Reporte 2T15 28 de julio 2015 English Version DINE B

Transcripción

1 Precio Actual MXN 9.80 Precio Objetivo MXN 7.25 Reporte 2T15 28 de julio 2015 English Version Se mantiene el débil registro de ventas contables a pesar de un alto número de contratos cerrados. El inicio de nuevas fases en los proyectos seguirá retrasando el registro de ventas en No obstante las ventas contables del 2T15 estuvieron debajo de nuestras expectativas. Datos Clave Clave Pizarra Precio Objetivo 2015 Último Precio Rend. Potencial 2014 Rend. Div. Rend. Total Potencial Rend. Esperado IPC Rend. UDM Dine Acciones en Circ. A y B (millones) Free Float Beta Prom. Operado Diario (miles USD) Val Capitalización (millones USD) Val Empresa (millones USD) UDM Rango de Precios (MXN) Rendimiento Acumulado U12 meses DINE B MEXBOL DINEB MM MXN 7.25 MXN % 0.00% -26.0% 5.1% 44.1% 636 N.A ( ) 60.0 Jul-14 Oct-14 Jan-15 Apr-15 Jul-15 Los números contables del 2T15 mantienen un arranque de año lento para DINE, muy por debajo de nuestras expectativas de 69 md anuales. Esto es debido en parte a que no se esperan ventas extraordinarias, y por otra, a que DINE se encuentra en una etapa de transición tras haberse concluido y colocado varios proyectos el año pasado, por lo que este año empezará la construcción de nuevas fases de los proyectos. A pesar de las bajas ventas contables, la administración explica que hay buen dinamismo y demanda por los proyectos al cerrarse un alto número de contratos en el 2T15 (a valor total de operación). Por ahora, mantenemos nuestras estimaciones y nuestro PO de MXN 7.25 para el cierre del Esto a pesar de que el flujo neto podría ser menor al esperado, porque este efecto se compensa con la utilización de un MXN/USD de 15.30, más débil que el supuesto anterior en nuestro modelo DCF.

2 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 Millones de dólares Millonbes de dólares DINEB Reporte del 2T15 De acuerdo con el estado de resultados no auditado de Dine, las ventas del 2T15 se ubicaron en 8.8 millones de dólares (md), menor a nuestro estimado de md, y una caída de -25.7% respecto a los 11.8 md del 2T14. Aunque las ventas crecieron casi al doble de forma secuencial respecto a los 4.4 md registrados en el 1T14. Además, también menores a nuestro estimado de $17.25 md. En concreto, el 2015 continua lento para DINE, reiteramos lo que en el reporte pasado previmos, las ventas del 2015 serán menores a las del 2014, en parte, debido a que no se realizarán ventas extraordinarias, y por otra debido a que varios proyectos terminaron de construirse y colocarse el año pasado, por lo que este año empezará la construcción de nuevas fases de los proyectos, que si bien podrán generar flujos de efectivo debido a la cobranza, el registro contable de ventas tomará lugar hasta varios periodos posteriores. Buenas Ventas valor total de operación. La administración refiere que el 2T15 fue positivo, en términos de lo que la compañía denomina Ventas valor total de operación, que no se registran contablemente, pero que si reflejan el ritmo de contratos cerrados. Ventas valor total de operación son aquellos contratos cerrados con clientes en el que se cobra un anticipo ( depósito o enganche ) y los pagos podrán ser diferidos a lo largo de la vida del proyecto. Este tipo de transacciones llevadas a cabo en etapas tempranas de los proyectos, acaban siendo registradas como ventas contables hasta que se concluya el proyecto y también la transferencia de registro de propiedad al cliente, por lo que en el estado de resultados se reflejará varios trimestres y hasta años después del cierre del contrato. Dicho lo anterior, la administración se mantiene optimista, mencionando que las ventas valor de operación aumentaron casi en 60% respecto al 1T14, por lo que esperamos que el ritmo de cobranza sea superior en los trimestres siguientes. Esperamos un crecimiento anual de cobranza en 2015 alrededor del 8-10% Ventas vs. Cobranza de DINE Ventas Cobranza Flujo de Efectivo Operativo de DINE Fuente: DINE T07 3T07 1T08 3T08 1T09 3T09 1T10 3T10 1T11 3T11 1T12 3T12 1T13 3T13 1T14 3T14 1T15 Fuente: DINE 2

