Fitch Toma Acciones de Calificación sobre Bursatilizaciones de Hipotecas de Metrofinanciera

Transcripción

1 Fitch Toma Acciones de Calificación sobre Bursatilizaciones de Hipotecas de Metrofinanciera Fitch Ratings - Monterrey, N.L. (Diciembre 19, 2013): Fitch Ratings llevó a cabo las siguientes acciones de calificación: - Ratificó la calificación 'A(mex)vra' de los Certificados Bursátiles (CBs) METROCB 04U. - Ratificó las calificaciones CCCsf y 'CCC(mex)vra' de los CBs MTROCB 07U. - Incrementó la calificación de los CBs METROCB 06U a 'CC(mex)vra' desde a 'C(mex)vra'. - Incrementó la calificación de los CBs MTROFCB 08 a 'AA(mex)vra' desde a 'A(mex)vra'. - Bajó la calificación de los CBs MTROCB 08U a 'Csf' desde 'CCCsf' y 'C(mex)vra' desde 'CCC(mex)vra'. La Perspectiva crediticia es Estable. FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN La calificación de los CBs METROCB 04U refleja el adecuado desempeño de la transacción, su protección crediticia intrínseca actual y esperada, una protección estructural externa provista por la Garantía de Pago Oportuno (GPO) de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF, calificado AAA(mex) con Perspectiva crediticia Estable por Fitch), un limitado margen financiero, así como una cascada de pagos sencilla. El índice de cartera vencida (considerando como créditos vigentes aquéllos sin atraso en pago mayor a 90 días) respecto al saldo original es estable en 4.56%, lo cual refleja un portafolio hipotecario maduro cuya antigüedad es de 134 meses. Lo anterior, resulta en un sostenido aforo (medido como uno- [saldo insoluto de CBs/saldo de créditos vigentes]), de 5.4%, el cual Fitch considera sería sostenible tras el consistente ritmo de amortizaciones que han tenido los CBs en el pasado reciente. Fitch considera que la cascada sencilla de cobranza y pagos existente en esta transacción así como la GPO equivalente a 9% del saldo insoluto de los CBs provee una razonable protección contra riesgos de liquidez en caso de interrupciones parciales en la transmisión de cobranza hacia el fideicomiso emisor. respectivos flujos de efectivo con base en la cascada de pagos de la transacción. El escenario A(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de 25% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 15.4% y una severidad de pérdida de 49.2% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch también considero la protección crediticia generada por la GPO así como el Seguro de Crédito a la Vivienda también provisto por SHF de 25% del saldo insoluto del crédito y los intereses devengados no pagados. Bajo ciertos escenarios, la transacción podría soportar una probabilidad de incumplimiento acumulada de 26.3%. Las actuales calificaciones de MTROCB 07U reflejan su deteriorada protección crediticia y alta exposición a activos improductivos. Al cierre de Noviembre 2013, el aforo se ubica en -57.7% y el saldo de créditos con atraso mayor a 90 días representa 23.4% del saldo original total. La cobertura de interés devengados considerando la cobranza de interés neta de gastos ha sido 0.90

