Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT

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1 FINANZAS ESTRUCTURADAS Informe de Emisión Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT FECHA DE CIERRE: 15 de julio de 2005 AUTORES: Brigitte Posch Vice- Presidente Senior Analista de Crédito Finanzas Estructuradas América Latina (212) Alonso Sánchez Analista Finanzas Estructuradas América Latina (5255) CONTACTOS: Susan Knapp Directora Ejecutiva Finanzas Estructuradas América Latina (212) SITIO WEB: 1 Tipo Cantidad (UDI) 1 Tamaño Frecuencia De Pago Cupón Fecha Legal de Vencimiento Calificación Global en Moneda Local Calificación en escala nacional Mexicana Certificados 326,727,200 78% Semestral 5.939% 2025 Baa1 Aaa.mx Bursatiles Residual 92,153,826 22% N/A N/A 2025 N.R. N.R. OPINIÓN Moody's de México (Moody's) le ha asignado una calificación de Baa1 en escala global en moneda local y una calificación de Aaa.mx en la escala nacional mexicana a los "Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005" (CEDEVIS 05U). Los intereses y el capital de los certificados se pagarán, ante todo, de los préstamos hipotecarios provenientes del Fideicomiso de INFONAVIT CEDEVIS 05U, el cual se contituyó bajo las leyes de México. Las calificaciones tienen como base, principalmente, los siguientes factores: El mejoramiento de crédito en un 22% en forma de subordinación; La solidez de los activos del fideicomiso, constituidos principalmente por una cartera de préstamos hipotecarios para vivienda de interés social en México. Las normas de originación y de suscripción de INFONAVIT (El originador) La capacidad del originador en su calidad de administrador y supervisor de la cartera hipotecaria. La capacidad de Nafinsa para desempeñar sus responsabilidades como fiduciaria y la capacidad del J. P. Morgan S. A. para desempeñar sus responsabilidades como representante común. Unas leyes y regulaciones mexicanas bien establecidas para el mercado bursátil. 1 Las UDI son unidades de inversión cuyo valor está ligado a la inflación y, por ende, mantienen el valor de la deuda en términos reales no-inflacionarios. August 23, 2005

2 INFONAVIT INFONAVIT es una institución hipotecaria para vivienda de interés social, que otorga préstamos directamente a los acreedores, sin la intermediación de los bancos o de las compañías financieras. INFONAVIT es una institución tripartita consituída por los trabajadores, los empleadores y el gobierno federal. Cada sector tiene el control de un tercio de su Consejo Directivo. INFONAVIT se creó en 1972 con un propósito doble: Banco Hipotecario: para desarrollar y operar un sistema de financiamiento para la vivienda de interés social. Fondo de Pensiones: desde 1992, es parte del Fondo de Pensiones SAR (Sistema de Ahorro para el Retiro). Los fondos de los trabajadores se manejan en cuentas separadas con unos rendimientos garantizados, que se determinan anualmente. INFONAVIT no recibe fondos federales. Su principal fuente de financiamiento proviene de los empleadores que no pertenecen al sector público y que pagan una contribución obligatoria del 5% sobre el salario total de sus empleados. Una vez que se origina el préstamo, éste se amortiza con el 5% de la contribución que hace el empleador y hasta con el 25% de los ingresos brutos del trabajador. Los empleadores consideran como impuestos las contribuciones que hacen a INFONAVIT. Si desea mayores detalles sobre INFONAVIT, por favor consulte el Nuevo Informe sobre Certificados Bursátiles para la Vivienda 2004 (Cedevis 04)- Infonavit del 04/22/04. La Garantía: Préstamos Hipotecarios de INFONAVIT Los préstamos que se bursatilizaron para esta transacción fueron emitidos por INFONAVIT entre enero y marzo del Se denominaron en VSM (veces el salario mínimo) o en múltiplos del salario mínimo, según lo establecido anualmente por la Comisión de Salarios Mínimos. El pago de la deuda se hace a través de una deducción bimensual