I. ANTECEDENTES VALUADOR: Ing. José Isaac Góngora Araujo Perito auxiliar del Tribunal Superior de Justicia Director Responsable de Obra DRO-1795 Registro de Valuación en Tesorería No. V-0692 Certificación de valuación del CICM No.CG32 SOLICITANTE DEL AVALÚO: HSBC MEXICO, S.A. INSTITUCION DE BANCA MULTIPLE GRUPO FINANCIERO HSBC DIVISION FIDUCIARIA COMO FIDUCIARIO EN EL FIDEICOMISO IRREVOCABLE NUMERO F/262757 INMUEBLE QUE SE VALÚA: RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Casa habitación en condominio. En condominio. UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Domicilio: Vivienda identificada como Unidad Privativa número E-7 Letra "E", guion número siete, asi como la vivienda construida sobre la misma, correspondiendole como Número Oficial el 25625, interior 7 (siete), Letra "E", ubicada en Calle Del Ebano, perteneciente al Condominio E- 2 del desarrollo Habitacional denominado "Condominio E-1 al E-5", del Fraccionamiento "Villa Residencial del Bosque Segunda Seccion" de la Ciudad de Tijuana, Estado de Baja California. PROPIETARIO DEL INMUEBLE: OBJETO DEL AVALÚO: PROPÓSITO DEL AVALÚO: NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: NÚMERO DE BOLETA DE AGUA: MARIA CONSOLACION TRUJILLO MARTINEZ Estimar el Valor Comercial del Inmueble. Conocer el Valor Comercial del Inmueble. No proporcionado. No proporcionado. Salina Cruz Nº 25, Col Roma Sur, Delegación Cuauhtémoc, C.P. 06760, CD. de México Tels. Oficina: 5264-4284 y 1315-2216; Cel: 04455-2521-1871 E mail: isaac_gongora@hotmail.com Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 1 de 12
II. CARACTERÍSTICAS URBANAS CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE O ZONA: Habitacional de segundo orden. Casas habitación modernas de interés social. ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: POBLACIÓN: CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: USO DEL SUELO (autorizado): 40% Normal, de tipo popular. Satisfactoria. Habitacional Plurifamiliar, Densidad Baja 301-465 Hab/Ha VÍAS DE ACCESO e IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Coeficiente de Ocupación del Suelo: (COS) 1 % Coeficiente de Utilización del Suelo: (CUS) 3.00 Veces el área del terreno. VIALIDADES PRIMARIAS EXISTENTES: Por Avenida Cochimi y Cordillera del Himalaya. VIALIDADES SECUNDARIAS EXISTENTES: Están formadas por todas las calles circundantes al inmueble, todas son calles de flujo vehicular bajo y sirven como distribuidores internos de la colonia. SERVICIOS PÚBLICOS: Completos: Agua potable con red de distribución y tomas domiciliarias, drenaje con red de recolección y conexión al predio, electrificación suministrada a través de una red aérea con acometida al inmueble, alumbrado público con cableado aéreo con postes y faroles metálicos con luminarias de vapor de sodio, guarniciones y banquetas de concreto hidráulico, vialidades de doble sentido y calles con pendiente para recolección de aguas pluviales, pavimentos de concreto asfáltico, el suministro de gas se realiza en carrotanques y tanques portátiles, la red de distribución telefónica es aérea con acometida al inmueble, la recolección de basura es en horas hábiles, vigilancia a través de parejas de policías a pie, en automóviles y motopatrullas y el transporte es a través de transporte público colectivo, Combis, Microbuses y Taxis. EQUIPAMIENTO URBANO: Cuenta con señalización, semáforos y nomenclatura en las calles, mercados, plazas públicas, parques, jardines, escuelas, hospitales, servicios postales, iglesias, bancos, gasolineras, restaurantes, hoteles, etc., todo dentro de un radio de 3 km. alrededor del inmueble. Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 2 de 12
