Guía Rápida para comprar Remates de Casas

Transcripción

1 Guía Rápida para comprar Remates de Casas

2 ÍNDICE 1... Los Remates de las Casas 2... Beneficios 3...Tipos de Remates 4...Base Legal 5... Donde están los Remates? 6...Entrar al Remate 7...Fechas y Tiempo 8...Riesgos 9...Desarrollo del Remate 10...Casos Prácticos

3 TITULO: LOS REMATES DE CASAS. IMAGINA LA CASA DE TUS SUEÑOS! Comprarla a los precios reales del mercado saldría bastante caro. Lo bueno es que al aprender a comprar remates de casas podrás hacerlo de una manera diferente y barata. Qué más observas sobre los precios de los bienes raíces? Siguen subiendo! Esta situación no nos beneficia a nosotros, ni a ti; sólo a los que venden proyectos inmobiliarios! Pero Que pasaría si conocieras una tienda, donde las mejores marcas del mundo están a un 50% de descuento?, estamos hablando de las mejores zapatillas, los mejores trajes, los mejores autos, los mejores lentes, todo al 50% de descuento. Dejarías de comprar en las tiendas de antes! Y obviamente los dueños de esas tiendas dejarían de ganar MUCHO dinero. Por eso tratarían de ocultar la tienda donde todo esta al 50% de descuento. Esta es la realidad de los Remates de Casas, mucha gente no sabe donde encontrarlos. En esta Guía Básica te vamos a enseñar donde están esas tiendas y como comprar barato. Prepárate para leer esta valiosa información y dar posiblemente tu primer paso en la compra de una casa, departamento o terreno en remate. Y aun mejor que sea el primer paso en tu cambio a un mejor nivel de vida.

4 TITULO: LOS BENEFICIOS Muchos pudieran pensar que obviamente el mayor beneficio es DINERO, o AHORRO, o PROSPERIDAD! Y es bastante cierto, pero aún hay más. Recientemente la revista inversionista publico una Guía para comprar tu casa. Ahí menciona lo siguiente: COMPRAR UNA VIVIENDA NO IMPLICA UNICAMENTE TENER UN LUGAR PARA VIVIR, SINO ACCEDER A UNA MEJOR CALIDAD DE VIDA Y TENER UN PATRIMONIO QUE RESPALDE OTRAS METAS FINANCIERAS. POR ELLO ES IMPORTANTE INDAGAR LA FUTURA PLUSVALIA DE NUESTRA COMPRA. Cuando compras una propiedad existen varios beneficios adicionales, a estos se les llama plusvalía. Y en el caso de los remates no es la excepción. Algunos de estos beneficios son: Tu capital personal o familiar que decides invertir prácticamente se duplica al momento de comprar Casas en Remate Tienes un inmueble que te permite acceder a créditos mayores y la confianza de instituciones financieras. Empiezas a generar algo que se llama patrimonio para ti y para tu familia. Y hay muchos beneficios más que seguramente ya conoces, pero por el momento continuemos con la Guía Básica para Comprar Casas en Remate pues aun falta mucho por conocer.

5 TITULO: TIPOS DE REMATES Cuántos tipos de remates existen? Son privados o públicos? Quiénes pueden participar? Subtitulo: Existen cuatro principales tipos de remates, cada uno tiene sus pros y contras. REMATES BANCARIOS (privados) Son remates que ya posee el banco. Estos se originaron de litigios que duraron anos entre el banco y el deudor pero finalmente el banco recupero el inmueble. Estos remates son excelentes y seguros si la firma y el pago se hace directamente en las oficinas de los bancos. No todas las casas están escrituradas a favor del banco pero al menos deben tener los Derechos de Adjudicación. El porcentaje de descuento oscila entre un 20% 50%. REMATES DE CARTERA VENCIDA (privados) Lo puede hacer tanto un banco como una empresa privada o mejor llamados consorcios. Es una simple sesión de derechos a cobrar una deuda privada. El que compra la cartera o el derecho tiene que litigar la propiedad a través de un juicio. Puede que se vendan propiedades de juicios ya liberados. En los Remates de Cartera Vencida el descuento de la propiedad oscila entre un 40% - 70%.

