Resumen. Supuestos Clave. Créditos Hipotecarios / México. Julio 30,

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1 Finanzas Structured Estructuradas Finance Créditos Hipotecarios / México Criterios de Calificación para RMBS en América Latina Anexo México Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo Sector - Criterios Específicos de Calificación Este reporte es una traducción de la metodología titulada RMBS Latin America Criteria Addendum Mexico publicado el 28 de julio de 2014 y sustituye a la metodología titulada Criterios de Calificación para RMBS en América Latina Anexo México, publicada el 29 de agosto de Resumen Este reporte es un anexo de la metodología Criterios de Calificación para RMBS en América Latina publicada el 20 de febrero de 2015 y disponible en Además, define los supuestos utilizados por Fitch Ratings para analizar bursatilizaciones de créditos hipotecarios residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés) que son originados por bancos comerciales y por instituciones financieras no bancarias (IFNBs) en México. Este reporte debe ser leído en conjunto con la metodología mencionada arriba para un entendimiento completo del criterio que Fitch aplica al asignar calificaciones a bursatilizaciones de créditos hipotecarios en México. El mismo reemplaza a aquel con fecha de agosto 28, Esta metodología y sus supuestos serán utilizados para analizar bursatilizaciones nuevas y existentes. Además, los supuestos de pérdidas crediticias serán aplicados también a emisiones de deuda de tipo bonos cubiertos (covered bonds). La mayoría del portafolio analizado actualmente por Fitch en México posee calificaciones en escala nacional. Al asignar calificaciones en escala internacional, la agencia aplicará la metodología titulada Criteria for Rating Securitizations in Emerging Markets (Noviembre 2014). Los supuestos utilizados en el escenario de calificación AAA(mex) serán consistentes de manera aproximada con los de calificaciones internacionales del rango BBB+ / BBB. Metodologías Relacionadas Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Abril 13, 2015). Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Febrero 20, 2015). Criteria for Rating Securitizations in Emerging Markets (Noviembre 6, 2014). Supuestos Clave Entorno Económico Consistente: Las variables macroeconómicas que afectan la probabilidad de incumplimiento de los acreditados (ej. crecimiento del Producto Interno Bruto, tasas de inflación y niveles de desempleo) han continuado mejorando en años recientes y Fitch espera que sus tendencias observadas se mantengan en el mediano plazo. Razón Préstamo a Valor Original (OLTV): La teoría de la voluntad de pago establece que el patrimonio/capital invertido en la propiedad domina la decisión del acreditado sobre el incumplimiento de sus pagos futuros ante una situación de adversidad financiera. Además, esta es una variable importante en el análisis de severidad de pérdida. Analistas René Ibarra rene.ibarra@fitchratings.com Juan Pablo Gil juanpablo.gil@fitchratings.com Greg Kabance greg.kabance@fitchratings.com Razón Deuda a Ingreso: La capacidad de pago de un acreditado está determinada en gran parte por el monto de los pagos de principal e intereses que realiza mensualmente sobre su crédito hipotecario y cómo compara dicha cantidad con su ingreso (ej. el cociente de deuda a ingresos o DTI). Los deudores con bajos DTIs al momento de originación del crédito tienen capacidad mayor de resistir adversidades financieras. Denominación del Crédito: Los créditos hipotecarios denominados en unidades de inversión (Udis) generalmente tienen menores tasas de interés nominales que los créditos en pesos. Esto reduce los niveles iniciales de DTI, permitiendo a los acreditados acceder a préstamos mayores. Históricamente, estos préstamos han sido dirigidos a segmentos de ingresos bajos. Los créditos en Udis son analizados bajo una perspectiva diferente de severidad de pérdida, ya que su ritmo de amortización es más lento comparado con créditos denominados en pesos. Históricamente, los créditos en pesos han probado tener mejores métricas de desempeño. Julio 30,