III. TERRENO CROQUIS DE LOCALIZACIÓN Instrumento de la Propiedad: Medidas y Colindancias: Según Volumen número 2279 (Dos mil doscientos setenta y nueve), Escritura número 75,873 (Setenta y cinco mil ochocientos setenta y tres), en la Ciudad de Tijuana, Baja California, con fecha 29 de Marzo del 2005, ante el Lic. Eduardo M. Navarro Vallejo Garcia Travesi. Datos no proporcionados. ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 73.950 M² según escritura INDIVISO: 100% SUPERFICIE DE TERRENO 73.9500 M² según escritura TOPOGRAFÍA y CONFIGURACIÓN: CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Lote de terreno de configuración perimetral regular y topografía semiplana. A conurbado habitacional de tipo popular, donde predominan las casas habitación de interés social, de calidad económica. Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 3 de 12
SERVIDUMBRE y/o RESTRICCIONES: SERVIDUMBRE: Las propias del conjunto condominal. RESTRICCIONES: Gubernamentales.- reglamentos y leyes vigentes aplicables. Solo las que se establecen en las normas, IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE USO ACTUAL: Habitacional Casa habitación en condominio de interés social desarrollada en dos plantas con un cajón de estacionamiento. ÁREA DE DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE. Sala, comedor, cocina, dos recámaras, baño, toilet, estacionamiento y patio de servicio. TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: NÚMERO DE NIVELES: 1 (uno). Tipo 1: Tipo 1: Tipo interés social. H-02-3 EDAD APARENTE DE LA CONSTRUCCIÓN: Tipo 1: 11 años VIDA ÚTIL REMANENTE: VIDA ÚTIL TOTAL: ESTADO DE CONSERVACIÓN: Tipo 1: Tipo 1: Tipo 1: 59 años 70 años Normal CALIDAD DEL PROYECTO: UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLE DE RENTARSE: Funcional al uso que presta. Una (la que se valúa). Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 4 de 12
V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN A) OBRA NEGRA O GRUESA CIMIENTOS: De concreto armado colado integralmente con el piso. ESTRUCTURA: Muros de carga de block de cemento, piso, entrepiso y techo de concreto armado. MUROS: TECHOS: Block de cemento de 12 x 20 x 40 cm. con armado horizontal y vertical, con castillos ahogados en celdas y refuerzo en los cruces. Losa de concreto armado tipo bovedilla. AZOTEAS: Con pendiente de desagüe, impermeabilizada con materiales alfálticos. BARDAS: No tiene. B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES APLANADOS: Tirol planchado en muros interiores y mezcla cemento exteriores. PLAFONES: Material acústico con color. LAMBRINES: Azulejo en cubo regadera PISOS: Firme de concreto armado, acabado liso. ZOCLOS: PINTURA: No hay. En general tipo vinilica, interiores y exteriores. C) CARPINTERÍA PUERTAS: De tablero y de tambor con cubierta de triplay de pino. Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 5 de 12
D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: RED DE ALIMENTACIÓN: Red de alimentación con tubería de cobre, medidor electrónico y llave de nariz roscada, tubería de cobre en diámetro de 3/4" a 1/2" en salidas a muebles. drenajes en tubería de pvc de 2" a 4" tanto horizontales como verticales. Red de salida con albañal a base de tubo de concreto de 15 a 20 cm. de diámetro con registros de 40 x 60 cm. MUEBLES DE BAÑO: Cuenta con muebles de cerámica blancos de calidad económica, de paquete, con accesorios de porcelana de empotrar, lavadero de cemento, calentador semiautomático. E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas con tuberia y conexiones tipo conduit de pvc con cableado antillama THW a 600 w. con accesorios tipo quinziño linea económica. F) HERRERÍA: Marco de ventanas de aluminio corredizas y marcos de puertas de perfil metálico. G) VIDRIERÍA: Vidrio doble fuerza en ventanas. H) CERRAJERÍA: Cromadas con chapas de llave y de paso en interior. H) FACHADA: Recta moderna, acabado aparente. J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: Propias del Conjunto. Clave Concepto Unidad Cantidad Obras complementarias Lote 1 Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 6 de 12
