PLAN ESPECIAL DEL CASCO VIEJO DE PORTUGALETE

Transcripción

1 proyecto documento fase fecha promotor PLAN ESPECIAL DEL CASCO VIEJO DE PORTUGALETE Programa de Actuaciones y Estudio Económico Financiero Aprobación Inicial diciembre de 2013 SURPOSA AYUNTAMIENTO DE PORTUGALETE municipio c. municipio Portugalete 078 equipo redactor ESTUDIO DE RENOVACIÓN Y DESARROLLOS URBANOS centro Navarra. calle Berroa 13 oficina Tajonar-Valle de Aranguren (Navarra) Centro Bizkaia. Calle Simón Bolívar nº27-1º - oficina Bilbao (Bizkaia) Javier Martínez Callejo (arquitecto) Jesús Luis Sola Jiménez (letrado) Luis Sola Jiménez (arquitecto técnico Javier Rodriguez de Ulibarri (arquitecto) Oscar Callejo Acebes (ingeniero de Caminos Canales y Puertos) control de calidad Fecha del acto administrativo diligencia Fecha de información Arquitecto director letrado Versión entrega Código interno de proyecto Javier Martinez Callejo Jesús Luis Sola Jimenez AI 0263

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3 EQUIPO REDACTOR DIRECCIÓN Y COORDINACIÓN Javier Martínez Callejo D. Arquitecto urbanista Jesús Luis Sola Jiménez Abogado urbanista y geógrafo EQUIPO TÉCNICO Javier Rodríguez de Ulibarri Arquitecto Luis Sola Jiménez Arquitecto Técnico Oscar Callejo Acebes Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 3

4 PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 4

5 ÍNDICE PROGRAMA DE ACTUACIONES 7 1. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN ESPECIAL INTRODUCCIÓN PROGRAMA DE DESARROLLO Y EJECUCIÓN PROPUESTO Prioridades, plazos y fases de ejecución... 9 Suelo urbano consolidado...11 Suelo urbano no consolidado...11 ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO VALORACIÓN ECONÓMICA DEL PROGRAMA DE ACTUACIONES CUESTIONES GENERALES Objeto y fin del estudio económico y financiero Criterios para la realización del estudio Actuaciones que se valoran...15 Estimación de baremos y costes ESTIMACIÓN ECONÓMICA Gastos municipales Baremos y precios...16 Actuaciones de expropiación...16 Actuaciones de urbanización Ingresos municipales Estimación de baremos...17 Cálculo de ingresos desagregado por ámbitos Conclusiones PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 5

7 PROGRAMA DE ACTUACIONES PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 7

9 1. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN ESPECIAL 1.1 INTRODUCCIÓN La legislación urbanística vigente aplicable, está constituida por la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo de la CAPV, desarrollada por los Decretos de carácter urbanístico correspondientes y en materia de rehabilitación por el Decreto 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado. Ambos textos legales establecen y precisan el alcance y contenido del Programa de Actuación y el Estudio Económico Financiero de los planes especiales. En concreto, el art de la Ley 2/2006 establece que las determinaciones del plan especial se formalizarán en documentos similares que los previstos para el plan parcial, sin bien ajustando su contenido a su propio objeto. Por otro lado, la vinculación en la zona delimitada por la declaración de Área de Rehabilitación Integrada a la legislación sobre rehabilitación, se tendrán en cuenta lo establecido en los artículo 14 y 15 del Decreto 317/2002 antes mencionado. En consecuencia, integran también el Plan Especial los documentos del Programa de Actuación y Estudio Económico y Financiero. 1.2 PROGRAMA DE DESARROLLO Y EJECUCIÓN PROPUESTO PRIORIDADES, PLAZOS Y FASES DE EJECUCIÓN Se recogen a continuación el resumen de las actuaciones proyectadas y que el Plan fija para ellas un plazo para el inicio de su actividad. Corresponde con las actuaciones previstas en la Normativa de los Ámbitos de Ordenación Particular y que el Plan las incluye en el Programa de Actuaciones. En este sentido, no se incluyen obviamente las actuaciones aisladas generales de rehabilitación y nueva edificación que dentro del marco regulatorio del Plan Especial puedan plantarse en desarrollo de este a iniciativa privada. Estableciéndose desde la normativa el plazo de vigencia indefinido del Plan Especial, las actuaciones se organizan de acuerdo a un planteamiento de prioridades en el desarrollo y plazos de ejecución, encadenando y vinculando estas en función de una secuencia temporal de acuerdo con los siguientes criterios: Para el orden de prelación de las actuaciones, prevalece el criterio de la necesidad y conveniencia del desarrollo de determinados ámbitos por interés urbanístico en que se renueven y/o reformen. No obstante, una vez iniciada una actuación, el Plan Especial establece el máximo interés en que esta se desarrolle en un tiempo razonable y no se demore. Las fechas previstas en las fases de ejecución de la edificación y en su caso urbanización se han estimado adoptando como fecha de entrada en vigor del Plan Especial el año En el caso de que el año de entrada en vigor sea diferente, se adaptan automáticamente las fechas previstas de acuerdo con el criterio temporal expresado. El cuadro adjunto incluye el detalle de las actuaciones y su programación temporal de acuerdo con los siguientes parámetros: PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 9

