PROYECTO DE DICTAMEN 1.- DATOS GENERALES DESARROLLO CONDOMINIO HORIZONTAL, MIXTO PARA USO HABITACIONAL (POPULAR) Y COMERCIAL, QUE SE PRETENDE DENOMINAR PROPIETARIO ALTTA HOMES CENTRO SUR S. DE R.L. DE C.V. REPRESENTANTE LEGAL C. P. JUAN CARLOS DÍAZ ARELLE. PERITO RESPONSABLE ARQ. FRANCISCO JAVIER MUÑOZ ZUÑIGA REGISTRADO COMO PERITO RESPONSABLE DE OBRA NO. 259 ANTE LA SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES. UBICACIÓN AL SUR DE LA CIUDAD DE AGUASCALIENTES, AGS. UBIICACIIÓN DEL PREDIIO 1
2 N TRAZA URBANA
2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS + TIPO DE USO AREA VENDIBLE: HABITACIONAL EXCLUSIVA COMERCIAL AREA DE USO COMÚN: VIALIDAD INTERNA AREA VERDE INTERNA DONACIÓN: DONACIÓN NUMERO DE PREDIOS 2083 4 N/A 59 SUPERFICIE M2 199,507.85 10,565.93 109,284.16 18,795.32 PORCENTAJE 42.39 2.24 23.22 3.99 EXCEDENTE DE VIALIDAD 8 N/A 34,707.41 1,962.46 7.37 0.42 PARQUE LINEAL 2 14,520.06 3.09 AREA DE VIALIDAD N/A 53,172.49 11.30 AFECTACIONES: PEMEX C.F.E N/A 8,490.04 19,628.10 1.80 4.17 TOTALES 2156 470,633.83 100.00% DENSIDAD DE POBLACIÓN 360 HABITANTES / HECTAREA PREDIO TIPO UNIFAMILIAR 10.00 X 18.00 m. = 180.00 M2. URBANIZACIÓN SISTEMA DE AGUA POTABLE FUENTE DE ABASTECIMIENTO Según se desprende del oficio número FS-076-2255/08 del 15 de julio del año 2008, emitido por el Titular de la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags., existe la factibilidad de conectarse a la red municipal; señalándose que posteriormente se definirá el punto de conexión y obras necesarias a cargo del promovente para garantizar la prestación del servicio de agua potable. 3
TANQUE DE REGULACIÓN No se le requiere según oficio número FS-076-2255/08 del 15 de julio del año 2008, emitido por el Titular de la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes., Ags. RED DE DISTRIBUCIÓN Tubería de P.V.C., hidráulico, RD-26, de 3 (7.5 cm.), de diámetro, con conexiones de fierro fundido en cajas de válvulas y PVC., en los restantes; tomas domiciliarias con tubo de polietileno de alta densidad y alto peso molecular con alma de aluminio de 20 mm., de diámetro exterior, con conectores de nylon tipo compresión no métricos. VOLUMEN ANUAL REQUERIDO Se requiere de un volumen de 710,186.95 m 3 (690,178.50 m 3 para las 2,101 viviendas tipo popular y 20,008.45 m 3 para la superficie comercial de 11,376.63 m 2 y área verde de 13,032.21 m 2 ), indicado en oficio número FS-076-2255/08 del 15 de julio del año 2008, emitido por el Titular de la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags. SISTEMA DE ALCANTARILLADO SALIDAS DE ALBAÑAL Las descargas domiciliarias serán instaladas con tubería de P.V.C., serie 20 sanitario de 15 cm. (6 ), de diámetro para albañales exteriores, utilizándose un juego de codo de 45º y silleta de PVC de 15 cm., de diámetro que se conectará a la tubería de la red municipal. RED DE ALCANTARILLADO La tubería por emplear será de PVC, serie 20 sanitario para la red central, 15 cm de diámetro para los albañales correspondientes a cada uno de los lotes internos y tubería de 6 de diámetro para albañales exteriores, incluyendo las silletas y codos correspondientes para su conexión o bien tubería de polietileno de alta densidad (P.E.A.D.). COLECTOR Según se desprende del oficio número FS-076-2255/08 del 15 de julio del año 2008, emitido por el Titular de la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags., deberá construir por su cuenta, o en coordinación con el desarrollador del fraccionamiento vecino, un colector sanitario marginal al arroyo San Francisco, cuyo diámetro y trazo le será definido posteriormente, una vez que se determine el punto de construcción de la 4