2 Factores Adicionales: La fuente de ingresos, el valor de la propiedad (avalúo), el plazo del crédito hipotecario, su esquema de amortización, la relación del acreditado con el Infonavit, su ubicación geográfica, criterios de originación y administración del crédito, así como el estatus de morosidad, son factores considerados en el análisis de probabilidad de incumplimiento. Tasas de Recuperación: Para determinar la tasa de recuperación de un crédito hipotecario en incumplimiento, Fitch analizará (para cada nivel de calificación) el valor de la propiedad hipotecada. Además, tomará en cuenta el índice de precios de vivienda que publica la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF) desde 2005 y aplicará sus supuestos de disminución del valor de mercado del inmueble. Estos consideran un supuesto de decremento en el precio de la vivienda y los ajustes por venta rápida de bienes adjudicados. También serán considerados los costos relacionados con el proceso de adjudicación y venta de la propiedad. Consideraciones Legales Para las transacciones nuevas, Fitch espera que los poderes legales estén a nombre del fideicomiso y no del originador del crédito hipotecario. Además, con base en su metodología de calificación, la agencia espera que el conjunto de datos referente a cada transacción nueva sea acompañado por un reporte tipo procedimientos acordados (agreed upon procedures o AUP). Los reportes AUP son preparados por firmas de auditores seleccionadas tradicionalmente por el originador de los créditos hipotecarios o por el agente estructurador de la emisión de deuda pretendida. Estos reportes evalúan y comparan los datos de tipo crédito por crédito del portafolio respectivo contra los expedientes físicos que posee el originador y así se determina una tasa de errores. En caso de que el reporte AUP no esté disponible, la agencia llevará a cabo una revisión física de expedientes para analizar la suficiencia de los datos provistos. Dicha revisión consistiría en seleccionar al menos 10 expedientes de créditos hipotecarios, aunque el número podría incrementarse si Fitch lo considera necesario. De lo contrario, la agencia podría decidir no calificar la transacción o incorporar estreses adicionales para reflejar este riesgo potencial. Limitaciones Esta metodología no ha sido diseñada para calificar bursatilizaciones de portafolios crediticios que incluyen créditos vencidos (NPL, por sus siglas en inglés). Sin embargo, el aumento en los niveles de cartera vencida en muchos de los portafolios existentes es una consideración importante en las transacciones vigentes. El portafolio de transacciones RMBS de Fitch en México está calificado casi exclusivamente en escala nacional. Al asignar las calificaciones internacionales a RMBS mexicanos, Fitch aplicará también la metodología Criteria for Rating Securitizations in Emerging Markets (Noviembre 2014). Los supuestos utilizados en el escenario de calificación AAA(mex) serán consistentes de manera aproximada con aquellos de escenarios de calificaciones internacionales del rango BBB+ / BBB. Los supuestos del caso base de frecuencia de incumplimiento (probabilidad de incumplimiento) y de recuperación dado el incumplimiento presentados en este reporte son aplicables solamente para créditos hipotecarios en México originados por bancos comerciales y IFNBs. Para los RMBS de créditos originados por Infonavit y Fovissste, Fitch determinará sus expectativas a partir de datos de desempeño específicos del originador y de las tasas de desempleo para su sector económico respectivo. Esto es ya que los pagos de este tipo de Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 2

3 créditos hipotecarios se deducen directamente de las nóminas de los deudores/acreditados, lo que permite mitigar el riesgo de voluntad de pago. Tendencias del Desempeño de los Créditos Hipotecarios Fitch ha observado que en México existe una divergencia marcada entre el desempeño de los créditos hipotecarios denominados en pesos y el de aquellos en Udis. En particular, estos últimos mostraron un desempeño relativamente peor, ya que fueron otorgados a acreditados de ingresos bajos y del sector informal. Este tipo de créditos permiten incluso un esquema de amortización negativa y fueron originados/administrados por instituciones financieras no bancarias que tuvieron dificultades en años recientes. Fitch atribuyó el deterioro en el desempeño de los créditos hipotecarios denominados en Udis a cuatro factores principales: condiciones macroeconómicas adversas derivadas de la crisis financiera global; laxación gradual de criterios de originación por parte de los originadores en medio de un entorno cada vez más competitivo durante los años previos a la crisis global; diversos