2 veces, en promedio, durante 2013 y 1.04 veces durante Lo anterior refleja un bajo margen financiero y uso de cobranza de principal para pagar intereses, lo que ha limitado el ritmo de amortización de los CBs de forma consistente. En opinión de Fitch, el pago de los CBs en la fecha vencimiento depende en gran medida del administrador en sus habilidades de recuperación de los activos no productivos y de la venta del inventario respectivo. Al 31 de octubre el inventario de bienes adjudicados representa un elevado 12% del saldo insoluto de los CBs. escenario B(mex)vra'. En este sentido, el pago puntual de intereses y principal no podría sostener una probabilidad de incumplimiento acumulada de 15.2% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 8.7% y una severidad de pérdida de 37.8% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch considero la protección crediticia generada por el seguro de crédito a la vivienda provisto por AIG United Guaranty Mexico, S.A y SHF en promedio de 23.3% del saldo insoluto del crédito y los intereses devengados no pagados. El incremento en la calificación de los CBs METROCB 06U refleja su menor exposición a un inminente incumplimiento en el pago de intereses que tuvo en los meses que las cuentas bancarias donde Metrofinanciera S.A.P.I. SOFOM E.N.R. (Metrofinanciera) estuvieron imposibilitadas a recibir y transferir cobranza de los créditos hipotecarios bursatilizados. No obstante, su calificación actual considera que los niveles de mejora crediticia e indicadores de cartera vencida aún son débiles, un deteriorado margen financiero y; considerando los flujos de efectivo proyectados por Fitch, la protección crediticia actual no es acorde a una calificación mayor a la actual. Al 1 de diciembre de 2013 el aforo se ubica en -29.0%, el saldo de créditos con atraso mayor a 90 días representa 15.5% del saldo original total y el exceso de margen financiero es débil al ubicarse en -9.9%. escenario B(mex)vra' En este sentido, el pago puntual de intereses y principal no podría sostener una probabilidad de incumplimiento acumulada de 14.1% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Fitch también consideró un nivel de prepagos de 10.4% y una severidad de pérdida de 38.8% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch también consideró la protección crediticia generada por el Seguro de Crédito a la Vivienda también provisto por SHF, el cual cubre 25% del saldo insoluto del crédito y los intereses devengados no pagados. El incremento de la calificación de MTROFCB 08 refleja el buen desempeño de la transacción, el adecuado nivel de protección crediticia intrínseca así como el elevado nivel de una GPO de SHF, una cascada sencilla de cobranza y pagos; y baja exposición a activos improductivos. El nivel de cartera vencida considerando como vigentes los de créditos sin atraso mayor a 90 días comparado con el saldo original se ha estabilizado en 14% durante el último año y el aforo se ubica en 2%. Lo anterior refleja un portafolio hipotecario maduro con indicadores de préstamos a valor en 62.1% y antigüedad de 76 meses, factores muy favorables para una transacción denominada en pesos comparada con las transacciones anteriores que están denominadas en Unidades de Inversión (Udis).

3 respectivos flujos de efectivo con base en la cascada de pagos de la transacción. El escenario AA(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de 30% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 20.4% y una severidad de pérdida de 35% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch también consideró la protección crediticia provista la GPO que tiene disponible un monto equivalente al 30% del saldo insoluto de los CBs, así como el Seguro Hipotecario provisto por AIG United Guaranty Mexico, S.A y Genworth Seguros México, S.A. de C.V. que en promedio cubre el 14% del saldo insoluto del crédito y los intereses devengados no pagados. La baja de la calificación de MTROCB 08U refleja la muy deteriorada protección crediticia y elevada exposición hacia créditos con atraso de pago consistente y alto nivel de bienes adjudicados. El aforo se ubica en -59.7% y el saldo de créditos con atraso mayor a 90 días representa 22.5% del saldo original. La cobertura de interés considerando solo la cobranza de interés neta de gastos en promedio ha sido menor a 0.7 veces durante 2013 y 0.9 veces durante Al 31 de Octubre 2013, el inventario de bienes adjudicados representa 12.4% del saldo insoluto de los CBs. escenario B(mex)vra', generando una perdida equivalente al 15% del saldo insoluto actual de los CBs. En este sentido, el pago puntual de intereses y principal no podría sostener una probabilidad de incumplimiento acumulada de 13.3% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 7.8% y una severidad de pérdida de 33.5% tras analizar diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos de mantenimiento, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados. Fitch también considero la protección crediticia provista el Seguro Hipotecario provisto por AIG United Guaranty Mexico, S.A y Genworth Seguros México, S.A. de C.V. en promedio de 22.7% del saldo insoluto del crédito y los intereses devengados no pagados. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Las calificaciones exhiben una moderada posibilidad de mejora y continúan expuestas a riesgo contraparte de Metrofinanciera toda vez que algunos pagos de los créditos continúan recibiéndose en cuentas bancarias en su nombre. Las calificaciones de METROCB 04U y MTROFCB 08 podrían modificarse a la baja en caso que los indicadores de calidad de activos se deterioren más allá de lo esperado por Fitch, sus protecciones crediticias internas y externas se reduzcan y/o que las capacidades de Metrofinanciera como administrador para cobrar y transferir recursos en tiempo a los fideicomisos respectivos se deterioren, entre otros factores. Las calificaciones de los CBs METROCB 06U, MTROCB 07U y MTROCB 08U podrían modificarse a la baja en caso que los recursos obtenidos de la cobranza no sean suficientes para hacer frente a los pagos mensuales requeridos de cada fideicomiso, exista un deterioro sustancial en los indicadores de calidad de activos y/o los niveles de liquidez mensuales se restrinjan considerablemente, entre otros factores.

