Inicio de Cobertura FIHO

Inicio de Cobertura FIHO 12/09/2013 Resumen Ejecutivo FIHO fue la segunda FIBRA listada en la Bolsa Mexicana de Valores y la primera especializada en hoteles urbanos de negocios en México. El Portafolio Inicial se compuso de 34 hoteles, esto es, 4,706 habitaciones. Al 14 de agosto de 2013 se compone de 38 hoteles en operación con 5,547 habitaciones y 3 hoteles en desarrollo. Las marcas asociadas que integran a FIHO son: Fiesta Inn, One, Camino Real y Real Inn. Se enfocan en cuatro segmentos del mercado hotelero: (1) Servicio Limitado, (2) Selecto, (3) Completo y (4) Estancia Prolongada Con base en nuestras proyecciones los ingresos de FIHO serán beneficiados de un crecimiento sostenible en el consumo en el mediano plazo. Precio Objetivo 2014-IV: P$33.4 Recomendación: COMPRA Precio : P$21.06 (11/09/2013) Número de CBFI s: 499.4 millones Valor de P$10,517 millones Capitalización: Max 1m $24.00 Max Trim $25.94 Min 1m $19.89 Min Trim $19.89 Δ % Mes -5.12% Δ % Trim -16.9% Max 12m n.d. P/U n.d. Min 12m n.d. VE/UAIIDA n.d. Δ % 12m n.d. P/VL 1.18x Precio FIHO Experimentará una reducción en gastos, al representar actualmente un alto porcentaje de sus ingresos, para superar los niveles actuales de Margen EBITDA de 28% promedio, desde 2012. El desempleo en el corto plazo podría afectar directamente la ocupación, tanto en días laborales comunes como en fines de semana. P$ 29 27 25 23 21 19 17 15 29/11/12 29/12/12 29/01/13 28/02/13 29/03/13 29/04/13 FIHO 29/05/13 29/06/13 29/07/13 29/08/13 Las cifras de ocupación hotelera nacional, a agosto de 2013, registraron un crecimiento de 6.2% respecto al mismo periodo de 2012 y de 15.0% con relación a 2011. En los últimos años, el sector turístico no ha experimentado la misma sensibilidad a las contracciones del PIB total. Realizamos una valuación de FIHO por flujos descontados considerando los drivers del sector, como son la ocupación del portafolio, tarifas promedio, categoría de los hoteles y futuras adquisiciones en el mediano plazo. Recomendamos COMPRA, con un Precio Objetivo al cierre de 2014 de P$33.4 por CBFI, para una apreciación potencial, a tasa anualizada de 21.8%. @Signum_Research Signum Research 1

Descripción de la Emisora 1 FIHO fue la segunda FIBRA listada en la Bolsa Mexicana de Valores bajo el Fideicomiso F/1596 con fecha 30 de noviembre de 2012 y el primero especializado en hoteles urbanos de negocios en México. La resolución de la SHCP publicada en el Diario Oficial de la Federación el 12 de octubre de 2012 permite reconocer los ingresos derivados de actividades de hotelería como arrendamiento. Tabla 1. Estructura de Fibra Hotel al cierre de 2013-II Distribución de CBFIs Fiduciario Representante Común Operadoras Asesor Administrador Fideicomiso de Control: 16.5% Público Inversionista: 83.5% Deutsche Bank The Bank of New York Mellon Grupo Posadas Grupo Real Turismo Administradora Fibra Hotelera Mexicana Fibra Hotelera S.C. Compañías de Servicios Fuente: Fibra Hotel El Portafolio Inicial se compuso de 34 hoteles, esto es, 4,706 habitaciones. Al 14 de agosto de 2013 se compone de 38 hoteles en operación con 5,547 habitaciones y 3 hoteles en desarrollo. Gráfica 1. Distribución del Portafolio actual por región Fuente: Fibra Hotel 1 Toda la información referida en esta sección está basada en el Prospecto de Colocación. 2

