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2 Las Leyes, Prácticas y Principios de los Bienes Raíces de Florida Sam Irlander, Ignacio Corona Vice President/Editor-in-Chief: Dave Shaut Executive Editor: Scott Person Acquisitions Editor: Sara Glassmeyer Senior Marketing Manager: Mark Linton Developmental Editor: Mary Draper Sr. Editorial Assistant: Adele Scholtz Sr. Content Project Manager: Cliff Kallemeyn Production Technology Analyst: Adam Grafa Sr. First Print Buyer: Kevin Kluck Composition: International Typesetting and Composition c 2010 Cengage Learning ALL RIGHTS RESERVED. No part of this work covered by the copyright hereon may be reproduced or used in any form or by any means graphic, electronic, or mechanical, including photocopying, recording, taping, Web distribution, information storage and retrieval systems, or in any other manner except as may be permitted by the license terms herein. For product information and technology assistance, contact us at Cengage Learning Customer & Sales Support, For permission to use material from this text or product, submit all requests online at Further permissions questions can be ed to permissionrequest@cengage.com c 2010 Cengage Learning. All Rights Reserved. Library of Congress Control Number: ISBN-13: ISBN-10: Cengage Learning 5191 Natorp Boulevard Mason, OH USA Cengage Learning products are represented in Canada by Nelson Education, Ltd. For your course and learning solutions, visit academic.cengage.com Purchase any of our products at your local college store or at our preferred online store Printed in the United States of America

3 Capítulo1 TÉRMINOS CLAVE administración dela propiedad agencia de bienes raíces análisis comparativo de mercado (CMA) convenios restrictivos correduría dedicación Estándares Uniformes de la Práctica de la Valoración Profesional mapa catastral de la subdivisión propietarios ausentes transacción comercial transacción residencial zona agrícola o de granjas OBJETIVOS DE APRENDIZAJE Al término de esta lección, Ud. podrá: Reconocer las diferentes avenidas disponibles dentro de la práctica de bienes raíces. Entender los diversos tipos y usos de los bienes raíces actuales. Explicar por qué los servicios de administración de propiedades han crecido tanto como su importancia para los propietarios ausentes. Explicar el desarrollo y la construcción actual. Entender las tres fases de la construcción residencial. Reconocer los Estándares Uniformes de la Práctica del Avalúo Profesional (USPAP). Explicar cuáles son los requisitos para obtener la licencia de agente hipotecario y banquero hipotecario.

4 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces 3 El Negocio de Bienes Raíces INTRODUCCIÓN AL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES Este capítulo intenta familiarizar al estudiante con el negocio de bienes raíces como una práctica. Proveerá al estudiante de una comprensión clara de las diferentes opciones y áreas para ingresar a dicho negocio (incluyendo la pericia requerida). Como profesión, la agencia de bienes raíces responde clara y directamente a las demandas de la sociedad de: Vivienda individual Espacio comercial Espacio para la producción de manufacturas Necesidades institucionales En años anteriores, la población ha crecido y se ha expandido por diferentes partes del país, incluyendo el estado de Florida. Por lo tanto, la necesidad actual de contar con proveedores de servicios de la industria calificados y competentes también ha incrementado. OTRAS PROFESIONES QUE DEPENDEN DEL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES Aunque las leyes federales, estatales y locales pueden afectar directamente al procedimiento de la mayoría de las transacciones de bienes raíces, hay muchos otros matices de la industria que los vendedores y los compradores experimentan. Por lo tanto, los vendedores, los compradores, los propietarios y los inquilinos tienen la necesidad de recibir ayuda de un profesional. Por muy diversas razones, incluyendo la recurrencia a litigios, las transacciones de propiedades se han hecho cada vez más sofisticadas y complejas en la sociedad actual. Esto genera preguntas que deben ser contestadas. En esa medida, el negocio de bienes raíces se ha expandido para proveer las respuestas necesarias. La necesidad de competencia se manifiesta en los diferentes tipos de proveedores de servicio. Hoy día, las transacciones de propiedad probablemente incluirán un equipo de profesionales cuyo único propósito es ayudar a completar la transacción. En cualquier transacción de bienes raíces es posible esperar que uno o más proveedores de servicio presten su asistencia para cerrar el trato.

