Fondo EDIFICA. A s a m b l e a d e P a r t í c i p e s - M a r z o

Transcripción

1 Fondo EDIFICA A s a m b l e a d e P a r t í c i p e s - M a r z o

2 Presentación 1. Sector Inmobiliario Coyuntura Actual 2. Sector Expectativas para el Fondo Edifica Inversión en Proyectos Proyecto Upper Pardo Proyecto Skytower 757 Proyecto Palmeras del Chipe - Etapa 1 4. Fondo Edifica Retorno Esperado

3 SECTOR INMOBILIARIO - COYUNTURA ACTUAL

4 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 PERU Economía dejo de crecer de manera importante entre 2013 y 2014 mar-13 may-13 jul-13 sep-13 nov-13 ene-14 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene-15 ene-12 mar-12 may-12 jul-12 sep-12 nov-12 ene-13 mar-13 may-13 jul-13 sep-13 nov-13 ene-14 mar-14 may-14 jul-14 sep-14 nov-14 ene % 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% Encuesta de Expectativas del PBI Índice de Confianza para invertir Fuente: BCRP Encuesta de Expectativas Macroeconómicas Fuente: Apoyo Encuesta de Confianza para Invertir Los agentes económicos comenzaron a pronosticar un enfriamiento de la economía a partir del 2T13. El Índice de Confianza para Invertir (por encima de 0 se pronostica optimismo para invertir y por debajo de 0 se pronostica pesimismo) mostró una fuerte corrección hacia mediados del 2013.

5 VIVIENDA - Mercado se ha visto afectado por nuevo ritmo de ventas 30 Unid. Vendidas por año (en miles de unidades) 25% Oferta en entrega inmediata (% de total) 22.6% % 15.3% % 11.3% % 8.8% 6.6% 5 5% 1.6% 3.1% 2.3% 3.8% 3.8% 2.3% Fuente: TINSA. Proyecciones del 4T14 realizadas por Edifica 0% 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 Fuente: TINSA. Las unidades vendidas por año han pasado de crecer 24.3% en promedio entre 2010 y 2012 a decrecer 28.8% en promedio entre 2013 y La oferta de inmuebles para entrega final ha incrementado considerablemente, lo que ocasiona que los precios dejen de subir.

6 VIVIENDA Noticias empeoran las expectativas Semana Económica. Edición Web. 25 de febrero de 2015 Gestión. Portada. 23 de febrero de 2015 Gestión. Edición Web. 07 de enero de 2015 Semana Económica. Portada. 1 de febrero de 2015

7 OFICINAS Vacancia al alza y crecimiento agresivo del mercado 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% Evolución de la Vacancia de Oficinas Prime 8.07% 1,200 1, Tamaño de Mercado de Oficinas Prime (en miles de m2) ,027 1, % 2.0% 1.0% 1.42% % 1T11 3T11 1T12 3T12 1T13 3T13 1T14 3T14 Fuente: Colliers (P) 2016 (P) 2017 (P) Fuente: Colliers. (P) Proyecciones al 3T14 La vacancia (oficinas disponibles para venta y/o alquiler inmediato) en Lima ha subido en los últimos dos años casi 7%. Adicionalmente, el mercado de oficinas prime duplicará su tamaño de mercado al 2017.

8 OFICINAS Caída de precios y menores ventas afectaron las perspectivas del mercado 2,800 2,700 2,600 2,500 2,400 2,300 2,200 2,100 2,000 Precios de Venta y Alquiler Oficinas Prime (Venta eje izq., alquiler eje der. ; en USD por m 2 ) Fuente: CBRE Precios de Venta Precios de Alquiler 3T12 1T13 3T13 1T14 3T % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fuente: CBRE 171,168 53,550 Status de Oferta futura (% del total) 178, , , , Colocado por colocar La alta vacancia ha generado que, tanto los precios de venta como los de alquileres, bajen a niveles inferiores a los del En el año 2012, un 80% de la oferta futura era colocada antes de terminar la construcción. Actualmente, ese porcentaje se reduce a 65%.