3 El flujo de operación sumó 2.9 md en el 2T15, menor a los 3.1 md registrados del 2T14, aunque ligeramente mayor a los 2.7 md del 1T15, y lo atribuimos a una menor cobranza y mayores inversiones. Por otra parte, la cobranza del 2T15 fue de 10.9 md, menor que los 12.4 md de 1T15 y los 12.6 md del 2T14. La distribución de ventas por proyecto para el 2T15 fue de 56% Punta Mita, 29% Bosques Santa Fe, 9% Punta Ixtapa 4% Lagos de la Estadía y 2% otros. Continúa la tendencia de una mayor proporción en la participación del proyecto de Punta Mita como proporción de las ventas, ya que representa el 69.5% del inventario inmobiliario de Dine, y de acuerdo a nuestras estimaciones aproximadamente el 60% de la participación en la utilidad potencial de todos sus proyectos. La inversión en proyectos durante el 2T15 fue de 2.7 md, 28.6% mayor que los 2.1 md del 2T14, que se destinaron principalmente a las construcciones sobre las que existe un compromiso de entrega a clientes en los próximos meses. Se registró una pérdida neta mayoritaria de -0.2 md, menor que la registrada en el 2T14 de -1.8 md apoyada principalmente en efectos cambiarios. Estatus de la deuda La mezcla de la deuda de DINE ha cambiado de moneda en 2T15. Desde 2T14 a 1T15, toda su deuda estaba denominada en dólares, mientras que en 2T15, el 95.0% de la deuda pasó a estar nominada en pesos mexicanos y solamente el 5.0% se mantiene en dólares. El costo promedio de la deuda de la empresa en 2T15 es de 6.05%. Además, el 90% de su deuda es de largo plazo 3

4 Estatus por Proyecto PUNTA MITA A) Casas Four Seasons DINE está desarrollando un total de 55 villas con la marca Four Seasons de las cuales a la fecha se han vendido 52 villas. B) Club Residencial Four Seasons - El proyecto que incluye 5 edificios de propiedad fraccional y dos edificios de propiedad total, los cuales se vendieron en su totalidad, quedando pendiente la cobranza de las últimas unidades. C) Kupuri Se finalizó la comercialización de la 1ª sección del proyecto Kupuri compuesto de 14 lotes unifamiliares con frente y vista de mar. Durante el 2T14 se inició la comercialización de la 2ª etapa del proyecto, que incluye 10 lotes, de los cuales a la fecha se han vendido 8. La tercera etapa del proyecto se compone de 10 lotes, los cuales se empezarán a comercializar en los próximos meses. BOSQUES DE SANTA FE En el 2T14se concluyeron ambas fases del proyecto Torres del Parque, cada una con 50 departamentos colocados al 100%. En el 3T14 se inició la construcción y venta del segundo edificio de este proyecto, del cual se tiene colocado el 35%. Villas del Este contempla un total de 102 departamentos divididos en 4 edificios. PUNTA IXTAPA El primer edificio de 26 departamentos de Villas del Este fue concluido y se tiene colocado al 100%. En el 3T14 se inició la construcción y venta del segundo edificio de este proyecto, del cual se tiene colocado el 30%. Este proyecto consiste en 102 departamentos divididos en 4 edificios. PUNTA GORDA Actualmente DINE sigue definiendo junto con sus socios el plan maestro y analizando las diferentes estrategias para desarrollar y comercializar este proyecto. Se está evaluando el momento más conveniente para iniciar la inversión, dadas las tendencias en el mercado inmobiliario. LAGOS DE LA ESTADÍA La empresa ha estado analizando diferentes alternativas para el desarrollo de esta reserva y recientemente se inició el desarrollo de un proyecto para la construcción de casas, y otro proyecto para la venta de lotes unifamiliares. Ambos desarrollos ocupan solo una parte de la reserva total disponible. Torres del Parque 4