5 4 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces Los siguientes son tan solo algunos ejemplos de profesionales que se dedican a la transacción o que participan en una transacción de compra/venta o arrendamiento: Agentes de bienes raíces Asisten a compradores, vendedores, propietarios o inquilinos en la adquisición o disposición de propiedades inmuebles. Abogado Revisa los documentos legales principalmente para la protección de cualquier comprador, vendedor, propietario o inquilino. Contador público certificado Asesora a compradores, vendedores, propietarios o inquilinos respecto a las ramificaciones de impuestos sobre los ingresos de cualquier transacción. Compañía de títulos Cobra una prima de seguros por la expedición de la cobertura del título; la póliza que expide protege a un comprador de defectos en el título transferido por la parte vendedora. Arquitecto/ingeniero Ayuda al comprador con: Servicios de construcción/diseño estructural Servicios de decoración Servicios municipales de corrección de alguna violación a la propiedad Aunque hay una gama de proveedores de servicios que participan en cualquier transacción, esta lista identifica a los participantes usuales en cualquier trato de bienes raíces. Los bienes raíces, como tantas otras industrias, han sido reguladas para proteger al público general contra las pérdidas causadas por agentes incompetentes o negligentes. Por ejemplo, se le exige a cualquier proveedor de servicios en una industria regulada desempeñar su papel responsablemente en cualquier transacción. Los proveedores de servicio pueden y serán considerados responsables de sus acciones o por incumplimiento de servicio. Lo anterior será exigido por la agencia reguladora de la industria o por el ejercicio de los derechos de la parte afectada en un juicio de carácter civil. LOSBIENESRAÍCES Y LA ECONOMÍA DELANACIÓN En la actualidad, la mayoría de las transacciones que involucran bienes raíces son ejecutadas por profesionales de bienes raíces debidamente licenciados. Aunque los bienes raíces involucran una variedad de actividades y transacciones diferentes, el mercado más común y de mayor actividad es el de la vivienda residencial. En consecuencia, el negocio de la agencia está integrada principalmente por agentes con licencia en bienes raíces. La correduría puede ser definida como el negocio de establecer contacto entre compradores y vendedores o propietarios e inquilinos a cambio de un pago. Generalmente se paga por medio de una comisión. Los agentes de bienes raíces no son distintos a otras personas de negocios. Llevan a cabo servicios de adquisición y disposición a cambio de un pago. En muchos casos, los agentes son compensados con una comisión. Usualmente, esto ocurre al recibir el agente un porcentaje, previamente acordado, del precio final de la venta. Sin embargo, esto no excluye que las partes establezcan: Arreglos de tarifa fija Pago por servicio, según se provea Cualquier otra consideración de valor que sea intercambiada por servicios En Florida, cuando se ejecuta un acto de bienes raíces (según lo definen los Estatutos de Florida) por otro, por compensación o en anticipación de compensación o de

6 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces 5 cualquier otra consideración de valor, él o ella debe tener licencia de agente de bienes raíces de como uno de los siguientes: Agente o corredor Asociado del agente (empleado de un agente) Asociado de ventas (empleado de un agente) En cualquier transacción residencial en Florida, una persona que tiene licencia de agente de bienes raíces puede ser empleado por un comprador, vendedor, propietario o inquilino como: Agente de la transacción Facilitador/sin representación en la transacción Agente único trabajando para un vendedor, comprador, propietario o inquilino (pero nunca más de una parte en cualquier transacción residencial) Consejos de instrucción: Aunque este tema será tratado con mayor detalle más adelante, es importante que el lector comprenda que en Florida, una transacción residencial se define como cualquier transacción que involucre la venta o el arriendo de una propiedad que contenga cuatro o menos unidades habilitadas para su habitación. Esta definición puede incluir propiedades agrícolas de diez acres o menos. Cualquier transacción para la venta o arriendo de una propiedad que contenga más de cuatro unidades o más de diez acres de propiedad agrícola se considera una transacción comercial. Se considera que el comprador de la propiedad lo hace más con un propósito de inversión que con el fin de ser propietario para ocupación. Ejemplo: Considere una propiedad residencial de cinco unidades en la que el comprador intente vivir en una de las unidades y rentar las otras cuatro. Independientemente de que el comprador resida en una unidad, la transacción en este ejemplo todavía sería considerada comercial. No deberá confundirse la definición de una propiedad residencial provista dentro de regulaciones de zonificación. Bajo la zonificación, la propiedad residencial es una clase o tipo de categoría que define y determina el uso legal de la propiedad. El lector también deberá advertir que de un estado a otro (con alguna variación), la definición de una transacción residencial es usada ampliamente por las instituciones de préstamo. Esto sirve para que el prestamista determine si el propietario ocupará la propiedad o si le dará otro uso. Según lo acordado por el proceso de iniciación del préstamo, esto permite que el prestamista determine la tasa de interés apropiada que le cobrará al acreedor. Esto puede ser adicional a cualquier otra técnica de evaluación de la solicitud de préstamo que pueda usar el prestamista. ESPECIALIDADES DE LA AGENCIA INMOBILIARIA El uso que se le dará a una propiedad determina su tipo y categoría. La propiedad convencional (no para propósito único/no gubernamental) puede dividirse en cuatro tipos básicos de grupos de propiedades. Cada grupo de propiedades tiene, a su vez, varios sub-agrupamientos. Los siguientes pueden describir mejor cómo las propiedades son categorizadas y subcategorizadas: Residencial Casas unifamiliares Casas adosadas

