PROYECCIÓN DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA

Transcripción

1 PROYECCIÓN DE LAS NECESIDADES DE VIVIENDA Page 1 EN ESPAÑA Profesor del IESE, José Luis Suarez. Mayo, 2016 ANTECEDENTES Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y los importantes cambios sociológicos y demográficos producidos desde 2007 en el mercado de la vivienda en España, los agentes del sector (públicos y privados) han perdido una referencia fiable que les pueda orientar sobre el número de viviendas que puede absorber y necesitar el mercado en España. Por esa razón, el IESE pone a disposición de los interesados en el sector inmobiliario una estimación de la demanda de obra nueva en España y su precio, en la actual fase de recuperación del mercado inmobiliario. La estimación parte de cinco factores determinantes (demografía, sociología, economía, mercados financieros y sector inmobiliario) con variables estadísticas que se refieren a la población, el número de personas por hogar, datos macroeconómicos (PIB, renta bruta disponible, población ocupada o inflación) y mercados financieros (tipos de interés y número de hipotecas), además de los precios históricos de la vivienda. 1

2 METODOLOGÍA El modelo de Previsión de necesidades de vivienda nueva se basa en un modelo heurístico combina diversas fuentes: Page 2 1. Demanda de viviendas por formación de hogares (número de hogares que se crean menos el número de hogares que se destruyen). Esta es la principal fuente de demanda de vivienda. 2. Viviendas obsoletas. La segunda fuente del modelo construido tiene en cuenta la obsolescencia del mercado inmobiliario actual. Dentro del parque de viviendas hay viviendas que quedan en estado ruinoso o no habitable. 3. Demanda de mejora. La tercera fuente de demanda que consideramos es la demanda por mejora personas que pueden y quieren acceder a una vivienda mejor (sobre todo en la franja de los años). Este colectivo no genera demanda agregada puesto que libera una vivienda y ocupa otra. 4. Y por último demanda, por otras causas, como la demanda de vivienda vacacional. 2

3 Esas fuentes determinan la demanda agregada de vivienda (tanto nueva como de segunda mano). Dentro de esta demanda, hay quien puede acceder a vivienda de obra nueva o usada y también algunas personas que sólo buscarán vivienda nueva. La demanda agregada se enfrenta al stock de viviendas, y de la comparación de ambos surge la demanda de vivienda nueva. El stock de viviendas está influenciado entre otros por las viviendas que se liberan por la destrucción de hogares y por la reposición, como así también por el sobre-stock que pudiera existir. El stock debe conservar un mínimo para que el mercado de la vivienda funcione con normalidad. Page 3 Así, cuando el stock es mayor a la demanda, se absorberá parte de este stock (lo que ocurre en general en el quinquenio ). Por el contrario, cuando el stock sea insuficiente para satisfacer la demanda, aparecerá la necesidad de vivienda nueva. Así se conoce que la demanda de viviendas en España, en una situación de normalidad, la que podemos referir a la primera mitad de la década siguiente es de unas viviendas nuevas al año, ligeramente más de tres viviendas nuevas por cada habitantes. Siguiendo el modelo podemos concluir que la necesidad agregada de vivienda nueva en España podría ascender a unas viviendas al año para el siguiente quinquenio ( ). 3

4 Page 4 Los resultados son coherentes con el comportamiento del mercado inmobiliario en otras economías semejantes a la española. La demanda se estabiliza a niveles sensiblemente inferiores a los del boom inmobiliario y supone una reducción de la demanda de vivienda en comunidades como Galicia, Asturias, Castilla La Mancha y Castilla León. 4

5 NIVEL DE PRECIOS Page 5 Se han presentado los precios medios a nivel nacional, tanto en términos constantes como corrientes. El precio de la vivienda, que era de euros por metro cuadrado en 2015, llegará a euros en 2027 en términos corrientes el precio del pico que fue de euros en 2007 se volverá a alcanzar en 2025 (18 años después). En todo el período estudiado, (hasta 2027) no se volverá a alcanzar el precio de 2007 en términos constantes, descontada la inflación. 5

6 ANÁLISIS POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS MADRID Por comunidades, Madrid llega a las viviendas al año casi a niveles anteriores a la crisis donde las transacciones de vivienda nueva según el Ministerio de Fomento eran de al año. Page 6 ANDALUCÍA Andalucía es la segunda CCAA (detrás de Madrid) con más necesidad de vivienda nueva en el quinquenio llegando a las viviendas al año. En el período esta comunidad autónoma pasa a necesitar más de viviendas por año, el nivel más alto entre las comunidades autónomas con mucha diferencia. Esto es debido a la demanda de segunda vivienda en las provincias costeras como Málaga o Cádiz. BALEARES Y CANARIAS Cabe destacar comunidades como Baleares y Canarias donde casi igualan las previsiones a las transacciones previas a la crisis, debido sobre todo al turismo y a la demanda interna de segunda vivienda. 6

7 CATALUÑA Cataluña es la tercera CCAA con más demanda de vivienda con en media al año en y algo más en media en el siguiente quinquenio. Page 7 7