47 Tipo de vía: 4 Servicios S1 1 Regularidad: 1 S2 16 Ubicación: Medianero 5 RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía Río Plana Distancia Pendiente 40,00 m NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 69,00%

5 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN Página: U FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL 03/09/2015 GRAVÁMENES a) b) c) d) e) Comentario: ANOTACIONES a) b) c) ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF. OBSERVACIONES No hay gravámenes

6 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 5 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR Valor Unitario Final VRN Estado VNR explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa una planta 60, I 0,7552 0, , ,00 Corredor frente 28, B 0,7552 0, , ,00 Ampliación atrás 60, I 0,8800 0, , ,00 - #N/A - - #N/A - TOTAL 148, Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR VRN Estado VNR m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VUT Edad Factor Factor VUR VRN Estado VNR m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS - VALOR TOTAL ,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

7 Página: 6 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: 100% Presupuesto Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Casa desocupada Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 148,00 m2 Porcentaje de cobertura: 66% Año de construcción: 1998 Estructura Paredes DETALLE DE ELEMENTOS VC- NÚMERO DE NIVELES: 03 Mampostería integrada Bloques de concreto con algunas divisiones tablilla mad TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: PARCI Entrepiso Contrapiso de concreto Entubado Conduit SI AL Techos Estructura de madera Porcentaje 90% Cubierta HG ondulada Caja breaker SI Cielos Tablilla madera Interruptor Cuchilla Pisos Cerámica Estado General Bueno Corredor frontal con ventanas laterales y puerta centro (ver Fachada portada) Gas LP Ubicación Aposentos Ver Croquis en anexos Baños Dos baños (uno sin terminar) y otro previsto Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Termoducha Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Ninguno 1 Sistema eléctrico: Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES Algunas conexiones eléctricas sin enductar, la cuchilla de la acometida eléctrica está en mal estado y los cables entran al cielo sin enductar. Faltan algunas puertas internas de madera y algunas celosías en ventanas. Falta la pila en el área de lavandería. El baño 2 está sin concluir, le faltan enchapes y pintura.

8 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 1 INFORME DE AVALÚO U Entorno del inmueble 2. Vista del inmueble en el frente 3. Vista de calle pública concreto al Norte 4. Vista de calle pública concreto al Sur 5. Vista de acceso al inmueble en el frente 6. Valuador en el inmueble

9 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO 2 INFORME DE AVALÚO U Vista de la sala de estar y comedor 8. Detalle de sala TV 9. Vista de cocina 10. Detalle de baño 11. Vista prevista para baño con conexiones expuestas (en cuarto 3) 12. Vista de cuchilla principal con ingreso de cables desnudos al cielo.