INMOBILIARIA ENALDA. OFERTA de LICITACION de VIVIENDAS en plaza JERONIMO DE CORDOBA y calle ENLADRILLADA de SEVILLA INMOBILIARIA ENALDA

Transcripción

1 OFERTA de LICITACION de VIVIENDAS en plaza JERONIMO DE CORDOBA y calle ENLADRILLADA de SEVILLA

2 1. LA EMPRESA

3 LA EMPRESA ENALDA Inmobiliaria nace en el año 2007 de la mano de técnicos del sector de la construcción y servicios de arquitectura e ingeniería, orientado a dar servicios profesional al sector inmobiliario. Contamos con un equipo humano de mas de 15 profesionales al servicio de nuestros clientes. Recientemente agraciados con el premio nacional de Arquitectura Clásica fallado en septiembre de 2013 en el ámbito de la restauración de la edificación en el Casco Histórico de Sevilla.

4 LA EMPRESA Ubicados en la zona suroeste de Andalucía, nuestro ámbito da actuación esta centrado en las provincias de Sevilla y Huelva, con próxima expansión en zona de Cádiz. Disponemos de oficinas comerciales en Sevilla capital así como en la provincia de Huelva. Oficinas en Sevilla, Avda. San Francisco Javier, Edificio Sevilla 2. Interior de las oficinas.

5 LA EMPRESA Además de otros clientes particulares, trabajamos con diferentes inmobiliarias de entidades financieras.

6 2. LA PROMOCION

7 LA PROMOCION Descripción y Emplazamiento Se trata de una promoción de 3 edificaciones que actualmente están en proceso de rehabilitación, con emplazamientos diferenciados, calle Enladrillada n os 23 y 49, y Plaza Padre Jerónimo de Córdoba 9, ambos en la zona noreste del Casco Histórico de Sevilla, entre los distritos de San Julián y Santa Catalina. El Casco Histórico de Sevilla el más extenso de España y uno de los tres más grandes de toda Europa junto a los de Venecia y Génova, con 3,94 kilómetros cuadrados. Enladrillada 49 Enladrillada 23 Padre Jerónimo de Córdoba 9 Dist. 750mts. 8 min. a pie

8 LA PROMOCION Descripción y Emplazamiento Las edificaciones se sitúan en zona de protección C descritas en el planeamiento urbanístico de la ciudad de Sevilla, existiendo la premisa de conservación de las fachadas y de la primera de las crujías. Esta limitación se refleja en la tipologías de las viviendas a comercializar. Los edificios que agrupan la promoción de comercialización están separados entre si una distancia aprox. de 750 mts.

9 LA PROMOCION Tipologías La promoción comercial consta de 19 viviendas y 2 locales comerciales repartidas en función del siguiente cuadro Nº UBICACIÓN TIPOLOGIA SITUACION Nº DORMITORIOS SUPERFICIES m2 UTILES PROPIA CONSTRUIDA TERRAZA 1 C/ Enladrillada nº 23 Vivienda en planta Baja 1 30,27 41,96 52,86-2 C/ Enladrillada nº 23 Vivienda en planta Primera 1 28,23 36,95 46,55-3 C/ Enladrillada nº 23 Vivienda Duplex Baja 2 55,27 79,03 99,57 21,08 4 C/ Enladrillada nº 51 Vivienda en planta Baja 1 44,04 61,14 72,63 5 C/ Enladrillada nº 51 Vivienda en planta Baja 2 51,61 70,42 83,65 48,46 6 C/ Enladrillada nº 51 Vivienda en planta Primera 1 43,28 57,56 68,38 1,28 7 C/ Enladrillada nº 51 Vivienda en planta Primera 1 41,66 50,73 60,26 8 C/ Enladrillada nº 51 Vivienda en planta Primera 1 40,00 48,66 57,81 1,28 9 C/ Enladrillada nº 51 Vivienda en planta Segunda 1 40,00 53,00 62,96 18,78 10 C/ Enladrillada nº 51 Vivienda en planta Segunda 1 40,00 47,28 56,17 31,20 11 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Baja 1 42,52 58,60 72,16 12 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Baja 2 63,23 80,72 99,40 13 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Primera 1 42,65 58,60 72,16 14 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda Duplex Primera 2 84,82 107,94 132,92 18,60 15 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Primera 2 71,18 89,13 109,75 16 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Primera 2 56,27 73,36 90,33 17 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Segunda 1 42,92 58,60 72,16 18 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Segunda 2 62,55 77,18 95,04 18,61 19 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Vivienda en planta Segunda 2 58,53 74,72 92,01 20 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Local Comercial Baja - 51,95 61,64 61,64 21 Padre Jerónimo de Córdoba nº 19 Local Comercial Baja - 41,98 52,32 52,32