5 ESTADO DE RESULTADOS TRIMESTRAL 1T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 (M illones de Pesos) Ingresos Netos Costo De Ventas Gastos Generales Utilidad (Perdida) De Op Depreciación EBITDA Ingresos Financieros Gastos Financieros Ingresos (Gastos) Financieros Neto Utilidad (Pérdida) Antes De Imp Impuestos A La Utilidad Impuesto Causado Impuesto Diferido Particip. No Cont. En La Ut(Pérd Neta) Utilidad (Pérdida) Neta Mayoritaria Crecimiento anual % Ingresos Netos -16.2% 294.9% 497.6% 77.2% 0.8% -26.5% -75.1% -23.9% Utilidad (Perdida) De Op % % -98.8% -78.6% -34.6% % % 231.9% EBITDA -15.7% % % -91.3% -48.3% 650.6% % 696.8% Ingresos (Gastos) Financieros Neto 0.0% 0.0% 0.0% % % % 0.0% % Impuestos A La Utilidad 412.6% -58.0% 52.3% % -86.6% -57.9% % % Particip. No Cont. En La Ut(Pérd Neta) 223.3% % % % -57.4% % -24.6% % Utilidad (Pérdida) Neta Mayoritaria -24.7% % -16.2% -38.3% -23.8% 133.6% -22.9% -89.8% 5

6 Economía, Finanzas e Inversiones S.C. Más de 30 años de experiencia directa analizando valores de deuda y de capital Reportes y promoción de títulos en colocación primaria y del mercado secundario Sólido equipo de analistas con experiencia en Wall Street, la City, América Latina y México Líder en cobertura de empresas medianas y pequeñas Reconocido proveedor independiente de proyecciones económicas y financieras Carlos Fritsch cfritsch@prognosismex.com Fernando Lamoyi flamoyi@prognosismex.com Mauricio Tavera mtavera@prognosismex.com Rubí Grajales rjgrajales@prognosismex.com +52 (55) (55) Av. Paseo de las Palmas Col. Lomas de Chapultepec México D.F. Información relevante sobre, sus analistas y este reporte La empresa Economía, Finanzas e Inversiones, S. C. () ha sido aprobada por la BMV para actuar como Analista Independiente y está sujeta a lo dispuesto por el Reglamento Interior de la BMV. Dicha aprobación en ningún momento implica que la empresa ha sido autorizada o supervisada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Socios, analistas y todo el personal que labora en, declara: (1) tener solvencia moral tanto, en nuestra actividad profesional como en la personal; (2) cumplir con los criterios de independencia que señala el Reglamento interior de la BMV, que entre otros incluye en que no incurrimos en labores de corretaje de emisora alguna y tampoco relación de negocios con dichas emisoras; (3) apego y cumplimiento en todo momento a los Códigos de Ética Profesional de la comunidad Bursátil Mexicana y de ; (4) estar libre de conflictos de interés patrimonial o económico respecto de las emisoras a las cuales cubrimos. Nosotros, Carlos Fritsch, Fernando Lamoyi y Mauricio Tavera certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento. Los analistas que prepararon este reporte no tienen posiciones en los valores mencionados. Los analistas fundamentales involucrados en la elaboración de este documento reciben compensaciones basadas en la calidad y precisión de este reporte y factores competitivos. El precio objetivo incluido en este reporte refleja el desempeño esperado de la acción en un periodo específico de tiempo. Este desempeño podría estar relacionado con el método de valuación y con otros factores. El método fundamental de valuación utilizado por se basa en una combinación de una o más metodologías generalmente aceptadas de análisis financiero que pueden incluir valuación por múltiplos, flujos de efectivo descontados (DCF), suma de partes, valor de liquidación y cualquier otra metodología apropiada para el caso particular. Otros factores incluyen flujo de noticias generales o específicas de la compañía, percepción de inversionistas del momento adecuado para invertir, operaciones de fusiones y adquisiciones y el apetito del mercado en industrias específicas, entre otros. Alguno o todos estos factores pueden llevar a una recomendación contraria a la indicada por la simple valuación fundamental. Asimismo, las proyecciones incluidas en este reporte están basadas en supuestos que pueden o no cumplirse. Rendimientos pasados no garantizan rendimientos futuros. Actualizaciones constantes pueden ser realizadas para cualquier emisora dependiendo de la periodicidad de eventos, anuncios, condiciones de mercado o cualquier otra información pública. Este reporte está basado en información pública y fuentes que se consideran fidedignas; no se garantiza la precisión, veracidad o exhaustividad de dicha información. La información y las opiniones dentro de este reporte no constituyen una oferta para comprar o vender ni una invitación para hacer una oferta para comprar o vender cualquier valor u otro instrumento financiero. Este documento no provee asesoría personalizada y no toma en consideración estrategias y objetivos específicos de inversión, situación financiera, o necesidades particulares de cualquier persona que pueda recibir este reporte. El destinatario de este reporte debe tomar sus propias decisiones y considerarlo como un factor entre muchos en su toma de decisiones.