de una suma fija en VSM, con base en un pago y una tasa de interés constante sobre el sueldo de los trabajadores, más el 5% de la contribución que hace bimensualmente el empleador, como se mencionó antes. A medida que se incrementa el salario, el saldo de la hipoteca y los servicios de la deuda se incrementarán en la misma medida, lo cual reduce el riesgo de incumplimiento en el pago de cualquier préstamo. Los préstamos bursatilizados tienen las siguientes características: Denominación: Los préstamos se denominan en VSM y el saldo insoluto de los préstamos se ajusta de acuerdo con la tasa de incremento del salario mínimo. Suma máxima de un Préstamo: El monto de los préstamos depende tanto del salario como de la edad del trabajador, la suma máxima que se presta es de 180 VSM. Enganche: No hay que pagar enganche. Sin embargo, si el valor de la propiedad excede los 180 salarios mínimos (VSM), el acreedor debe aportar la diferencia, para lo cual puede usar el saldo de su SAR (Sistema de Ahorros para el Retiro) hasta por un máximo de 220 VSM del valor de la propiedad. El valor máximo de la propiedad que INFONAVIT puede financiar es de 350 VSM en Ciudad de México y 300 VSM en el resto del país. Tasa de Interés: La tasa de interés es fija en VSM y fluctúa ente el 4% y el 9%, dependiendo del salario del acreedor. Plazo para la Amortización: Los préstamos se amortizan en un período máximo de 360 pagos mensuales. Período de Gracia: Los trabajadores tienen derecho a pedir un período de gracia hasta 12 meses o de 24 meses mientras exista el préstamo, durante este período los intereses se capitalizan. El período de gracia terminará automáticamente cuando el trabajador consiga un nuevo empleo mientras el período de gracia no haya terminado. Pagos por adelantado: el titular del préstamo puede hacer anticipos sobre su hipoteca sin penalizaciones. 2 Moody s Investors Service Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT

3 RESUMEN DE LA EVALUACIÓN Perspectiva General de la Transacción El fideicomiso CEDEVIS 05U emitió una serie de certificados de tasa fija denominados en UDIs y una serie de clase residual que también se denominó en UDIs. Los certificados abarcan el 78% del monto de la emisión y están respaldados por un 22% del mejoramiento del crédito en forma de subordinación. La garantía de los CEDEVIS 05U está denominada en VSM y los certificados están denominados en UDIs. Esto crea una incompatibilidad temporal puesto que las UDIs se ajustan de acuerdo con la inflación diaria y las VSM se ajustan por inflación, cada año. El análisis de Moody's ha tenido en cuenta este riesgo al asumir un 4% de incremento anual en las VSM y un 4% de incremento anual en las UDIs (compuesto mensualmente) para cada año. Prioridad de los Pagos relacionados con un Portafolio Específico Todos los cobros de interés y de capital 2 que se reciban en las fechas semestrales de pago se utilizarán en la siguiente forma: primero, para pagar honorarios y gastos (hasta un tope de US$ semestrales); segundo, para pagar los intereses de los certificados; y tercero, para amortizar el saldo del capital de los certificados. No se liberará efectivo hasta que los certificados residuales se hayan amortizado. A los inversionistas se les garantiza el pago puntual de los intereses y el pago final del capital en la fecha legal de vencimiento (2025). FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN En cuanto a las prácticas comerciales de INFONAVIT, Moody's analizó los siguientes aspectos: originación y suscripción de los préstamos hipotecarios, el proceso de aprobación del préstamo, avalúo de la propiedad, seguros sobre los préstamos hipotecarios para los casos de incapacidad y muerte de los acreditados, seguro de accidentes, así como las prácticas de INFONAVIT como administrador de la cartera y sus métodos de pago. Si desea más detalles sobre las prácticas comerciales de INFONAVIT, por favor consulte el New Issue Report