9 OFICINAS Noticias tampoco ayudaron a mejorar las expectativas Semana Economica. Edición Web. 21 de Octubre de 2014 Gestión. Edición Impresa Destaque. 14 de julio de 2014 Construcción y vivienda. Edición Web. 28 de setiembre de 2014

10 SECTOR EXPECTATIVAS PARA EL 2015

11 VIVIENDA Baja oferta nueva y reducción de stocks podría generar rally de precios Unidades Ingresadas 18,000 16,000 Nuevos Proyectos (ed) 14,000 Nueva oferta 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000-1S10 2S10 1S11 2S11 1S12 2S12 1S13 2S13 1S14 2S14 Fuente: TINSA. Proyecciones del 4T14 realizadas por Edifica Stock Final 20,000 18,343 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 9,289 8,175 8,000 6,000 4,000 2,000-1S10 2S10 1S11 2S11 1S12 2S12 1S13 2S13 1S14 2S14 Fuente: TINSA. Proyecciones del 4T14 realizadas por Edifica El menor ingreso de unidades se traduce en un menor stock final (oferta disponible para compra). La caída en la nueva oferta podría generar que el stock siga cayendo a niveles más bajos. Si la tendencia se mantiene, puede llegar un momento en que la poca oferta genere un nuevo rally de precios en el sector por la demanda no satisfecha.

12 OFICINAS Magdalena como alternativa a San Isidro y Sólidos Fundamentos del Mercado Alquiler US$/m Stock Actual Miraflores San Borja Magdalena San Isidro Golf Fuente: Colliers Pipeline y Tamaño actual por corredor Pipeline (en miles de m2) Stock m2/ PBI por ciudad San Isidro Financiero Surco Mediana: 9.4 m2 por USD de PBI Oficinas A+ y A en Latam (ancho de burbuja y etiqueta como mill. m2) % 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% Vacancia Fuente: CBRE Ciudad de México Sao Paulo Santiago Rio de Janeiro Buenos Aires Bogotá Monterrey Lima Magdalena se presenta como alternativa a San Isidro Golf, pues mantiene un mercado pequeño y una oferta futura no tan agresiva. Como mercado, seguimos muy rezagados en comparación de nuestros pares regionales. Fuente: CBRE

13 FONDO EDIFICA INVERSIÓN EN PROYECTOS

14 FONDO EDIFICA Inversión en Proyectos El capital total captado por el Fondo EDIFICA fue de S/ ,563 (entre Abril y Diciembre 2013). La última inversión realizada fue la del proyecto Palmeras del Chipe, operación con tasa mixta de TDR % TEA con vencimiento Abril del La distribución de los fondos queda de la siguiente manera: Proyecto Tipo Ubicación Monto Invertido Distribución SkyTower 757 Oficinas Magdalena (Lima) S/ 17'000, % Las Palmeras del Chipe (1ra Etapa) Vivienda Piura S/ 7 247, % Upper Pardo Vivienda Miraflores (Lima) S/ 1'200, % TOTAL S/ ,000 La inversión en Upper Pardo se realizó a través de un papel comercial, el cual está por vencer el 19 de Marzo del 2015.

15 PROYECTO UPPER PARDO

16 Proyecto Upper Pardo Año Mes Número de Dptos. Monto de Ventas Mayo Diciembre 80 S/ ,646 Enero - Diciembre 101 S/ ,030 Enero 1 S/. 656,994 Febrero 4 S/ ,772 Marzo 8 S/ ,108 Abril 3 S/ ,124 Mayo 3 S/ ,419 Junio 5 S/ ,853 Julio 4 S/ ,822 Agosto 3 S/ ,967 Setiembre 6 S/ ,774 Octubre 15 S/ ,821 Noviembre 10 S/ ,556 Diciembre 17 S/ ,283 Enero 5 S/ ,865 Febrero 4 S/ ,617 Avance de Ventas El avance de ventas en unidades se ubica en un 94% al finalizar Agosto. Avance de Obra El edificio se encuentra construido al 100%. Se comenzó con la entrega de los departamentos vendidos en Diciembre TOTAL DE VENTAS 265 S/ ,651

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18 PROYECTO SKYTOWER 757

19 Proyecto SkyTower 757 Key points del Proyecto A pesar del enfriamiento del mercado, el proyecto se está desarrollando mejor que la competencia. La ejecución de las obras se viene desarrollando de acuerdo al cronograma proyectado. A principios de Abril se estará definiendo el banco promotor: BBVA o GNB. 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 - Metros cuadrados vendidos en Magdalena durante ,962 7,909 Aliaga Center* Prisma Edifica 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40% Avance de Venta (% del total de m2 vendibles) 53% 68% 76% dic-13 Aliaga Center* Prisma Edifica 9% dic-14 49% Fuente: CBRE y Edifica. Datos a Aliaga Center a marzo de 2015.