planta de tratamiento de aguas residuales que dará servicio a la zona, en el entendido que de requerirse por el momento la afectación de predios particulares, deberá gestionar por su cuenta las autorizaciones de las servidumbres de paso correspondientes. POZOS DE VISITA Tipo común de tabique recocido y para unir el tubo PVC a las paredes del mismo, se utilizarán anillos de hule para garantizar la hermeticidad cuyas tapas y brocales serán de fierro fundido con rejilla tipo tránsito pesado, debiendo construir alrededor del brocal, una junta diamantada de concreto reforzado con dimensiones de 1.50x1.50 mts y realizar el repellado exterior con mortero cemento arena 1:3. DESCARGA De acuerdo al oficio número FS-076-2255/08 del 15 de julio del año 2008, emitido por el Titular de la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags., indica que el punto de conexión será al colector que la empresa construirá y que a su vez descargará a la planta de tratamiento que la Comisión construirá con cargo al promotor. GUARNICIONES De concreto hidráulico f c = 250 Kg/cm2 de tipo pecho de paloma (texana), con una sección de 15x30x65 cm., acabado escobillado, curada con membrana química. BANQUETAS De concreto hidráulico simple f c = 150 Kg/cm2 de 10 cm., de espesor asentada en una base de material inerte de 10 cm., mínimo de espesor con pendiente del 2% a la calle, curada con membrana química. PAVIMENTOS Vialidades locales y colectoras de pavimento de concreto hidráulico MR-38 (f c = 250 Kg/cm2) de 15 cm., de espesor aplicados sobre cortina de humo, acabado con peine y junta de dilatación con cordón de tira de respaldo de polipropileno o plástico no adherente de polietileno y calafateadas con emulsión elastomérica. 5
PLACAS DE NOMENCLATURA Metálicas o de PVC sobre postes metálicos en cruceros de vialidades, con una altura mínima de 2.10 m. hasta la base del primer señalamiento y especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags. ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO El Proyecto Eléctrico deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de las especificaciones que ella le señale. Así mismo, el alumbrado exterior debe cumplir con los requisitos que le indique el Municipio de Aguascalientes, Ags. OPINIÓN AYUNTAMIENTO 3.- OPINIONES TÉCNICAS Se cuenta con la opinión favorable del H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., emitida por conducto de la Secretaría de Desarrollo Urbano mediante el oficio DFPM.- 4654/08, del 21 de noviembre del año 2008, en la que se determinan entre otras situaciones, las obligaciones fiscales y donaciones. FACTIBILIDAD DE AGUA Se cuenta con la factibilidad de los servicios de Agua Potable y Alcantarillado, expedida por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags., mediante oficio No. FS-076-2255/08 del 15 de julio del año 2008. OPINIÓN DE LA SUBCOMISIÓN DE VIALIDAD Y TRANSPORTE La Subcomisión de Vialidad y Transporte otorgó su visto bueno para la viabilidad del proyecto, en su sesión del día 4 de abril del 2008. FACTIBILIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio No. SZA-113/06 de fecha 11 de mayo del año 2006, le informa que se tiene la disponibilidad del servicio, quedando sujeto a que las obras necesarias para suministrarle el servicio deben ser a cargo del solicitante. 6
4.- DOCUMENTOS LEGALES EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS: Solicitud para constituir Régimen de Propiedad en Condominio. Copia certificada de las Escritura Pública de Propiedad, inscritas en el Registro Público de la Propiedad del Estado. Copia de Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística. Copia de Certificado de Libertad de Gravamen. Copia de Levantamiento Topográfico Catastral. Constancia de pago del impuesto a la propiedad raíz al 2008. 5.- OBLIGACIONES FISCALES MUNICIPALES ESTATALES Conforme a la opinión emitida por el Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags. Mediante oficio No. DFPM 6476/08 de fecha 21 de noviembre del año 2008, el promotor deberá pagar las siguientes cantidades: Por la opinión, integración del expediente y control de las obligaciones del promovente la cantidad de $ 213,675.38 (DOSCIENTOS TRECE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS CON 38/100 M.N.), según lo dispuesto por el artículo 14 fracción II párrafo segundo de la Ley de Ingresos para el Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008, con la reforma correspondiente. Por la supervisión de la calidad de las obras de urbanización la cantidad de $ 4 996,493.25 (CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES PESOS CON 25/100 M.N.). Conforme al Artículo 10, fracción 2 incisos a) y b) de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008, se determina lo siguiente: A).- Por la autorización para constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, deberá de pagar el 1.5% sobre el valor comercial de las áreas de propiedad exclusiva. SUPERFICIE DE USO EXCLUSIVO 210,073.78 m 2 X $ 762.00 (VALOR POR m 2 DEL PREDIO URBANIZADO VALOR EN BASE A AVALUO COMERCIAL PRESENTADO POR EL PROMOVENTE) X 0.015 = $ 2 401,143.30 (DOS MILLONES CUATROSCIENTOS UN MIL CIENTO CUARENTA Y TRES PESOS CON 30/100 M. N.) 7