6 REMATES EMPRESARIALES (privados) Cuando empresas, o instituciones se están deshaciendo de propiedades que ya no forman parte de sus planes ellos pueden venderlas en remate. Para esto existen varias casas de subasta o remate que se encargan de manejar la captación de clientes y el evento de la subasta en hoteles o instalaciones diversas. La empresa organizadora del evento de subasta cobra una comisión por la venta de los activos y les facilita la venta rápida a sus clientes. Siendo así, la empresa tiene el compromiso de revelar completamente el estado jurídico y físico de la propiedad. Por lo general estas propiedades están a nombre de la empresa que quiere vender. Y el porcentaje de descuento oscila entre un 10% - 25% de descuento. En este tipo de remates si hay bastante competencia. REMATES JUDICIALES (públicos) Son subastas públicas, de juicios que no han finalizado. Esta amparado por la ley y lo administra un juzgado local a cargo de un juez. El juez entrega la casa libre de gravámenes. Se entregan escrituras firmadas por el juez y la posesión completa de la propiedad. Se maneja a través de almonedas (sesiones de subasta). Lo malo es que hay que terminar el juicio y puede que te tardes uno o dos anos en entrar a la propiedad. No apto para cardiacos. Las casas no las puedes ver por dentro, a menos que lo negociaras con los inquilinos. A través del expediente, podemos ver fotos internas (estado de conservación) y también ver los planos completos (capacidad de remodelación). Observamos la propiedad por fuera y vemos si las casas vecinas son construcciones similares, para darnos una buena idea. El porcentaje de descuento en los Remates Judiciales va de un 40% - 60%. Y bueno, es importante mencionar que al menos en nuestro país no se pueden comprar remates con créditos hipotecarios o bancarios. En países como los estados unidos sí se permite debido a una mayor transparencia y difusión de esta clase de operaciones. Este hecho puede que no sea tan malo como parece, pues por lo mismo, lo precios de remates son más bajos en nuestro país.

7 TITULO: BASE LEGAL Para tu tranquilidad, aquí están las leyes en las que se basan las acciones de remate. Nos referimos únicamente a los Remates Judiciales en este caso. Para la información completa de remates judiciales descarga La Guía para Invertir en Remates Judiciales. CODIGO CIVIL DE PROCEDIMIENTOS LIBRO SEGUNDO CONTENCION TITULO QUINTO EJECUCION CAPITULO VII REMATES [Artículo 469] Artículo Todo remate de bienes inmuebles, semovientes y créditos será público, y deberá efectuarse en el local del tribunal competente para la ejecución, dentro de los veinte días siguientes a haberlo mandado anunciar; pero en ningún caso mediarán menos de cinco días entre la publicación del último edicto y la almoneda. Cuando los bienes estuvieren ubicados fuera de la jurisdicción del tribunal, se ampliarán dichos términos por razón de la distancia, atendiendo a la mayor, cuando fueren varias. CODIGO DE COMERCIO CODIGO DE COMERCIO LIBRO QUINTO DE LOS JUICIOS MERCANTILES TÍTULO TERCERO DE LOS JUICIOS EJECUTIVOS Artículo 1410 ARTICULO A VIRTUD DE LA SENTENCIA DE REMATE, SE PROCEDERA A LA VENTA DE LOS BIENES SECUESTRADOS, PREVIO AVALUO HECHO POR DOS CORREDORES O PERITOS Y UN TERCERO EN CASO DE DISCORDIA, NOMBRADOS AQUELLOS POR LAS PARTES Y ESTE POR EL JUEZ. CODIGO CIVIL DE PROCEDMIENTOS LOCALES (de cada estado) CAPÍTULO III (ejemplo) De los Remates