7 6 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces Multifamiliares Cooperativa Comercial Oficina Condominio Para alquiler Comercio Profesional/médico Garage/estacionamiento Manufacturas Industria pesada (fábricas) Manufactura ligera Bodega/almacenamiento (bodegas) Uso mixto Propiedades de usos flexibles AGENCIA DE BIENES RAÍCES El Negocio de la correduría de bienes raíces consiste de dos servicios primarios: Ventas Arriendo Todos tienen necesidad de un techo. Es por esa razón que los bienes raíces residenciales tienden a ser el mercado más activo. Las ventas de propiedades son generadas por dos fuerzas impulsoras: El propietario ocupante El inversionista Algunas personas compran una propiedad residencial con el único propósito de convertirse en propietarios ocupantes de la propiedad. La propiedad puede ser usada como residencia primaria o secundaria (casa para vacaciones o fines de semana). Otros pueden considerar la propiedad de bienes raíces una forma de inversión. Hay muchas especialidades en el negocio de la agencia de bienes raíces. El titular de una licencia podría elegir especializarse en cualquiera de las siguientes áreas: Residencial La mayoría de los agentes con licencia ejercen en este sector de bienes raíces. El capítulo 475, de los estatutos de Florida (F.S.), define la propiedad residencial como cualquier transacción que involucre la venta o renta de una propiedad que contenga cuatro o menos unidades dedicadas al propósito de ser habitadas. Esta incluiría tierra en estado natural o lotes que serán preparados para contener cuatro o menos unidades con el propósito de ser habitadas. La definición puede expandirse para incluir diez acres o menos de propiedad agrícola. Conocimiento de esta área requerirá tener conciencia local de la demografía, la infraestructura, los servicios y las instalaciones, los impuestos prediales, los servicios públicos y otros numerosos elementos. Comercial Estas transacciones normalmente involucran propiedades de inversión. La participación en transacciones comerciales requiere que el asociado de ventas esté bien informado y preparado en varios temas distintos. El titular debe poseer un dominio que puede o no surgir en una transacción residencial. A fin de tener éxito en esta arena, el licenciado debe de tener un profundo conocimiento del

8 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces 7 proceso de valuación, finanzas y de los mercados de renta. Es decir, cualquier licenciado que se involucre en esta faceta del negocio debe ser capaz de resolver problemas. Industrial Este campo requiere que un agente con licencia para ejercer en este sector esté familiarizado con las necesidades de la industria, incluyendo la comprensión de diferentes aspectos de la transportación, disponibilidad de las materias primas y los servicios públicos necesarios para elaborar bienes y productos. Cualquier actividad en esta área puede incluir sitios independientes, parques industriales y terrenos para desarrollo y expansión futura. Agrícola/de granja Esta área exige que el agente con licencia para ejercer en este sector posea habilidades que las otras no requieren. Para mejorar la comunicación con el sector público interesado en este campo, puede ser necesario que un licenciado tenga conocimiento directo de las operaciones y los costos en granjas o campos de cultivo. El capítulo 475, F.S., define una propiedad agrícola como cualquier propiedad que mida más de diez acres. Correduría de negocios Esta área puede ser muy lucrativa y, a la vez, complicada e involucra el proceso de valuación con base en el ingreso atribuible al negocio en cuestión. El conocimiento y la comprensión del uso de las declaraciones financieras se hace crucial a fin de tener éxito en esta especialidad. Dependiendo del tamaño del personal, del mercado y de la ubicación geográfica, una compañía de correduría puede encargarse de muchas formas de operación. Por ejemplo: Las compañías pequeñas constan de un personal de ventas de entre 1 5 personas Las compañías tipo boutique consisten de un personal de ventas de entre 6 19 personas Las compañías de tamaño medio consisten de un personal de ventas de entre personas Las grandes firmas institucionales consisten de más de 100 personas A medida que el negocio se desarrolle particulares un área o especialidad particular, enfocará y concentrará simultáneamente sus esfuerzos y promoción de ventas en esa dirección. Este esfuerzo permitirá que una compañía de bienes raíces evolucione y se desarrolle en una organización de servicios diversos. Para alcanzar este (no tan fácil) logro, la firma de correduría necesita identificar: Su área geográfica de cobertura La especialidad de sus servicios El área geográfica y los tipos de servicios especializados serán determinantes para el éxito del personal de ventas de una firma. Se requiere una selección cuidadosa para triunfar. No todos los agentes eligen, como su foco primordial, áreas de negocios urbanas o centrales. En las secciones rurales, la agricultura y las granjas alimentan tanto la micro como la macroeconomía. Sin importar la ubicación o el área primaria de especialización y servicios, el conocimiento del mercado de productos es esencial. Esto incluye la elaboración y mantenimiento de bases de datos de propiedades dentro del área seleccionada, así como cualquier información crítica para colocar la zona en cuestión en el mercado. Conocer el mercado le permite al agente ofrecer sus servicios a quienes los necesitan. Aunque el conocimiento del mercado y el prestigio comercial del nombre son cruciales para el éxito de una organización, el negocio tiende a ser más complejo que lo descrito por el dicho: a quién conoces es más importante que mostrar lo que conoces. Es importante familiarizarse con la clientela en aquel sector de la población al cual se enfoque el negocio. En general, esto se consigue a través de una red de contactos o por la propia mercadotecnia por parte de la organización.