administradores en dificultades financieras, las cuales afectaron negativamente sus capacidades para gestionar créditos, resultando en procesos de sustitución de administradores para la mayoría de transacciones de IFNBs; falta de incentivos para que algunos administradores sostengan una gestión adecuada de los créditos considerados vencidos o de bienes adjudicados. Al analizar los datos de desempeño de 24 transacciones de RMBS para las cuales Fitch recibe información mensual, la agencia pudo capturar los principales factores específicos de cada crédito que contribuyeron al deterioro de los portafolios utilizando un análisis de regresión logística con información crédito-por-crédito en el año Las expectativas actuales de desempeño de los créditos hipotecarios toman en cuenta políticas de originación más estrictas, las cuales son establecidas por la mayoría de las instituciones financieras desde la crisis financiera mundial. Fuentes de Datos y Modelos Utilizados para Derivar los Supuestos El caso base de probabilidad de incumplimiento de los créditos hipotecarios se obtuvo a partir del análisis de la información agregada sobre desempeño (morosidad en pagos) observada en los RMBS calificados por Fitch (de bancos y IFNBs solamente). La agencia mantiene calificaciones de valores emitidos por 37 fideicomisos. La primera calificación para RMBS de Fitch fue emitida en 2004, aunque la mayor parte de las operaciones se llevaron a cabo en 2006 y Para propósitos de análisis de seguimiento, la calificadora recibe información mensual por parte de los administradores primarios y/o de los administradores maestros. La fecha de corte utilizada para este análisis fue diciembre de En esta actualización de metodología, Fitch está ajustando su caso base actual de probabilidad de incumplimiento hacia el definido como de largo plazo (ver Tabla 1: Matriz de Frecuencia de Incumplimiento - México B(mex) ). En el año 2010, la agencia incrementó su caso base de probabilidad de incumplimiento con el objetivo de incorporar las condiciones de estrés macroeconómicas experimentadas durante la crisis financiera de (ej. tasa negativa de crecimiento en el Producto Interno Bruto y tasa de desempleo creciente) que afectaron negativamente los métricos de calidad de activos en las transacciones RMBS calificadas. Los principales indicadores macroeconómicos han mejorado en años recientes (comparados con los años de crisis) y se espera que sean estables en el mediano plazo, respaldando así el caso base de largo plazo de probabilidad de incumplimiento. Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 3

4 Sin embargo, Fitch no realiza cambios en su escenario de calificación AAA(mex) debido a que, en escenarios de calificaciones altas, se espera que la probabilidad de incumplimiento sea relativamente estable en el tiempo. El escenario de calificación AAA(mex) contempla condiciones extremas de estrés (particularmente en este caso, dichas condiciones son aquellas observadas en los períodos de tiempo de la crisis del tequila en ). En este sentido, los supuestos del escenario de calificación AAA(mex) están diseñados para permanecer estables ante condiciones extremas; para calificaciones más bajas, los podrían variar en función del ciclo crediticio o económico. Como resultado de ajustar el caso base de probabilidad de incumplimiento hacia su nivel de largo plazo, el múltiplo utilizado (sobre dicho caso base) para un escenario de calificación AAA(mex) ha sido descomprimido y llevado a su nivel de largo plazo de 4.0 veces (x) desde 3.2x para créditos hipotecarios denominados en pesos y a 6.0x desde 4.8x para créditos hipotecarios en Udis. Este mecanismo de descompresión es aplicado en las escalas de calificación hasta el nivel B(mex). Fitch aplica diversos ajustes al caso base de frecuencia de incumplimiento para incorporar el perfil de riesgo de un crédito mexicano que sea no-estándar. Para determinar cuáles son los factores relevantes en períodos de adversidad financiera, Fitch realizó regresiones logísticas elaboradas usando datos de aproximadamente 80,000 créditos bursatilizados entre 2005 y El período de enero de 2008 a diciembre de 2009 fue seleccionado para reflejar un período de estrés alto en la economía mexicana. El tratamiento de los créditos con atraso en pago está basado en el mismo análisis de regresión logística sobre una muestra de préstamos que fueron bursatilizados a partir de enero de 2008 y hasta diciembre