B).- Por la supervisión de que la ejecución de las obras de urbanización sean compatibles con el proyecto autorizado, deberá pagar el 1.3% del presupuesto de las obras de urbanización. SUPERFICIE A URBANIZAR 162,456.65 m 2 X $525.00 (VALOR POR M 2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.013 = $ 1 108,766.63 (UN MILLÓN CIENTO OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA Y SEIS PESOS CON 63/100 M.N.). GARANTIAS DE URBANIZACION De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor del H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., conforme a lo siguiente SUPERFICIE A URBANIZAR 190,342.60 m 2 X $ 525.00 (VALOR POR m 2 DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.40 = $ 34 971,946.00 (TREINTA Y CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS CON 00/100 M.N.). 6.- OBSERVACIONES GENERALES 1. Se cuenta con opinión favorable del Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., emitida por conducto de la Secretaria de Desarrollo Urbano del Municipio de Aguascalientes, Ags., mediante el oficio No. DFPM 6476/08 de fecha 28 de septiembre del año 2008, en la que se incluyen obligaciones fiscales municipales, así como las donaciones a cargo del promotor, mismas que son las válidas para éste dictamen y en su caso su Resolución. 2. Respecto a las áreas de donación y conforme a lo dispuesto en el artículo 476 fracción II del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, corresponde el 10 % del área neta vendible correspondiente a una superficie de 33,494.32 m2, por lo cual a H. Ayuntamiento de Aguascalientes determina aceptar tal como se describe en el siguiente cuadro: No. DE SUPERFICIE MANZANA LOTE m 2 UNICO 2 5,753.67 UNICO 3 8,748.70 UNICO 9 13,047.88 UNICO 13 5,876.19 UNICO 16 2,249.38 UNICO 18 623.07 TOTAL 36,298.90 8
3. El promotor queda obligado hasta la entrega recepción del condominio a la asociación de condóminos del desarrollo, a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del mismo, conforme lo establece el artículo 470 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes. 4. Conforme a lo dispuesto por el artículo 196 del Código Urbano del Estado, el Ayuntamiento no expedirá la autorización de habitabilidad o uso de las viviendas, locales, departamentos o de cualquier edificación, hasta en tanto el Condominio no presente un avance en las obras de urbanización de un 50%. 5. El Promovente, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al Condominio previa autorización de la SEPLADE y el cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano. 6. Presentar el dictamen de impacto ambiental, expedido por el Instituto de Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes. 7. Realizado por la empresa GEO, de noviembre 2007 señala que las diferentes unidades identificadas en los cortes del terreno se muestran uniformes y continuas, por lo que se concluye que las anomalías detectadas corresponden con franjas de contacto entre materiales con diferente granulometría, así como con cambios laterales en el contenido de la humedad entre dichos materiales. Se considera que de las tres zonas de anomalía señaladas en campo, no registran riesgo de contener alguna evidencia de alteración o fractura, por lo que las tres franjas de anomalía identificadas en la zona media y oriental del predio representan condiciones de bajo riesgo para la edificación de la zona. Únicamente se recomienda mantener la franja de anomalía detectada al poniente del terreno, como zona de mediano riesgo para la edificación. 8. Respecto al Estudio de Mecánica de Suelos del 11 de enero del 2007, recomienda tomar el valor de capacidad de carga máxima de 31 ton/m2. a una profundidad de desplante de 60 centímetros, puesto que el estrato firme se encontró en la mayoría de los sondeos a esta profundidad. El material encontrado como capa superficial puede ser tratado para incorporarlo como material en capas de terracerías ya que presenta buenas condiciones físicas y mecánicas. 9. Deberá acatar las disposiciones que emita el Instituto del Medio Ambiente del Estado, respecto del Dictamen de Impacto Ambiental. 10. Deberá cumplir las restricciones marcadas en la constancia de alineamiento y compatibilidad urbanística número 18 con fecha de 22 de enero del 2008 y por ende urbanizar con concreto hidráulico con accesos y rampas para discapacitados. 9