10 Prioridad: Se establecen dos niveles de prioridad: Prioridad 1. Actuación a las que el Plan Especial les confiere un interés y preferencia en cuanto a su ejecución. Las actuaciones se encuadran en el primer cuatrienio de desarrollo del Plan Especial. Prioridad 2. Actuaciones previstas sin un plazo expresamente establecido y que se posibilitan a lo largo de la vigencia del Plan Especial. Las actuaciones se encuadran en el segundo cuatrienio de desarrollo del Plan Especial. PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 10

11 SUELO URBANO CONSOLIDADO ACTUACIÓN PREVISTA PRIORIDAD PLAZOS DE DESARROLLO DE ACTUACIONES Y EJECUCIÓN DE OBRAS FASES DE EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN Actuación Aislada AA-01. (Cine Mar - Extinto) Actuación Aislada AA-02. (Ámbito de la Estación de Ferrocarril) AEDP-01. Espacio libre ámbito del Saltillo AEDP-02. Ámbito de remodelación de la urbanización: intersección de la calle Bizkaia y la calle Abaro 1 1 año a computar a partir del día siguiente a la aprobación definitiva del Plan Especial para presentar Estudio de Detalle. 6 meses a computar a partir del día siguiente al de aprobación definitiva del Estudio de Detalle para presentar proyecto de edificación y proyecto de urbanización en su caso. Para los plazos de ejecución de obras se estará a lo establecido en el documento de Normativa del Plan Especial. 2 El plazo para el inicio de las actuaciones será el de vigencia del Plan Especial. El Estudio de Detalle que se redacte al efecto contendrá el programa de plazos de desarrollo y ejecución del proyecto. 2 El plazo para el inicio de las actuaciones será el de vigencia del Plan Especial. 2 El plazo para el inicio de las actuaciones será el de vigencia del Plan Especial. No se establecen fases debiendo ejecutarse todo el programa previsto en el mismo momento. SUELO URBANO NO CONSOLIDADO ACTUACIÓN PREVISTA PRIORIDAD PLAZOS DE DESARROLLO DE ACTUACIONES Y EJECUCIÓN DE OBRAS FASES DE EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN AD-01. Casilda Iturrizar 02BIS ( BIS) 2 6 años a computar a partir del día siguiente a la aprobación definitiva del Plan Especial. Para los plazos de ejecución de obras se estará a lo establecido en el documento de Normativa del Plan Especial. No se establecen fases debiendo ejecutarse todo el programa previsto en el mismo momento. PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 11

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13 ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 13