de Los supuestos del tiempo requerido para la adjudicación y recuperación de créditos en incumplimiento derivan de una muestra de aproximadamente 3,265 propiedades adjudicadas. Los datos fueron obtenidos de los reportes de administración provistos por Hipotecaria Su Casita, HSBC México y Proyectos Adamantine (antes GMAC Financiera). Los supuestos de ajustes por venta rápida de una propiedad y sus costos de ejecución están basados en datos de una muestra de aproximadamente 1,873 propiedades adjudicadas en México y que también fueron vendidas. Estos datos pertenecen a la muestra mencionada. Se utilizaron estudios de investigación e información macroeconómica elaborados por entidades del gobierno mexicano, organizaciones mexicanas e internacionales y bancos de inversión. Se consultaron los datos macroeconómicos publicados por Banco de México (Banxico) o por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (Inegi). Se consideraron los datos de precios de la vivienda a partir de 2005 publicados por la SHF. Se utilizaron datos de salarios mínimos también publicados por Inegi. Programas de Modificación de Créditos Hipotecarios Algunos administradores han otorgado un número de modificaciones o reestructuras sobre créditos en mora a través del tiempo con el objetivo de reestructurar dichos créditos hipotecarios. Si bien el ritmo de aplicación de estas modificaciones ha disminuido en los últimos años, su saldo actual representa una porción significativa en algunas transacciones RMBS calificadas. Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 4

5 La perspectiva de Fitch es positiva sobre los programas de modificación de créditos, siempre y cuando el valor presente neto de los flujos futuros bajo la reestructuración sea al menos igual al flujo de efectivo que se recibiría en un proceso tradicional de adjudicación y venta, entre otros factores. Las revisiones hechas por Fitch indican que, bajo los programas de modificación, aproximadamente 35% de los créditos hipotecarios reestructurados permanecen sin atraso en sus pagos después de 4 años contados a partir de la fecha en que fueron modificados o reestructurados. Los descuentos aplicados a pagos mensuales, conforme a los programas de modificación, son de 30% en promedio. La mayoría de los programas difiere una parte del pago al vencimiento del préstamo con el fin de incentivar el pago del deudor. Si bien la mayoría de los programas de modificación fue creada para promover un proceso de ejecución más expedito, dado que el deudor está obligado a firmar un acuerdo judicial (convenio judicial) una vez que la reestructuración se otorga, los datos de desempeño históricos no proveen soporte suficiente para este supuesto. Fitch cree que el beneficio esperado de un proceso de recuperación más rápido no ha sido totalmente evidente debido a los incentivos de los administradores y su interés limitado en la liquidación del colateral. La visión de la calificadora sobre los programas de modificación es solo sobre las transacciones existentes. Monitoreo El proceso de monitoreo de transacciones RMBS calificadas involucra factores cualitativos y cuantitativos, que incluyen la evaluación del desarrollo del mercado, el análisis del portafolio crediticio como un todo, así como el análisis de tipo crédito por crédito y su comparación con los niveles actuales de mejora crediticia relativos con los supuestos de pérdida para cada nivel de calificación. Durante existieron un conjunto de complicaciones relacionadas con el proceso de sustitución de administradores, la cual resultó en una efectividad menor de las actividades de cobranza especial. Estas actividades mostraron procesos de recuperación largos y una administración débil de bienes adjudicados, que se han intensificado al decrecer los incentivos de los administradores. Recientemente, ha existido una mejora relativa en la administración de estos portafolios debido a que ciertas transacciones han adecuado los contratos de administración hacia comisiones basadas en éxito de recuperación en lugar de comisiones fijas. Fitch aplicará estreses adicionales en variables como: tiempo para adjudicar créditos vencidos y tiempo para vender bienes adjudicados (el estrés comprenderá aplicar meses adicionales en estos procesos), así como en la efectividad de seguros de créditos a la vivienda (o garantías por incumplimiento) mediante un beneficio parcial de 50%, 25% o 0% a estas. Además, realizará ajustes a las tasas de recuperación en función de los incentivos de los administradores y del éxito en avances de las etapas procesales de cobranza judicial o extrajudicial. Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 5

