Parte 3. Accesibilidad a la vivienda
Temática AV Indicadores de desarrollo Zona Metropolitana de Mérida 14. Financiamiento de la vivienda Indicador OMY AV4 Indicador Ch-L2 Agenda Hábitat Autores: Colaboración: Ana García de Fuentes Ana Julia Cabrera Pacheco Rosalinda Ché Chunab Antecedentes La Agenda Hábitat (AH) menciona que: En virtud de que la vivienda es una compra costosa que sobrepasa la capacidad adquisitiva de la mayoría de hogares, la disponibilidad de facilidades de hipoteca es una parte necesaria para garantizar el acceso a la propiedad de una vivienda, y en lugares donde estos créditos no están disponibles para ciertos grupos la propiedad de la vivienda se ve seriamente restringida. En los países en donde no existen los préstamos hipotecarios, los hogares pueden optar bien sea por créditos comerciales, los cuales por lo general son demasiado caros para la mayoría de la población o, cuando existe dicha facilidad, obtener otros préstamos del sector financiero no formal, generalmente en forma de micro-créditos. Un sistema de desarrollado es un prerrequisito para un sector eficiente de vivienda, capaz de responder a las demandas de los hogares por nuevas viviendas. Para lograr esto, si existen, las instituciones de crédito o hipotecarias deben ser capaces de proponer tasas de interés atractivas y soluciones financieras para la mayor parte de los hogares (United Nations, 2004). En el mercado de la vivienda, el acceso de los individuos a los recursos para la adquisición se complementa con los factores que condicionan la oferta de dicho mercado y derivan en una adecuada estrategia de financiación (UN-HABITAT, 2007). En México, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) ambos de carácter federal son los organismos encargados de otorgar créditos para vivienda a los trabajadores asalariados; el INFONAVIT a los empleados del sector privado y el FOVISSSTE a los empleados del sector público (INFONAVIT, 2009-2011, FOVISSSTE, 2010). Los créditos de estas instituciones, además de ofrecer tasas de interés inferiores a las de la banca e instituciones de crédito privadas, se otorgan vinculados a los sistemas de ahorro para el retiro, en los que cotizan los asalariados afiliados a los sistemas de seguridad social. El monto de este ahorro complementa el crédito para vivienda. En el enfoque tradicional, el crédito máximo otorgado en el caso del INFONAVIT era de 270,000 pesos (180 veces el Salario Mínimo Mensual Vigente del Distrito Federal (SMMVDF); y de 180,000 pesos (120 veces el SMMVDF) en el del FOVISSSTE (INFONAVIT, 2009-2011, FOVISSSTE, 2010, SAT, 2012, CONDUSEF, 2010). En las últimas décadas, estas instituciones han modificado sus criterios para ampliar el mercado al que pueden ofertar sus créditos. Destacan los siguientes cambios: [99]
Indicadores de desarrollo Zona Metropolitana de Mérida a) La posibilidad de considerar el salario conjunto de los cónyuges para determinar el monto del crédito, es decir, partir del ingreso familiar y no sólo del ingreso del derechohabiente. b) La posibilidad de co entre INFONAVIT y FOVISSSTE, cuando los cónyuges cotizan en diferente institución. c) La posibilidad de co con instituciones privadas como las Sofoles 20 y la banca privada, lo que amplía el crédito hasta 520,000 pesos, correspondiente a una vivienda de interés medio. Se busca eliminar ese tope, con lo que estas instituciones ampliarán cada vez más sus créditos de vivienda hacia sectores de mayores ingresos. d) La posibilidad de que no asalariados o personas con dificultad para demostrar sus ingresos puedan acceder a un crédito. El Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) suscribieron un convenio para