20 Avance de Obras Avance de Obras La fase de demolición y primera etapa ya se culminaron al 100%, nos encontramos iniciando la segunda fase de obra habiendo culminado la excavación hasta el sótano 9 y todos los muros pantalla. Ya se culmino la cimentación del edificio y estructura del sótano 9 y nos encontramos ejecutando la estructura vertical y vaciado de losas del sótano 8. Encofrado de Placa Sector 2 Sótano 9 Encofrado y Acero de Losa Sector D Sótano 8

21 Avance de Ventas Año Mes Número de Oficinas Monto de Ventas 2013 Julio - Diciembre 18 S/ ,271 Enero 1 S/ ,364 Febrero 0 S/. 0 Marzo 3 S/ ,599 Abril 0 S/. 0 Avance de Ventas Las ventas se ubican en 62 unidades y las separaciones en 4. (a febrero). Ello reporta un avance de 52% del total de oficinas Mayo 6 S/ ,329 Junio 6 S/ ,069 Julio 0 S/. 0 Agosto 0 S/. 0 Setiembre 4 S/ ,649 Octubre 1 S/ ,152 Noviembre 3 S/ ,437 Diciembre 18 S/ ,159 Enero 0 S/. 0 Febrero 2 S/ ,308 El plan de marketing y ventas ha ayudado a incrementar las ventas. TOTALES - M2 vendidos 9, % separados % interesados 1, % Libres 8, % TOTAL (vendidos+separad os+bloqueados 10, % TOTAL DE VENTAS 62 S/ ,338

22 Avance de Ventas TIPO X01 X02 X03 X04 X05 X06 Piso 20 Piso 19 Piso 18 Piso 17 Piso 16 Piso 15 Piso 14 Piso 13 Piso 12 Piso 11 Piso 10 Piso 9 Piso 8 Piso 7 Piso 6 Piso 5 Piso 4 Piso 3 Piso 2 Mezzannine SKYTOWER 757 Business Center estado Libre Libre Libre Libre Libre Libre estado Libre vendido vendido vendido Libre Libre estado vendido separado vendido vendido vendido vendido estado vendido vendido vendido vendido vendido vendido estado vendido vendido vendido vendido vendido vendido estado interesado interesado interesado interesado interesado interesado estado Libre Libre Libre Libre Libre Libre estado Libre Libre Libre Libre libre Libre estado Libre Libre libre libre libre Libre estado Libre vendido Libre vendido vendido vendido estado Libre libre Libre libre Libre Libre estado Libre vendido vendido vendido vendido vendido estado Libre libre separado separado separado Libre estado Libre libre Libre vendido vendido vendido estado Libre vendido vendido vendido vendido vendido estado vendido vendido vendido vendido vendido vendido estado Libre libre vendido vendido vendido vendido estado vendido vendido vendido vendido vendido vendido estado Libre vendido vendido vendido vendido Libre estado vendido vendido vendido vendido vendido

23 Estrategias de Ventas Rentabilidad a largo plazo Cliente final- busca proyecto por culminar Preventa Venta y 1 etapa de construcción 2 etapa - Construcción

24 1. Venta a inversionistas: Carpeta Comercial: Nuevas Estrategias de Ventas Plan de ventas directas -Se desarrolló una carpeta comercial que fue enviada a toda nuestra base de datos de inversionistas donde se compara la rentabilidad de invertir en una oficina versus otras alternativas de inversión. -Se hará lo mismo para empresas medianas y grandes

25 Nuevas Estrategias de Ventas Plan de ventas directas 1. Venta a inversionistas-directos Estrategia de ventas en el extranjero Chile: Se realizaron desayunos con fondos de inversión chilenos, se consiguieron ventas cerradas e interesados hasta el día de hoy. Se han logrado cerrar 12 oficinas con esta estrategia y actualmente tenemos dos fondos de inversión en negociaciones. - Bullrock Asset management - venta cerrada 12 oficinas (piso 16 y 17). Posible compra de 2 pisos adicionales. (piso 14 y 15) - AD Capital - negociaciones de venta de 3 pisos. (piso 12,13 y 14)

26 1. Venta a inversionistas: Nuevas Estrategias de Ventas Plan de ventas directas Paquete de alquiler: Se dará la opción de adquirir oficinas garantizando al inversionista o cliente final la cobertura de alquiler para 1 año. Se dará un descuento menor al vigente, con esto Edifica tendría la exclusividad de colocación por un periodo máximo de 5 años. Si Edifica lo alquila a un precio mayor, comisión de éxito del 50% por el exceso del contrato total. Si Edifica alquila a menor precio, Edifica asume el diferencial del monto de alquiler pactado. Si Edifica no lo alquila, Edifica cubre el total de alquiler por 1 año.