Las marcas asociadas que integran a FIHO son: Fiesta Inn, One, Camino Real y Real Inn. Todas las marcas son hoteles 4 estrellas, con excepción de la marca One de 3 estrellas. La operadora es responsable, principalmente, de: i) llevar a cabo la operación del hotel; ii) establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual; iii) determinar las tarifas de las habitaciones; iv) sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas de la Fibra, v) aconsejar en relación con desembolsos que sean necesarios; vi) preparar planes de mercadotecnia y; vii) contratar a los empleados de los hoteles. Se pagarán a las operadoras tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación e ingresos. La vigencia de los contratos de operación varía entre 5 y 15 años con renovaciones automáticas disponibles por 5 ó 10 años adicionales, en algunos contratos. Además, a la fecha 5 hoteles se encuentran bajo el esquema de arrendamiento. Los plazos de los contratos de arrendamiento vencen entre diciembre de 2013 y abril de 2016. Una vez terminados estos contratos serán migrados al esquema de operación. Los hoteles operados por Fibra Hotel se enfocan en cuatro segmentos del mercado hotelero: i) Selecto Limitado: Otorga servicios de bares, restaurantes, centros de negocios, gimnasios, albercas, áreas de despensa con una selección limitada de alimentos. 26% de los hoteles en operación otorgan este servicio, todos operados por Grupo Posadas bajo la marca One Hotels. 1 hotel de esta marca está en desarrollo, ubicado en Toluca. Representan 1,239 habitaciones, es decir, el 22.3% del Portafolio actual. ii) Servicio Selecto: Incluye el servicio limitado, oferta de alimentos y bebidas y restaurantes que dan servicio a distintos huéspedes con menú limitado. 71% de los hoteles en operación ofrecen este servicio, operados por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta Inn y Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn Representan 3,973 habitaciones, esto es, el 71% del Portafolio actual. iii) Servicio Completo: Robusta oferta de alimentos y bebidas, sala de juntas, salones de conferencias para eventos sociales, spa, servicio a cuarto, valet parking, botones, entre otros. Solo el Hotel Camino Real Puebla, operado por Grupo Real Turismo, con 153 habitaciones ofrece este servicio y representa el 3% del Portafolio actual. iv) Estancia Prolongada: Formato tipo suite, esto es, cuartos con cocineta, limpieza de cuarto opcional y no cuenta con restaurantes, amenidades ni salones. Representa un nicho de mercado en el que FIHO incursionará de forma más profunda. 2 hoteles en desarrollo que totalizan 188 habitaciones y entrarán en operación en 2013-III y 2013-IV, ubicados en Puebla y Quintana Roo. 3

OPORTUNIDADES Debido al brote epidemiológico de influenza H1N1, en México el consumo turístico nacional sufrió un gran impacto en todas sus ramas y motivos de viaje, lo que naturalmente afectó el flujo turístico por motivos de negocios. Después de la segunda mitad de 2009 se experimentan grandes avances en el sector consumo. Con base en nuestras proyecciones, los ingresos de FIHO serán beneficiados de esta tendencia de crecimiento, al menos en el mediano plazo. Las últimas estimaciones que se han comparado para los periodos 2013-I y 2013-II, han reflejado una buena similitud respecto a los resultados de las fibras hoteleras. En general, el aumento anualizado en la ocupación hotelera y el incremento del gasto en el rubro de negocios permiten generar ingresos no sólo por arrendamiento, sino también por restaurantes, bares y demás servicios relacionados con el negocio turístico. Gráfica 2. Consumo Turístico Interno de Negocios a precios de 2003 Fuente: INEGI con estimaciones de Signum Research. La ocupación de su portafolio juega un papel fundamental, ya que un gran porcentaje de sus hoteles se encuentran ya estabilizados; sin embargo, en los hoteles que han desarrollado y recientemente iniciaron operación, la ocupación aún no alcanza un periodo de maduración. Se espera que a lo más, durante los próximos 18 meses, ya se reporten cifras observadas de sus hoteles ya estabilizados. En la industria hotelera, los puntos de inflexión de los hoteles, es decir, el porcentaje de ocupación a partir de cuál comienzan a generarse ganancias, es de alta relevancia. Los hoteles, una vez alcanzado este punto de inflexión, se enfocan a incrementar tarifas para impulsar la generación de ingresos. 4