ampliar la gama de opciones para demostrar ingresos y obtener un crédito hipotecario dirigido a personas no asalariadas o aquellas cuyos ingresos o una parte de ellos no son fácilmente demostrables. La opción más generalizada es el programa AHORRASIF, con el que, a través del ahorro mensual de una cantidad equivalente al pago del crédito, durante 6 meses, se demuestra que pueden cumplir con el crédito y son avaladas por la SFH. Va dirigido a trabajadores por su cuenta, meseros, taxistas, trabajadores domésticos, profesionales independientes, etcétera. Los créditos los otorgan Sofoles, instituciones bancarias y entidades de ahorro y crédito popular (SHF, 2008, BANSEFI, 2008). En relación al de vivienda para los sectores de menos recursos, desde 1981 se creó el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), que en 1985 pasa a ser un fideicomiso y actualmente depende de la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL). Este fideicomiso opera a través del Programa de Ahorro y Subsidio para la Vivienda (Programa Tu Casa) y del Programa de Vivienda Rural, ambos con cobertura nacional, dirigidos a los hogares en situación de pobreza patrimonial para que adquieran, construyan o amplíen su vivienda (FONHAPO, 2010). La otra institución orientada al sector de menos recursos es la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Se constituyó en 2001 con el nombre de Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI), convirtiéndose en junio de 2006 en CONAVI (CONAVI, 2010). Además de estos esquemas, en Yucatán operan el Instituto de Vivienda del Estado de Yucatán (IVEY) y el Instituto de Seguridad Social de los Trabajadores del Estado de Yucatán (ISSTEY) (IVEY, s.f., ISSTEY, 2011). Metodología Se hizo una revisión cuidadosa de la información contenida en los portales oficiales de Internet de las siguientes instituciones: INFONAVIT, FOVISSSTE, IVEY, ISSTEY, Comisión Nacional para la 20 Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES), son sociedades anónimas especializadas en el otorgamiento de créditos a una determinada actividad o sector (hipotecario, agropecuario, automotriz, etc.). Su actividad se centra en un sólo objetivo, a diferencia de los bancos que ofrecen toda una gama de servicios. En ocasiones ofrecen tasas más atractivas que la banca, sin embargo, en los últimos años varias de las más importantes Sofoles han tenido problemas financieros, por lo que algunas fueron absorbidas por la banca privada. [100]
Temática AV Indicadores de desarrollo Zona Metropolitana de Mérida Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF), CONAVI, FONHAPO, Banco del Ahorro Nacional, Servicios BANSEFI. Se solicitó información específica para la zona de estudio a la CONDUSEF, el INFONAVIT, el FOVISSSTE y el IVEY. La CONDUSEF no proporcionó la información, pero vía Internet se obtuvieron los datos de tasas de interés de la banca privada, mismas que se actualizaron a diciembre de 2011. El 2 de mayo de 2011 se realizó una entrevista a funcionarios del INFONAVIT y la institución proporcionó la información el 10 de mayo de 2011. El 27 de abril de 2011 se realizó una entrevista a funcionarios del IVEY y en la misma fecha se proporcionó la información solicitada. El 25 de abril de 2011 se realizó una entrevista a funcionarios del FOVISSSTE y la institución proporcionó la información el 15 de mayo de 2011. Resultados destacados El INFONAVIT, la institución gubernamental que mayor número de créditos otorga en el país y en la región, opera con una tasa de interés del 6.6% en el sistema tradicional de crédito; en el sistema de co aplica tasas entre 9 y 10% anual. El FOVISSSTE, en el sistema tradicional, aplica tasas de interés de entre 4 y 6% dependiendo del ingreso del derechohabiente. 