sobre los Certificados Bursátiles para la Vivienda 2004 (Cedevis 04)- Infonavit del 22 de abril de Características actuales. INFONAVIT administra en la actualidad una cartera de aproximadamente 2.2. millones de préstamos. Este hecho la coloca entre las 10 administradoras hipotecarias más grandes en los Estados Unidos por número de préstamos. En su empeño para actualizar sus sistemas de información, INFONAVIT reemplazó en mayo del 2003 su plataforma interna de servicio por el Advanced Loan System 3 (ALS) que fue desarrollado por Fidelity Information Services, una división de Fidelity National Financial que es una compañía especializada en proporcionar servicios de respaldo a las compañías hipotecarias y a las de servicios financieros. El nuevo sistema se diseñó específicamente para administrar hipotecas y está en capacidad de manejar un volumen muy grande transacciones. Este avance le permite a INFONAVIT administrar su cartera en forma más eficiente. CARACTERÍSTICAS DE LA CARTERA BURSÁTIL Y RESUMEN DEL DESEMPEÑO La selección del la cartera así como su fecha de corte (30 de junio de 2005) tomaron en cuenta los criterios que se descirben en el Cuadro No. 1 4 Cuadro No. 1 Préstamos hipotecarios suscritos de enero a marzo de Préstamos que no han tenido una morosidad de más de 30 días desde el momento de su inicio y estan vigentes en la fecha de corte. Préstamos que no superan los 360 pagos mensuales Tasas de interés fijas en VSM entre 4% y 9% Los préstamos que pertenece al ROA 4 (Régimen Ordinario de Amortización) Los préstamos que no se habían reestructurado en la fecha de corte 2 Los pagos de capital incluyen los pagos anticipados voluntarios o involuntarios 3 Este sistema se diseñó especialmente para administrar Cartera Hipotecaria. 4 Régimen Ordinario de Amortización (ROA). ROA Recauda los pagos de las hipotecas directamente a través de los empleadores. Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT Moody s Investors Service 3

4 El Cuadro No. 2 muestra las características de la cartera bursatilizada que está compuesta por préstamos, que totalizan aproximadamente $1.4 billones de pesos mexicanos de saldo insoluto. El promedio ponderado del cupón actual del portafolio en VSM es del 8%. En la tabla también se comparan las principales características del portafolio Cedevis 04 y las del nuevo portafolio Cedevis 05U. El promedio ponderado de la relación préstamo-a-valor (LTV) original de 103% para CEDEVIS 04 fue mayor que el de un CEDEVIS 05U (87%). En el portafolio CEDEVIS 04, el promedio ponderado del LTV original fue mayor al 100% porque los honorarios de originación se sumaron al saldo total del préstamo. En definitiva, CEDEVIS 05U muestra un LTV actual que no es tan bueno como el de CEDEVIS 04, debido a una vigencia más corta y a una amortización mas baja. Cuadro No. 2 Características del portafolio Cedevis 05U Cedevis 04 Créditos 7,833 5,916 Saldo actual del portafolio (MXP) 1,423,665, ,261,060 Share 100% Fixed 100% Fixed Cupón PP 8.0% 7.8% 1st Liens 100% 100% Saldo promedio del crédito (MXP) 181, ,709 PP LTV original 87% 103% PP LTV actual (CLTV) 82% 75% C LTV <=50% 4.8% 5.7% C LTV >50%-70% 15.4% 22.3% C LTV >70%-80% 13.7% 29.7% C LTV >80%-85% 10.6% 19.1% C LTV >85%-90% 16.2% 14.7% C LTV >90% 39.3% 8.4% PP DTI 22.8% 25.2% Documentación completa 100% 100% Propietario 100% 100% Compra 100% 100% Seguro de la propiedad 100% 100% Seguro de vida 100% 100% PP plazo remanente (meses) PP plazo vigencia (meses) Como se puede ver en el Cuadro No. 3, la inflación y el salario mínimo están estrechamente relacionados y la brecha entre ellos se ha reducido desde el Esto es importante porque que las hipotecas están denominadas en VSM y el saldo de los Certificados está denominado en UDIs. (Por favor consulte Los supuestos para el Crecimiento del VSM y las UDIs bajo la sección de Mejoramiento del Crédito y el Cuadro No. 8). El cuadro No. 4 muestra que, desde el 30 de junio de 2005, aproximadamente