27 Nuevas Estrategias de Ventas Plan de ventas directas 2. Venta a empresas medianas y grandes: Se contacto a empresas potenciales de los distritos aleñados a Magdalena según bases de datos especializadas. Se contacto empresas de la base datos de TOP10,000. Estuvimos presentes en ferias como EXPO OFICINAS y la feria del BCP inmobiliaria. Plan de ventas con canje: Se contacto a los proveedores del proyecto para ofrecer sus servicios por canje de oficinas. Con esta estrategia se consiguieron 3 ventas: - FMT proveedor de instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas - DRP - proveedor de mobiliario de oficinas - SUPERMAQ Proveedor de movimiento de tierras y excavaciones.

28 Nuevas Estrategias de Ventas Plan de ventas indirectas 3. Venta a inversionistas - Indirectos Corredores inmobiliarios en Lima: CBRE Colliers Binswanger Remax Jones lang lasalle Sothebys Corredores inmobiliarios en el extranjero: Chile: CBRE, Binswanger, Fuenzalida, John Lang Lasalle y Colliers. México: Coldwell Banker Commercial. Venezuela: Century Agentes inmobiliarios.- Indirectos Se ha ampliado el listado de agentes inmobiliarios con los que se venían trabajando: Se han cerrado 6 oficinas por este medio. Mónica González Daniela Bermejo Tessie Bedoya Jorge Tali Francisco Viteri Villaran y Asociados Eugenia Valfre Raul Nieri Maria Jose Porturas Cecilia Soto Mariel Partida Colombia: Jones Lang Lasalle.

29 Expectativas 2015 Consideramos que estuvimos siendo muy conservadores con respecto a los descuentos del stock de oficinas por vender, por lo que hemos reducido los mismos (de 16.5% a 13.5%), lo que genera un incremento de 2.04% los ingresos del proyecto. Se espera que haya un incremento adicional en los costos del proyecto. Sin embargo, estimamos que el margen del proyecto puede mejorar en un 6.58% Se incrementa el primer retorno al Fondo, retrasando el pago de Edifica. La utilidad del Fondo incrementa en 1.10%, lo que permite un aumento de TIR de 17.48% a 18.26%. 135,000, % 130,000, % 25.00% 125,000, ,000, ,000, % 17.48% 18.26% 20.00% 15.00% 110,000, % 105,000, % 100,000,000 Presupuesto 1 Presupuesto 2 Presupuesto 3 Proyectado Ingresos Costos TIR 0.00%

30 PROYECTO PALMERAS DEL CHIPE ETAPA 1

31 Palmeras del Chipe Etapa 1 Key points del Proyecto Ya se consiguieron todos los permisos y contamos con licencia de construcción. Se está culminando con la HH.UU. del proyecto. Ya se tiene aprobado el financiamiento del proyecto a través de Interbank. Estamos llegando al nivel de pre-venta necesario para comenzar la construcción de las primeras torres.

32 Avance de Obras Avance de Obras Colocación de adoquines en área de veredas La fase de habilitación urbana se encuentra con un 90% de avance, actualmente nos encontramos colocando los adoquines en el área de veredas, excavación y colocación de encofrados para sardineles, ejecutando el vaciado de concreto y continuando con el confinamiento del pavimento. En abril 2015 se estima iniciar con la construcción de las 4 torres de vivienda; excavación de cimientos, casco y acabados con una duración estimada de 10 meses aproximadamente. Encofrado y vaciado de sardineles Obras de Habilitación Urbana del Sub Lote A1

33 Avance de Ventas Año Mes Número de Dptos. Monto de Ventas Agosto 3 S/ ,492 Setiembre 6 S/ ,448 Octubre 5 S/ ,880 Noviembre 7 S/ ,165 Diciembre 5 S/ ,761 Enero 0 S/. 0 Febrero 4 S/. 979,229 Avance de Ventas El avance de ventas en unidades se ubica en un 26%, entre vendidas y separadas, al finalizar Enero. TOTAL DE VENTAS 30 S/ ,975 SEPARADO VENDIDO BLOQUEADO

34 Estrategias de Ventas 1. Sala de ventas Piura CORREDORES EXTERNOS EMBAJADORES SALA DE VENTAS STAND 1 STAND 2 Captación de Público Objetivo Se busca captar público de diversos lugares y redirigirlos a sala, usando diversas estrategias como son los embajadores, que son personas conocidas en la ciudad que recomiendan o refieren nuestro producto. Plan de ventas EN SALA Se identifica al cliente para vivienda o inversión,de acuerdo a ello se usa un diferente speech y presentación. Se ofrecerá los packs adicionales con toda la información clara y definida.