6 Probabilidad de Incumplimiento (Frecuencia de Adjudicación o FOF por sus siglas en inglés) Capacidad de Pago Voluntad de Pago Caso Base de Frecuencia de Incumplimiento Ajustes al Caso Base de Frecuencia de Incumplimiento Valor de la Propiedad Fuente de Ingresos del Acreditado Plazo del Crédito El cálculo de la relación deuda a ingresos (DTI) se basa en el pago mensual del crédito hipotecario y los pagos adicionales mensuales que tiene el deudor/acreditado. Este número se divide entre el ingreso mensual del deudor. En caso de administradores que no son capaces de proveer los otros pagos mínimos que son obligaciones del deudor (con información del buró de crédito), Fitch calculará la relación de DTI solo con el pago mensual del crédito hipotecario y agregaría un 10% sobre la cifra obtenida. En México, la mayoría de los créditos hipotecarios cuenta con un esquema de pago fijo mensual o un esquema de pagos decrecientes debido a pagos oportunos consecutivos. Sin embargo, la agencia también ha analizado créditos hipotecarios que incluyen aumentos del pago mensual. Para estos últimos, calcula el DTI con el pago mensual más alto posible durante la vida del crédito. El cálculo del indicador préstamo a valor original (OLTV por sus siglas en inglés) se basa en los montos de crédito originales provistos por la institución financiera y, para créditos cofinanciados, también considera los montos de crédito provistos por la entidad de fomento de vivienda (Infonavit o Fovissste). La valuación de las propiedades está basada en los datos más recientes disponibles, los cuales son, por lo general, datos del avalúo calculados al inicio de la hipoteca. Préstamos en pesos y Udis Refleja la expectativa de incumplimiento de un crédito hipotecario típico en México con las siguientes características: pagos mensuales fijos; otorgados para la adquisición de vivienda de uso primario (primer hipoteca). Las probabilidades de incumplimiento para un escenario de calificación B(mex) se muestran en la Tabla 1, en conjunto con los múltiplos utilizados para los créditos en pesos y Udis. Los siguientes nueve ajustes a la probabilidad de incumplimiento se aplicarán para reflejar el perfil de riesgo en función de los atributos del deudor, del crédito y de las características de la propiedad. Fitch seguirá la clasificación establecida por el Registro Único de Vivienda (RUV) y agrupará las propiedades dentro de tres posibles grupos de acuerdo con su valuación más reciente: vivienda de ingresos bajos (incluye los segmentos económico, popular y tradicional) hasta 350 VSM (veces salario mínimo): incremento de 0% sobre el caso base de la probabilidad de incumplimiento; vivienda de ingresos medios (incluye el segmento medio) desde hasta 750 VSM: 10% de reducción del caso base de la probabilidad de incumplimiento; vivienda de ingresos altos (incluye los segmentos residencial y residencial plus), más de 750 VSM: decremento de 15% sobre el caso base de probabilidad de incumplimiento. Salario del acreditado en la economía formal: 0% de incremento sobre el caso base de probabilidad de incumplimiento. Cualquier otra (autoempleados formales o economía informal): incremento de 20% sobre el caso base de la probabilidad de incumplimiento. Hasta 180 meses: decremento de 15% sobre el caso base de probabilidad de incumplimiento. Mayor a 180 meses: incremento de 0% sobre la probabilidad base de incumplimiento. Mercado Abierto (no relacionado a Infonavit): incremento de 0% sobre el caso base de la probabilidad base de incumplimiento. Relación con Infonavit Apoyo Infonavit: decremento de 10% sobre la probabilidad base de incumplimiento. Cofinanciamiento: decremento de 25% sobre el caso base de la probabilidad base de incumplimiento. Estado Los ajustes se muestran en la Tabla 3. Diferencia entre el LTV Original (Inicial) y el LTV Actual Productos Crediticios Hipotecarios Concentración Tratamiento para los Créditos en Mora Fitch calculará el OLTV considerando solo la parte del crédito hipotecario otorgado por el banco o IFNB y comparará esta relación con el préstamo/valor actual en el momento del análisis de calificación. Esta variable capta los efectos de la maduración, el pago puntual y los pagos anticipados realizados por