10 LA PROMOCION Tipologías. Ejemplos.

11 LA PROMOCION Tipologías. Ejemplos.

12 LA PROMOCION Análisis DAFO. FORTALEZAS - Productos con gran demanda en la zona comercializada. - Tipología de las viviendas 1 y 2 dormt. - Ubicación dentro del Casco Histórico de Sevilla. DEBILIDADES - Accesibilidad con vehículos. - No dispone de plazas de aparcamiento. - Forma irregular de las viviendas. - En proceso de construcción. Venta en planos. OPORTUNIDADES - Ubicación en Casco Histórico. - Forma de pago aplazada según ritmo de obra. - Producto para inversores. Rentabilidad. - Financiación Banco de Sabadell. AMENAZAS - Plazos de terminación de obras. - Amplia oferta de viviendas segunda mano en zona centro. - Entorno económico nivel medio.

13 LA PROMOCION Perfil del cliente. Entendemos que por la ubicación y características del inmueble los perfiles de los clientes están entre los siguientes: Comprador de primera vivienda de entre 25 y 40 años acostumbrado a vivir en el centro de Sevilla, demandante de vivienda pequeña para creación de hogar. Trabajadores liberales y directivos de entre 40 y 55 años casados sin hijos, solteros o divorciados que buscan mejorar de vivienda o trasladarse al centro de Sevilla. Clientes que considera Sevilla un lugar atractivo para tener su segunda residencia a la cual venir en fechas significativas Semana Santa, Feria y fines de semana. Inversores que compran este tipo de viviendas para alquilar posteriormente alcanzar una rentabilidad segura en torno al 4%.

14 3. ESTUDIO DE MERCADO

15 ESTUDIO DE MERCADO ESTUDIO DE MERCADO. Para la realización del estudio de mercado, se ha hecho un sondeo en el Area del Casco Antiguo de la ciudad, así como de zonas adyacentes de características similares. Se han analizado promociones de obra nueva, tanto de rehabilitación como de nueva planta, cuyo producto final se asemeja al que se pretende comercializar, de tal modo que los datos y conclusiones obtenidas sean lo más aplicables a la promoción objeto de este estudio. Se han estudiado siete promociones, con un número de viviendas que oscilan entre las 6 y las 36 viviendas, siendo la media 19 unidades por promoción. Las superficies de las mismas oscilan entre los 61 m² y los 105 m². La tipología más representativa es la de una vivienda de dos dormitorios, con una superficie de 82,64 m² totales. Se expone a continuación una tabla resumen de los precios de las diferentes unidades: PROMOCION PRECIO MEDIO /m² N. VIVS. 1 DORM. 1 DORM. 2 DORM. 2 DORM. 3 DORM. 3 DORM. Calle Becas , , , ,66 Calle Goles , , , ,74 Calle Pagés del Corro , , Calle Amargura , ,80 Calle Sales y Ferré , , ,68 Calle San Luis , ,80 Calle Jáuregui , , , , ,31 MEDIAS , , , , , , , ,31

16 ESTUDIO DE MERCADO OBRA NUEVA: c/ Becas nº 10 ENTIDAD PROMOTORA Puerto deindias, S.L. TIPO DE OBRA Rehabilitación SITUACION Calle Becas, nº 10 Nº DE VIVIENDAS 29 TIPO DE VIVIENDA Nº VIVIS. EN STOCK SUPERFICIE (m²) PRECIO ( ) EUROS/m² TRASTERO GARAJE 1 Dormitorio , ,70 No No 2 Dormitorios , ,66 No No , , ,95 No No CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS: -Tarima de madera. -Carpintería de aluminio lacado tipo Climalit. -Airea condicionado.