11. Deberá cumplir con las disposiciones contenidas en el dictamen emitido por el Instituto del Agua del Estado, ya que será condicionante para emitir autorización de inicio de obras de urbanización 7.- PROYECTO DE RESOLUCIÓN La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 4 DE DICIEMBRE DEL 2008, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 y 424 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, y toda vez que se cuenta con el dictamen favorable del Municipio de Aguascalientes, Ags., expedido por su Secretaría de Desarrollo Urbano mediante el oficio No. DFPM 4654/08 de fecha 11 de septiembre del año 2008, tiene a bien APROBAR el proyecto del Condominio denominado HACIENDAS SAN MARCOS como CONDOMINIO HORIZONTAL, MIXTO PARA USO HABITACIONAL (POPULAR) Y COMERCIAL propiedad de ALTTA HOMES DE S. DE R.L. DE C.V. representado en este acto por el C. P. JUAN CARLOS DÍAZ ARELLE. La citada persona moral queda sujeta a lo siguiente: Otorgar donación, bajo las condiciones fijadas por el Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., en lo inherente a su superficie y ubicación; pago de las obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de Agua Potable por un total de 710,186.95 m³/anuales requerido por la población de proyecto; atender la factibilidad definitiva para su desarrollo, mediante documento FS-076-2255/08 del 15 de julio del año 2008, expedido por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags; apegarse al proyecto de diseño presentado y avalado por la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Aguascalientes, Ags., y por el Instituto del Agua del Estado de Aguascalientes; urbanizar en su totalidad las vialidades del desarrollo, dar continuidad a la Av. Misión de San Margarito Flores García (Corredor secundario, Programa de Desarrollo Urbano 2030) en el sentido Norte-Sur, considerar a la vez la construcción de puente para paso vehicular, sobre el Arroyo San Francisco, colindancia Norte, conforme a las especificaciones marcadas en el presente proyecto de dictamen; cumplir lo que se le señala en la Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística; presentar y respetar las observaciones que se le señalen en el Manifiesto de Impacto Ambiental emitido por el Instituto del Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes; así como cumplir con las Obligaciones derivadas en los términos del presente PROYECTO DE DICTAMEN formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión. 10
Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado Código, dispone de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del Condominio, mismo que deberá estar Georeferenciado en coordenadas U.T.M., para integrar totalmente el expediente respectivo, por lo que deberá pasar a dicha Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional para que se le indique el punto georeferenciado más cercano a su desarrollo. Asimismo, deberá presentar disco compacto que contenga plano de sembrado completo, (el cual debe contener la superficie individual por predio, colindancias del predio, No. de predios, No. de manzanas, superficies total, vendible o exclusiva, áreas de uso común, de donación, restricciones, y usos del suelo), en formato.dwg. En dicho proyecto deberá incluir el plano de rasantes. Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de Condominio. Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado, se informa a ALTTA HOMES CENTRO SUR S. DE R.L. DE C.V. representado en este acto por el C. P. JUAN CARLOS DÍAZ ARELLE que cuenta con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo. 11