el deudor/acreditado. Fitch utiliza únicamente las cantidades financiadas por el banco o IFNB, ya que los originadores/administradores no actualizan el saldo del crédito pendiente para Infonavit o Fovissste. Los ajustes se muestran en la Tabla 4. Los ajustes se realizan a los productos hipotecarios que no presenten las características estándares. Los ajustes derivarán del análisis de los datos estáticos proporcionados por los originadores. Fitch modificará la probabilidad de incumplimiento total de la cartera dependiendo de las pruebas de concentración, tales como concentración por deudor o concentración por estado. Estos ajustes se muestran en la Tabla 3. Fitch encontró que la información de morosidad es significativamente más relevante que cualquier otro factor en sus modelos, lo que derivó en una matriz por separado de frecuencia de incumplimiento. Los ajustes se muestran en la Tabla 2. Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 6

7 Severidad de Pérdida Disminución en el Valor de Mercado (MVD) Costo de la Adjudicación Tiempo de Recuperación Ajuste por Inflación Indexación por Valor de la Propiedad La MVD refleja la expectativa de Fitch sobre la reducción de los precios de vivienda (HPD, house price decline) y los ajustes por venta rápida (QSA, quick sale adjustment) en entornos de estrés. HPD se aplica al avalúo original de la propiedad más un ajuste conservador que considera el desempeño de los precios reales de vivienda publicados por SHF. QSA es un descuento que un vendedor tenga que sufrir probablemente por la venta de una propiedad en un mercado deprimido y será igual a 40% del precio de la propiedad para todos los escenarios de calificación. La HPD para cada escenario de calificación se muestra en la Tabla 5. Datos macroeconómicos y sobre precios de vivienda serán revisados recurrentemente y Fitch podría actualizar los ajustes hechos sobre avalúos antiguos, así como los supuestos de HPD y MVD para reflejar cambios relevantes. Los costos de adjudicación representan principalmente costos legales y podrían ser significativos con relación al valor del bien adjudicado. La agencia aplicará costos de adjudicación de entre 17% y 27% sobre el valor de la propiedad y variarán dependiendo de la categoría de calificación. Véase la Tabla 6. Fitch supone en su caso base ( B(mex) ) que un proceso de recuperación duraría, en promedio, 27 meses a partir del primer mes de incumplimiento del acreditado. Los estreses en tiempo de recuperación por categoría de calificación oscilarán entre 27 y 42 meses (véase Tabla 7). Además, Fitch aplicará estreses de tiempo adicionales de 12 a 24 meses en transacciones que muestren un alto nivel de deterioro debido a procesos de substitución de administradores que han resultado en desaceleración de actividades de cobranza especial, períodos de recuperación largos, procesos débiles de administración de bienes adjudicados e incentivos modestos para continuar administrando créditos vencidos. Fitch aplicará una penalización del 5% sobre el valor de la propiedad para los créditos en Udis, con el fin de incorporar las pérdidas reales causadas por la inflación durante la recuperación y el proceso de venta. Este ajuste es el mismo en todos los escenarios de calificación. Con el fin de incorporar actualizaciones en el valor de la propiedad, Fitch utilizará el Índice de Precios de Vivienda que SHF publica desde La agencia lo empleará en términos reales para reflejar cambios en las valuaciones, utilizando el 100% del índice para cualquier reducción y el 50% para cualquier aumento. Fitch no ajustará al alza valuaciones con menos de 2 años. Las reducciones en la valuación serán incorporadas inmediatamente. Tasas de Prepagos (CPR por sus siglas en inglés) Curva de Prepagos Valor de la Propiedad CLTV Tasa de Interés Sensibilidades Por Escenario de Calificación La curva de prepagos refleja la expectativa de Fitch sobre el comportamiento de los prepagos después de la originación de los créditos. Los prepagos se miden e incorporan en el modelo de flujo de efectivo de acuerdo con el indicador CPR (constant prepayment rate). Fitch considera solamente prepagos voluntarios, es decir, no se incluyen los prepagos causados por el incumplimiento de los préstamos o a la recuperación de propiedades: primer año tras la originación: 7%; segundo año tras la originación: 10%; tercer año tras la originación: 13%; cuarto año tras la originación hasta el vencimiento del préstamo: 16%. Fitch ajustará la curva CPR para reflejar prepagos mayores en los deudores de ingresos medios y altos: deudores de ingresos medios: 2% sobre la curva de prepagos; deudores de ingresos altos: 3% sobre la curva de prepagos. Fitch ajustará la curva CPR para reflejar incentivos mayores de prepago para los deudores con menores CLTV (Préstamo/Valor Actual): CLTV menor a 70%: 2% sobre la curva de prepagos; CLTV entre 70% y 85%: 1.5%. Fitch ajustará la curva CPR para reflejar incentivos mayores de refinanciamiento para préstamos con tasas altas: 400 puntos base arriba de la tasa promedio del mercado: 2% sobre la curva de prepagos. 