17 ESTUDIO DE MERCADO OBRA NUEVA: c/ Goles nº 40 ENTIDAD PROMOTORA Gilinver 2112 TIPO DE OBRA Rehabilitación SITUACION Calle Goles 36 Nº DE VIVIENDAS 36 TIPO DE VIVIENDA Nº VIVIS. EN STOCK SUPERFICIE (m²) PRECIO ( ) EUROS/m² TRASTERO GARAJE 1 Dormitorio , ,82 No Dormitorios , ,74 No Dormitorios 7 0 Vendido Vendido Vendido Vendido Vendido 4 Dormitorios 1 0 Vendido Vendido Vendido Vendido Vendido , , ,00 No No CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS: -Solería de gres y tarima de madera. -Carpintería de aluminio lacado tipo Climalit. -Aire acondicionado.

18 ESTUDIO DE MERCADO OBRA NUEVA: c/ Pagés del Corro nº 46 ENTIDAD PROMOTORA Grupo Gabriel Rojas TIPO DE OBRA Nueva planta SITUACION Calle Pagés del Corro nº 46 Nº DE VIVIENDAS 11 TIPO DE VIVIENDA Nº VIVIS. EN STOCK SUPERFICIE (m²) PRECIO ( ) EUROS/m² TRASTERO GARAJE 1 Dormitorio 2 0 Vendido Vendido Vendido Vendido Vendido 2 Dormitorios , No Posibilidad 3 Dormitorios 1 0 Vendido Vendido Vendido Vendido Vendido , , ,38 No No CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS: - Carpintería de aluminio lacado tipo Climalit. - Airea acondiconado.

19 ESTUDIO DE MERCADO OBRA NUEVA: c/ Amargura nº 5 ENTIDAD PROMOTORA Habitat S. XXI, S.L. TIPO DE OBRA Rehabilitación SITUACION Calle Amargura nº 5 Nº DE VIVIENDAS 28 TIPO DE VIVIENDA Nº VIVIS. EN STOCK SUPERFICIE (m²) PRECIO ( ) EUROS/m² TRASTERO GARAJE 1 Dormitorio 1 0 Vendido Vendido Vendido Vendido Vendido 2 Dormitorios , ,80 No , ,80 No CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS: -Solería de tarima de madera. -Carpintería de aluminio lacado tipo Climalit. -Aire acondicionado.

20 ESTUDIO DE MERCADO OBRA NUEVA: c/ Sales y Ferré nº 5 ENTIDAD PROMOTORA Inversiones Palo Alto, S.L. TIPO DE OBRA Rehabilitación SITUACION Calle Sales y Ferré nº 5 Nº DE VIVIENDAS 6 TIPO DE VIVIENDA Nº VIVIS. EN STOCK SUPERFICIE (m²) PRECIO ( ) EUROS/m² TRASTERO GARAJE 1 Dormitorio , ,68 No No 2 Dormitorios 1 0 Vendido Vendido Vendido Vendido Vendido 3 Dormitorios 1 0 Vendido Vendido Vendido Vendido Vendido , , ,68 No No CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS: - Tarima de madera. - Preinstalación de airea condicionado. - Carpinteria de aluminio lacado tipo Climalit.

21 ESTUDIO DE MERCADO OBRA NUEVA: c/ San Luis nº 65 ENTIDAD PROMOTORA San Luis 65, S. Coop. And. TIPO DE OBRA Obra Nueva Planta SITUACION Calle San Luis 65 Nº DE VIVIENDAS 28 TIPO DE VIVIENDA Nº VIVIS. EN STOCK SUPERFICIE (m²) PRECIO ( ) EUROS/m² TRASTERO GARAJE 1 Dormitorio 9 0 Vendido Vendido Vendido No No 2 Dormitorios , ,80 No No , ,41 No No CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS: - Solería de mármol. - Carpintería de aluminio lacado, tipo Climalit. - Aire acondicionado.

22 ESTUDIO DE MERCADO OBRA NUEVA: c/ Jáuregui nº 2 ENTIDAD PROMOTORA Edificio Jáuregui TIPO DE OBRA Rehabilitación SITUACION Jáuregui nº 2 Nº DE VIVIENDAS 12 TIPO DE VIVIENDA Nº VIVIS. EN STOCK SUPERFICIE (m²) PRECIO ( ) EUROS/m² TRASTERO GARAJE 1 Dormitorio , ,66 No No 2 Dormitorios , ,88 No No 3 Dormitorios , ,31 No No , , ,75 No No CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS: -Cocina amueblada. -Mármol. -Airea condicionado. -Carpintería tipo Climalit. -Piscina comunitaria.