Lo anterior, como consecuencia que los gastos por habitación se incrementan, ante un mayor porcentaje de ocupación; sin embargo, un incremento de las tarifas no impacta en los gastos de manera directa. Como ya hemos mencionado, la mayor parte del portafolio de FIHO ya se encuentra en su periodo de maduración; por tanto, en los próximos trimestres, esperamos incrementos en tarifa, al menos iguales a la inflación. Si el ritmo de crecimiento de FIHO se mantiene constante, la variable a disminuir serán sus gastos, que a pesar de representar un porcentaje muy alto en la totalidad de sus ingresos, continúan bajo un margen EBITDA de 28.4% en promedio, durante los últimos 6 trimestres reportados. El portafolio de nuevas adquisiciones presentan Cap Rates mayores o iguales al 10%, lo que agrega valor a la Fibra. FIHO ha presentado un fuerte crecimiento en activos, que se reflejarán en los próximos trimestres junto con buenos niveles de ingresos. Gráfica 3. Comportamiento de la acción desde su colocación Fuente: Bloomberg. FIHO cerró el primer día de cotización en la BMV con un precio de P$19.33; a lo largo de este período su rendimiento es mayor al 19%, con relación al cierre del 9 de septiembre de 2013. 5

RIESGOS Debido a que el esquema de ingresos de FIHO se basa en el flujo turístico de negocios, este flujo depende en buena medida de la situación económica de las empresas regionales e internacionales ubicadas en el país. A pesar de la posición defensiva del turismo respecto a la economía en general, reflejada anteriormente, el desempleo en el corto plazo podría afectar directamente la ocupación en la mayor parte de los hoteles, tanto en días laborales comunes o en los fines de semana. Por lo anterior, el periodo de estabilización de las nuevas adquisiciones de FIHO y el de los hoteles por desarrollar podría detenerse o no cumplirse en los plazos previstos. También los hoteles estratégicamente adjuntos a las empresas trasnacionales que operan en México, como el caso de NISSAN en Aguascalientes o el proyecto de AUDI en Puebla que presentan una alta ocupación, ante una desaceleración de la economía tanto global o local, las ventas serían afectadas significativamente. Gráfica 4. Distribución de hoteles por marca en el portafolio actual Fuente: Fibra Hotel. No están exentas las posibilidades de otro brote epidemiológico en México, como el sucedido en 2008-2009. Esto, naturalmente podría traer grandes afectaciones, tanto en ocupación hotelera en general como en las tarifas de FIHO. El riesgo de rescisión y de no renovación en sus contratos, podría impactar los planes de desarrollo o de sus hoteles por arrendamiento. El número reducido de marcas que maneja la Fibra, concentra el riesgo de sus inversiones, como sucede con Fiesta Inn que tiene la mayor participación en el portafolio de FIHO. Esto implica un riesgo por una baja diversificación, donde el rendimiento de la Fibra se amarra al desempeño de esta marca de hoteles. Existen conflictos de interés respecto a las compañías de servicios, los asesores y las compañías filiales, que pueden contravenir los intereses de los tenedores de CBFIs. Los principales directivos y socios fundadores tienen un gran vínculo familiar y, naturalmente, un gran nivel de influencia sobre la Fibra, lo que incurriría en decisiones no imparciales y no benéficas para sus inversionistas. 6