8 Forma del remate de inmuebles, créditos y semovientes Artículo El remate de inmuebles, semovientes y créditos será público, dentro de los treinta días siguientes a haberlo mandado anunciar, sin que nunca medien menos de siete días entre la última publicación del edicto y la almoneda. Cuando los bienes estuvieren ubicados fuera de la jurisdicción del Juez, se ampliarán dichos plazos por la distancia. TITULO: DONDE ESTAN LOS REMATES Probablemente este es el titulo que más te llamo la atención. Donde están! Y con mucho gusto te diremos los lugares que a nuestra experiencia son los mejores para encontrarlos. Numero uno. Edictos. A través de edictos, se publican decenas de remates hipotecarios por semana! En todo México! Estamos hablando desde Tijuana hasta Cancún. Y los lugares donde se publican estos edictos en primera hora son los JUZGADOS CIVILES. Los juzgados civiles son un lugar público al que puedes pasar tranquilamente, pedirle a cualquier persona que te indique donde están los edictos mas recientes y eso es todo! Cuando le des vuelta a esas hojas, veras todas las oportunidades de compra en tu localidad! Por favor no vayas a entrar a los juzgados penales, por que ahí no hay remates de casas. Para poder verificar MÁS DE 300 remates al mes desde tu oficina o casa descarga La Guía para Invertir en Remates Judiciales.

9 Numero dos. SAE. Existe una dependencia del gobierno que se dedica a subastar y rematar todos los bienes embargados y confiscados incluyendo terrenos, departamentos y casas. Tal vez ya hayas escuchado en los periódicos de esta institución. El SAE, servicio de administración y enajenación de bienes, es en otras palabras: remates, remates y más remates. Esta institución esta creciendo bastante rápido y esto trae beneficios como mayor transparencia y rapidez en las transacciones. Pero también trae desventajas como; mucha competencia. Cuando accedes a los listados del SAE, claramente dice qué casas se entregan con escrituras y cuales no; eso es MUY importante verificar. Numero tres. Consorcios. Y aquí empieza a dificultarse cada vez más el terreno por que primero debes ubicar a los consorcios y estos no están a plena luz del día. Mira, los bancos tienen muchas casas para rematar, pero no tienen un séquito de miles de mujeres asesoras uniformadas listas para salir a enseñarlas. Ellos no se dedican a eso. Los consorcios inmobiliarios o BROKERS son las empresas que se encargan de colocar todas esas casas a un precio menor al del mercado pero mayor al del banco para obtener una buena ganancia. Los consorcios sí te pueden dar listas de sus casas en remate. Nosotros somos uno. Los bancos no! Numero cuatro. Bancos. No es tan fácil como llegar a la ventanilla y preguntar cuales son las casas que tienen en remate. Tampoco los empleados operativos del banco saben siquiera sobre esos listados (en la mayoría de los casos). Tampoco llamando al corporativo te transfieren al área de remates hipotecarios, de hecho no se si la haya.

10 TITULO: ENTRAR AL REMATE Cuando visitas todos estos lugares y sales feliz y sorprendido de que hay decenas de casas que se ajustan a tu bolsillo y en tu zona favorita; es hora de sentarse y empezar los cálculos. AL ENTRAR AL REMATE DEBES CONSIDERAR 3 GASTOS PRINCIPALES. LA PROPIEDAD: Este es el precio de la casa, del remate, del bien inmueble. Este gasto es el principal. Pero hay más. Para saber cómo recuperar todo tu dinero inclusive después de haber entrado al remate descarga La Guía para Invertir en Remates Judiciales. ESCRITURACION: Esa propiedad quieres que esté a tu nombre! Por eso, debes considerar que la escrituración de una propiedad representa entre un 6% a un 15% del valor catastral o del avalúo de la propiedad (NO EL DEL REMATE). Por otro lado, no en todos los tipos de remates puedes escoger tu notario. En los remates Judiciales o en Juzgados el juez es el que te asigna Notaría y a tu Notario. En remates del SAE puede ser asignado o en otros casos tú escoges. En consorcios, Remates Bancarios y Remates Privados tú eliges el notario. HONORARIOS Para participar en los Remates Judiciales o de Juzgados e inclusive privados necesitas tener en tu equipo un buen abogado. Esto es muy importante para que todo se agilice y puedas tener mayor información, que tú transformes en decisiones. El abogado y sus honorarios no es algo que podamos dictaminar aquí pero recuerda que lo barato sale caro. Remates hipotecarios no es tema difícil para los conocidos de la ley, la decisión del abogado queda en ti.