23 ESTUDIO DE MERCADO PRECIO MEDIO DE LAS VIVIENDAS , , , , ,00 0,00 PRECIO POR m , , , , , ,00 500,00 0,00 Los precios medios de las viviendas ofertadas en el mercado en promociones de obra nueva oscilan entre los ,86 en c/becas nº 10 y los ,00 en c/ Pagés del Corro. El conjunto arroja una media de ,78 euros por vivienda. Los precios medios del m² de viviendas ofertadas en el mercado oscila entre los 2.051,38 /m² en c/ Pagés del Corro y los 2.867,00 /m² en c/ Goles. Esto arroja una media total de 2.391,42 /m² para el conjunto de todas las promociones.

24 ESTUDIO DE MERCADO PRECIO POR TIPOLOGÍAS DE VIVIENDAS PRECIO POR m2 SEGÚN TIPOLOGIAS , , , , DORM , ,00 1 DORM DORM. 3 DORM. 500,00 0,00 2 DORM. 3 DORM. De un análisis pormenorizado, en función del número de dormitorios de las viviendas, se pueden extraer las siguientes conclusiones: -Viviendas 1D: Su precio oscila entre los ,00 y los ,00. El precio medio es de ,50. -Viviendas 2D: Su precio oscila entre los ,00 y los ,00. El precio medio es de ,00. -Viviendas de 3D: Sólo hay una promoción con viviendas en stock de 3D, con un precio de ,00. Igualmente, analizando los precios por m² en función del número de dormitorios de las viviendas, se pueden extraer los siguientes resultados: -Viviendas 1D: En este caso los precios oscilan entre los 2.332,70 /m² y los 2.950,82 /m². Se establece un precio medio de 2.541,22 /m². - Viviendas 2D: Los precios oscilan entre 2.051,00 /m² y los 2.794,66 /m². La media se establece en 2.434,15 /m². - Viviendas 3D: El precio por m² de la vivienda de 3D en stock es de 2.903,31 /m².

25 4. PLAN DE MARKETING

26 PLAN DE MARKETING ESTRATEGIA DE MERCADO. Una vez estudiada la Promoción objeto de la futura comercialización, así como la situación del mercado de productos similares, se hace necesaria la elaboración de un Plan de Marketing, estrategia mediante la cual se dará a conocer el producto y las vías por las cuales se pretende alcanzar el fin establecido. Toda estrategia de marketing queda estructurada por lo que se conoce (del inglés) como las cuatro P : - PRODUCTO - PRECIO - DISTRIBUCION (PLACE) - PUBLICIDAD. Hemos analizado y descrito en pasos anteriores los dos primeros factores, el producto y el precio de productos similares. Consecuentemente procede el desarrollo de los dos siguientes pasos. La estrategia de márketing constará de dos fases: - MARKETING ESTRATEGICO. - MARKETING OPERATIVO. La primera de ellas estudia y define las prácticas y estrategias a seguir, en función de las conclusiones extraídas de los apartados anteriores. La segunda de ellas es la puesta en marcha de las líneas preestablecidas, lo que conlleva a su vez un análisis de resultados y estudio de la evolución, para la introducción de posibles modificaciones y mejoras en la estrategia. Definimos a continuación las líneas y medios de actuación propuestos pará comercialización y venta de la Promoción Inmobiliaria gestionada por Solvia. En nuestro caso se trata de productos (o bienes) inmuebles, por lo que la variable de la distribución nos viene dada como parámetro inamovible. Este factor de distribución puede trasladarse al futuro cliente, analizándose el área de distribución en la cuál se dirigirán las acciones publicitarias.

