REPORTE Oficinas 2017 1T F OTO G R A F Í A : YA N G L A M C o l l i e rs
1T 2017 OFICINAS REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO LIMA PANORAMA ACTUAL En enero de 2017, la economía peruana logró registrar la tasa más alta de crecimiento de los últimos meses del PBI de 4.81%; sin embargo, en febrero se desaceleró hasta llegar a 0.74%. Esto sumado al impacto del Fenómeno del Niño Costero en la infraestructura nacional, ha llevado a revisar las expectativas de crecimiento para el presente año. De acuerdo al Reporte de Inflación emitido en marzo por el Banco Central de Reserva del Perú, el país crecerá este año un 3.5%, mientras que el MEF redujo su proyección de 3.8% a 3%, estimando un menor crecimiento. En cuanto al sector Construcción, éste se ha contraído los últimos meses y durante el mes de febrero reflejó un mal desempeño (6.89%), siendo el que más retrocedió, seguido por Manufactura (3.03%), y Electricidad, gas y agua (2.28%). El pesimismo a raíz del Niño Costero, el retraso de entrega de obras públicas y la posibilidad de que continúen las anomalías climatológicas será un reto que tendrá que afrontar el actual gobierno, que indica que la rehabilitación y reconstrucción, rápida y efectiva, de la infraestructura dinamizará la economía e impactará positivamente sobre el sector Construcción. Con respecto al mercado de oficinas en Lima, durante el primer trimestre de este año el inventario de oficinas prime se incrementó a 1 064,362 m 2, registrándose el ingreso de 4 nuevos edificios, que se ubican en los submercados Sanhattan, San Isidro Golf, San Borja y Magdalena. Por su parte, el indicador de vacancia ha seguido su tendencia al alza, en un mercado que permanece en la fase de sobreoferta, y alcanza ahora el 28.6% respecto al inventario total de oficinas prime. El incremento en la vacancia no solo se da por el ingreso de más oferta (nuevas oficinas disponibles), sino también por la desocupación que se observó en este primer trimestre. ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A) TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B) TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA 4T2016 1T2017 4T2016 1T2017 P. 2 COLLIERS INTERNATIONAL
En este periodo, el submercado San Borja fue el que contó con el mayor ingreso de metros cuadrados de oficinas, con el inicio de operaciones de Torre del Arte, con alrededor de 16,000 m 2. En Sanhattan ingresó el edificio JDA 700 con aproximadamente 12,000 m 2, mientras que en Magdalena se cuenta con nuevos 9,000 m 2 en el EE Prime Tower. En San Isidro Golf ingresó el edificio PAL 400 Business Hub con 5,400 m 2. La absorción neta en el primer trimestre del 2017, ascendió a 8,558 m 2, cifra superior a los 6,705 m 2 del primer trimestre del 2016. El submercado que mostró mayor absorción neta en este periodo fue Nuevo Este, seguido de Sanhattan. Por otro lado, el precio de renta promedio (precio de lista) para el mercado prime se encuentra al final del primer trimestre en US$ 17.78 por metro cuadrado, siendo para oficinas clase A+ el promedio de US$ 17.53 y US$ 18.11 el promedio para las oficinas clasificadas como A. En lo que resta del 2017 se espera que 13 nuevos edificios prime sean incorporados al mercado, lo que incrementaría el inventario en 160,000 m 2 aproximadamente. Según los avances observados en la obras, las previsiones para el 2018 en cuanto a nueva oferta han aumentado, esto debido al retraso en algunos proyectos que se estimaba ingresarían durante el 2017. De esta manera, se registran 109,000 m 2 que actualmente se encuentran en construcción y cuyo estimado de entrega al mercado se mantiene para el próximo año. P. 3 COLLIERS INTERNATIONAL
SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA SAN MIGUEL MAGDALENA SAN ISIDRO GOLF SAN BORJA SANHATTAN NUEVO ESTE Submercados Submercadode deoficinas Oficinas en en Lima Lima SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES MIRAFLORES CHACARILLA SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE Edificios EdificiosdedeOficinas OficinasPrime Primealal1T2017 3T2015 EXISTENTES EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN Mercado de Oficinas Prime de Lima 1er Trimestre 2017 / Edificios existentes Inventario (m2) Zona N Edificios Disponibilidad (%) Absorción Neta (m2) Vacancia (m2) Precio de Renta (US$ / m2 / mes) A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A Sanhattan 180,495 188,869 369,363 10 15 23.2% 29.7% 26.5% 41,790 56,028 97,818 6,659 18.35 19.12 18.73 San Isidro Golf 45,286 76,229 121,515 3 14 0.4% 14.7% 9.4% 197 11,196 11,393 5,570 21.00 22.55 22.52 Miraflores 62,352 63,778 126,130 4 6 13.6% 20.4% 17.1% 8,478 13,033 21,511 1,636 18.61 18.48 18.54 San Borja 40,936 19,059 59,995 2 3 34.2% 8.9% 26.2% 14,002 1,696 15,697 1,934 18.00 17.00 17.89 Chacarilla 10,398 10,398 1 1.6% 1.6% 163 163 502 17.00 17.00 Magdalena 119,642 119,642 7 57.9% 57.9% 69,237 69,237 2,080 16.18 16.18 Nuevo Este 176,979 80,338 257,318 7 8 48.0% 4.6% 34.4% 84,884 3,696 88,580 8,748 16.87 13.79 16.72 Subtotal 506,048 54 29.5% 155,050 304,400 558,314 1,064,362 26 80 27.8% 149,350 28.60% 304,400 17.53 8,558 18.11 17.78 Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. TERMINOLOGÍA Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.. Mercado Subprime Compuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B. Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. P. 4 COLLIERS INTERNATIONAL Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.