11 Pero te damos un ejemplo, un remate en la Ciudad de México. Casa 2 plantas, 3 recámaras, 2 estacionamientos, 2 baños, cocina, despacho, área de lavado, 150m2 terreno, 120m2 construcción, etc. Valor de mercado $ 1 millón de pesos. Precio de remate $450 mil pesos, gastos de escrituración aprox. $50mil pesos, honorarios del abogado $ 50 mil pesos. Costo total: $550 mil pesos. Gracias! TITULO: FECHAS Y TIEMPOS PREAMBULO. El tiempo es un factor clave en los remates. Cada tipo de remate maneja tiempos diferentes, veamos. REMATES PRIVADOS O DE CARTERA VENCIDA (posesión: rápida. Escrituración: lenta) Cuando estábamos por comprar un remate a un consorcio, los tiempos se manejaron de la siguiente manera: Al momento de hacer el depósito, la empresa te entrega llaves de la casa y su posesión al momento. Pero lo más importante, que son las escrituras no te las entrega sino hasta varios meses después. Por qué? Por que ellos adquirieron todas estas casas de alguna institución y como no quieren perder dinero, no van a invertir en escriturar cada una de las casas que compraron y luego escriturarlas a sus clientes no! Más bien, lo que hacen es escriturar la casa a tu nombre sin pasar por el nombre de ellos en el proceso. Esto puede ser peligroso si no hay contratos de por medio y la empresa no demuestra la legitima posesión de la propiedad. Existirán otros Remates Privados que sí tengan las escrituras a sus nombres y estos son los que más convienen. REMATES BANCARIOS (posesión: rápida. Escrituración: rapida) A nuestro gusto, los mejores. Son muy similares a los privados. La posesión es casi inmediata, y debido a que te venden los derechos adjudicados de la propiedad tu puedes escriturar inmediatamente. Son bastante sencillos y rapidos. La mayoría de los remates bancarios son tal como los explicamos en el párrafo anterior; pero el chiste es buscar la créeme de la créeme. Probablemente un 5% de ellos son casas o deptos vacíos, listos para posesión inmediata.

12 Nosotros podemos logar en algunos casos el desalojo en cuestión de semanas. Inclusive en casos donde la posesión de la casa demora meses, la ganancia que obtienes al comprar una casa al 60% del valor del mercado lo vale. Se duplica tu dinero, ningún banco te da eso. REMATES JUDICIALES (posesión lenta. Escrituración rápida) Las escrituras de la casa te las entrega libres de gravámenes el juez, firmadas por él mismo. Se toma de uno a tres meses pero la firma de un juez es garantía de seguridad y en el momento de tener las escrituras legalmente posees la casa. Por otro lado, la mayoría de las propiedades están ocupadas y el plazo de la posesión de la casa oscila entre tres y nueve meses si bien te va. Inclusive en casos donde la posesión de la casa demora meses, la ganancia que obtienes al comprar una casa al 40% del valor del mercado lo vale. Se duplica tu dinero, ningún banco te da eso. TITULO: RIESGOS Seguramente tu principal pregunta es puedo perder mi dinero? Y lo entendemos, pues fue la primera pregunta que nos hicimos nosotros. Por lo tanto la respuesta es: REMATES PRIVADOS: SI REMATES BANCARIOS: NO REMATES CARTERA VENCIDA: SI REMATES JUDICIALES: NO