el 56% del LTV actual de las hipotecas del portafolio estaba por encima de 85%, con un promedio ponderado del LTV actual de 82%. Dada la baja vigencia del portafolio, el promedio ponderado del LTV ha descendido ligeramente del 87% (original) al 82% (actual). El portafolio Cedevis 04 estaba más concentrado en el rango 70%-80% del LTV, puesto que el incremento en el salario de los acreditados contribuyó a que se redujera el LTV. Como el servicio de deuda de los Cedevis 04 es un porcentaje del salario de los acreditados, entre más alto sea el salario mayor es la reducción del LTV. (Si desea mayores detalles por favor consulte el New Issue Report para Certificados Bursátiles para la Vivienda 2004 (Cedevis 04)- Infonavit del 04/22/04). 4 Moody s Investors Service Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT

5 60.0% Cuadro No. 3 Salarios vs. Inflación INPC vs SMDF (Crecimiento anual) 50.0% Cuadro No. 4 DISTRIBUCIÓN LTV ACTUAL (al 06/30/05) 50.0% 40.0% 40.0% 30.0% 30.0% 20.0% 20.0% 10.0% 10.0% 0.0% Minimum salary (SMDF) Inflation base index (INPC) 0.0% < 50% 50% - 70% 70% - 80% 80% - 85% 85% - 90% > 90% CEDEVIS 05U Aproximadamente el 43% de la cartera bursatilizada se concentra en los estados de Nuevo León, Jalisco y el Distrito Federal (D.F.), que se encuentran entre los estados más prósperos de México (Cuadro No. 5). Estos estados cuentan con los siguientes indicadores de ejecutabilidad 5 contractual: Nuevo León (EC1), Jalisco (EC2), y el D.F. (EC3+). Estos indicadores de evaluación reflejan un nivel por encima del promedio de cumplimiento de contratos, este índice se refiere al nivel de cumplimiento de los contratos comerciales e hipotecarios. Esto significa que el proceso de ejecución es más rápido en estos estados, lo cual reduce los costos y el tiempo de recuperación. Cuadro No. 5 Distribución geográfica (% saldo actual portafolio) Others 19.08% Aguascalientes 3.41% Chihuahua 5.92% Puebla 5.36% BCN 7.32% Coahuila 7.95% Guanajuato 8.46% Nuevo León 22.35% Jalisco 10.28% DF 9.86% El Cuadro No. 6 muestra las veces que los acreditados del portafolio bursatilizado se han atrasado desde el momento en que se inició el préstamo. Como se ilustra, los préstamos del portafolio de la transacción Cedevis 05U que se han atrasado hasta 30 días una sola vez, representan el 6.9% del saldo actual del portafolio. Mientras que todos los préstamos del portafolio bursatilizado deberían estar al corriente, la morosidad se presentó debido a que los empleadores se demoraron en transferir los fondos a INFONAVIT. Según INFONAVIT, los días feriados en México a mediados de marzo (Pascua y el Aniversario de Benito Juárez) hicieron que la transferencia de fondos, durante esos días, se retrasara. 5 La escala de cumplimiento de los contratos en México proporciona un rango del nivel relativo de eficiencia de cada una de las instituciones federales para hacer cumplir los contratos comerciales y los hipotecarios. Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT Moody s Investors Service 5

6 Cuadro No. 6 Comportamiento morosidad - desde la originación 8.0% % saldo actual portafolio 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 30d, 1x 30d, 2-5x 30d, 6-10x 30d, >10x 60d, 1x 60d, 2-5x 60d, 6-10x 60d, >10x 90d, 1x 90d, 2-5x 90d, >5x Categorías de morosidad Cedevis 04 Cedevis 05U El Cuadro No. 7 muestra los niveles de morosidad desde el momento del cierre de la transacción anterior de INFONAVIT, Cedevis 04. En general, la morosidad permanece por debajo de los niveles históricos analizados por Moody's antes de la fecha de cierre. Los porcentajes de "prórroga" se refieren a los préstamos que están en período de gracia. Los trabajadores tienen derecho a un período de gracia (por un máximo de 12 meses y hasta por 24 meses durante todo el período de duración del préstamo) cada vez que queden desempleados o pierden sus trabajos dentro del sector de la economía formal. El período de gracia termina automáticamente cuando el trabajador encuentra un nuevo patrón o después de los 12 meses. Se espera que el portafolio Cedevis 05U se comporte en forma similar al portafolio Cedevis 04, puesto que los criterios de suscripción de los dos portafolios son similares. 5.0% Cuadro No. 7 Análisis estático del portafolio (Calculado sobre saldo original del portafolio) % saldo actual portafolio 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Vigencia (meses) Extension days days 180+ days 6 Moody s Investors Service Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT

7 Mejora Crediticia Para asignarle la calificación a los certificados, Moody's determinó las pérdidas esperadas de la cartera, que es una medida de la probabilidad de incumplimiento y de la recuperción esperadas. Moody s analizó en conjunto tanto las prácticas comerciales del originador como las del administrador de la cartera. Se utilizó un modelo de flujo de caja préstamo-a-préstamo usando los mismos supuestos de la transacción anterior de INFONAVIT, Cedevis 04 (Ver Cuadro No. 8). El modelo utiliza los supuestos préstamo-a-préstamo para estresar el flujo de caja y para analizar el impacto de estos factores sobre las pérdidas esperadas, que es el principal factor para determinar la calificación correcta. Cuadro No. 8 Frecuencia de incumplimiento: Distribución triangular - mínimo 16%, lo más probable 33%, máximo 50%. Curva de incumplimiento sesgada los 10 primeros años. Severidad de pérdida: 90% aproximadamente Incremento del VSM: 4% anual Tasa de retraso del 10% en la contribución del 5% de los empleadores Incremento del UDI: 4% anual (compuesto mensualmente) Tasa de pagos anticipados sobre las hipotecas: 3% anual Curva de prepago sesgada hacia los primeros años Honorarios y gastos: 165 puntos base (Si desea más detalles, por favor consulte el New Issue Report para Certificados Bursátiles para la Vivienda 2004 (Cedevis 04) - INFONAVIT del 04/22/04). Moody s también analizó si la fecha de vencimiento (2025) de los certificados estaba de acuerdo con la amortización programada de los préstamos hipotecarios. Se espera que un préstamo inicial a 30 años en la cartera seleccionada de INFONAVIT se amortice más rápido que el plazo incial, debido a la contribución del 5% que hacen los empleadores, como se informó anteriormente. Si se considera una tasa constante de pre pagos del 0% (CPR) y una tasa constante de incumplimiento del 0%, el 5% de la contribución de los empleadores, un incremento anual del 4% para el salario mínimo (VSM), un incremento mensual de las UDIs a una tasa anual del 4% y una estructura turbo secuencial, los certificados vencerían en 11 años. Al utilizar los mismos fundamentos, pero incluyendo los supuestos en términos de incumplimiento, las tasas de recuperación y los pre pagos, Moody's concluyó que los préstamos sometidos a estas condiciones de presión podrían amortizarse en un período menor a los 20 años de vencimiento legal. CONSIDERACIONES LEGALES Moody's analizó los siguientes asuntos legales: la existencia de un derecho de garantía real de primer orden sobre la garantía, la validez de las transferencias de hipotecas de INFONAVIT al fideicomiso emisor y la improbabilidad de bancarrota del emisor. Si desea mayores detalles por favor consulte New Issue Report de los Certificados Bursátiles para la Vivienda 2004 (Cedevis 04) - INFONAVIT del 04/22/04. Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT Moody s Investors Service 7