9 8 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces EL PROCESO DE VENTAS Y EL TITULAR DE LICENCIA EN VENTAS Losbienesraíces es un negocio complicado y sofisticado. El agente (en la mayoría de los casos) actuará como agente de una parte u otra. Un agente actúa como un intermediario entre las partes y lleva a cabo tareas a favor de la parte que representa. El término agente se define como aquél que realiza transacciones de negocios a favor de otro en una relación de confianza. El personal de ventas trabaja para el agente y provee servicios para los compradores y los vendedores. Esto requiere un conocimiento experto. Es esencial que los asociados de ventas tengan un claro entendimiento de los pasos asociados con una transacción de ventas. Por lo tanto, es importante ilustrar los pasos asociados con una venta típica. Paso 1 Sondear el Producto Como en cualquier área de ventas, se necesita ofrecerle un producto a quien lo necesite. Esto puede incluir el listado de propiedades en venta o renta o negocios en venta. Paso 2 Sondear Compradores/Usuarios Para el Producto Esta parte del proceso tiende a ser un poco más desafiante. El asociado de ventas debe encontrar la tapa correcta para el barril correcto. Este es un proceso que exige trabajo y buenas habilidades de mercadeo. Paso 3 Mostrar la Propiedad El asociado de ventas debe conocer perfectamente el producto así como contar con buenas habilidades interpersonales. Paso 4 La Presentación y Negociación de la Oferta Este paso puede ser crucial para el éxito de cualquier transacción. Independientemente de la opinión del agente acerca de la oferta, todas las ofertas deben ser sometidas a la contraparte para su consideración. Paso 5 Ejecución de un Contrato de Ventas Si todo ha salido bien, ambas partes firmarán un contrato de ventas. Paso 6 Cierre del Contrato de Ventas En este paso, se asigna a las partes participantes del contrato ejecutar varias tareas y responsabilidades. Estos son solo algunos ejemplos: El comprador Hacer los arreglos para obtener el financiamiento necesario para concluir la transacción. Esto incluirá: La aprobación y financiamiento del crédito La valoración de la propiedad La inspección de la propiedad Cualquier otro elemento que el prestamista requiera antes de extender un compromiso de financiación El vendedor Asegurarse que cuenta con un título válido o traspasable La preparación de la escritura y cualquier otro elemento requerido para que ocurra el cierre del trato

10 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces 9 Paso 7 Trámites de Registro Si todo va bien, el cierre se lleva a cabo y la escritura expedida al comprador es registrada, normalmente, en el registro del condado a fin de proteger al comprador contra cualquier reclamo futuro de la propiedad hecho por terceros. ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD La forma de administrar una propiedad determina su imagen y el ulterior éxito de un proyecto de inversión. Es una actividad demandante, que exige estar constantemente involucrado. No todos los inversionistas que poseen propiedades generadoras de ingresos tienen el tiempo o la experiencia para dedicarse a un proyecto. Como consecuencia directa de estos propietarios ausentes, la necesidad de servicios de manejo profesional ha crecido dramáticamente, en especial con la creciente tendencia a invertir en propiedades para inversión o renta. Hay dos funciones primarias de servicio en el campo de la administración de la propiedad: 1. Operaciones Estas abarcan la operación diaria de la propiedad. Incluyen el conocimiento de los sistemas mecánicos, la habilidad de hacer reparaciones, la implementación de medidas de mantenimiento preventivas y la remodelación y mejoras en la decoración de la propiedad para mejorar su apariencia y aumentar su atractivo ante los arrendadores. 2. Declaración financiera Los inversionistas en propiedades inmobiliarias generadoras de ingreso no invierten en cemento y ladrillo. Adquieren e invierten en operaciones de flujo de dinero. El flujo que la propiedad genera le permite al inversionista obtener una ganancia respecto al capital invertido. Por lo tanto, la propiedad inmobiliaria, como las acciones y los bonos, actúa como un mero vehículo del flujo de fondos. En ese sentido, el administrador de la propiedad recibe la responsabilidad de reportar la actividad financiera de la propiedad. Esta labor llega a ser realizada frecuentemente a través de reportes mensuales o bimensuales. El reporte financiero incluye la entrega de los registros de contabilidad en la forma de libros de contabilidad general. En dichos registros deberán asentarse las rentas cobradas, el presupuesto anual, el análisis financiero, el establecimiento de objetivos de ganancia y el reconocimiento de oportunidades financieras. El reporte de las finanzas ofrece a los propietarios la posibilidad de tomar decisiones debidamente informadas con respecto a la propiedad. Los servicios de administración de la propiedad son compensados de varias maneras. En la mayoría de los casos, la compañía de administración recibe un porcentaje del ingreso bruto efectivo (el ingreso real acumulado una vez que se haya tomado en cuenta alguna