21 El INFONAVIT es la única institución que proporcionó información desglosada por municipio (excepto de Conkal) para la Zona Metropolitana de Mérida (ZMM). En el año 2010 otorgó 25,183 créditos en estos cinco municipios, lo que representa más del 90% de los créditos otorgados por el sector gubernamental en la zona. 22 Considerando los datos del INFONAVIT como representativos para la zona, en razón del porcentaje que representan en el total de créditos otorgados por el sector gubernamental, destacan tres aspectos en su comportamiento: a) el 84.24% correspondió a créditos tradicionales y sólo el 15.76% a créditos con co que incrementan la cantidad del préstamo para acceder a viviendas de mayor precio; b) de los créditos tradicionales, el 68.93% se destinó a la adquisición de viviendas nuevas, impulsando con ello el desarrollo de nuevos fraccionamientos, frente a sólo 31.07% para adquisición de vivienda usada; c) en distribución territorial, estos créditos se concentraron en los municipios de Mérida y Kanasín: en créditos tradicionales, incluyendo los que se otorgan con subsidio CONAVI, Mérida concentró el 48.84% y Kanasín el 44.92%, frente a sólo 2.02% de Progreso, 0.07% de Ucú y 4.16% de Umán. Si se consideran todos los créditos, incluyendo aquellos con co, Mérida concentra 57.90% y Kanasín baja a 35.69%, mientras que los otros municipios mantienen casi igual su mínima participación (Figura AV4.1). 21 Para ingresos entre 1 y 2.5 Salario Mínimo Mensual (SMM): 4%; para ingresos entre 2.5 y 3.4 SMM: 4.5%; para ingresos entre 3.4 y 3.75 SMM: 5%; para ingresos entre 3.76 y 4.15 SMM: 5.5%. y para salarios entre 4.15 y 10 SMM: 6%. 22 El resto de las instituciones gubernamentales otorgó en conjunto, en 2010, 2,467 créditos para todo el estado de Yucatán. [101]
Indicadores de desarrollo Zona Metropolitana de Mérida Figura AV4.1 Créditos para vivienda otorgados por instituciones gubernamentales en la ZMM, 2010. Créditos con subsidio CONAVI Créditos tradicionales 2.02% 0.07% 4.16% 0.06% 4.17% 2.18% 35.69% 44.92% 48.84% 57.90% Kanasín Mérida Progreso Ucú Umán Kanasín Mérida Progreso Ucú Umán Fuente INFONAVIT 2011. Entrevista. Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. 2 y 17 de mayo de 2011. Abreviaciones CONAVI: Comisión Nacional de Vivienda ZMM: Zona Metropolitana de Mérida La mayor tasa de interés asignada por las instituciones gubernamentales de crédito es de 10%, aplicada por el INFONAVIT en modalidades de co. Las tasas de interés de la banca privada varían mucho, ya que cada institución tiene un abanico de ofertas que se amplía ahora con las de co a créditos de las instituciones gubernamentales. Los datos de CONDUSEF de diciembre de 2011 indican que las tasas mínimas en créditos tradicionales sin co se ubican entre 10.35 (BANORTE) y 10.95 (BANAMEX) y las máximas en torno al 13%. Las tasas de interés de las instituciones gubernamentales de hipotecario para vivienda son significativamente inferiores a las de las instituciones privadas, con una diferencia de 6.35%, considerando, en un extremo, la tasa de 10.35% de BANORTE como la tasa vigente más baja de las instituciones privadas y, en el otro, la del FOVISSSTE de 4% correspondiente al crédito tradicional para derechohabientes que ganan menos de 2.5 salarios mínimos. La diferencia más generalizada es de 4.9% si se considera la tasa de 6.6% del INFONAVIT contra una tasa promedio de 11.50% que sería la más extendida en las entidades privadas. No existe ningún impedimento de género para que una mujer sea sujeto de crédito para adquisición de vivienda. En relación al de vivienda para los sectores de menos recursos, en el sexenio 2007 2012, la CONAVI impulsó el programa de subsidios federales Esta es tu Casa, para subsanar el déficit de vivienda en familias de escasos recursos. El Programa se compone del ahorro del beneficiario, 9,474.16 pesos (5 SMMVDF), 23 un subsidio del gobierno de 62,529.46 23 Que pueden ser considerados de la subcuenta del INFONAVIT. [102]