4 Contactos Fitch Ratings: Elsa Segura (Analista Líder METROCB 04U, METROCB 06 y MTROFCB 08) Analista Fitch México S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Monterrey, N.L. René Ibarra (Analista Líder: MTROCB 07U y MTROCB 08U, Analista Secundario METROCB 04U, METROCB 06 y MTROFCB 08) Director Senior Ricardo García (Analista Secundario: MTROCB 07U y MTROCB 08U) Analista Juan Pablo Gil (Presidente del Comité de Calificación) Director Senior Relación con medios: Denise Bichara, denise.bichara@fitchratings.com, Monterrey, N.L. Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por Metrofinanciera, o en su nombre; y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. Las calificaciones de las emisiones METROCB 04U, METROCB 06 y MTROFCB 08, MTROCB 07U y MTROCB 08U fueron revisadas anteriormente el 26 de abril de La información utilizada en el análisis de estas calificaciones fue proporcionada por Metrofinanciera como originador y administrador, Banco Invex S.A., Institución de Banca Múltiple y Banco Nacional de México S.A., Institución de Banca Múltiple. La información utilizada contempla datos al 31 de Octubre de 2013 para el reporte de cobranza y datos al 1 de diciembre 2013 para el reporte de distribución. La fecha de corte para el análisis de flujos considerando cartera estática de crédito por crédito es 31 de Octubre de Fitch no consideró la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador/administrador de créditos y los tenedores de CBs Las definiciones de las calificaciones de Fitch y las condiciones de utilización de dichas calificaciones se encuentran disponibles en el sitio de la agencia Las calificaciones publicadas, los criterios y las metodologías están disponibles en este sitio, en todo momento. Para más información visite nuestras páginas y La calificación puede sufrir cambios, suspenderse, o retirarse como resultado de cambios en la emisión, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes y pongan en riesgo la capacidad de pago oportuno de la emisión. La estructura y proceso de votación de los comités, y de calificación se encuentran en el documento denominado "Proceso de Calificación", el cuál puede ser consultado en nuestra página web en el apartado "Regulación". En caso de que el valor o la solvencia del emisor se modifiquen en el transcurso del tiempo, la calificación puede modificarse a la alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México

5 Las calificaciones mencionadas anteriormente, constituyen una opinión relativa sobre la calidad crediticia de la emisión con base en su estructura de capital, mejoras crediticias y desempeño, sin que esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier instrumento colocado en el mercado de valores. La información y las cifras utilizadas para la determinación de estas calificaciones, de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V., por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora y/o de la fuente que las emite. Fitch Ratings utilizó las siguientes metodologías para el análisis realizado, las cuales se encuentran disponibles en nuestros sitios y - Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 19, 2013). - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Febrero 15, 2013). - 'Criterio de Calificación para RMBS en America Latina - Anexo México', (Julio 31, 2013) TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.