posible desocupación) atribuible a la propiedad. Otros arreglos de pago podrían ser los pagos de tarifa fija, una cantidad anual por pie cuadrado o por ciertos requisitos de incremento del ingreso de la propiedad. El tipo de compensación será determinado por el dueño de la propiedad y la compañía de administración. El ámbito del trabajo y la manera en que el administrador será compensado debe especificarse en el contrato de administración. VALORACIÓN La valoración es una de las áreas más vitales de la práctica de bienes raíces. Puede definirse como una opinión acerca del valor con base en ciertos hechos en una fecha determinada. Esa fecha se le llama fecha efectiva o fecha de partida. Normalmente se contrata un tasador o valuador para establecer el valor de la propiedad. Hay muchas razones por las cuales se hacen valoraciones; sin embrago, la mayoría se hacen con el propósito de usarse en ventas o compras de inmuebles. En Florida, el Consejo de Bienes Raíces de Florida (Florida Real Estate Appraisal Board) regula el papel de los tasadores. A los tasadores se les exige, asimismo, cumplir con los Estándares Uniformes de la Práctica de la Valoración Profesional (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice [USPAP]).

11 10 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces El Consejo de Tasadores tiene el poder de regular las actividades de todos los tasadores certificados, licenciados y registrados por el estado, los USPAP dictan cómo los tasadores deben cumplir con su trabajo. Aunque la definición de agente de bienes raíces bajo los Estatutos de Florida abarca el derecho de tasar a cambio de una compensación, a menos que se cuente con la licencia de tasador, un agente de bienes raíces no puede presentarse a sí mismo como un tasador certificado, licenciado o registrado ante el estado. Más aún, solo aquéllos que si estén certificados y debidamente registrados ante el estado pueden efectuar valoraciones en transacciones relacionadas con leyes federales. Esto minimiza el tipo de transacciones en las que se puede involucrar un agente licenciado en bienes raíces. Una transacción del ámbito federal (según lo define el Acta de Reforma, Recuperación y Cumplimiento de las Instituciones Federales de 1989 (Federal Institutions Reform Recovery and Enforcement Act [FIRREA]) se define como una transacción de propiedad inmobiliaria que involucra a una institución financiera asegurada por el gobierno federal en la que la preparación de una valoración es requerida como precursor de una consideración y financiamiento de un préstamo. Este tipo de transacción abarca desde las de valores mayores a los $250,000, en los que una propiedad inmobiliaria es hipotecada (prendada) como garantía de pago de un préstamo. Es normal que un vendedor le pida a un agente de bienes raíces emitir su opinión sobre el valor de la propiedad, examinando propiedades recientemente vendidas, listados de propiedades disponibles en el mercado y cualquier información sobre listados previos. La preparación de un análisis comparativo de mercado (CMA) provee al vendedor de información esencial sobre el mercado. El vendedor usará este tipo de información para establecer el precio de venta de su propiedad. Aunque la persona que tiene licencia de agente de bienes raíces puede usar técnicas similares, como un tasador para determinar el valor de una propiedad, hay una diferencia. Un CMA se enfocará principalmente en fijar el precio de mercado de una propiedad particular, mientras que una valoración se enfocará únicamente en el valor. Esto es crucial para los prestamistas, vendedores y compradores y es por ello que un CMA nunca puede ser considerado como una valoración o la representación de una valoración. La mayoría de las compañías de correduría de bienes raíces ofrece CMAs gratuitos como un instrumento de venta a fin de obtener un listado; sin embargo, a tales compañías no se les prohíbe cobrar por dichos CMAs. Los tasadores o valuadores se hallan regidos por las reglas de ética delimitadas por los USPAP. Un tasador no deberá de tener ningún tipo de interés en poseer la propiedad que tasará. En ese sentido, siempre deberá ser una transacción con la debida distancia profesional. EL FINANCIAMIENTO Y LA TRANSACCIÓN DE PROPIEDAD INMOBILIARIA Si cada comprador de propiedad inmobiliaria pudiera pagar su compra de contado, las transacciones se simplificarían. Sin embargo, eso no es realista ni probable. La mayoría de las transacciones de compra y venta involucran el financiamiento de la propiedad en una forma u otra. Es importante que la persona que tiene licencia de agente de bienes raíces tenga una buena comprensión de cómo opera el financiamiento. Así como los agentes hipotecarios en Florida deben contar con una licencia de agente hipotecario válida y vigente para ejercer, un asociado de ventas deberá conocer los costos asociados con el préstamo de fondos. Esto ayudará al titular de la licencia a concluir una venta de manera exitosa. DESARROLLO Y CONSTRUCCIÓN Adquisición/Subdivisión de Tierra y Construcción John J. Astor, uno de los empresarios de bienes raíces más acaudalados y antiguos del país dijo, compra por acre y vende por lote. Esta cita refleja el negocio de subdividir grandes parcelas de tierra para su venta. Hay subdivisores y hay constructores. Aunque todos los