Mercado de Oficinas Subprime de Lima 1 er Trimestre 2017 / Edificios existentes Zona Inventario (m 2 ) N Edificios Disponibilidad (%) Precio de Renta (US$ / m 2 / mes) B+ B B+ B B+ B B+ B Sanhattan 176,849 136,734 313,584 24 38 15.3% 4.7% 10.7% 17.65 17.77 17.67 San Isidro Golf 95,501 58,944 154,445 15 11 17.9% 9.4% 14.6% 17.46 17.22 17.40 Miraflores 76,683 143,549 220,231 15 36 22.1% 14.1% 16.9% 15.66 16.20 15.88 San Borja 19,544 45,342 64,886 4 12 30.5% 14.7% 19.5% 14.99 16.56 15.78 Chacarilla 5,815 65,724 71,539 2 15 14.1% 12.7% 12.8% 16.00 16.57 16.39 Magdalena 17,660 17,660 2 42.5% 42.5% 16.72 16.72 San Miguel 8,498 8,113 16,611 1 1 23.8% 12.2% 14.00 14.00 Nuevo Este 83,579 81,920 165,500 8 17 37.3% 7.3% 22.5% 16.93 16.19 16.76 Centro 66,044 66,044 12 Lince 17,359 17,359 3 43.9% 43.9% La Victoria 11,502 4,800 16,302 2 1 97.9% 69.1% 13.65 13.65 Subtotal 495,631 628,529 73 146 24.2% 9.7% 16.66 16.69 1,124,160 219 16.07% 16.67 Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta. Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados Asking Prices ). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. Precios de Cierre: Precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. P. 5 COLLIERS INTERNATIONAL
> PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINAS EN EL MERCADO PRIME AL 1T 2017 DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO DE OFICINAS PRIME NUEVA OFERTA m 2 DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD DE OFICINAS PRIME Proyectos Prime en comercialización en Lima 1 er Trimestre 2017 Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona CLASE A+ US$ Venta CLASE A+ US$ Renta CLASE A US$ Venta CLASE A US$ Renta Sanhattan 2,446 19.75 San Isidro Golf 23.66 21.01 Miraflores 21.00 Magdalena 2,205 19.00 Nuevo Este 2,185 Promedio 2,271 21.09 2,205 20.24 Proyectos Subprime en comercialización en Lima 1 er Trimestre 2017 Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona CLASE B+ US$ Venta CLASE B+ US$ Renta CLASE B US$ Venta CLASE B US$ Renta Sanhattan 19.00 San Isidro Golf 2,171 $ SOBRE LOS PRECIOS Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. Miraflores 2,187 21.12 San Borja 2,300 Chacarilla 2,096 Lince 1,600 Promedio 2,128 20.84 P. 6 COLLIERS INTERNATIONAL
> OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME En el primer trimestre del 2017, 4 nuevos edificios se incorporaron al mercado de oficinas prime. Estos fueron: JDA 700 (Sanhattan), PAL 400 Business Hub (San Isidro Golf), Torre del Arte (San Borja) y Edificio Empresarial Prime Tower (Magdalena), sumando nuevos 42,273 m 2 al inventario de oficinas útiles, que a la fecha cuenta ya con 1 604,362 m 2 en 80 edificios. El desempeño comercial del mercado de oficinas prime en este trimestre fue dinámico en cuanto a colocaciones, observándose operaciones de cierre importantes en las zonas Nuevo Este y Sanhattan principalmente. Sin embargo, también se apreció actividad referente a desocupación de espacios, que como resultado muestra una baja absorción de oficinas en relación a la demanda registrada el año pasado (19,500 m 2 en promedio por trimestre). Aún así, la cifra de 8,558 m 2 colocados este trimestre fue mayor en relación a la alcanzada en el primer trimestre del 2016, que fue de 6,507 m 2. Enfocándonos en la absorción del 1T 2017, ésta representa solo el 20% de la nueva oferta ingresada en este periodo. Así, los niveles de vacancia continúan incrementándose, alcanzando ahora el 28.6% respecto al inventario de oficinas prime. Este porcentaje equivale a un total de 304,400 m 2,, y con tendencia al alza en los siguientes meses por la cantidad de metros cuadrados que están por ingresar durante este año. Sobre la vacancia total de oficinas en el mercado, en el corredor Sanhattan se concentra el 32% de los espacios disponibles, mientras que en el submercado Nuevo Este se encuentra el 29% y en la zona Magdalena el 23%. En los submercados Miraflores, San Borja y San Isidro Golf, se ubican el 7%, 5% y 4% de la disponibilidad respectivamente. OFICINAS PRIME HISTÓRICO ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y VACANCIA m 2 de oficinas 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 21.6% 33,822 6,705 80,586 25.1% 34,144 Nueva Oferta 66,428 27.8% 22,694 0 Absorción neta 26.4% 14,626 28.6% 42,273 1T2016 2T2016 3T2016 4T2016 1T2017 Nueva Oferta Absorción Neta Vacancia % OFICINAS PRIME 1T 2017 ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y RENTA m 2 de oficinas 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 19.19 33,822 6,705 80,586 19.10 34,144 Nueva Oferta 66,428 18.09 22,694 0 17.77 Absorción neta 14,626 Vacancia % 42,273 1T2016 2T2016 3T2016 4T2016 1T2017 Nueva Oferta Absorción Neta Renta (asking) Renta 17.78 8,558 8,558 20.00 19.50 19.00 18.50 18.00 17.50 17.00 16.50 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% US$ / m 2 / mes US$ Vacancia / m / mes P. 7 COLLIERS INTERNATIONAL
> PRECIOS MERCADO PRIME El precio de renta promedio (precio de lista) para oficinas prime es, para fines prácticos, idéntico al del cierre de 2016 (1T 2017 US$ 17.78 y 4T 2016 US$ 17.77 por metro cuadrado). Esto ocurre a nivel de precio de lista o asking price, pues se sigue observando mayores ajustes cuando se trata de precios de cierre, considerando las condiciones particulares de cada submercado y las variables en torno a la operación de arrendamiento (plazo de contrato, condiciones de salida, incrementos, meses libres de renta, entre otros). Al cierre del 1T 2017, el precio de renta (asking) para oficinas clase A+ es en promedio US$ 17.53 por metro cuadrado, más bajo que los US$ 18.00 por metro cuadrado en el trimestre anterior y los US$ 18.81 por metro cuadrado del 1T 2016. Por otro lado, para las oficinas clase A el precio de renta (asking) en promedio es de US$ 18.11 por metro cuadrado al mes. Este promedio se encontraba en US$17.44 por metro cuadrado al cierre del 2016 y US$ 19.99 en el primer trimestre de dicho año. El incremento en la expectativa de renta en oficinas clase A durante el 1T 2017, se debe al ingreso de nuevas oficinas en este segmento, con precios de lista sobre el promedio del mercado. Con respecto al trimestre anterior (cierre 2016), la zona que mostró mayor reducción de precios fue Magdalena, cuyo precio promedio retrocedió un 9%. En contraste, la zona de San Isidro Golf incrementó sus precios, obteniendo un 7% adicional al precio promedio del último trimestre del 2016. > MERCADO SUBPRIME > Al cierre del 1T 2017 el mercado de oficinas subprime (edificios clase B+ y B) cuenta con un inventario de 1 124,160 m 2, distribuidos en 219 edificios. Registrándose el ingreso en este periodo de 6 nuevos edificios con un total de 29,618 m 2 de oficinas útiles. En este grupo de nuevos edificios se encuentran Edificio Basadre 330, Huáscar Tower, CE Modus Quince 04, We Videna Business, Edificio Morro Solar y Torre Los Brillantes. Se estima que durante el resto del 2017 ingresen al mercado de oficinas subprime 13 nuevos edificios, sumando aproximadamente 53,000 m 2 de oficinas útiles al inventario. Mientras tanto, actualmente se encuentran en construcción alrededor de 35,000 m 2 de oficinas en 9 edificios, los que iniciarían operaciones durante el 2018. A la fecha, el indicador de vacancia se encuentra en este sector en 16.07% respecto al inventario total, mostrando un incremento respecto al mismo periodo del año pasado (9.01% al cierre del 1T 2016) y respecto al trimestre anterior (13.14% al cierre del 4T 2016), ubicándose la mayor concentración de oficinas disponibles en los submercados Nuevo Este (22%), Miraflores (22%), Sanhattan (20%) y San Isidro Golf (13%). A nivel de clase de edificio en este segmento, del total disponible de oficinas el 66% es de categoría B+, mientras que el 34% se encuentra en edificios categoría B. PRECIOS MERCADO SUBPRIME El precio de renta promedio (precio de lista) para el segmento subprime es de US$ 16.67 por m 2, (US$ 17.75 en el 4T 2016 y US$ 17.70 en el 1T 2016), alcanzando el precio promedio (precio de lista) para las oficinas B+ los US$ 16.66 por m 2 (en un rango entre US$ 13.6 y US$ 17.8), mientras que