7 Current Price MXN 9.80 Target Price MXN Q15 Report April 28, 2015 Versión en Español Accounting sales remain weak despite a high number of contracts closed. The start of new projects phases will continue to delay 2015 accounting sales. Yet, 2Q15 numbers were significantly below our forecasts. Key Data Local Ticker DINEB MM Price Target 2015 MXN 7.25 Last Price MXN 9.80 Expected Return -26.0% 2014 Div. Yield 0.00% Total Expected Return -26.0% MEXBOL Expexted Return 5.1% LTM Return Dine 44.1% Outstanding Shares (million) Free Float N.A. Beta - Average Daily Trade (thousand USD) 24.3 Market Cap (Million USD) 383 Enterprise Value (Million USD) 402 LTM Price Range ( ) LTM Return 70.0 DINE B MEXBOL 60.0 Jul-14 Oct-14 Jan-15 Apr-15 Jul-15 2Q15 accounting numbers reflect a sluggish beginning of year for DINE and below our annual 69 md expectations. This is in part because extraordinary sales are not expected for this year, and secondly because DINE is in a transition phase as several projects have been completed and placed last year, so this year the construction of new stages of projects is just starting. Despite low accounting sales, management explains that there is a good dynamism and demand for the projects as a good number of contracts where closed in the 2Q15 (Total value of the transaction sales). For now, we maintain our estimates and our TP of MXN 7.25 for 2015y-e. We manage to do this despite a likely weaker than expected cash flow in 2015, because we are using a new MXN/USD of in our DCF model that pushes Dine B price in pesos up. 2Q15 DINE Results (USD million) 2Q15 2Q14 2Q15 vs. 2Q14 Sales Profit/Loss Before Other Income Operating Cash Flow Net Majority Result Source: DINE

8 Million dollars Million dollars DINEB 1Q15 Report According to the unaudited income statement of Dine, 2Q15 sales were $8.8 million dollars (md), below our 17.5 md estimate and a 25.7% lower than the $11.8 md registered on 2Q14. In the other hand, sales were higher than the 1Q15 $4.4 md, a MoM increase of %. In addition, sales were also lower than our $17.25 md forecast. Specifically, 2015 started sluggish for DINE. Although we anticipated that 2015 sales would come below 2014, the effect in 1Q15 and 2Q15 have been greater than our forecasts. First, because no extraordinary sales are expected this year, and second, because several projects were finished and placed last year, so this year new phases constructions will begin. Although it generates cash flows due to the collection, accounting of sales will take place until several quarters later. Good "Total value of the transaction sales." Management refers that the 1Q15 was positive, in terms of what the company calls "Total value of the transaction sales ", which are not recorded for accounting purposes but indeed reflect the pace of closed contracts. "Total value of the transaction sales" are those closed contracts with clients in which an advance ("deposit") is charged and future payments may be deferred over the life of the project. This type of transactions conducted in the early stages of the projects end up being registered in books until the project is completed and ownership transferred to the customer, so that it will be reflected in the income statement several quarters or even years after the contract closing. That said, management remains optimistic, noting that "sales operation value" increased by almost 60% compared to 1Q14, so we expect that the collection rate will be higher in subsequent quarters. We expect annual growth of collections in 2015 of about 8-10%. 60 Sales vs Collection 30.0 Operating Cash Flow Sales Collection Source: DINE Q073Q071Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q15 Source: DINE 8

