Nombre: Avalúo de Finca Urbana. Fecha que rige: 08/11/2014. Página: 1 OFICINA

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1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO Página: 1 OFICINA 214 Dir. Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Identidad NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica % Céd. Identidad Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 01 - CIUDAD QUESADA Barrio Lourdes, Ciudad Quesada. 90m. Al Sur del aserradero Paco Ugalde, barrio Lourdes. DIRECCIÓN EXACTA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N A ,15 m2 Identificador Predial ,15 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,65 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,65 VALOR EN LETRAS: DIEZ MILLONES QUINIENTOS CUATRO MIL QUINIENTOS TRECE COLONES 65/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 48 Liquidez del bien Baja MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ No cumple con el retiro obligatorio de la quebrada, se cruzan los retiros de la quebrada con el retiro de la carretera, la construcción del local OBSERVACIONES GENERALES está fuera de línea y la casa en el retiro del rio, sin embargo Si se acepta como garantía por ser Bien temporal del BNCR Nombre del Perito Rocío Maldonado Favarato Tipo de Profesional Arquitecta Número de registro A-5727 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N Inmobiliaria CQXYZ S.A. Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 17 abril 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB rociomaldonadof@hotmail.com 17 abril 2017

2 Página: 2 Características VALOR /m2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor , , ,00 0,00 0,00 Area 898,15 130,00 0, , ,8400 1,0000 1,0000 Nivel -5 0,5.5 0,5 0,5000 0,5 0,5000 1,0000 1,0000 Frente 45, , , ,1000 1,0000 1,0000 fondo 17, , , ,5 0,9000 1,0000 1,0000 Forma Irregular Regular 0,8000 Regular 0,8000 Regular 0,8000 1,0000 1,0000 Pendiente 75 0/3 0,7000 0/3 0,7000 0/3 0,7000 1,0000 1,0000 Ubicación Medianero medianero 1,0000 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios , , ,0000 1,0000 1,0000 Servicios , , ,0000 1,0000 1,0000 tipo de vía 3 1 0, , ,8000 1,0000 1,0000 Negociación 1 1 0, , ,2000 1,0000 1,0000 Entorno 1 1 0, , ,5000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,0384 0,0184 0,0186 1,0000 1,0000 Valores Homologados 5.957, , ,38 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones /m2 1,0000 Valor ajustado Área / m2 898,15 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 4.171,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,65 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Francisco Ugalde Hidalgo S.A. Casilda Matamoros González Calle pública con un frente de 45,80m. Quebrada San Pedro Terreno construído Terreno vacio Calle pública Quebrada COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta del taller de Sergio Chavez 200m. Sur y 50m. Oferta / /12/ Este Coordenadas Este Norte Base de Datos / /02/ Del centro empresarial Masís 50m. Oeste Coordenadas Este Norte Terreno ubicado frente a la casa de Adonay Base de Datos / /12/ Campos Coordenadas Este Norte 4 Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Primaria Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 15,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Clase social Media Alumbrado SÍ Jardínes y Parques NO Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ Transporte Público SÍ al frente Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ Municipal Edificios Comerciales SÍ A 500m. Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ al frente TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ A 500m. Comercial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 45,80 m Nivel sobre calle: 0,50 m Fondo: 17,11 m Pendiente % 75 Relación: 0, Tipo de vía: 3 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Río Distancia 0,00 m Topografía Quebrada Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 40,00% NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Bajo Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 10/04/2017 No hay hipotecas. OBSERVACIONES Esta propiedad no es apta para garantia ya que no puede cumplir con el retiro obligatrio del río, el fondo del terreno es de 17,11m. Y el retiro obligatorio es de 20,00m. Se suma al retiro de la ruta nacional, es decir se cruzan ambos retiros y no hay espacio disponible para una construcción, el local comercial construido está fuera de línea y la vivienda está construida en el retiro obligatorio de la quebrada San Pedro, el valor por m2 que se le calculó es un valor de rescate, no vale la pena dividir sectores para valorar ya que no hay área apta para la construcción, todo el terreno es área de protección de la quebrada, por esa razón se considera la liquidez BAJA.

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Local comercial 112, MM 0,8800 0, ,00 12, Vivienda nivel 54, MM 0,8438 0, ,00 9, inferior R 0, B 0, TOTAL 166, ,00 Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A - - #N/A - - #N/A MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - #N/A Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL ,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local comercial Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 112,00 m2 Porcentaje de cobertura: 12,00% Año de construcción: 2007 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: LC-01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Concreto en mal estado Ricalit y forro de HG 28, todo en mal estado Sistema eléctrico: Entrepiso Concreto en regular estado Entubado Conduit SI PARCIAL Techos Cerchas de hierro en regular estado Porcentaje 40% Cubierta HG 28 en mal estado. Caja breaker NO Cielos Pisos Fachada No hay Concreto planchado en regular estado De líneas rectas, portones de hierro,ventanas con rejas. Interruptor Estado General Diyuntores Malo Aposentos Un espacio abierto y dos servicios sanitarios, ambos Gas LP Ubicación carecen de piezs sanitarias. Baños Dos baños sin piezas sanitarias. Estado Físico y Mantenimiento: Otros No hay Paredes Malo Cielos Red de agua caliente No Pisos Regular Cubierta Malo Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Importante Pisos Ninguno Cielos Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES NO SE DEBE CONSIDERAR EN GARANTÍA NINGUNA DE LAS DOS PROPIEDADES PORQUE EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE AMBAS ES MUY MALO Y TAMBIÉN PORQUE EL LOCAL COMERCIAL ESTÁ FUERA DE LíNEA EN RELACIÓN A LA RUTA NACIONAL Y LA VIVIENDA ESTÁ EN EL RETIRO OBLIGATORIO DE LA QUEBRADA SAN PEDRO.

6 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 54,00 m2 Porcentaje de cobertura: 0,50% Año de construcción: 2007 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC-01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Concreto y madera en mal estado Bolck, Ricatlit y madera, todo en mal estado. Sistema eléctrico: Entrepiso Madera en mal estado. Entubado Conduit NO TOTAL Techos Cerchas de madera en regular estado Porcentaje 0% Cubierta HG 28 en mal estado. Caja breaker NO Cielos Pisos Fachada No hay madera en mal estado. De líneas rectas, se muestran las paredes rotas. Interruptor Estado General Diyuntores Malo Aposentos Sala, tres cuartos, cocina, baño, abajo hay otra área sin uso. Gas LP Ubicación Todo se observa en mal estado, la casa está habitada. Baños Un bano en mal estado Estado Físico y Mantenimiento: Otros No hay Paredes Malo Cielos Red de agua caliente No Pisos Regular Cubierta Malo Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Importante Pisos Ninguno Cielos Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES NO SE DEBE CONSIDERAR EN GARANTÍA NINGUNA DE LAS DOS PROPIEDADES PORQUE EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE AMBAS ES MUY MALO Y TAMBIÉN PORQUE EL LOCAL COMERCIAL ESTÁ FUERA DE LíNEA EN RELACIÓN A LA RUTA NACIONAL Y LA VIVIENDA ESTÁ EN EL RETIRO OBLIGATORIO DE LA QUEBRADA SAN PEDRO.

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10 ANEXO FOTOGRÁFICO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 6 Fachada del local comercial Estructura de concreto en mal estado paredes en mal estado Servicios sanitarios sin piezas sanitarias Ingreso al nivel inferior del terreno Arq. Maldonado al frente del local comercial Vivienda construída en el retiro obligatorio del río Entrada a la vivienda. FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

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