Temática AV Indicadores de desarrollo Zona Metropolitana de Mérida pesos y el crédito hipotecario que puede ser del INFONAVIT, FOVISSSTE o IVEY. Un importante número de desarrolladores de vivienda están ofertando fraccionamientos bajo este esquema, en el que los créditos se ubican entre 165,000 y 180,000 pesos aproximadamente que, unidos al subsidio, permiten adquirir una vivienda de 230,000 a 250,000 pesos. De los 21,214 créditos tradicionales (sin co) que otorgó el INFONAVIT en la ZMM en 2010, 50.65% correspondieron a créditos con apoyo del CONAVI, lo que da una idea de la importancia que adquiere este sistema de subsidios (Tabla AV4.1). Tabla AV4.1 Financiamiento para vivienda en la ZMM, 2011. Existen instituciones públicas de hipotecario de vivienda? Menor tasa de interés otorgada por las instituciones gubernamenta-les Mayor tasa de interés otorgada por las instituciones gubernamenta-les Diferencia entre la menor tasa de interés Menor tasa de interés de una institución de otras instituciones de pública y la menor tasa de interés en un banco comercial ZMM SÍ 1 4 al 6 2 10% 10.35% 4 6.35% 5 Pueden las mujeres obtener un préstamo de hipotecario de vivienda? Existen bajas tasas de interés (especiales) para a los grupos de bajos ingresos? Máxima proporción del ingreso mensual de un Anticipo mínimo para hogar aceptada por una obtener un préstamo de institución de hipotecario de vivienda gubernamental y para los grupos de privada (incluyendo bajos ingresos bancos) como pago mensual del préstamo. ZMM Sí SI, además de subsidios 6 5 SMMVDF $9474.16 7 33% Fuente Entrevistas a informantes clave de las diversas instituciones. Portales en internet de las instituciones. Abreviaciones CONAVI: Comisión Nacional de Vivienda FONHAPO: Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares FOVISSSTE: Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicio Social de los Trabajadores del Estado INFONAVIT: Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores ISSTEY: Instituto de Seguridad Social de los Trabajadores del Estado de Yucatán IVEY: Instituto de la Vivienda del Estado de Yucatán SMMVDF: Salarios mínimos mensuales vigentes del Distrito Federal ZMM: Zona Metropolitana de Mérida Notas 1 Federales: INFONAVIT, FOVISSSTE, CONAVI,FONHAPO; ESTATALES: IVEY, ISSTEY. 2 FOVISSSTE, entre 4 y 6% dependiendo del ingreso de los trabajadores. La Tasa del crédito tradicional del INFONAVIT es de 6.6%.. 3 INFONAVIT en modalidades de co. 4 BANORTE 10.35, HSBC 10.40%, BANAMEX 10.95%. 5 Se toma el 4% como menor tasa de las instituciones gubernamentales. Pero la más frecuente es 6.6 dando una diferenci de 3.75%. 6 La Comisión Nacional de la Vivienda, CONAVI, mediante el programa de subsidios federales a la Vivienda, otorga hasta $62 529.46.00 de subsidio para la adquisición de una casa; el FONHAPO, dirigido a hogares en situación de pobreza patrimonial otorga un subsidio de $40 000.00 a $53 000.00 para adquirir o edificar una vivienda. 7 CONAVI en febrero de 2012 lo establece en $9,474.16; en el caso de FONHAPO varía entre $8,000.00 a $ 10,600.00. Por su parte, el IVEY cumple la función social de proporcionar a los grupos más vulnerables de la población yucateca una vivienda básica o un lote de terreno para que construyan su vivienda. Una de sus formas de operar consiste en la asignación de un lote de terreno a quien lo necesite y demuestre que no cuenta con ningún tipo de propiedad, el cual tiene que habitar durante tres años consecutivos para que se le pueda regularizar mediante escritura de propiedad: proceso que se denomina de regularización social. Para cubrir los costos de dicha regularización otorga un crédito con un tasa de interés del 8.67%. [103]