VIII. Aplicación del Enfoque de Costos Lote tipo ponderarte: Valores de Calle para el Lote Tipo Valores Producto de la Investigación: Indiviso de la Unidad que se Valua 250.00 m² $920.00 $2,300.00 100.00% Región No Manzana rop Área de Valor A07039 Valor Mínimo $ 920.00 /m² Lote Moda 250.00 m² Delegación Ensenada a) CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO Estimación de los coeficientes para el terreno 100.0000% Fracc. I F. Zona (Fzo) F. Ubic. (Fub) F. Frente. (FFr) F. Forma (Ffo) F. Sup. (Fsu) F. Resultante Estimación del Valor del Terreno. Fracc. Concepto. Superficie Unidad Valor unitario Coeficiente Valor Unitario Resultante Valor Parcial. I INDIVISO 73.95 m2. $2,300.00 $2,300.00 $170,085.00 73.95 Valor Medio del Terreno... m2. Valor Total del Terreno: Valor total de la unidad a Valuar: $2,300.00 a) TOTAL DEL TERRENO $170,085.00 $170,085.00 $170,085.00 b) CALCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: Estimación de los coeficientes de la Construcción Tipo Uso de las Construcciones Niveles Clase Clasificación Calidad 1 Habitacional 1 a 2 Media H-02-3 Buena Estimación del Factor del Grado de Conservación de las Construcciones = K1 Tipo 1 K1= Factor de Edad de las Construcciones= [ 0.10 ( VP ) + 0.90 ( VP-E ) ] / VP = K2 VP = Vida Probable de las Construcciones E = Edad Aparente de las Construcciones Tipo 1 VP 70.00 E 1 K2= 0.86 Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 7 de 12
Factores de eficiencia de las construcciones= k1*k2 K1*K2= Tipo 1 0.8586 Tipo Uso Superficie Unidad 1 Habitacional 73.95 m2 Valor Unit. de Reposición Nuevo $4,800.00 Demérito % 14.14% Valor Unit. Neto Reposición Valor Parcial. $4,121.14 $304,758.51 73.95 m2 b) TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES $304,758.51 c) CALCULO DEL VALOR DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS y OBRAS COMPLEMENTARIAS: Propias del Local Clave Concepto Unidad Cantidad Valor Unit. de Reposición Nuevo Edad Vida Útil Total Vida Útil Remanente Coeficientes K1 K2 K1*K2 Valor Neto de Repos. Valor Parcial Obras 0 Lote $24,380.68 11 40 29 0.86 0.86 $20,932.56 complementarias $20,932.56 Indiviso: 100.00000% C) Total de las Instalaciones Especiales, Elementos y Accesorios y Obras $20,932.56 Complementarias (Propias de la casa): ENFOQUE DE COSTOS (a + b + c + d): $495,776.07 Valor Resultante por el Enfoque de Costos: $495,800.00 Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 8 de 12
Calculo de Deducciones Uso del Inmueble: Habitacional Tipo 1 Uso Casa habitación en condominio. Área (m 2 ) Renta Unitaria ($ / m 2 ) Factor Especial Renta Total 73.95 $69.90 $5,169.03 $5,169.03 Ingreso Bruto Mensual en Números Redondos: Meses de Vacío: Se considera Meses al año Ingreso Bruto Mensual Efectivo (I.B.M.E) : Contribuyente X Persona Física Persona Moral $5,200.00 $433.33 $4,766.67 Deducciones Fiscales Impuesto Predial Referido al Mes (BASE RENTA): Servicio de Agua (En su caso) Gastos de Mantenimiento: (Estimado % Sobre el I.B.M.E) Gastos de Administración: (Estimado % Sobre el I.B.M.E) Energía Eléctrica en su Caso: Prima de Seguros: Estimada en 2.00% Anual del valor de la Construcción Depreciación Fiscal: ( 5% Anual de las construcciones referido la mes) Suma de Deducciones Fiscales Autorizadas: $590.56 $0.00 $47.67 $47.67 $26.00 $104.00 $1,269.83 $2,085.72 Deducciones Aplicables al Inmueble Monto Deduc. Impuesto Predial Referido al Mes (BASE RENTA): $590.56 11.36% Servicio de Agua (En su caso) $0.00 0.00% Gastos de Mantenimiento: (Estimado % Sobre el I.B.M.E) $47.67 0.92% Gastos de Administración: (Estimado % Sobre el I.B.M.E) $47.67 0.92% Energía Eléctrica en su Caso: $26.00 0.50% Prima de Seguros: Estimada en 2.00% Anual del valor de la Construcción $104.00 2.00% ISR: $0.00 0.00% Meses de Vacío: Se considera Meses al año $433.33 8.33% Depreciación Fiscal: ( 5% Anual de las construcciones referido la mes) $1,269.83 24.42% Total de las Deducciones: $1,249.23 24.02% Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 9 de 12