El entusiasmo de participación en el mercado para los viajeros de negocios implica grandes competidores como Hoteles City y Fibra Inn, que también poseen marcas bien posicionadas y a su vez planes de expansión muy ambiciosos. Esto, podría generar competencias en tarifas y naturalmente pérdidas a través de una menor ocupación para FIHO. ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA La oferta estatal en establecimientos turísticos de alimentos y bebidas, con cifras preeliminares del INEGI a 2012, incrementó en 4.37% respecto a 2011. En general, este rubro conforma un alto porcentaje del ingreso hotelero. Para el sector que cotiza en la BMV, las ponderaciones de los ingresos en alimentos y bebidas son mayores en 15% respecto a los ingresos totales. Realizando un análisis de los estados con menor oferta en este rubro son: Gráfica 5. Oferta Estatal en establecimientos de alimentos y bebidas en 2012 Fuente: INEGI. Estos estados representan una oportunidad de negocio para el sector turístico, ya que el número de establecimientos representan sólo el 14% de la oferta en alimentos y bebidas, cifras mucho más bajas que Guanajuato, Oaxaca, Chihuahua, Veracruz y Jalisco, que componen el 40% de la oferta total en este rubro. Dentro de las recientes propuestas del Gobierno Federal se busca incentivar aún más el flujo turístico nacional e internacional hacia México. Esto, a través de convenios con otros países, como el firmado últimamente con Rusia, al ampliar las rutas aéreas y permitir mayores operaciones para las agencias de viajes y hoteles de ambos países. Instituciones gubernamentales como el ISSSTE, SECTUR e INFONACOT, han logrado acuerdos que beneficiarán a los trabajadores afiliados del país a obtener paquetes turísticos más económicos. Con esto se busca impulsar el mercado interno y la iniciativa privada turística, a través de descuentos laborales en diferentes destinos del país. Recientemente, la Secretaría de Turismo actualizó las cifras de ocupación hotelera nacional, para agosto de 2013. Estos datos resultaron positivos para la industria, los cuales registraron 192,961 cuartos en promedio ocupados, para un crecimiento de 6.2% respecto al mismo periodo de 2012 y de 15.0% conforme a 2011. 7

Sin considerar los destinos turísticos de playa, la ciudad con mayor crecimiento en la ocupación hotelera fue Monterrey, con 8.7% a/a, posteriormente la Ciudad de México con 4.9% a/a y Guadalajara con 4.7% a/a. Durante los últimos trimestres el PIB de México ha presentado crecimientos a tasas decrecientes, lo que se podría traducir en pérdidas de igual o mayor magnitud en el sector turístico; sin embargo, se puede observar que el PIB Turístico no ha sufrido el mismo impacto, de hecho se ha comportado de manera más defensiva ante el bajo desempeño de la economía en general. A partir del 2012-II, la tendencia de crecimiento del PIB Turístico superó a la del PIB Total. El crecimiento anual del PIB durante el 2013-I fue de +0.6% a/a; por otro lado, el PIB Turístico avanzó en +2.1% en ese mismo período. Gráfica 6. Comparativo del PIB Turístico vs. PIB Total Fuente: INEGI. Las últimas previsiones de crecimiento de la economía en general hacia 2013-IV por parte de SHCP y Banxico se han ajustado a la baja, aunque podemos esperar que el sector turístico no sufra las mismas contracciones y continúe bajo una tendencia defensiva como muestra la gráfica anterior. 8

VALUACIÓN Realizamos una valuación de FIHO por flujos descontados considerando los principales drivers del sector, así como la ocupación del portafolio, tarifas promedio, categoría de los hoteles y futuras adquisiciones en el mediano plazo. Nuestras proyecciones consideran un crecimiento moderado en los flujos de FIHO, como es el caso del EBITDA y el NOI; de la misma manera, mantuvimos la proporción que ha reportado FIHO desde 2009 hasta 2013-II dentro de sus principales costos y gastos de operación. El periodo de estabilización es una variable también considerada en el modelo, debido a que el porcentaje de ocupación de las nuevas adquisiciones considera un periodo de tiempo para alcanzar el porcentaje esperado. Nuestras estimaciones reflejan un crecimiento gradual en esta variable, correlacionado con el crecimiento del PIB correspondiente al sector hotelero. El mercado de Fibras que cotiza en nuestro país aún es reducido, respecto a la muestra existente en EE.UU. Gráfica 7. Estimaciones de Ingresos y Ocupación FIHO Fuente: Signum Research. Los ingresos y ocupaciones anuales toman en cuenta el factor estacional; esto es, el porcentaje de ocupación y los flujos generados en los hoteles de negocios tienden a ser más altos durante el segundo y tercer trimestre; por otro lado, en el primero y último trimestre del año los ingresos y ocupaciones disminuyen como consecuencia del periodo vacacional. 9