Indicadores de desarrollo Zona Metropolitana de Mérida El IVEY, además, opera los siguientes programas: a) Tu Casa, con del FONHAPO, dirigido a los hogares en situación de pobreza patrimonial, que no tengan acceso a crédito para vivienda y que ganen menos de 4,902 pesos mensuales (3 salarios mínimos), consistente en la entrega de una unidad básica de vivienda de 25 m 2 (un cuarto, cocina y un baño con regadera), para la cual el beneficiario debe aportar 10,600 pesos; b) Casa Justa, dirigido a familias que incluyan algún miembro con discapacidad motora y que ganen menos de 6,987 pesos, a las cuales se les otorgan casas con adecuaciones para discapacitados; c) Vivienda Universal, dirigido a empleados con ingresos inferiores a 3 SMMVDF, que complementa créditos de otras instituciones entre ellas el ISSTEY que los orienta principalmente a los agentes de las corporaciones policíacas y contempla el otorgamiento de lotes de 160 m 2, con construcción de 39.44 m 2 que incluye cocina, baño, una recámara y un cuarto de usos múltiples; d) Otros apoyos que van de 15,000 a 20,000 pesos para ampliación de vivienda y de 10,000 a 15,000 pesos para realizar mejoras a la vivienda. La mayor parte de los créditos que otorga el IVEY se concentra en los programas de Mejoramiento de vivienda y Regularización social: 670 en 2010, frente a 403 acciones del Programa Casa Justa en 2009 y 236 del Programa Vivienda Universal ISSTEY en 2010. Bibliografía BANSEFI 2008. Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros [En línea]. Disponible en: http://www.bansefi.gob.mx/paginas/inicio.aspx [Consultado el 06 de febrero 2012]. CONAVI 2010. Comisión Nacional de Vivienda [En línea]. Disponible en: http://www.conavi.gob.mx/ [Consultado el 06 de febrero 2012]. CONDUSEF 2010. Cuadro histórico de los salarios mínimos (1982-2012). Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros. FONHAPO 2010. Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares [En línea]. Disponible en: http://www.fonhapo.gob.mx/portal/ [Consultado el 06 de febrero 2012]. FOVISSSTE. 2010. Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado [En línea]. Disponible en: http://www.fovissste.gob.mx/ [Consultado el 07 de febrero 2012]. INFONAVIT 2009-2011. Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda [En línea]. Disponible en: http://portal.infonavit.org.mx/wps/portal/trabajadores/!ut/p/c5/04_sb8k8xllm9msszp y8xbz9cp0os3hnd0cpe3mfawmlfwslaym_1waxixnva_dau30_j_zcvp2cbedfabfwmig!/dl3/d3/l2dbisevz0fbis9nqseh/ [Consultado el 07 de febrero 2012]. ISSTEY 2011. Instituto de Seguridad Social de los Trabajadores del Estado de Yucatán [En línea]. Disponible en: http://isstey.gob.mx/ [Consultado el 07 de febrero 2012]. IVEY s.f. Instituto de la Vivienda del Estado de Yucatán [En línea]. Disponible en: http://www.ivey.yucatan.gob.mx/ [Consultado el 07 de febrero 2012]. SAT 2012. Cuadro histórico de los salarios mínimos (1982-2012). Servicio de Administración Tributaria [En línea]. Disponible en: ftp://ftp2.sat.gob.mx/asistencia_servicio_ftp/ publicaciones/legislacion11/hist_sm_82a12.doc [Consultado el 08 de febrero12]. SHF 2008. Sociedad Hipotecaria Federal [En línea]. Disponible en: http://www.shf.gob.mx/ [Consultado el 06 de febrero 2012]. [104]
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