9 Operating cash flow reached $2.9 md in 2Q15, lower than the $3.1 md registered in 2Q14 and slightly higher than the 2.7 md of 1Q15. We attribute it to a lower collection and increased investments. The collection was $10.9 md, lower than the 12.4 md registered in the 1Q15 and also lower than the 2Q md. The distribution of sales by project for the 2Q15 was 56% Punta Mita, 29% Bosques Santa Fe, 9% Punta Ixtapa. 4% Lagos de la Estadía, and 2% for others. Punta Mita continues to lead sales as it represents 69.5% of Dine s real estate inventory, and according to our estimates about 60% of the potential profit of all its projects. Investment in projects during the 2Q15 was about $2.7 md, 28.6% higher than the $2.1 md from 2Q14. Such amount was destined towards constructions on which there is a delivery commitment to the customers. The majority net loss was -0.2 md, a smaller loss than that in the 2Q14 of -$1.8 md, mainly fueled by currency effects. Debt Status DINE s debt mix switched currency in 2Q15. From 2Q14 to 1Q15, all its debt was denominated in dollars, while in 2Q15, 95.0% of the debt happened to be nominated in Mexican pesos and only 5.0 % is held in dollars. The average cost of debt of the company is 6.05% in 2Q15. In addition, 90% of its debt matures in the long term. 9

10 PROJECT STATUS PUNTA MITA A) Four Seasons Villas DINE is developing a total of 55 villas under the Four Seasons brand, of which 52 have been sold to date. B) Four Seasons Residential Club The project including 5 fractional ownership buildings and two full property apartment buildings was completely sold in 3Q14. C) Kupuri Marketing of the 1st section of the Kupuri project consisting of 14 single-family oceanfront lots with an ocean view was finalized. During 2Q14, the marketing process of the 2nd section including 10 lots started and as of date 8 lots have been sold. BOSQUES DE SANTA FE In 2Q14, the two Torres del Parque project phases were concluded. Both phases consisting of 50 apartments each, have been 100% placed. The third phase of this project comprising an additional apartment tower started during 4Q14, and of the 46 available apartments, 39% has been placed. PUNTA IXTAPA The first 26-apartment building of Villas del Este was concluded and 100% has been placed. In 3Q14 the construction and marketing process for the second building of this project started, of which 35% has been placed. Villas del Este comprises 102 departments divided into 4 buildings. PUNTA GORDA Jointly with its partners, DINE is still defining the master plan and analyzing several strategies to develop and market this project. It is being assessed the most appropriate time to start this investment, given the real estate market trends. LAGOS DE LA ESTADÍA The company has been analyzing different alternatives for the development of this reserve and recently started to develop a housing construction project as well as other project involving the selling of single-family lots. Both projects are being developed in a fraction of the available reserve. Torres del Parque 10