A medida que las nuevas adquisiciones se estabilicen y el portafolio de hoteles cumpla las metas de crecimiento en el mediano plazo, estimamos un incremento en los ingresos de 10% promedio en términos anuales, durante los próximos 7 años. Similarmente, los costos y gastos de administración consideramos son proporcionales a las nuevas adquisiciones; por tanto, proyectamos un Margen EBITDA de 33% en promedio hacia el 2020. La valuación de FIHO la fundamentamos en un escenario base, que puede experimentar una tendencia menos conservadora y más agresiva respecto a los flujos generados por los siguientes años. Sin dejar a un lado los riesgos que impedirían alcanzar los objetivos de FIHO en el mediano plazo. El escenario base contempla las futuras adquisiciones ya anunciadas, manteniendo niveles de Cap Rate, al menos iguales a los últimos hoteles adquiridos por FIHO, con el fin de que el CBFI no se diluya. Tabla 2. Resumen (Valuación por Flujos Descontados, P$ Millones) 2011 2012 2013e 2014e 2015e Ingresos 789.60 899.86 1,049.96 1,365.96 1,543.38 Costos y Gastos administrativos 341.51 356.16 448.27 521.44 573.43 Depreciación y Amortización 75.69 103.92 135.92 152.13 167.30 Utilidad de Operación 128.7 156.0 153.68 348.85 427.05 EBITDA 204.4 260.0 289.60 329.41 594.35 Margen EBITDA 25.9% 28.9% 28% 24% 39% Valuación por Flujos de Efectivo descontados (P$, Millones) FIHO Σ VP Flujo Proyectado 2,799.39 VP Perpetuidad 9,644.75 Valor del Capital Accionario 15,074.06 # CBFI s (millones) 499.4 Precio Objetivo 2014-IV (P$) 33.40 Fuente: Signum Research. Así, nuestra recomendación es COMPRA, con un precio objetivo por CBI de P$33.40 al cierre de 2014 con un potencial de apreciación anualizado de 21.8% respecto al cierre de 2013. Analista Armando Rodríguez 10

Héctor Romero Director General hector.romero@signumresearch.com Analistas Carlos Ugalde Gerente de Análisis / Grupos Financieros e Instituciones de Seguros carlos.ugalde@signumresearch.com Cristina Morales Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado, Autoservicios, Alimentos y Bebidas cristina.morales@signumresearch.com Julio C. Martínez Analista Bursátil Sr. / Minería, Acero, Conglomerados Industriales y Energía julio.martinez@signumresearch.com Jorge González Analista Técnico Sr. Armando Rodríguez Analista Bursátil Jr. / FIBRAS y Sector Inmobiliario armando.rodriguez@signumresearch.com Javier Romo javier.romo@signumresearch.com M M E ** 12/09/13 CLAVE DEL REPORTE 1 2 3 4 5 (1) ENFOQUE S = Sectorial E = Económico Rf = Renta fija Nt = Nota técnica M = Mercado Em= Empresa (2) Geografía M = México E = Estados Unidos L = Latino América G = Global (3) Temporalidad P = Periódico E = Especial (4) Grado de dificultad * = Básico ** = Intermedio *** = Avanzado (5) Fecha de publicación DD/MM/AA Homero Ruíz homero.ruiz@signumresearch.com Diseño Julieta Martínez julieta.montano@signumresearch.com Tel. 6237.0861/ 62 / 63 info@signumresearch.com Este documento y la información, opiniones, pronósticos y recomendaciones expresadas en él, fue preparado por Signum Research como una referencia para sus clientes y en ningún momento deberá interpretarse como una oferta, invitación o petición de compra, venta o suscripción de ningún título o instrumento ni a tomar o abandonar inversión alguna. La información contenida en este documento está sujeta a cambios sin notificación previa. Signum Research no asume la responsabilidad de notificar sobre dichos cambios o cualquier otro tipo de actualización del contenido. Los contenidos de este reporte están basados en información pública, disponible a los participantes de los mercados financieros, que se ha obtenido de fuentes que se consideran fidedignas pero sin garantía alguna, ni expresan de manera explícita o implícita su exactitud o integridad. Signum Research no acepta responsabilidad por ningún tipo de pérdidas, directas o indirectas, que pudieran generarse por el uso de la información contenida en el presente documento. Los documentos referidos, así como todo el contenido de no podrán ser reproducidos parcial o totalmente sin la autorización explícita de Signum Research S.A. de C.V. 11