Estimación de la Tasa de Capitalización Estimación por el Método de Mercado: Se considera que el comparable 1 del mercado de ventas es el más representativo para el calculo de la tasa de interés solo se consideran los ajustes por área y negociación dando el siguiente resultado: Referencia Valor Oferta Superficie m2. Valor Unitario $/m2. Negociación Factor de Área Valor Resultante 1 $530,000.00 73.95 7,167.00 $7,167.00 Se considera que el comparable 1 del mercado de rentas es el más representativo para el calculo de la tasa de interés solo se consideran los ajustes por área y negociación dando el siguiente resultado: Referencia Valor Oferta Superficie m2. Valor Unitario $/m2. Negociación Factor de Área Valor Resultante 1 $4,200.00 55.00 76.36 $76.36 Analizando la renta unitaria y aplicándole unas deducciones del 24.02% se divide entre el valor unitario de mercado se tiene que Tasa de Capitalización=( (Renta Unitaria) * (12)) * (1-Deducciones) ) ( Valor Unitario de Mercado) Tasa de Capitalización=( $76.36 * 12.00 ) * ( - 24.02% ) $7,167.00 Tasa de Capitalización= 9.71% Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 10 de 12
IX.- Aplicación del Enfoque de Ingresos Uso del Inmueble: Habitacional Tipo Uso Superficie Unidad Renta Unitaria $ / m² 1 Habitacional 73.95 m2. $69.90 Totales 73.95 Renta Bruta Mensual Estimada de Mercado: $5,169.03 Renta Bruta Mensual Estimada de Mercado (N.R): Importe de Deducciones: Producto Liquido Mensual: Producto Liquido Anual: Capitalizando el Producto Liquido Anual con una Tasa del 9.71% Aplicable al caso, resulta un: Valor de Capitalización por la Cantidad: 24.02% $5,200.00 $1,249.23 $3,950.77 $47,409.25 $488,038.89 Valor Resultante por el Enfoque de Ingresos: $488,000.00 X.- Resumen de Valores Valor Resultante por el Enfoque de Costos : Valor Resultante por el Enfoque de Ingresos (N.R.): Valor Resultante por el Enfoque de Mercado (N.R.): $495,800.00 $488,000.00 $530,200.00 Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 11 de 12
XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN *El presente reporte de avalúo cuenta con 12 páginas, por lo que el avalúo no tendrá validez si faltara cualquiera de las páginas que lo integran. * Este reporte sólo es válido para el propósito y objeto que se indica en los antecedentes y no debe utilizarse para ningún otro. * Los análisis, opiniones y conclusiones reportados están limitados sólo por las suposiciones y condiciones limitantes reportadas y son los análisis, opiniones y conclusiones profesionales e imparciales del Valuador que firma. * El Valuador que firma no tiene interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de éste informe y no tiene intereses personales o parcialidad con respecto a las partes involucradas. *En base al estudio de mercado y al analisis que se desarrollo en la zona, se concluye que el valor estimado es la ponderación entre el 33% del enfoque de costos, el 33% del enfoque de ingresos y el 34% del valor del enfoque de mercado en números redondos. XII. CONCLUSIÓN DE VALOR * La compensación económica del Valuador no está condicionada al informe de un valor predeterminado o dirigido a un valor que favorece la causa del cliente, el monto del valor estimado, a obtener un resultado estipulado o a la ocurrencia de un evento subsecuente. Por lo tanto de acuerdo a mi leal saber y entender y en base a los análisis y estudios realizados, el Valor Comercial del inmueble ubicado en: Domicilio: asciende a: Vivienda identificada como Unidad Privativa número E-7 Letra "E", guion número siete, asi como la vivienda construida sobre la misma, correspondiendole como Número Oficial el 25625, interior 7 (siete), Letra "E", ubicada en Calle Del Ebano, perteneciente al Condominio E-2 del desarrollo Habitacional denominado "Condominio E-1 al E- 5", del Fraccionamiento "Villa Residencial del Bosque Segunda Seccion" de la Ciudad de Tijuana, Estado de Baja VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE: $500,000.00 Quinientos Mil Pesos 00/100 m.n. Esta Cantidad Representa el Valor Comercial al: México, D.F., al Ing. José Isaac Góngora Araujo Perito auxiliar del Tribunal Superior de Justicia Director Responsable de Obra DRO-1795 Registro de Valuación en Tesorería No. V-0692 Certificación de valuación del CICM No.CG32 Salina Cruz Nº 25, Col Roma Sur, Delegación Cuauhtémoc, C.P. 06760, CD. de México Tels. Oficina: 5264-4284 y 1315-2216; Cel: 04455-2521-1871 E mail: isaac_gongora@hotmail.com.mx Avalúo Condominio Villa Residencial del Sol, BC. Trujillo Martínez María Consolación.xls Página 12 de 12