35 Sala de Ventas Caseta de Ventas: Inicio carretera Los Ejidos Av. Prolongacion Los Tallanes Sector Norte Piura

36 Sala de Ventas

37 Estrategias de Ventas Campaña Interbank / Edifica en Alianza con Interbank. Descuento para todas las personas que trabajen en Interbank Piura y Talara. Descuentos para los trabajadores de las principales empresas de Piura, a través de Interbank. Promoción a través de la web Interbank Casa Propia. Presentación a personal de Petroperú Campañas Referidos: Campaña Referidos Cupón de descuentos en tiendas por departamento para las personas que refieran un comprador. Poster Campaña Referidos

38 Estrategias de Ventas Desayunos para inversionistas. Se ha reclutado a 15 de los mas destacados inversionistas para ofrecer la venta de los departamentos cada mes, tanto en Piura como en Lima.

39 Expectativas 2015 Estimamos que los costos de construcción podrían seguir ajustándose a la baja, gracias a la asociación negociada con una constructora local y nos mantenemos conservadores con la velocidad de venta, a pesar que tenemos conocimiento que esta mejora a la vez que comienzan los trabajos de construcción, como ocurrió en el mes de Febrero. Con estas consideraciones, la TIR del Fondo para este proyecto incrementaría de 18% a 20%. La utilidad del Fondo para este proyecto incrementaría de S/. 9,832,302 a S/. 10,638,762 aprox. (+8.20%) 46,000,000 45,000,000 44,000,000 43,000,000 42,000,000 41,000,000 40,000,000 39,000,000 38,000,000 37,000,000 36,000, % 20.00% 18.40% Presupuesto 1 Presupuesto 2 Proyectado Ingresos Costos TIR 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

40 RESUMEN FINAL

41 FONDO EDIFICA Consideraciones Finales Los retornos esperados de los proyectos para el Fondo son, que en promedio es 18.6% aprox.: Upper Pardo: TIR 15.00% anual (4.71% del Fondo) Skytower: TIR 18.26% anual (66.814% del Fondo) Palmeras del Chipe Etapa 1: TIR 20.00% anual (28.48% del Fondo) Los costos del Fondo son los siguientes: Comisión de Adm. SAFI: 1.92% anual promedio sobre el patrimonio Gastos del Fondo: 0.86% anual promedio sobre el patrimonio Se realizaron inversiones temporales con menor rendimiento que el esperado por los proyectos: S/ ,000 en Papeles Comerciales al 15% durante 6 meses S/ ,000 en Papeles Comerciales al 15% durante un año El manejo de caja del Fondo, a través de Overnights, mantuvo un interés promedio de 2.29% anual durante el 2013 y 2014(*). Bajo este escenario, consideramos que será factible entregarle al Fondo Edifica una TIR anual de 13% a 15% y un retorno total de 40% a 45%. (*) Cálculo en base al registro de intereses en los Informes Mensuales del Fondo Edifica a la SMV al 3T14.

42 FONDO EDIFICA Consideraciones Finales La rentabilidad estimada a la fecha es de 25% para los inversionistas, lo que largamente supera cualquier alternativa de inversión pública en el mismo plazo de vigencia del Fondo (May. 13 Feb.15). Se estima que cierre con una rentabilidad acumulada de 40% a 45% para los inversionistas. Instrumento Rentabilidad Acumulada FONDO EDIFICA 25.07%* Índice de la Bolsa de Valores % Depósitos a Plazo Fijo 6.32% Ahorro Bancario 0.75% AFP Fondo 1* 6.94% AFP Fondo 2* 12.24% AFP Fondo 3* 5.67% FFMM Corto Plazo - BBVA Cash Soles 5.35% FFMM Corto Plazo - BCP Extra Conservador Soles 6.05% FFMM Mediando Plazo - BBVA Soles 2.59% FFMM Mediando Plazo - BCP Conservador Mediano Plazo Soles 4.12% FFMM Renta Variable - BBVA Agresivo Soles % FFMM Renta Variable - BCP Acciones Soles % *Rentabilidad estimada al cierre de Feb. 15 bajo escenario conservador.

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