12 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces 11 subdivisores pueden ser constructores, no todos los constructores se involucran en el proceso de la subdivisión. Este proceso requiere de la planeación y división (de ser permitida por alguna zonificación) de parcelas grandes de tierra para lograr pequeños lotes para la construcción. La capacidad de crear calles la disponibilidad de servicios al sitio son elementos esenciales que debe considerar cualquier subdivisor. Se sabe que los costos de desarrollo exceden al costo original de la tierra. Nos referimos a los costos asociados con la adquisición y desarrollo de la tierra como costos directos. Antes de que una subdivisión sea creada y vendida, debe ser aprobada por la municipalidad local. Esto requiere que el subdivisor prepare y someta un mapa catastral de la subdivisión a la municipalidad para su revisión. El mapa catastral funciona como un rendering o imagen virtual del desarrollo propuesto. Las calles, los lotes para construcción, el agua, el drenaje y los servicios públicos se hallan a menudo presentes en dicha imagen. A fin de proveer servicios municipales a las áreas comunes (i.e., sanidad, limpieza de calles), el subdivisor otorgará la propiedad de las calles a la municipalidad a través de un proceso llamado dedicación (cesión de terreno a la municipalidad para uso público). La dedicación puede definirse como la propiedad privada cedida por un propietario para uso público. Es importante saber que no toda la dedicación de propiedad privada es aceptada por el municipio. La aceptación de éste obliga al sector público a proveer los servicios vitales al área. En ciertos lugares del país, los municipios solo pueden aceptar dedicaciones de calles catastradas. Cuando una subdivisión alcanza el punto de desarrollo, es común que los promotores inmobiliarios o desarrolladores incluyan y registren convenios restrictivos. Estos convenios son diseñados para crear un medio de conformidad dentro de una subdivisión particular. Entre éstos se encuentran los requisitos de distancias mínimas, los requisitos de la superficie mínima en pies cuadrados, los usos de la propiedad y, en la mayoría de los casos, el diseño arquitectónico de la edificación. Estos convenios restrictivos le aseguran al promotor que el valor de la propiedad del último lote disponible se cumpla en comparación con el primero que se vendió. Es en este punto en que comienza el proceso de construcción. La construcción es efectuada por un contratista con licencia. La construcción residencial se divide en tres tipos: 1. Casas para especular (espec) El constructor construye casas anticipando un mercado activo, pero sin tener compradores en cartera. Aunque la casa para especular (espec home) puede ser un instrumento de mercadeo para el constructor (un modelo), ésta es una área riesgosa del negocio de la construcción. 2. Casas en tracto Estas son semejantes a los edificios espec. Se terminan numerosos modelos con diferencias deliberadas en su tamaño y diseño. 3. Casas por encargo Estas casas contienen diseños al gusto y usualmente toman en cuenta la opinión del comprador o la de su arquitecto. Salvo el caso de las casas por encargo, el tiempo es crucial para el promotor. El desembolso de dinero combinado con los costos de capital implicados en toda construcción requiere de una campaña masiva de mercadeo/publicidad para vender las casas. Esto requerirá que el promotor recurra a los servicios de la persona que tiene licencia de agente de bienes raíces fuera de la propia compañía. No todos los promotores emplean personal de ventas de la propia compañía para completar la venta de su inventario. EL PAPEL DEL GOBIERNO El Gobierno Federal Las actividades del gobierno federal influyen sobre las transacciones de propiedad inmobiliaria. Hay dos factores directos que afectan las consideraciones de compra: las tasas de interés y las políticas de impuestos al ingreso. Éstas influirán particularmente en los mercados de bienes raíces a nivel nacional. En los siguientes capítulos aprenderemos más acerca de la influencia del gobierno federal. Examinaremos cuidadosamente algunas

13 12 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces de sus agencias, a saber, el Servicio de Rentas Internas (Internal Revenue Servicio [IRS]), el Departmento de Asuntos de los Veteranos de Guerra (Department of Veterans Affairs [VA]) y el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development [HUD]). El Gobierno Estatal El papel del gobierno estatal varía entre ser grandes propietarios de la propiedad pública a custodios de propiedades costeras. Además, el estado renta espacio en propiedades privadas. Hay tres tipos de transferencia de impuestos pagados por la venta de inmuebles. Esto abarca toda transferencia de propiedad. Dichos impuestos son pagados al estado e incluyen: 1. Los sellos en la escritura 2. Los sellos en el documento financiero 3. El impuesto intangible sobre el dinero de (la nueva) hipoteca introducida en la transacción El Gobierno Local El papel del gobierno local en las transacciones