15 2. VALORACIÓN ECONÓMICA DEL PROGRAMA DE ACTUACIONES 2.1 CUESTIONES GENERALES OBJETO Y FIN DEL ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO Las actuaciones previstas en el Plan Especial se recogen en el Programa de Actuaciones que establece el momento temporal en el que serán realizadas. Ahora, partiendo del mencionado programa, procede realizar su valoración económica. El estudio económico pretende evaluar la viabilidad de las actuaciones del Plan desde el punto de vista de la generación de ingresos para el Ayuntamiento y su contraste con los gastos e inversiones que este deberá realizar para llevarlo a la práctica. El estudio económico y financiero no es un estudio de viabilidad de inversión desde el punto de vista de la promoción inmobiliaria privada. No tiene como objetivo avalar la viabilidad económica empresarial de las actuaciones propuestas, dado que, por definición, no todas las actuaciones que proponga el Plan deben o pueden ser viables desde un punto de vista meramente economicista. Pueden ser otras cuestiones las que motivan y justifican su planteamiento. En este sentido, debe recordarse que la legislación urbanística vigente establece que las actividades en materia de ordenación del territorio y urbanismo (es decir, entre otros, el planeamiento general) tienen por finalidad el desarrollo territorial sostenible, garantizando en cumplimiento de los principios constitucionales, el derecho a disfrutar del medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, la utilización racional de los recursos naturales, el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada a la conservación, promoción y enriquecimiento del Patrimonio Histórico, Artístico y Cultural, así como la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos. En definitiva, el estudio económico y financiero evalúa económicamente las actuaciones propuestas en el Programa y que el Ayuntamiento es responsable de su ejecución CRITERIOS PARA LA REALIZACIÓN DEL ESTUDIO ACTUACIONES QUE SE VALORAN La naturaleza de las actuaciones propuestas por el Plan es diversa afectando a todas las clases y categorías del suelo. En consecuencia, resulta necesario discriminar las actuaciones que se valoran de aquellas otras que por su naturaleza no precisan de tal valoración dado que no tienen transcendencia a los efectos de la generación de imputaciones económicas sea como ingresos o como gastos. Así, se valoran las actuaciones del programa que suponen una variación patrimonial en cuanto a ingresos o gasto/inversión para el Ayuntamiento. También influye en las actuaciones a valorar, el grado de desarrollo de la ordenación urbanística establecida. Así, aquellas remitidas a su desarrollo o concreción en proyecto y que de acuerdo con la determinaciones de este Plan Especial, no es posible valorar por falta de concreción. Es el caso pro ejemplo de la Actuación Aislada AA-02. (Ámbito de la Estación de Ferrocarril) en la que el Plan Especial determina una seré de parámetros que quedan a su concreción y determinación final en el momento del proyecto. También, no son objeto de valoración las actuaciones del Plan fuera de programa. PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 15

16 Tampoco son objeto de valoración las actuaciones dependientes de la iniciativa privada que no tienen tasado el plazo de ejecución, como sucede con la actividad edificatoria (intervenciones de rehabilitación, sustitución y edificación de solares, implantación de actividades, etc.). ESTIMACIÓN DE BAREMOS Y COSTES En cuanto a los baremos y costes a imputar para la valoración económica de las actuaciones se adopta como criterio utilizar las cuantificaciones y precios utilizados en el Estudio Económico-Financiero del Plan General de Ordenación Urbana de Portugalete, aprobado definitivamente a finales del año 2010 y cuyos parámetros, una vez contrastados, se estiman ajustados, adecuados y suficientes para su aplicación al caso de este Plan Especial. Esta opción tiene la ventaja de establecer un paralelismo directo para la comparación de actuaciones y situaciones entre ambos documentos a la vez que da uniformidad a los documentos urbanísticos y criterios utilizados. 2.2 ESTIMACIÓN ECONÓMICA GASTOS MUNICIPALES BAREMOS Y PRECIOS Con respecto a los gatos municipales derivan de las siguientes actuaciones: Expropiaciones Se trata en todos los casos de expropiaciones de suelo: El baremo de coste por metro cuadrado de suelo adoptado es de 150 euros. (se utiliza el baremo aplicado en el Plan General y verificado con los Servicios Técnicos Municipales). Actuaciones de urbanización El Plan General estima con carácter general un precio de 274 de coste medio para la ejecución de viarios. En la cuantía indicada, se estima la ejecución ex novo del vial. No es el caso de la actuación planteada por el Plan Especial que tiene un carácter de remodelación básicamente de las condiciones de acabado y formales. En consecuencia y a los efectos de una equiparación razonable de las actuaciones, se estima que el coste de urbanización será un 58% menor que el planteado por el Plan General. Así resulta en precio por metro cuadrado de 159 euros. ACTUACIONES DE EXPROPIACIÓN Los ámbitos desarrollados mediante actuaciones de expropiación que competen al Ayuntamiento y su valoración económica es la siguiente: Ámbito EXPROPIACIÓN SUELO Superficie a expropiar m 2 s m 2 c Valoración económica (euros) AEDP-01. Expropiación del espacio libre ámbito del Saltillo Total ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN Los ámbitos desarrollados mediante actuaciones de urbanización y que competen al Ayuntamiento y su valoración económica es la siguiente: Ámbito Urbanización de viales AEDP-02. Ámbito de remodelación de la urbanización: intersección de la calle Bizkaia y la calle Abaro Superficie a urbanizar m 2 s Valoración económica (euros) Total PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 16