13 Por eso es que nosotros decidimos invertir a la segura en Remates Bancarios. Y la razón es que tú, como postor, tienes la capacidad de salirte de evaluar completamente la inversión antes de soltar tu dinero. Por ejemplo: 1) avisamos al banco que nos interesa su casa. 2) hacemos una oferta. 3) el banco acepta y nos entrega expedientes. 4) verificamos que todo este bien y compramos el remate. En los remates Judiciales puedes retirarte del remate únicamente si se logra probar que hubo alguna irregularidad en el proceso. Si no hay ninguna irregularidad no puedes salirte del remate aunque sepas que va a tardar anos. Los demás tipos de remates son privados y no siempre te devuelven tu dinero o al menos parte del dinero. Si no tienen toda la documentación completamente clara y en orden, no convienen. Es como comprar en mercado libre donde no tienes ninguna garantía vs. Comprar en SEARS donde tienes garantía por años. No queremos decir con esto, que los remates privados sean siempre malos o que en el 100% pierdes tu dinero. No. Recuerda, hay que buscar, preguntar e investigar. Documentación: En los remates Judiciales la documentación de la casa se encuentra en el expediente del remate, así también como en el registro publico de la propiedad. Por lo tanto no hay falsas expectativas. Es igual en los bancarios. También el SAE te da una idea clara del estado legal de la casa. Si la institución no es clara respecto al estado legal de la casa es mejor dejar pasar la oportunidad.

14 TITULO: DESARROLLO DEL REMATE PREAMBULO: OK ahora vamos a explicarte el proceso del Remate Judicial primero. Remate Judicial 1. A través de los edictos seleccionas una o varias casas para comprar. 2. Lees el edicto y verificas todos los datos del remate. 3. Antes de presentarte al remate, debes comprar tu billete de depósito. Este billete es un porcentaje del valor de la casa y se compra en ciertos bancos llamados BANSEFI. Es como tu boleto para entrar. (El billete de depósito es reembolsable.) 4. Llegas a la hora y al lugar indicado para el remate y con tu billete de depósito te registras como postor. 5. Esperan para ver si existen otros postores, si no, la casa es adjudicada a tu nombre al instante. 6. Pagas el resto del total de la casa en los siguientes 5 días hábiles. 7. Solicitas las fechas para firmar escrituras y tomar posesión del inmueble. 8. Te presentas a la firma de escrituras, firman escrituras. 9. Esperas a que el juez dictamine el día de posesión de la casa. 10. Te presentas y te entregan la casa. Para saber cómo recuperar todo tu dinero inclusive después de haber entrado al remate descarga La Guía para Invertir en Remates Judiciales. En el caso de los Remates Bancarios el proceso es más parecido a una compra-venta normal Seleccionas la propiedad. Haces una oferta. Aceptan tu oferta y das un apartado. Firman la compra-venta unos días después. Solicitas escriturar y el desalojo. Entras a tu casa en un periodo de 1 a 4 meses. TITULO: CASOS PRACTICOS

15 Probablemente ahora que has leído la Guía Básica no solo respondiste las diez preguntas que tenías. Sino que ahora tienes mil más. Con mucho gusto estaremos dando respuesta a estas preguntas en los artículos venideros como la Guía Profesional para Remates Hipotecarios. Algunos de los clientes que han comprado Casas en Remate las han utilizado de muchas maneras diferentes. ALGUNOS EJEMPLOS: con un CAPITAL de: $500, CASA: Ubicada en la ciudad. Cerca de centros comerciales y servicios. 150m2 de terreno. 120m2 de construcción. 2 garajes. Jardín trasero. Sala comedor. 3 recamaras. 2 baños. Área de lavado. Cocina integral. Valor actual $880, por que esta deteriorada. Valor remodelada $ 1,200, Precio Remate: $400, Escrituración: $60, Abogados: $40, Costo total: $500, OPCION 1: Vivir un par de años y vender la casa al precio del mercado. Comprar otra casa más grande o dos en remate. OPCION 1: Rentar la casa cinco años (para exentar ISR) y venderla debajo del precio del mercado. Comprar en remate otra casa o dos. OPCION 2: Revender la casa inmediatamente a un precio debajo del mercado. OPCION 3: Remodelar exteriores y vender a precio del mercado. Comprar en remate otra casa o dos Esperemos que esta Guía Básica te haya ayudado a ver más posibilidades de compra y tal vez animarte a comprar tu primera casa en remate. Gracias por tu preferencia y no dejes de estar al tanto de los remates que ofrecemos y los artículos que aparecerán en la página. Gracias!