de inmuebles abarca el derecho de: Gravar impuestos prediales Limitar el uso de la propiedad a través de regulaciones de zonificación Expedir permisos de construcción ORGANIZACIONES PROFESIONALES Las organizaciones profesionales proveen servicios a sus miembros. En la mayoría de los casos, proveen y promueven seminarios para construir una carrera, imprimen y circulan boletines a sus miembros y ofrecen cursos sobre la ética de la práctica así como otros cursos de educación continua necesarios para el profesional de bienes raíces. Además, las organizaciones como la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of Realtors [NAR]) y la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Florida (Florida Association of Realtors [FAR]) proveen servicios muy importantes de cabildeo ante el gobierno. Estos servicios protegen la naturaleza, intereses e integridad del licenciado de bienes raíces. La NAR es una asociación nacional que localmente comprende el consejo de Agentes de Bienes Raíces. Uno debe realizar una solicitud para convertirse en miembro. Desafortunadamente, la membresía está basada en la compañía. Por lo tanto, si una compañía o correduría es aceptada para tener dicha membresía, se les exige a los agentes licenciados de esa compañía unirse también. La membresía individual sin compañía o correduría actualmente no está disponible. Como gran organización nacional, la NAR también tiene la capacidad y la influencia para crear programas de afinidad de grupo, lo cual puede incluir coberturas de seguro medico para el grupo, descuentos en la renta de autos y muchas otras ventajas. Consejos de instrucción: A través de este curso, Ud. encontrará una terminología que involucra las partes de una transacción, con las cuales puede que esté o no familiarizado. En la sección siguiente Ud. encontrará un instrumento útil para resolver ese problema. La regla OR EE Una estrategia para identificar las partes de una transacción es la regla OR EE, (según la terminología en inglés). Las palabras que terminen en OR son los propietarios o cesionarios de cualquier cosa que tengan en su posesión o que será entregada. Las

14 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces 13 palabras que terminan en EE son los destinatarios de cualquier que tengan en su posesión o que será entregada. No hay excepciones a la regla anterior, salvo una excepción ortográfica. La palabra employer (patrón) cae bajo la categoría de OR debido a que termina con la letra r. Los patrones son todavía los proveedores de empleo. RESUMEN El negocio de bienes raíces contiene otras áreas de la industria que no son ventas. Aunque el mercado de ventas tiende a ser la parte más activa y, por lo tanto, con más popular de la industria de bienes raíces, un solicitante de licencia de bienes raíces debe estar enterado también de otras áreas de especialización en la profesión de bienes raíces. Además, las organizaciones profesionales son creadas para dar servicio a las partes interesadas y se esfuerzan por mejorar la fuente de información obtenida al nivel de la industria. Asimismo, proveen educación a los agentes con licencia, lo cual hace posible que se mantengan constantemente actualizados sobre los distintos matices y cambios que surgen cada día. PREGUNTAS DE REPASO 1. Charles, un agente con licencia en bienes raíces por el estado de Florida, ha sido empleado para tasar una propiedad para un préstamo FHA. Charles: a. puede hacerlo si es un agente. b. no puede tasar la propiedad con una licencia en bienes raíces. c. debe tener una licencia estatal de tasador para realizar esta actividad. d. debe seguir los Estándares Uniformes de la Práctica de la Valoración Profesional (USPAP). 2. Cuál de las siguientes NO es una transacción de propiedad residencial? a. Venta de un dúplex b. Venta de tres acres agrícolas c. Venta de un lote vacante en una subdivisión d. Venta de un edificio con diez unidades de departamentos residenciales? 3. El manejo de la propiedad ha crecido dramáticamente como parte de la profesión de bienes raíces en Florida, principalmente debido a: a. Un incremento en la población del estado. b. La apertura de más establecimientos comerciales. c. El incremento de ventas de condominios. d. La ausencia del propietario y la popularidad de las propiedades generadoras de ingreso como inversión. 4. El propósito de los convenios restrictivos de una subdivisión es: a. controlar la calidad de las casas a fin de mantener el valor de las propiedades dentro de la subdivisión. b. limitar el máximo de pies cuadrados permitidos para las edificaciones. c. definir el número de moradores por domicilio. d. establecer la proporción del costo de la tierra para desarrollo. 5. Cuál de estas afirmaciones es FALSA respecto a un análisis comparativo de mercado (CMA)? a. Un CMA nunca puede ser considerado como una valoración. b. Los licenciados usan los CMAs como instrumentos de mercadeo. c. Nadie debe de cobrar por un CMA. d. Un CMA se enfoca en el precio de mercado de una propiedad.? 6. El promotor inmobiliario ha cedido las calles de la subdivisión a la ciudad. Este es un ejemplo de: a. convenios restrictivos. b. adquisición de tierra. c. subdivisión. d. dedicación (cesión).