27 PLAN DE MARKETING LINEAS DE ACTUACION. La promoción del producto se basa en tres líneas diferenciadas: - MEDIOS FISICOS. - INTERNET Y REDES SOCIALES. que pueden identificarse en medios OFFLINE y medios ONLINE. 1. MEDIOS FISICOS. - CARTELERIA EN LA UBICACIÓN DE LAS OBRAS. - FOLLETOS Y MAILING A DOMICILIO. - PLANOS PUBLICITARIOS DE CARÁCTER TECNICO. - POSIBILIDAD DE PISO PILOTO EN FASE POSTERIOR. En este apartado, consideramos que parte del soporte físico de la publicidad, como son vallas publicitarias, anuncios en medios de transporte público, etc., se podría apoyar en las propios medios con los que cuenta Solvia, entidad bastante difundida en el sector. Nuestra propuesta se centra fundamentalmente en medios de difusión centrados en el ámbito más centrado en el producto que se comercializa, mediante la difusión de folletos promocionales, buzoneo, etc. 2. INTERNET Y REDES SOCIALES. Actualmente, la mayor parte de la búsqueda de bienes inmuebles se produce a través de Internet. Habría que añadir que el perfil más abundante para el producto que se pretende comercializar coincide con un sector de la población que realiza un uso masivo de Internet y redes sociales, por lo que debería esta línea la que supusiese un alto porcentaje de captación de clientes. Para ello, las actuaciones propuestas son las siguientes: - CREACION DE UNA PÁGINA WEB PARA LA COMERCIALIZACION. - INSERCION DE ANUNCIOS EN PORTALES DEL SECTOR. - LANZAMIENTO DE ings A LAS DIFERENTES CARTERAS DE CLIENTES, QUE SE APROXIMEN AL PERFIL REQUERIDO. Estimamos que estos medios, por experiencia de los últimos años, proporcionan un alto porcentaje de los potenciales clientes para este tipo de productos.

28 PLAN DE MARKETING PROCESO DE ACTUACION. El empleo de los diferentes medios, así como la intensidad y extensión de los mismos, se levará a cabo de manera progresiva, a mediad que se vaya filtrando la tipología del cliente potencial y el nivel de interés por el producto comercializado, de tal manera que se pueda optimizar el empleo de los medios que se pondrán a disposición de la comercialización. Así pues, se comenzará con la puesta en marcha de los medios de mayor difusión, tanto en perfiles de clientes como en extensión geográfica; esto se logra mediante mailings masivos, tanto físicamente como por s a las diferentes carteras de clientes. En este ámbito temporal es fundamental la implantación del producto en los portales especializados del sector, medio que hoy en día acapara un alto porcentaje de los mecanismos de búsqueda por parte de futuros clientes: Esto se completará con la colocación de material publicitario en la propia ubicación de las obras. Posteriormente se procederá, una vez estudiado el calado de las primeras medidas tomadas, al contacto directo con los primeros clientes, mediante las jornadas de puertas abiertas, para las cuales se establecerá un calendario en función de la evolución de las obras. Esto permitirá una elección más adecuada del siguiente paquetes de medidas a emplear, tanto en formato como en ámbito de distribución. OFICINA DE VENTAS. Debido a las características de la promoción, tanto por su ubicación como las dimensiones que presentas los solares a edificar, es inviable la instalación de una caseta comercial in situ. Por otra parte, al tratarse de una viviendas pendientes de ejecución, la instalación de un piso piloto no es posible en estas primeras fases de comercialización. Se contempla la posibilidad de instalar piso piloto en una fase posterior, en función de la marcha de las ventas una vez concluidas las obras. Nosotros proponemos la comercialización en nuestras oficinas, situadas en Nervión, en las que se puede prestar un atención personalizada a los clientes que se muestren interesados por el producto.

29 PLAN DE MARKETING INVERSION ESTIMADA. La inversión estimada para llevar a cabo el plan de marketing trazado se estima en euros, siempre y cuando la totalidad de los clientes sean aportados y captados bien por la plataforma Solvia o nuestra propia empresa, viéndose reducida proporcionalmente en función de las ventas a clientes aportados por otros comercializadores. Dicha inversión será asumida al 100 % por ENALDA Inmobiliaria.

30 5. HONORARIOS

31 HONORARIOS Los honorarios propuesto por ENALDA Inmobiliaria serán los estándares establecidos por SoLVIA Inmobiliaria para este tipo de comercialización en promoción.

32 Esperamos que nuestra propuesta se ajuste a sus expectativas.