11 QUARTERLY INCOME STATEMENT 1Q13 4Q13 1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 1Q15 2Q15 (M XN M illion) Net Revenue Sales Cost General Expenses Op Earnings (losses) Depreciation and Amortization EBITDA Financial Revenue Financial Expenses Net Financial Income (Expenses) Profit (loss) Before Taxes Earnings Taxes Incurred Tax Differed Tax Non-controlling Stake on Net Profit Net Profit Earnings per Share (EPS) Annual Growth (YoY) % Net Revenue -16.2% 294.9% 497.6% 77.2% 0.8% -26.5% -75.1% -23.9% Op Earnings (losses) -14.5% % -98.8% -78.6% -34.6% % % 231.9% EBITDA -15.7% % % -91.3% -48.3% 650.6% % 696.8% Net Financial Income (Expenses) 0.0% 0.0% 0.0% % % % 0.0% % Earnings Taxes 412.6% -58.0% 52.3% % -86.6% -57.9% % % Non-controlling Stake on Net Profit 223.3% % % % -57.4% % -24.6% % Net Profit -24.7% % -16.2% -38.3% -23.8% 133.6% -22.9% -89.8% 11

12 Economía, Finanzas e Inversiones S.C. Over 30 years of direct experience analyzing debt and equity securities IPO and secondary market reports and promotion Solid team of analysts with experience in Wall Street, the City, Latin America and Mexico Leader in the coverage of medium and small sized companies Renown independent provider of economic and financial forecasts Carlos Fritsch cfritsch@prognosismex.com Fernando Lamoyi flamoyi@prognosismex.com Mauricio Tavera mtavera@prognosismex.com Rubí Grajales rjgrajales@prognosismex.com +52 (55) (55) Av. Paseo de las Palmas Col. Lomas de Chapultepec México D.F. Relevant information on, its analysts and this report The company Economía, Finanzas e Inversiones, S. C. () has been approved by the BMV (Mexican Stock Exchange) to act as an Independent Analyst and it is subject to the norms of the Internal Bylaws of the BMV. Such an approval by no means implies that has been authorized or is supervised by the National Banking and Securities Commission (Comisión Nacional Bancaria y de Valores). The partners, analysts and the entire staff of, represent that: (1) we are morally solvent, both in our professional activity and at a personal level; (2) we comply with the independence criteria indicated by the internal rules of the BMV, which among other criteria includes that we do not engage in brokerage activities for any issuer, and neither do we have a business relationship with said issuers; (3) we conform and comply at all times with the Professional Ethics Codes of the Mexican Stock Exchange community and ; (4) we are free of conflicts of patrimonial or economic interest with regard to the issuers we cover. We, Carlos Fritsch, Fernando Lamoyi and Mauricio Tavera certify that the opinions stated in this document are a faithful reflection of our personal opinion on the company(ies) or business(es) that are the subject of this report, its affiliates and/or the securities it has issued. Likewise, we certify that we haven t received, we don t receive and we will not receive any direct or indirect compensation whatsoever in exchange for stating any opinion on any specific regard in this document. The analysts who prepared this report have no positions in the aforementioned securities. The fundamental analysts involved in the preparation of this document receive compensations based on the quality and accuracy of this report and competitive factors. The target price included in this report reflects the forecasted performance of the shares in a specific period. This performance may be related to the valuation method and other factors. The fundamental valuation method used by is based in a combination of one or more generally accepted financial analysis methodologies that may include valuation using multiples, discounted cash flows (DCF), sum of the parts, liquidation value and any other methodology that may be adequate for each particular case. Other factors include the flow of general or specific news on the company, the perception of the investors regarding the right moment to invest, merger and acquisition operations and the appetite of the market in specific industries, among others. Any of these factors, or all of them combined, may lead to a recommendation that contradicts the one prescribed by the fundamental valuation on its own. Likewise, the fore-casts included in this report are based on assumptions that may or not be realized. Past returns do not guarantee future returns. Constant updates may be published by any issuer depending on -the frequency of the events, announcements, market conditions or any other public information. This report is based on public information and sources considered trustworthy; we do not guarantee the accuracy, truthfulness or thoroughness of said information. The information and opinions in this report do not constitute an offer to buy or sell nor an invitation to make an offer to buy or sell securities or any other financial instrument. This document does not provide personalized advice and it doesn t take into consideration specific investment strategies and goals, financial situation, or particular needs of any per-son that may receive the report. The recipient of this report shall make his/her own decisions and consider it as a factor among many others in their decision making. 12