300 puntos base arriba de la tasa promedio del mercado: 1% sobre la curva de prepagos. Fitch aplicará sensibilidades específicas a los supuestos de CPR para considerar cambios potenciales a las tasas de prepago. Para el rango de calificación B(mex) a BB(mex), usará tasas de prepago similares a las históricas. Para el rango de calificación de BBB(mex) a A(mex), utilizará el promedio de prepagos de los niveles estresados y los niveles históricos. Programas de Modificación de Préstamos Tasa de Incumplimiento Tiempo de Recuperación Pago de Crédito Fitch asume que 60% de los créditos modificados incumplirán nuevamente durante el primer año después de dicha modificación. La agencia asumirá diferentes tasas de incumplimiento para el segundo año, dependiendo el escenario de calificación. Véase la Tabla 8. El tiempo de recuperación para estos créditos será tratado de forma similar a los procesos de recuperación de créditos tradicionales. Los supuestos principales de tiempo de recuperación son explicados en la sección mencionada de Severidad de Pérdida. Algunos de los programas otorgan un descuento sobre el pago mensual establecido; Fitch asumirá el promedio histórico de la transacción que, en promedio, representa 30% de descuento en el pago mensual original. Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 7

8 Apéndice 1: Supuestos RMBS Mexicanos Tabla 1: Matriz de Frecuencia de Incumplimiento México B(mex) * (%) Deuda a Ingreso (DTI, %) OLTV (%) Clase DTI 1 (0) (0 < x <= 10) Clase 2 (10) (10 < x <= 20) Clase 3 (20) (20 < x <= 30) Clase 4 (30) (30 < x <= 40) Clase 5 (40) (40 < x) 0 <= x <= < x <= < x <= < x <= < x <= < x <= < x <= < x <= < x <= < x <= < x Múltiplos para Escenarios sobre la Matriz de Frecuencia de Incumplimiento B(mex) Pesos Udis AAA(mex) AA(mex) A(mex) BBB(mex) BB(mex) B(mex) Nota. Esta tabla representa el caso base de largo plazo de probabilidad de incumplimiento de Fitch para créditos hipotecarios denominados en Pesos. Tabla 2: Frecuencia de Incumplimiento para Créditos con Atrasos (%) Meses Calificación/Rango de Atraso Más de 3 AAA(mex) AA(mex) A(mex) BBB(mex) BB(mex) B(mex) *Los estratos de morosidad podrán ser ajustados por Fitch para reflejar el tratamiento específico que cada administrador utiliza para registrar los atrasos. Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 8

9 Tabla 3: Ajuste a la Probabilidad de Incumplimiento por Estado (%) Aguascalientes (9) Baja California 20 Baja California Sur 9 Campeche (18) Chihuahua 9 Chiapas 9 Coahuila (16) Colima (18) Distrito Federal (20) Durango (2) Guerrero (18) Guanajuato 9 Hidalgo (18) Jalisco 16 Estado de México 0 Michoacán 11 Morelos (18) Nayarit 18 Nuevo León (18) Oaxaca 0 Puebla (18) Quintana Roo 18 Querétaro (9) Sinaloa 0 San Luis Potosí (16) Sonora (7) Tabasco (9) Tamaulipas (7) Tlaxcala (9) Veracruz (2) Yucatán (13) Zacatecas (18) Tabla 4: Ajuste a la Probabilidad de Incumplimiento por Diferencia entre OLTV - CLTV OLTV-CLTV(%) Período Ajuste FBI (%) 5.0 <= x < años <= x < 7 años (25) 10.0 <= x 7 años <= x (30) Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 9

10 Tabla 5: Disminución en Precios de Vivienda Calificación (%) AAA(mex) 30 AA(mex) 25 A(mex) 20 BBB(mex) 15 BB(mex) 10 B(mex) 5 Tabla 6: Costos de Ejecución Calificación (%) AAA(mex) 27 AA(mex) 25 A(mex) 23 BBB(mex) 21 BB(mex) 19 B(mex) 17 Tabla 7: Tiempo de Recuperación Calificación Meses AAA(mex) 42 AA(mex) 39 A(mex) 36 BBB(mex) 33 BB(mex) 30 B(mex) 27 Tabla 8: Tasas de Incumplimiento para Programas de Modificación de Créditos Calificación Primer año (%) Segundo año (%) AAA(mex) AA(mex) A(mex) BBB(mex) BB(mex) B(mex) Criterios de Calificación para RMBS en América Latina- Anexo México 10

11 TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. 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