para las oficinas tipo B el precio promedio se encuentra en US$ 16.69 por m 2 (en un rango entre US$ 16.2 y US$ 17.8). La oferta en venta de oficinas con disponibilidad inmediata en este segmento muestra un amplio rango de precios (precio de lista), que van desde los US$ 1,600 por m 2 a US$ 2,164 por m 2, encontrándose el precio promedio en US$ 1,917 por m 2 más los impuestos respectivos. El precio de venta promedio, respecto a lo observado en el 4T 2016, se ajustó a la baja en 8.4%. MERCADO B+ Y B. PRECIO DE RENTA PROMEDIO POR SUBMERCADO Y TIPO DE EDIFICIO US$ / m 2 19.0 18.0 17.0 16.0 15.0 14.0 13.0 12.0 11.0 10.0 17.6 17.8 17.5 17.2 15.7 16.2 15.0 16.6 16.9 SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES SAN BORJA NUEVO ESTE CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL LA VICTORIA 16.2 16.0 16.6 16.7 14.0 13.6 B B+ B+ B P. 8 COLLIERS INTERNATIONAL
PRONÓSTICO El crecimiento del mercado de oficinas prime (oficinas clase A+ y A) es visible en tanto continúa la ejecución de los proyectos iniciados hace menos de dos años, los que ingresarán al mercado durante este año y el 2018. El estimado de nueva oferta (nuevas oficinas útiles) para el 2017 es de poco más de 200,000 m 2, de los cuales 42,273 m 2 ingresaron durante el primer trimestre en las zonas Sanhattan, San Isidro Golf, San Borja y Magdalena. La proyección de este año indica que Sanhattan sería el submercado que incremente más su inventario de oficinas prime con el ingreso de cerca de 86,000 m 2, mientras que el próximo año sería la zona Nuevo Este la de mayor crecimiento porque ingresarían ahí más de 65,000 m 2, de los 110,000 m 2 estimados para ese año. Esto es, si se cumple la programación de los proyectos. Adicionalmente, la actividad de colocación observada en el 1T 2017 no ha sido nada despreciable en función a los metros cuadrados tomados en arrendamiento, por ejemplo en las zonas Nuevo Este y Sanhattan; sin embargo, también se apreció desocupación de espacios y el ingreso de los edificios con baja colocación (de las nuevas oficinas solo el 18% están ocupadas), alcanzando la absorción en este periodo la cantidad de 8,558 m 2, mientras que la vacancia se incrementó a 28.6% (26.4% en el trimestre pasado). Se espera que la colocación de oficinas mejore en los próximos meses, pues hay actividad en el mercado referida a separaciones y evaluación de opciones en mayor medida que el año pasado, pero no perdamos de vista que la demanda no está aumentando, y que la migración es uno de los factores que moverá el mercado este año, por lo que continuaremos con elevados niveles de vacancia llegando a superar el 30% inclusive. La actividad a nivel de submercado es diferenciada, y la tendencia en los precios, evidencia en parte, las estrategias que siguen los landlords o propietarios ante la situación de sobreoferta. El precio de renta promedio (precio de lista) en el mercado de oficinas prime se ha mantenido en los últimos 6 meses, pero continúan los ajustes en los precios finales de contrato. En el mercado de oficinas subprime (oficinas clase B+ y B), se estima que este año ingresen poco más de 82 mil m 2 de oficinas útiles, en 19 edificios 6 de los cuales ingresaron en el 1T 2017 mientras que para el 2018 la nueva oferta estaría compuesta por 35 mil m 2 que ya se están construyendo en 9 edificios. En este segmento la vacancia alcanza el 16.07%. Debemos entender que el nuestro no es un mercado con demanda en crecimiento, y que la reactivación del negocio pasará por la disminución de la vacancia que se está generando, hasta llegar a niveles saludables. Mientras tanto, insistimos en que se deben redefinir las estrategias de comercialización y afinar los estudios de los futuros proyectos. OFICINAS PRIME EVOLUCIÓN DE LA OFERTA FUTURA POR 80,000 60,000 73,903 65,764 M 2 EN CONSTRUCCIÓN Y ESTIMADO DE INGRESO POR AÑO Y SUBMERCADO 40,000 32,536 32,750 24,111 33,877 20,000 9,400 0 2017 2018 Sanhattan San Isidro Golf Miraflores Magdalena Nuevo Este P. 9 COLLIERS INTERNATIONAL
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