15 14 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces 7. El propósito de registrar una escritura es para: a. cumplir con requisitos legales. b. proteger al propietario legítimo contra demandas de propiedad futuras o presentes por parte de terceros. c. evitar embargos preventivos. d. asegurar que el título es comercializable. 8. Un tasador licenciado por el estado le cobró a un vendedor 1 por ciento del valor tasado de la propiedad como parte del acuerdo. Esta acción: a. es un conflicto de interés. b. no es una práctica legal. c. es una práctica estándar en Florida. d. es un requisito de USPAP. 9. Desarrollo ABC construye casas y anuncia las propiedades en folletos y periódicos y en carteles espectaculares. Este es un ejemplo de: a. construcción por encargo b. construcción de tracto c. construcción espec d. una actividad primaria de mercado 10. El gobierno estatal afecta a la industria de bienes raíces al establecer: a. leyes de zonificación. b. transferir impuestos. c. una moratoria. d. estándares de calidad del aire. 11. Un constructor quiere saber si se permiten casas estilo mediterráneo en una subdivisión existente. El constructor podría encontrar esta información en los: a. requisitos de zonificación. b. códigos de construcción. c. convenios restrictivos. d. códigos de comercio. 12. Un agente con licencia de bienes raíces puede tasar propiedades por compensación en una transacción no relacionada a la federación: a. siempre y cuando se refiera a su valoración como un CMA. b. solo si está licenciado como tasador. c. si el licenciado ha publicado la propiedad en las listas de inmuebles. d. si no se refiere a sí mismo/a como tasador. 13. Un agente de negocios en Florida: a. debe de ser un agente de bienes raíces. b. posee una licencia de agente de negocios. c. se dedica a la promoción de ventas y publicidad. d. no puede efectuar tratos de propiedad residencial para otros. 14. Teresa acaba de recibir su primera licencia como asociada de ventas y quiere unirse al consejo local de Agentes de Bienes Raíces. Teresa: a. puede hacerlo pagando su membresía y cuotas trimestrales. b. puede unirse cuando su licencia haya sido activada. c. debe de ser un agente para unirse al consejo de Agentes de Bienes Raíces. d. debe de trabajar para una firma que sea integrante del consejo. 15. Cuál de los siguientes es una función del gobierno local? a. El impuesto predial b. Las tasas de interés c. Los códigos de construcción d. El impuesto intangible? 16. Una compañía que reporta la actividad financiera de una propiedad particular y conlleva la responsabilidad de maximizar la ganancia del propietario se encarga: a. de cultivar la zona. b. de su desarrollo industrial. c. del manejo de la propiedad. d. de ser un contador público. 17. El padre de María posee cuatro lotes en Florida y se ha mudado a otro estado. El padre le pidió a María que vendiera sus lotes y le prometió que si le vendía tres, le daría a ella el lote restante. Ella aceptó rápidamente. Vendió dos de los lotes, pero no pudo vender el tercer lote. Su padre no le dio el cuarto lote. Cuál de las siguientes oraciones es verdadera? a. Si María recibe un lote, se requiere una licencia. b. María hizo esto por su padre, así que no necesitaba una licencia. c. No hubo ninguna compensación, así que la licencia no se requería. d. María ha violado las leyes de bienes raíces de Florida.?

16 Capítulo 1 El Negocio de Bienes Raíces Un agente de bienes raíces que está bien informado de los temas concernientes a los transportes podría especializarse en negociar cuál de los siguientes tipos de propiedades? a. Comerciales b. Industriales c. De negocios d. Residenciales? 20. Un agente hipotecario con licencia: a. inicia el proceso de obtención de préstamos. b. concede préstamos. c. vende préstamos a nombre de terceros. d. actúa como un intermediario financiero que pone en contacto solicitantes de préstamos y prestamistas a cambio de un pago. 19. La mayoría de las compañías involucradas en la profesión de bienes raíces en Florida tratan con: a. propiedades residenciales debido a que es el mercado más activo. b. propiedades industriales ya que más y más industrias se han reubicado en Florida. c. propiedades comerciales debido a que son las que reditúan mayores ganancias. d. propiedades agrícolas porque el negocio de la agricultura es el más grande de Florida.