8 RESUMEN DE LA ESTRUCTURA Monto de la emisión: UDIs Subordinación 22% Originador Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (INFONAVIT) Administrador de la cartera hipotecaria INFONAVIT Emisor/Fiduciario Nacional Financiera S.N.C. (División Fiduciaria) Agente colocador Casa de Bolsa BBVA Bancomer S.A. de C.V. e Inversora Bursátil, S.A. de C.V., Casa de Bolsa, Grupo Financiero Inbursa. Consejero de bursatilización Biscayne Bay Group Custodio INFONAVIT Representante común Banco J.P.Morgan, S.A. (División Fiduciaria) Auditores Deloitte & Touche Asesor legal Mijares, Angoitia, Cortés y Fuentes, S.C. Doc ID# SF60932 Copyright 2005, Moody s Investors Service, Inc. and/or its licensors including Moody s Assurance Company, Inc. (together, MOODY S ). All rights reserved. ALL INFORMATION CONTAINED HEREIN IS PROTECTED BY COPYRIGHT LAW AND NONE OF SUCH INFORMATION MAY BE COPIED OR OTHERWISE REPRODUCED, REPACKAGED, FURTHER TRANSMITTED, TRANSFERRED, DISSEMINATED, REDISTRIBUTED OR RESOLD, OR STORED FOR SUBSEQUENT USE FOR ANY SUCH PURPOSE, IN WHOLE OR IN PART, IN ANY FORM OR MANNER OR BY ANY MEANS WHATSOEVER, BY ANY PERSON WITHOUT MOODY S PRIOR WRITTEN CONSENT. All information contained herein is obtained by MOODY S from sources believed by it to be accurate and reliable. Because of the possibility of human or mechanical error as well as other factors, however, such information is provided as is without warranty of any kind and MOODY S, in particular, makes no representation or warranty, express or implied, as to the accuracy, timeliness, completeness, merchantability or fitness for any particular purpose of any such information. Under no circumstances shall MOODY S have any liability to any person or entity for (a) any loss or damage in whole or in part caused by, resulting from, or relating to, any error (negligent or otherwise) or other circumstance or contingency within or outside the control of MOODY S or any of its directors, officers, employees or agents in connection with the procurement, collection, compilation, analysis, interpretation, communication, publication or delivery of any such information, or (b) any direct, indirect, special, consequential, compensatory or incidental damages whatsoever (including without limitation, lost profits), even if MOODY S is advised in advance of the possibility of such damages, resulting from the use of or inability to use, any such information. The credit ratings and financial reporting analysis observations, if any, constituting part of the information contained herein are, and must be construed solely as, statements of opinion and not statements of fact or recommendations to purchase, sell or hold any securities. NO WARRANTY, EXPRESS OR IMPLIED, AS TO THE ACCURACY, TIMELINESS, COMPLETENESS, MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR ANY PARTICULAR PURPOSE OF ANY SUCH RATING OR OTHER OPINION OR INFORMATION IS GIVEN OR MADE BY MOODY S IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER. Each rating or other opinion must be weighed solely as one factor in any investment decision made by or on behalf of any user of the information contained herein, and each such user must accordingly make its own study and evaluation of each security and of each issuer and guarantor of, and each provider of credit support for, each security that it may consider purchasing, holding or selling. MOODY S hereby discloses that most issuers of debt securities (including corporate and municipal bonds, debentures, notes and commercial paper) and preferred stock rated by MOODY S have, prior to assignment of any rating, agreed to pay to MOODY S for appraisal and rating services rendered by it fees ranging from $1,500 to $2,400,000. Moody s Corporation (MCO) and its wholly-owned credit rating agency subsidiary, Moody s Investors Service (MIS), also maintain policies and procedures to address the independence of MIS s ratings and rating processes. Information regarding certain affiliations that may exist between directors of MCO and rated entities, and between entities who hold ratings from MIS and have also publicly reported to the SEC an ownership interest in MCO of more than 5%, is posted annually on Moody s website at under the heading Shareholder Relations Corporate Governance Director and Shareholder Affiliation Policy. 8 Moody s Investors Service Certificados Bursátiles para la Vivienda 2005 (CEDEVIS 05U)-INFONAVIT