17 La estimación de gastos totales es de euros INGRESOS MUNICIPALES ESTIMACIÓN DE BAREMOS Valor de suelo correspondiente al Patrimonio Municipal Además de los ingresos habituales municipales y las posibles ayudas a obtener, vamos a considerar como ingresos más específicos procedentes del desarrollo del Plan, los siguientes: Ingresos por Impuestos sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, procedentes de las licencias a solicitar para los nuevos edificios. Posibles ingresos por venta de suelo si el Ayuntamiento lo considera necesario, de los recibidos por el 15% de cesión libres de gastos de urbanización. En cuanto al cálculo del ICIO correspondiente se estima un parámetro medio del 4%. Para proceder a la estimación de valor del suelo procedente de la cesión del 15% de aprovechamiento utilizaremos el cálculo estimando el valor de los edificios partiendo de la base del valor de repercusión, lo que nos lleva a un valor de 158 /m 2. Coste unitario de ejecución Se proponen los siguientes costes unitarios de ejecución de la edificación según tipologías basados en presupuestos y resultado de promociones recientes: edificación precio unitario medio /m 2 c Equipamiento privado 510 Terciario 460 CÁLCULO DE INGRESOS DESAGREGADO POR ÁMBITOS Para cada Unidad o Sector se calcula a continuación la estimación económica de ingresos para el Ayuntamiento en base a los dos conceptos comentados. Así, se estima por una parte, el coste de ejecución material de los edificios implantados en cada zona, para a partir de los mismos obtener el importe previsible de ingresos por I.C.I.O. (en el ámbito casco viejo, este impuesto se encuentra bonificado hasta en el 90% en diferentes intervenciones). Por otra, el valor teórico del suelo objeto de cesión por el rescate de plusvalías urbanísticas (cesión de suelo equivalente al 15% del aprovechamiento) a los que se aplica los valores anteriormente cuantificados. Actuación Aislada AA-01. (Cine Mar - Extinto) Estimación ICIO edificación superficie construida m 2 c precio unitario ( ) coste económico estimado ( ) SR. Equipamiento privado BR. Equipamiento privado Total ejecución material Estimación ICIO (4%) PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 17

18 Actuación de Dotación AD-01. Casilda Iturrizar 02BIS ( BIS) Estimación ICIO edificación superficie construida m 2 c precio unitario ( ) coste económico estimado ( ) Terciario Total ejecución material Estimación ICIO (4%) Estimación valor venta del suelo correspondiente al 15% de cesión del aprovechamiento edificación cuantificación 15% de cesión valor unitario importe venta Terciario Total ingresos venta suelos patrimonio municipal de suelo La estimación de ingresos totales es de euros CONCLUSIONES Como se puede observar, comparando ingresos y gastos el proyecto resulta deficitario en lo económico. No obstante debe recordarse lo siguiente: Por un lado el ámbito del Plan Especial es suelo urbano consolidado donde la ejecución de actuaciones es en su mayor parte de iniciativa y competencia pública por lo que la acción privada en cuanto a cesiones y ejecución de obras es muy limitada. El Plan Especial, dado que hablamos de un ámbito consolidado desde el punto de vista urbanístico, no genera apenas nuevas plusvalías urbanísticas lo que reduce radicalmente los ingresos por cesiones de aprovechamiento, dotaciones públicas y obra ejecutada, derivando la partida de ingresos prácticamente en su totalidad a los derivados por ICIO y tasas aplicables. Finalmente, y respecto a los ingresos por ICIO, no se ha considerado en el análisis la acción rehabilitadora y constructiva sobre el tejido edificado que se derivara de la aprobación definitiva de este Plan Especial y cuya acción e iniciativa es discrecional de la iniciativa privada, lo que anualmente incrementará la partida de ingresos derivados de este Plan Especial. PROGRAMA DE ACTUACIONES Y ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO 18